Rt-1962-1067

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1962-11-09
Publisert:	Rt-1962-1067
Stikkord:	Meglere
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 127 B/1962
Parter:	Solveig Hansen (høyesterettsadvokat J. Edwardsen) mot Sigurd Olsen (høyesterettsadvokat Håkon Vikse).
Forfatter:	Heiberg, Helgesen, Rode, Schei, Thrap
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, §13, §1

Dommer Heiberg: Eiendomsmegler fru Solveig Hansen har anlagt sak mot Sigurd Olsen og Haugesund Avholdslag med krav på meglerprovisjon etter §13 annet ledd, litra b i lov om eiendomsmegling av 24. juni 1938 for Olsens salg av Haraldsgaten 175 og Skjoldeveien 5 i Haugesund til avholdslaget.

Haugesund byrett - dommerfullmektigen med domsmenn - avsa 3. september 1959 dom med domsslutning:

«1. Kjøpmann Sigurd Olsen, Haugesund, betaler til Solveig Hansen kr. 7200 med 4 % rente fra påklagen til betaling skjer.

2. Haugesund Avholdslag frifinnes.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Oppfyllelsesfristen er 14 dager.»

Etter kjæremål ble Haugesund Avholdslag senere tilkjent saksomkostninger. I forholdet mellom Solveig Hansen og avholdslaget er dommen endelig.

Sigurd Olsen påanket byrettens dom til Gulating lagmannsrett som 2. november 1961 avsa dom med domsslutning:

«Sigurd Olsen frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Solveig Hansen har med tillatelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg brakt lagmannsrettens dom inn for Høyesterett og har nedlagt påstand:

«Sigurd Olsen dømmes til å betale til Solveig Hansen kr. 7200 med 4 % årlig rente fra 16. desember 1958 til betaling skjer, samt saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Sigurd Olsen har nedlagt påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes, men slik at Sigurd Olsen tilkjennes saksomkostninger hos Solveig Hansen for alle retter.»

Sakens gjenstand og partenes anførsler fremgår av de avsagte dommer.

Ved et privat bevisopptak har prosessfullmektigene opptatt forklaringer av partene og 1 vitne. Disse ble også avhørt av lagmannsretten, og saken foreligger ellers i samme skikkelse som for de tidligere instanser.

Side:1068

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.

Som påpekt av lagmannsretten fremgår det klart av meglerlovens forarbeider, at meningen med lovens bestemmelser har vært at bare oppdrag som er gitt i den form §1, siste ledd og §11, 3. ledd foreskriver, kan gi rett til provisjon etter §13 annet ledd. Således heter det på side 3 i Ot.prp. nr. 54 (1938): - - - departementet er efter nøie overveielse blitt stående ved å foreslå krevet at der i alle tilfeller skal foreligge skriftlig opdrag fra opdragsgiveren, og den naturlige løsning er da at loven definerer selve opdraget som en skriftlig bemyndigelse til å arbeide med opdragets gjenstand (§1, siste ledd) og fastsetter regler for opdragets utseende og innhold (§11 tredje ledd). Det vil da være nødvendig for megleren å få en muntlig bemyndigelse til å arbeide med et objekt stadfestet skriftlig av opdragsgiveren. Det er kun disse skriftlige bemyndigelser som skal innføres i opdragsjournalen (§10), og kun disse som gir en betingelsesvis provisjonsrett når handelen avsluttes gjennom noen annen enn vedkommende megler (§13). Departementet er opmerksom på at den ordning man nu foreslår gjennemført, betegner et delvis brudd med den nuværende praksis, men man anser denne endring påkrevet for at man kan få sikre regler til betryggelse for publikum. Det å gi en megler et opdrag er - ikke minst på grunn av meglerlovens provisjonsbestemmelser - en så viktig handling at der bør fastsettes bestemte former for disse opdrag. Også for megleren vil ordningen være en betryggelse og lede til forebyggelse av tvister og prosesser om provisjonsretten.»

Videre heter det på side 8 i proposisjonen: «Det er som nu kun en megler med opdrag som har rett til provisjon, men mens den nuværende lov forutsetter at der kan forekomme muntlige opdrag, har som tidligere nevnt utkastet gjennemført som en ufravikelig regel at et opdrag alltid skal foreligge skriftlig (§1, siste ledd) og at det skal være gitt i visse former (§11 tredje ledd).»

Fra den ankende parts side er gjort gjeldende at det system med utelukkende skriftlige oppdrag som var forutsatt i proposisjonen, ble fraveket ved at det i §1, siste ledd og §11 under komitébehandlingen ble åpnet adgang for mellommannen (megleren) til å bekrefte en muntlig bemyndigelse skriftlig. Jeg kan imidlertid ikke se at de endringer som her ble foretatt, kan ha noen innvirkning på de krav loven stiller til et skriftig oppdrag. Departementet uttalte for øvrig i forbindelse med at det gikk med på den foreslåtte tilføyelse til §1, siste ledd (Innst. O. XXIII - 1938 4): «Den skriftlige bekreftelse av det muntlige opdrag - som da inngår under definisjonen av begrepet «opdrag» vil da også måtte skrives på et dertil av departementet utferdiget skjema således som bestemt i §11 tredje ledds annet punktum.» Et særskilt skjema for slike bekreftelser er for øvrig så vidt vites ikke blitt utferdiget.

