Rt-1984-44

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1984-01-18
Publisert:	Rt-1984-44 (10-84)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 18. januar 1984 i l.nr. 6/1984
Parter:	A/S Severin (høyesterettsadvokat Alfred G. Kvamme) mot Sameiet Storgt. 3 v/forretningsføreren, sivilingeniør Sigurd Olsvold (høyesterettsadvokat Roar Bjerknes).
Forfatter:	Røstad, Schweigaard Selmer, Michelsen, Hellesylt, Blom
Lovhenvisninger:	Husleiereguleringsloven (1967) §14, Kjøpsloven (1907) §5, Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §35, §36, Prisloven (1953) §18, Husleiereguleringsloven (1964) §6, Husleiereguleringsloven (1964), §12, §7, Husleiereguleringsloven (1967)

Dommer Røstad: Eierne av Storgaten 3 i Oslo - barnebarn av Trygve Jacobsen d.e. som hadde aksjemajoriteten i familieaksjeselskapet Severin Jacobsen A/S - inngikk 26. juli 1966 avtale med A/S Suveren Lars Hansen om leie av forretnings- og lagerlokaler i eiendommen. Leieavtalen ble på vegne av utleieren undertegnet av advokat Finn Arnesen jr. og på vegne av leietageren av høyesterettsadvokat Lars Arentz-Hansen. Avtalen inneholdt disse punkter angående leiebeløp og leieforholdets varighet:

«2. Den årlige leie for de leiede lokaler er beregnet etter enhetspriser oppgitt av Oslo Prisnemnd. Leien betales forskuddsvis pr. måned, og innbetales til forretningsføreren eller den bank han bestemmer. Eieren har rett til å forhøye leiene hvis eiendomsskatter og andre offentlige gebyrer øker, eller hvis rentesatsene på gårdens faste pantelån økes. Pantelånet kr. 1000000,- prioritert etter kr. 690000,- er i utgangspunktet basert på en rente på 6 3/4 %.

7. Leieforholdet skal gjelde i 10 år, frem til 1. september 1976. Etter denne tid har A/S Suveren rett til ny leiekontrakt for 2 perioder à hver 5 år. Etter 20-årsperiodens utløp skal A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av lokalene på like vilkår med andre dersom lokalene fortsatt skal bortleies. Hvis den nåværende bebyggelse rives, og det føres opp nybygg på tomten, skal A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av butikklokaler tilsvarende de firmaet nå leier.»

Leieforholdet skulle løpe fra 1. september 1966.

Ved brev av 23. januar 1974 meddelte høyesterettsadvokat Arentz-Hansen på vegne av A/S Suveren Lars Hansen at denne «etter all sannsynlighet kommer til å benytte seg av sin rett til på samme vilkår som nå å fornye leiekontrakten for to perioder à hver 5 år ved den første 10-års periodes utløp 1. september 1976, jfr. leiekontraktens punkt 7».

I korrespondanse mellom utleier og leietager viste det seg å foreligge meningsforskjell om forståelsen av leieavtalens punkt 7. Leietageren mente at denne bestemmelsen gav rett til å fortsette leieforholdet i ytterligere 10 år på uendrede leievilkår, mens utleieren krevde leieregulering.

Sameiet Storgaten 3 (senere kalt Sameiet) tok 7. mai 1980 ut stevning for Oslo husleierett mot A/S Severin. Dette selskap var blitt stiftet for å drive salgsvirksomhet i de leiede lokaler.

Oslo husleierett avsa 18. februar 1981 dom med denne domsslutning:

«1. A/S Severin frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Sameiet påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Under ankebehandlingen ble det reist spørsmål om partsstillingen, idet det opprinnelige søksmål var rettet mot A/S Severin og ikke mot Sameiets kontraktsmotpart, A/S Suveren Lars Hansen. Det ble foretatt protokollasjon, slik det fremgår av lagmannsrettens avgjørelse. Lagmannsretten avsa 12. februar 1982 dom med denne domsslutning:

«1. A/S Severin betaler til Sameiet Storgaten 3 kr. 521654,- med tillegg av 10% renter p.a. for tiden fra den enkelte månedlige leietermins forfall til og med 30. november 1980 og med tillegg av 15% renter p.a. fra 1. desember 1980 til betaling skjer.

2. For de lokaler som omfattes av leiekontrakt av 26. juli 1966, betaler A/S Severin til Sameiet Storgaten 3, med virkning fra 1. januar 1981, månedlig husleie med kr. 37448,- og - for så vidt rettidig betaling ikke har funnet sted - 15% renter p.a. fra forfallstid for den enkelte leietermin til betaling skjer.

