Rt-1971-1211
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1971-06-23 |
| Publisert: | Rt-1971-1211 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 144B/1971 |
| Parter: | Henrik Haarr jr. (advokat Sten Kleiberg) mot Eli Pedersen (advokat Håkon Helle) |
| Forfatter: | Gaarder, Hiorthøy, Endresen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §36, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234 |
Henrik Haarr jr. leide lokaler til sin herrefrisørforretning hos fru Eli Pedersen. I leiekontrakten var inntatt en klausul om at Haarr hadde plikt til å ta inn Olav Pedersen i forretningen på vanlige svennevilkår. Pedersen ble også ansatt som nevnt, men Haarr oppsa ham etter ca. 1 år. Dette førte til at Eli Pedersen meddelte Haarr at leiekontrakten var vesentlig misligholdt og at hun hevet kontrakten. I henhold til dette begjærte hun Haarr utkastet. Ved Stavanger namsretts kjennelse av 11. februar 1971 ble Haarr frifunnet. Eli Pedersen påkjærte kjennelsen til Gulating lagmannsrett som den 23. april 1971 tok utkastelsesbegjæringen til følge.
Henrik Haarr jr. påkjærte lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Han påberopte seg husleielovens
Side:1212
§36, som gir retten adgang til å kjenne ugyldig leievilkår som skjønnes å være åpenbart ubillige.
Kjæremålsutvalget avviste kjæremålet under dissens.
Flertallet - dommerne Hiorthøy og Endresen - uttalte:
«Lagmannsretten har antatt at klausulen om plikt til å ta inn Olav Pedersen i forretningen på vanlige svennevilkår har vært en avgjørende kontraktsforutsetning, og at leierens oppsigelse av Pedersen innebar et vesentlig mislighold av leiekontrakten som ga utleieren hevningsrett. Under disse omstendigheter anser lagmannsretten det for uten betydning om klausulen var særlig tyngende for leieren og finner det unødvendig å ta standpunkt til om vilkåret eventuelt hadde kunnet kjennes ugyldig etter husleielovens §36.
Vi er enig i lagmannsrettens syn på forholdet til bestemmelsen i husleielovens §36. Bestemmelsen gir retten adgang til - etter særskilt saksanlegg og på grunnlag av en konkret interesseavveining - å kjenne ugyldig ubillige leievilkår; men så lenge dette ikke er skjedd må formentlig vilkåret behandles som gyldig og forbindende. Noe annet er spørsmålet om hvorvidt den foretatte oppsigelse i den foreliggende sak etter omstendighetene faktisk har vært i strid med klausulen, eventuelt om oppsigelsen betegner et vesentlig mislighold av leiekontrakten. Lagmannsrettens bekreftende besvarelse av disse spørsmål kan imidlertid kjæremålsutvalget ikke etterprøve.»
Mindretallet - dommer Gaarder - bemerket:
«Etter min mening kan man ikke konstatere «vesentlig mislighold» uten å ta standpunkt til om den bestemmelse i kontrakten som hevdes å være brutt, overhodet er bindende for vedkommende kontrakts-part. Lagmannsretten reserverer seg uttrykkelig mot å ta standpunkt til om den omtvistede kontraktsklausul var bindende, idet den såvidt skjønnes mener at en slik innsigelse ikke kan reises under en namsrettssak, men i tilfelle må avgjøres ved særskilt søksmål etter husleielovens §36. Denne rettsoppfatning er jeg uenig i. Når det begjæres utkastelse etter tvangsfullbyrdelseslovens §234 tredje ledd, idet det hevdes at husleieavtalen er hevet på grunn av vesentlig mislighold, må retten preliminært oppgjøre seg en mening om de faktorer som kan begrunne, eventuelt avsvekke, påstanden om vesentlig mislighold. Det er meget mulig at lagmannsrettens etter min mening uriktige rettsoppfatning ikke har vært avgjørende for resultatet i den foreliggende sak, men slik avgjørelsesgrunnene lyder, er denne rettsoppfatning et integrerende ledd i lagmannsrettens resonnement. Jeg mener derfor at det foreligger en feil i lagmannsrettens saksbehandling som må lede til at dens kjennelse oppheves.»
Side:1213