Som motivene fremhever, er det et klart behov til stede for at oppdragsgiveren gjennom skjemaet blir gjort kjent med lovens

Side:1069

regler om oppdrag og provisjon for at man kan unngå tvister og prosesser. Jeg kan heller ikke se at det er noen urimelighet overfor den som driver eiendomsmegling profesjonelt i at han for å få rett til provisjon av et salg han ikke har medvirket til, må sørge for å få sitt oppdrag i foreskrevne former.

Det er ikke nødvendig for avgjørelsen av denne sak å ta standpunkt til om også en mellommanns krav på provisjon etter første ledd i lovens §13 for en handel som er «sluttet gjennom ham», er avhengig av at han har hatt et oppdrag som er formelt i orden.

Jeg kommer således til at fru Hansen ikke har krav på provisjon fordi hun ikke har hatt et skriftlig oppdrag som tilfredsstiller lovens formkrav. Jeg finner imidlertid å burde føye til at hennes krav etter min mening også vil være avskåret av den grunn, at den kontakt hun har hatt med den senere kjøper av eiendommen ikke tilfredsstiller lovens vilkår om at hun skal ha «forhandlet» med ham i oppdragstiden. Etter uttalelser på side 9 i proposisjonen kreves det at megleren «virkelig har forhandlet» med vedkommende. Det kan da ikke være tilstrekkelig at fru Hansen i oppdragstiden har sendt en meddelelse om oppdraget til avholdslaget som hun visste tidligere hadde vært interessert og har fått til svar at laget for tiden ikke ønsket å gi noe nytt bud. I denne sammenheng peker jeg på at etter annet punktum i lovbestemmelsen om handel som sluttes utenom megleren med noen som i oppdragstiden har fått opplysninger om eiendommen, pliktes provisjon bare hvis vedkommende hadde bedt om opplysningene.

Fru Hansen har anket forgjeves, og må betale saksomkostninger for Høyesterett. Derimot finner jeg ikke at det er grunn til å gjøre noen endring i lagmannsrettens avgjørelse vedkommende omkostningene for de tidligere instanser.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Solveig Hansen til Sigurd Olsen 2000 - to tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Helgesen: Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende, men bygger mitt standpunkt til saken utelukkende på at kravet på provisjon i dette tilfelle ikke er berettiget, fordi den ankende part i oppdragstiden ikke har ført virkelige forhandlinger med den senere kjøper av eiendommen. Jeg tar ikke standpunkt til om kravet på provisjon i dette tilfelle er forspilt, fordi oppdraget ikke var skrevet på det i lovens §11 anordnede skjema. Dette spørsmål finner jeg tvilsomt, og jeg kan heller ikke se at det som er anført av førstvoterende fra forarbeidene på avgjørende måte støtter hans syn på det omtvistede lovspørsmål. Virkningene av at skjema ikke er benyttet er ikke uttrykkelig

Side:1070

fastlagt i loven. Jeg finner det riktigst at eventuelt lovgivningsmyndighetene tar disse spørsmål opp til overveielse og løser dem ved klare lovbestemmelser.

Dommer Rode: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Heiberg.

Dommer Schei: Likeså.

Dommer Thrap: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annen voterende, dommer Helgesen.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av byrettens dom (dommerfullmektig T. Bruland):

- - -

Retten skal bemerke:

Følgende saksforhold legges til grunn for saken.

Saksøkte nr. 1 har på vårparten i 1958 gjentatte ganger forhandlet med saksøkte nr. 2 om salg av eiendommen Haraldsgt. 175 og Skjoldeveien 5, Haugesund. Det har fra saksøkte nr. 2's side vært gitt flere bud på nevnte eiendom. Siste bud før håndgivelsen til saksøkeren var på kr. 300 000. Det kan være tvil om hvorvidt dette bud fra de prospektive kjøpere var ment som et reelt bud, men det synes klart at saksøkte nr. 1 har betraktet det som et bud. Saksøkte nr. 1 har den 23. oktober 1958 gitt saksøkeren sådan skriftlig håndgivelse:

«Undertegnede Sigurd Olsen håndgir herved for salg min (vår) eiendom Haraldsgt. nr. 175 og Skjoldeveien nr. 5 til en pris av kr. 380 000 netto uten omkostninger for meg (oss).

Tilbudet gjelder til og med 2. november 1958. Samtlige leiligheter, butikk, lager, unntatt tredje etasje i Skjoldveien nr. 5, er ledige innen to måneder fra salgsdagen.»