3. Leiekontrakten av 26. juli 1966 er ikke til hinder for at Sameiet Storgaten 3 endrer leien pr. 1. september 1981.

4. A/S Severin betaler til Sameiet Storgaten 3 saksomkostninger for husleierett og lagmannsrett med 60664,- - sekstitusensekshundreogsekstifire - kroner.

5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Saksforholdet fremgår av husleierettens og lagmannsrettens dommer, som også gjengir partenes anførsler og påstander.

A/S Severin (senere kalt Severin) har påanket lagmannsrettens dom.

Til bruk for Høyesteretts behandling er det avholdt bevisopptak ved Asker og Bærum herredsrett og Oslo byrett. Ved bevisopptakene er det avgitt forklaring fra 3 parter og 4 vitner - ett av vitnene har tidligere ikke avgitt forklaring. Det er fremlagt noen skriftlige erklæringer og en lang rekke dokumenter, som tidligere ikke har vært fremme under sakens behandling. Noen spesifikasjon av disse anses ikke nødvendig.

Den ankende part - Severin - har gjort gjeldende at lagmannsrettens dom hviler på feil lovanvendelse og feil bevisbedømmelse.

Det er anført at det bredere dokumentmateriale som er fremlagt for Høyesterett, gir økte muligheter for å fastslå avtalens egentlige innhold.

I spørsmålet om avtalens fortolkning med hensyn til leiebeløp og leieforholdets varighet har Severin i det vesentlige hevdet de samme synspunkter som for lagmannsretten. En objektiv fortolkning av leieavtalens ordlyd viser at leietageren hadde rett til å fortsette leieforholdet i 20 år uten annen regulering av leien enn den som følger av avtalens punkt 2 annet avsnitt. Severin har fremholdt at man ikke kan innfortolke - slik lagmannsretten har gjort - at utleieren til enhver tid skulle ha den høyest mulige leie innenfor rammene av gjeldende rett.

Leieavtalen kan heller ikke sies å gi grunnlag for krav fra utleieren om reforhandlinger etter den første periode på 10 år. Som påpekt av husleieretten ville en rett til regulering av leieforholdet ved ny leiekontrakt etter henholdsvis 10 og 15 år forutsette regler i avtalen som kunne danne en ramme for vilkårsendringer. Avtalen inneholder ikke noen slike veiledende regler.

Ved fortolkningen av leieavtalen har lagmannsretten lagt for liten vekt på de tilleggsytelser leietageren påtok seg å yte i forbindelse med kontrakten.

Lagmannsretten har videre tatt feil når den har villet la leietageren bære risikoen for feilaktige forutsetninger hos utleierens forhandlingsrepresentant. Etter Severins mening hadde leietagerens advokat heller ikke noen særlig oppfordring til å si fra om at leien etter avtalen ville ligge fast i 20 år.

Severin har fremholdt at det fremsatte leiekrav ikke har hjemmel i noen avtale, og at det da ikke kan tas til følge. Han har vist til avgjørelser i Rt-1968-793 og Rt-1971-1019.

Under enhver omstendighet har Sameiet ved passivitet tapt sin rett til høyere leie.

Kort før ankeforhandlingen meddelte Severins prosessfullmektig at utleieren ikke hadde dokumentert at han ved fremsettelsen av økt leiekrav hadde overholdt de formelle regler som da gjaldt, om melding til myndighetene om det økte leiekrav, jfr. lov av 7. juli 1967 nr. 13 §14 med tilhørende forskrifter. Severin hevder at det foreligger feil rettsanvendelse ved dommen i lagmannsretten når denne har sett bort fra de ufravikelige varslingsforskrifter. Når utleieren ikke har gitt varsel, kan han ikke kreve noen høyere leie enn fastsatt.

Den ankende part har lagt ned slik påstand:

«1. A/S Severin frifinnes.

2. Sameiet Storgaten 3 v/forretningsføreren dømmes til å betale A/S Severin sakens omkostninger for samtlige retter.»

Ankemotparten - Sameiet - har fremholdt at lagmannsrettens dom gir uttrykk for riktig lovforståelse og riktig bevisbedømmelse. Den bredere dokumentasjon for Høyesterett har ytterligere bekreftet riktigheten av lagmannsrettens dom.

Sameiet påberoper seg leieavtalens punkt 2 første ledd som direkte viser til prisnemndas leiefastsettelse. Bestemmelsens annet ledd har sammenheng med de offentlige regler som da gjaldt, om adgang til å foreta leieregulering. På denne bakgrunn må det være klart at meningen var at leien skulle svare til den høyeste leie som husleienemnda fastsatte til enhver tid.

Om en slik utvidet leieregulering ikke skulle anses hjemlet i avtalen, må denne under enhver omstendighet antas å ha en tilnærmet fastslått leie - se dog punkt 2 annet ledd - bare frem til utløpet av første tiårsperiode. Den omformulering som skjedde fra håndgivelsesdokumentet (rett «til fortsatt leie») til leieavtalens uttrykk («rett til ny leiekontrakt») var en tydeliggjøring av partenes forutsetninger.

Sameiet var innforstått med å gi leietageren en langvarig leieavtale. Men Sameiet var ikke villig til å sette en lavere leie enn den lovlige, og heller ikke til å gå med på noen fastfrysing av leien. Sameiets holdning på dette punkt kunne det ikke herske tvil om.

Skulle Severin vinne frem med sin påstand om at leieavtalen ikke gir rom for reforhandlinger før etter 20 år, vil Sameiet subsidiært påstå avtalen kjent ugyldig etter husleieloven §36, jfr. den nye regel i avtaleloven §36. I denne sak vil det være et markant misforhold mellom den leie Severin betaler og den vanlige markedsleie i strøket. Dette forhold skulle være tilstrekkelig til at regelen i §36 må kunne bringes til anvendelse.

Sameiet har bestridt holdbarheten av Severins subsidiære anførsler. Disse kan - etter Sameiets syn - åpenbart ikke føre frem.

Ankemotparten har lagt ned denne påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes. Av saksomkostningsbeløpet svares 15% renter fra 8. mars 1982. Sameiet Storgt. 3 tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men på et annet grunnlag.

Som bakgrunn for mitt standpunkt vil jeg kort sammenfatte forløpet av partenes forhandlinger frem til inngåelsen av leieavtalen.

På foranledning av en henvendelse fra broren - Lars Hansen i firmaet A/S Suveren - tok høyesterettsadvokat Arentz-Hansen i april 1966 kontakt med eierne av Storgaten 3. Det ble holdt et møte på advokatens kontor, hvor to av Sameiets medlemmer var til stede - den ene for øvrig med ektefelle. På dette møte gjorde advokat Arentz-Hansen rede for et forslag om gjennom et nytt selskap å føre videre salgsvirksomhet i lokalene i Storgaten 3. Eierne av eiendommen ble bedt om å gi tilsagn om at det nye selskap kunne få en 20 års leiekontrakt til en del av lokalene. Forslaget angav leiebeløpet for angjeldende lokaler til kr. 100000 pr. år, med tilleggsklausul om «at man etter første 10-års periode tar opp til ny vurdering leien for den neste 10-års periode».

Dette forslag, som 13. april ble fremlagt skriftlig for gårdeierne, fant Sameiet ikke å kunne akseptere. Deres holdning var i noen grad påvirket av råd gitt av en nærstående av familien Jacobsen - eiendomsmegler Jens Pran. Denne sendte en uke senere - 21 april 1966 - en redegjørelse til Oslo skifterett vedrørende Severin Jacobsen A/S, hvis bo ble tatt under konkursbehandling 26. april 1966. I redegjørelsen fremholdt Pran at utleie burde betinge en leiesum på vel kr. 300000 i året. Han fastholdt dette i et brev som han 20. mai 1966 på vegne av gårdeierne - i egenskap av deres forhandler - sendte prisnemnda - med anmodning om fastsettelse av høyeste lovlige leie. Før nemnda traff vedtak om leiefastsettelse, hadde advokat Arentz-Hansen og megler Pran konferanse hvor de drøftet leiespørsmålet. På grunnlag av denne konferanse fremsatte Arentz-Hansen et nytt tilbud til gårdeierne, gjennom brev av 28. mai 1966. Fra dette tilbud gjengir jeg to punkter:

«5. Det foreslåes at leieforholdet er gjensidig bindende i 10 år, med rett for A/S Suveren til deretter å fornye leieforholdet i to 5-årsperioder. Etter 20-årsperiodens utløp bør A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av lokalene på like vilkår med andre dersom lokalene fortsatt skal bortleies, og fortrinnsrett til leie av butikklokaler i eventuelt nybygg.