Saksøkeren har i brev av 24. oktober 1958 underrettet saksøkte nr. 2 ved herr Hjelmervik om håndgivelsen. Denne skriftlige underretning nevnte håndgivelsestiden, det netto prisforlangende og de øvrige salgsbetingelser som er inntatt i den skriftlige håndgivelse. Nevnte brev konkluderer med å be saksøkte nr. 2 fremkomme med bud. Det er på det rene at saksøkte nr. 2 har fått henvendelsen og besvart denne i brev av 27. oktober 1958 til saksøkeren. Det ble i dette brev gjort oppmerksom på at organisasjonen for tiden ikke ønsket å gi noe nytt bud på eiendommen. Det har i håndgivelsestiden ikke vært ytterligere kontakt mellom saksøkeren og ansvarlige representanter for Haugesund Avholdslag. Det er på det rene at saksøkeren i håndgivelsestiden ikke har fremskaffet bud som dekker håndgivelsessummen, eller andre bud som er blitt akseptert av saksøkte nr. 1. Saksøkeren har heller ikke fått forlenget den skriftlige håndgivelsen. Retten er av den oppfatning at det må ansees bevist at saksøkeren umiddelbart etter at håndgivelsen utløp og i god tid før endelig avtale om salg mellom de saksøkte ble inngått, gjorde saksøkte nr. 1 kjent med at hun etter loven hadde et provisjonskrav om han solgte til noen hun i sin håndgivelsestid hadde forhandlet med. Retten ser det videre som bevist at saksøkte nr. 2 var kjent med provisjonskravet før avtale ble inngått.

Side:1071

Kjøpekontrakt mellom saksøkte nr. 1 og nr. 2 ble opprettet den 20. november 1958. Retten anser det bevist at Johan Bie, som var behjelpelig med kontrakten, etterlyste eventuelle provisjonskrav under kontraktoppsettingen, men at de saksøkte har gitt uttrykk for at det ikke var sådanne krav. Retten er av den oppfatning at det ikke mellom de saksøkte har vært forhandlet om hvem som skulle betale eventuell meglerprovisjon. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne H. F. Marthinussen og Sverre Nygaard og byskriver Leif Plahter):

- - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten.

Det er på det rene at det skriftlige oppdrag som Solveig Hansens krav på provisjon etter loven om eiendomsmegling av 24. juni 1938 §13, 2. ledd litr. b) er basert på, ikke er skrevet på skjema etter samme lovs §11 tredje ledd. Kravet kan derfor bare føre frem dersom det antas at det ikke er en forutsetning for oppdragsgiverens plikt til å betale provisjon som nevnt at slikt skjema er nyttet.

At et slikt oppdrag skal gis på godkjent skjema, er ikke trukket direkte inn i definisjonen av lovens oppdragsbegrep, jfr. i denne forbindelse §1 tredje ledd, og loven gir heller ingen uttrykkelig bestemmelse om hvilke følger det har at skjema ikke er brukt. Påbudet i §11 tredje ledd om bruk av skjema ved skriftlig oppdrag er imidlertid ubetinget og ufravikelig, og dette trekker etter lagmannsrettens oppfatning i seg selv sterkt i retning av at loven må forståes slik, at definisjonen i §1 tredje ledd må suppleres med skjemaregelen i §11, når det skal avgjøres om det foreligger et oppdrag som gir krav på provisjon etter bestemmelsen i §13 annet ledd. Dertil kommer at lovens forarbeider, jfr. Ot.prp. nr. 54 (1938) side 3 og 8, klart synes å forutsette at et oppdrag som ikke er skrevet på godkjent skjema, ikke i lovens forstand er et oppdrag av denne art. Den samme oppfatning hevdes av Brækhus: «Meglerens rettslige stilling» side 146 flg., se også side 150-151 og side 422. Lagmannsrettsdommen i RG-1959-119 antas også å gi en viss støtte for det syn, at provisjonskravet i sin alminnelighet er betinget av at de formkrav loven stiller er oppfylt. I motsatt retning går derimot flertallet i lagmannsretten i den dom som er gjengitt i Rt-1941-773.

Vilkåret for at megleren skal ha rett til provisjon etter lovens §13, 2. ledd er at det foreligger et oppdrag. Loven stiller videre et ufravikelig krav om at et oppdrag skal være gitt i visse former. På bakgrunn av lovens motiver, som i denne sammenheng antas å burde tillegges avgjørende vekt, er lagmannsretten - riktignok under noen tvil - kommet til at loven under disse omstendigheter må forståes slik, at provisjonskravet er betinget ikke bare av at det er basert på en bemyndigelse som må karakteriseres som et oppdrag i relasjon til bestemmelsen i §1, 3. ledd, men også av at formregelen i §11 tredje ledd om at oppdraget skal være skrevet på godkjent skjema, er iakttatt, uten at det kommer i betraktning hvorvidt det i det enkelte tilfelle kan antas å ha hatt reell betydning at slikt skjema ikke er brukt. - - -

Side:1072