6. Husleien forutsettes fastsatt av Oslo Prisnemnd, Husleienemnda.»

I møte 9. juni 1966 vedtok Sameiet at Jens Pran skulle søke å få bortleid lokalene på best mulige vilkår uten at man på noen måte foretok seg noe ulovlig med hensyn til husleie eller lignende.

Oslo Prisnemnd traffødt xx.xx.1966 slikt vedtak:

«Med hjemmel i husleiereguleringsloven §6 fastsettes høyeste lovlige leie til kr. 192000 pr. år.»

Med utgangspunkt i et utkast som advokat Arentz-Hansen hadde utarbeidet fremla Jens Pran 30. juni 1966 et dokument om «håndgivelse» av retten til å leie lokaler i Storgaten 3. Punkt 2 om leiefastsettelsen og punkt 5 om leieforholdets varighet er gjengitt i lagmannsrettens dom. Jeg vil bare peke på at det om leieforholdet blant annet het: «Leieforholdet skal være gjensidig bindende i 10 år, med rett for A/S Suveren til fortsatt leie i 2 perioder à 5 år.» Håndgivelsen ble akseptert av Suveren, gjennom erklæring fra advokat Arentz-Hansen, som var gitt fullmakt.

I den endelige leieavtale ble bestemmelsen om leieforholdets varighet og fornyelse som allerede nevnt, endret noe. Bestemmelsen fikk den form som jeg allerede innledningsvis har gjengitt.

Prans utkast til endelig leieavtale var blitt gjennomgått av advokat Arentz-Hansen - på vegne av Suveren - og av advokat Ferdinand Meyer - på vegne av Kløverhuset, en av hovedinteressentene i det nystiftede selskap A/S Severin. Begge advokater bemerket at kontrakten var blitt noe omredigert i forhold til bestemmelsene i håndgivelsen. Advokat Meyer fant at endringene ikke var av en så vesentlig art at det var grunn til å gjøre innsigelser. Advokat Arentz-Hansen foreslo en noe endret redigering av avsnittene i punkt 7, «dog slik at man opprettholder den tidligere formulering». I brev både til advokat Meyer og til gårdsbestyreren advokat Finn Arnesen jr. refererte Arentz-Hansen sitt forslag, som samsvarer med bestemmelsen i den endelige avtale.

I sin dom har lagmannsretten lagt til grunn «at kontraktens punkt 2 gir uttrykk for at høyeste, lovlige leie til enhver tid skal betales». Ut fra dette syn fant lagmannsretten at «konsekvensen må bli at utleieren må kunne foreta en oppregulering av leien, innen rimelighetens grenser, til det nivå som danner seg for tilsvarende lokaler i tilsvarende strøk, i det øyeblikk den offentlige leieregulering opphører. Deretter må regulering kunne skje i den takt som er vanlig for slike utleieforhold.»

Jeg er ikke enig med lagmannsretten i at Sameiet har rett til å kreve den til enhver tid høyeste lovlige leie. Verken bestemmelsens ordlyd, dens forhistorie eller Sameiets opptreden etter avtaleinngåelsen gir etter min mening holdepunkt for at Sameiet kan kreve leieregulering utover det som måtte følge av avtalens punkt 2 annet ledd og punkt 7.

Jeg er imidlertid på samme måte som lagmannsretten kommet til at klausulen i leieavtalens punkt 7 «om rett til ny leiekontrakt for 2 perioder à hver 5 år» må forstås slik at det da skulle inngås ny leiekontrakt etter nye forhandlinger. Gyldigheten av nye vilkår ville leietageren eventuelt kunne få prøvd ved søksmål med hjemmel i husleieloven §35.

Den forståelse av klausulen som jeg her har lagt til grunn, er etter min mening best forenlig med ordlyden. I forhold til punkt 5 i «Håndgivelsen» innebærer punkt 7 i leiekontrakten en klargjøring som jeg antar at utleierens representant har ønsket å markere, som uttrykk for det han må ha ment partene var nådd frem til i sine forhandlinger. Jeg minner om at leietagerens første utspill uttrykkelig gjaldt tilbud om leieregulering etter første tiårsperiode. I senere tilbud har det riktignok ikke vært tatt med, men det er heller ikke presisert at leietiden skulle være i alt 20 år på uendrede vilkår - noe det hadde vært grunn til å si fra om. Jeg bemerker videre at de to advokater på leietagersiden gikk grundig gjennom utkastet til endelig avtale og fant grunn til å godta den nye utforming av klausulen. Jeg tilføyer at min forståelse av leieavtalens punkt 7 første ledd ikke er uforenlig med annet ledd, som innebærer at etter utløpet av 20-årsperioden må Severin forhandle på like linje med andre potensielle leietagere.

Jeg nevner også at reelle hensyn taler for den kontraktforståelse jeg her har gitt uttrykk for. Det har formodningen mot seg at utleieren har villet binde seg til en stort sett uforandret leie i 20 år - i en tid da man hadde hatt en langvarig og sterk utvikling med reduksjon av kroneverdien. Da avtalen ble inngått i 1966, forelå det for øvrig flere omstendigheter som kunne tilsi at det ville skje en viss oppmyking av reguleringen. Faktisk ble husleiereguleringen for forretningslokaler opphevet året etter.

De tilleggsytelser som Sameiet fikk i forbindelse med leieavtalen og som etter min mening ikke var særlig tyngende, kan ikke lede til noen annen forståelse av den nevnte klausul i avtalen.

Jeg er således kommet til at leieavtalen gav Sameiet rett til reforhandlinger etter henholdsvis 10 og 15 år. Denne rett kan Sameiet etter min mening ikke ha tapt ved passivitet. Sameiet har allerede før tiårsfristen var ute, gjort gjeldende krav på oppjustering av leien. Sameiet har også reist søksmål innen rimelig tid etter at forhandlinger mellom partene ble uten resultat.

Den ankende parts subsidiære anførsel om at leieforhøyelse her ikke kan fastsettes, da den ikke har hjemmel i avtale, kan åpenbart ikke føre frem. Leietageren har i dette tilfelle - etter at utleieren med hjemmel i leieavtalens punkt 7 fremsatte krav på leieforhøyelse grunnet i avtaleklausul - fortsatt nyttiggjort seg leieobjektet. Han må da være forpliktet til å betale den leie som kreves, forutsatt at denne ikke kommer i strid med bestemmelser i prisloven §18 eller husleieloven §35. Det har tidligere i saken vært reist innsigelse mot beregningen av leieforhøyelsen, men denne innvending er ikke opprettholdt for Høyesterett. For ordens skyld nevner jeg at de to kjennelser som Severin har vist til, gjaldt utkastelse, hvor problemstillingen var en annen enn i nærværende sak.

Jeg finner det videre klart at manglende varsling til myndighetene om krav på leieforhøyelse ikke kan stenge for at leiekravet pådømmes. Denne varslingsregel var begrunnet med at en utleier ikke skulle kunne iverksette en leieforhøyelse uten noen kontroll fra myndighetenes side. Regelen kan etter mitt skjønn ikke få anvendelse på et forhold som det foreliggende, hvor det allerede forut for kravet var på det rene at partene var uenige om det overhodet var adgang til å kreve leieforhøyelse og hvor tvisten om dette måtte søkes løst ved domstolsbehandling hvis partene ikke kom til enighet.

Jeg er etter dette kommet til at lagmannsrettens dom - punktene 1-3 - må bli å stadfeste.

Jeg vil ikke stemme for stadfestelse av lagmannsrettens omkostningsavgjørelse punkt 4. Saken har på grunn av uklarheter i kontrakten frembudt tvil. De uklare formuleringer kan ikke utelukkende tillegges en av partene. Jeg finner derfor ikke å burde pålegge den ankende part omkostningsansvar, verken for Høyesterett eller for de tidligere retter.

Jeg stemmer etter dette for denne dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes, for så vidt angår punktene 1-3, med en oppfyllelsesfrist på 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen retter.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Michelsen, Hellesylt og Blom: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer John Grini med domsmenn):

Ved leiekontrakt av 26. juli 1966 leide eierne av Storgaten 3 ut lokaler i eiendommen til A/S Suveren Lars Hansen.

Eierne av Storgaten 3 var på dette tidspunkt alle medlemmer av familien Severin Jacobsen. Denne familie hadde i meget lang tid drevet konfeksjonsforretning i eiendommen. Forretningen ble drevet gjennom et familieaksjeselskap. Dette selskap måtte innlede akkordforhandlinger og ble senere i første halvår 1966 slått konkurs. Konkursen berørte ikke eiendommen Storgaten 3.

A/S Suveren Lars Hansen som drev produksjon, hadde vært stor leverandør til Severin Jacobsen A/S. Av denne grunn var Suveren interessert i fortsatt forretningsdrift. Men Suveren ville ikke selv drive forretningsvirksomhet i Oslo. Det ble derfor tatt kontakt med Kløverhuset (Consentra), Bergen og det ble stiftet et nytt selskap som nå heter A/S Severin. I dette selskap var aksjekapitalen opprinnelig fordelt med 90% på Kløverhuset og 10% på Lars Hansen. Senere har Kløverhuset overtatt også Lars Hansens del.

Forhandlingene forut for leiekontrakten ble fra A/S Suveren og Kløverhusets side ført av h.r.advokat Lars Arentz-Hansen. For sameierne opptrådte gårdsbestyrer, eiendomsmegler Jens Pran. Forhandlingene resulterte først i en håndgivelse som var ført i pennen av h.r.advokat Arentz-Hansen. Her ble det inntatt følgende bestemmelse om leieforholdets varighet.

«Leieforholdet tar til fra det tidspunkt bostyret i A/S Severin Jacobsens konkursbo stiller lokalene til disposisjon, dog tidligst fra 1. september 1966. Leieforholdet skal være gjensidig bindende i 10 år, med rett for A/S Suveren til fortsatt leie i 2 perioder à 5 år. Etter 20-årsperiodens utløp skal A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av lokalene på like vilkår med andre dersom lokalene fortsatt skal bortleies og fortrinnsrett til leie av tilsvarende butikklokaler i eventuelt nybygg.»

Denne håndgivelse ble akseptert av begge parter. På grunnlag av håndgivelse satte eiendomsmegler Pran opp et utkast til leiekontrakt som ble gjennomgått av h.r.advokat Arentz-Hansen. Deretter ble den endelige leiekontrakt inngått.

Den årlige leie var i følge leiekontrakten kr. 155640,- pr. år. Det er opplyst i kontrakten at denne leie er beregnet etter enhetspriser oppgitt av Oslo prisnemnd. Det heter videre at eierne har rett til å forhøye leien hvis eiendomsskatter og andre offentlige gebyrer øker, eller hvis rentesatsene på gårdens faste pantelån økes. Bestemmelsen om leieforholdets varighet er i kontrakten formulert slik:

«Leieforholdet skal gjelde i 10 år, frem til 1. september 1976. Etter denne tid har A/S Suveren rett til ny leiekontrakt for 2 perioder à hver 5 år.

Etter 20-årsperiodens utløp skal A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av lokalene på like vilkår med andre dersom lokalene fortsatt skal bortleies. Hvis den nåværende bebyggelse rives, og det føres opp nybygg på tomten, skal A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av butikklokaler tilsvarende de firmaet nå leier.»

For øvrig inneholder kontrakten bestemmelse om rett for A/S Suveren til å fremleie lokalene innen visse grenser. Det var på kontraktstidspunktet forutsatt at fremleie av forretningslokalene m.v. skulle skje fra A/S Suveren til A/S Severin. Videre inneholder kontrakten ordinære leiebestemmelser som ikke kan ses å ha betydning for denne sak.

Omtrent samtidig med leieavtalen ble det inngått en avtale hvor A/S Suveren forpliktet seg til å sørge for at to av medlemmene i familien Jacobsen fikk ansettelse i det nye firma, at Severin Jacobsen senior og etter ham hans enke, fikk en årlig pensjon på kr. 30000,-, at Trygve Jacobsen fikk en pensjon på kr. 20000,- etter fylte 65 år, at familien Jacobsen fikk anledning til å tegne aksjer og at ett av familien Jacobsens medlemmer skulle bli styremedlem i minst 8 år fra stiftelsen.

Ved brev av 18. mars 1974 meddelte h.r.advokat Arentz-Hansen at Suveren ønsket en ny leieperiode på 5 år. Det viste seg imidlertid at det ikke var enighet om hvilken leie og hvilke leievilkår som skulle gjelde for denne nye periode. Sameierne innhentet en takst fra eiendomsmegler Aarsland datert 1. mars 1976. Denne takst satte leien til kr. 307650,- for de lokaler som kontrakten av 26. juli 1966 omfattet. Suveren ville imidlertid ikke akseptere denne leie fordi det ble hevdet at kontrakten forutsatte fast leie, bare med den regulering som er inntatt i kontraktens punkt 2 (gjengitt foran). Partene forhandlet gjennom lang tid om dette spørsmål uten å komme til enighet.

Ved stevning av 7. mai 1980 reiste Sameiet Storgaten 3 ved forretningsføreren, siv.ing. Sigurd Olsvold, sak mot A/S Severin med krav bl.a. om betaling av den leie eiendomsmegler Aarsland hadde fastsatt med virkning fra 1. september 1976. - - -

Rettens merknader:

Det avgjørende spørsmål i saken er om utleierne etter de første 10 år av leieforholdet har rett til å kreve høyere leie enn den leie med reguleringsklasul som er fastsatt i kontrakten av 26. juli 1966. Spørsmålet avhenger først og fremst av hvordan punkt 7 i denne kontrakt er å forstå.

Etter ordlyden i punkt 7 første ledd har A/S Suveren rett til ny leiekontrakt for to perioder à 5 år. Ordene «ny leiekontrakt» kunne kanskje tydes som en annen leiekontrakt enn kontrakten av 26. juli 1966 og altså til avløsning av denne. Men da oppstår spørsmålet om hvilket innhold en slik annen kontrakt skulle ha. Hvis den nye kontrakt i prinsippet fritt kunne fravike kontrakten av 26. juli 1966, f.eks. på vesentlige punkter som leiens størrelse og adgangen til fremleie, ville den rett til fortsatt leie som kontrakten sikrer A/S Suveren lett kunne bli uten særlig verdi. Saksøkerens prosessfullmektig har antydet at man bør kunne lese inn i kontrakten en forutsetning om rimelig leie - rimeligere enn grensen etter husleieloven §35. Uten holdepunkt i kontrakten synes imidlertid dette problematisk. Etter rettens mening er det mer nærliggende å forstå punkt 7 første ledd som en rett til prolongasjon av kontrakten av 26. juli 1966.

Denne forståelse støttes etter rettens mening av bestemmelsen i punkt 7 annet ledd. Etter 20 år skal A/S Suveren ha en fortrinnsrett til leie på like vilkår med andre. Da er det nær å slutte at vilkårene i 20-årsperioden skal være de vilkår leieren oppnådde gjennom kontrakten.

Håndgivelsen gir etter rettens mening også et bidrag til tolking av kontrakten i samme retning. Særlig vekt får dette når håndgivelsen og kontraktsforhandlingene for øvrig ses på bakgrunn av de opplysninger vitnet, h.r.advokat Lars Arentz-Hansen ga. Vitnet forklarte at Suveren som vitnet representerte, på et tidligere tidspunkt hadde avslått å godta en bestemmelse om fri leieregulering etter 10 år. Vitnet opplyste videre at det var helt klart mellom ham og eiendomsmegler Pran som representerte utleierne, at utgangspunktet for leien skulle være fast i 20 år med den reguleringsadgang som kontrakten ga. Slik ble i følge vitnet håndgivelsen oppfattet av begge parter. Retten er enig med vitnet i at det har formodningen mot seg at eiendomsmegler Pran uten å underrette vitnet mente å ta inn i kontrakten en motsatt ordning. Retten finner etter dette å kunne legge til grunn at begge parter hadde denne forståelse også av kontrakten.

Etter dette er retten kommet til at utleierne ikke kan fastsette ny leie, verken ved første eller annen 5-årsperiode.

Retten skal deretter vurdere leien i lys av lempingsregelen i husleieloven §36.

Retten er enig med utleierne i at kontrakten isolert sett og på bakgrunn av utviklingen på leiemarkedet, nå gir et ugunstig resultat for dem. Men retten antar at leieforholdet ikke kan ses isolert. Leiekontrakten var del av en større avtalemessig ordning i samband med den situasjon som forelå i 1966. Denne ordning innebar fordeler for familien Jacobsen ut over leiebetalingen.

Retten antar videre at det skal meget til før en bestemmelse om fast leie i et tidsbegrenset leieforhold skal kunne underkjennes. Det er her tale om en leieperiode på 20 år med reguleringsklausul til kompensasjon for økning i kommunale avgifter og pantelånsrenter. At man på leiemarkedet nå kan oppnå høyere leie, kan ikke uten videre gjøre kontrakten åpenbart ubillig. Heller ikke synes det tilstrekkelig å påvise at den regulering kontrakten gir anledning til, ikke holder tritt med inflasjonen. Det synes nødvendig å trekke inn i vurderingen gårdens samlede drift og utleiernes økonomi, jfr. RG-1974-518. Det er ikke hevdet at gårdens drift går med tap og det er ikke påvist at utleierne har spesielle økonomiske ulemper som følge av denne kontrakt. Etter dette mener retten at bestemmelsen om fast leie med begrenset regulering under de foreliggende omstendigheter ikke medfører slik åpenbar urimelighet for utleierne at bestemmelsen kan kjennes ugyldig. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Jan Frøystein Halvorsen, Tore Schei og ekstraordinær lagdommer Christian Bull): - - -

På avtaletiden var eierne av Storgt. 3 alle barnebarn av Trygve Jacobsen d.e. som hadde hatt aksjemajoriteten i familieaksjeselskapet Severin Jacobsen A/S, som tidligere eiet Storgt. 3. Før Trygve Jacobsens død var gårdeiendommen blitt skilt ut fra firmaet og testamentert direkte til barnebarna. Etter arvefallet eide Trygve Jacobsens barnebarn Storgt. 3 i sameie. På det senere tidspunkt da leieavtalen ble inngått, hadde barnebarna også økonomiske interesser i Severin Jacobsen A/S. Sameieandelen i gården og aksjeandelene i firmaet korresponderte imidlertid ikke. Vitnet Anne-Marie Bjelke, som er Trygve Jacobsens sønnedatter, har under ankeforhandlingen opplyst at de økonomiske interesser blant barnebarna i firmaet og i gårdeiendommen var noe nær omvendt proporsjonale. Flere av sameierne i gården hadde således ikke hatt noen særlig interesse i forretningen da leiekontrakten med Suveren ble inngått, og det er opplyst at det var flere av dem som var mer interessert i salg enn i utleie av gården.

Severin Jacobsen A/S måtte innlede akkordforhandling og ble senere slått konkurs i første halvår av 1966. Konkursen berørte ikke eierforholdet i Storgt. 3, men en pantobligasjon i gården var stillet som sikkerhet for firmaets kasse-kreditt, som var overtrukket. For å hindre tvangssalg av gården i forbindelse med konkursen, trengte Sameiet Storgaten 3 et lån på kr. 1000000,-.

Suveren, som på den tid drev herrekonfeksjonsfabrikk i Ålesund, hadde vært stor leverandør til Severin Jacobsen A/S. Vitnet h.r.advokat Lars Arentz-Hansen har forklart at konfeksjonsfabrikken, som i realiteten var hans brors, solgte ca 10% av sin produksjon til Severin Jacobsen A/S, og at hans brors firma derfor var sterkt interessert i fortsatt drift av forretningen i Storgaten 3.

Som advokat for Suveren, tok h.r.advokat Arentz-Hansen initiativ til et møte på sitt kontor 12. april 1966 med representanter for Sameiet Storgaten 3. På møtet var sameierne representert ved Anne-Marie Bjelke og hennes mann, Jørgen Bjelke, samt hennes bror Severin Jacobsen d.y. - Arentz-Hansen var på forhånd blitt enig med en annen stor leverandør til Severin Jacobsen A/S, Strøm Konfeksjonsfabrikk, Gjøvik, om at de to firmaer, sammen med Sameiet Storgaten 3, skulle søke å stifte et nytt aksjeselskap under navn A/S Severin Jacobsen med en eller annen tilføyelse for å skille det fra det konkurstruede firma, for at det nye firma skulle fortsette detalj-forretningsdriften i Oslo. Dersom gårdeierne ikke var interessert i å bli med i et slikt nytt aksjeselskap, skulle Suveren og Strøm forsøke å få leiet lokalene i Storgaten 3 og få med andre interessenter. - På møtet redegjorde høyesterettsadvokat Arentz-Hansen for hovedprinsippene i det påtenkte opplegg. Dagen etter, 13. april 1966, utarbeidet han et P. M. vedrørende dette opplegg som ble sendt sameierne. Under sin vitneforklaring for lagmannsretten karakteriserte Arentz-Hansen P.M'et som «nærmest et tilbud». Fra dette P.M. hitsettes punkt 3 som har vært sterkt fremme i begge parters prosedyre:

«Eierne av Storgaten 3 gir tilsagn om at det nye aksjeselskap vil få en 20 års leiekontrakt til butikklokalene (dame- og herreavdeling) i Storgaten 3, d.v.s. til forbygningens første og annen etasje, samt nødvendig lagerlokale i kjeller eller muligens fortrinnsvis i forbygningens tredje etasje. Leien stipuleres til kr. 100000,- pr. år, dog slik at man etter første 10-årsperiode tar opp til ny vurdering leien for den neste 10-årsperiode.

Det nye aksjeselskap skal ha rett til for egen regning å foreta de ombygninger og ominnredninger av lokalene som selskapet måtte anse hensiktsmessig for en rasjonell drift av butikkene. (Engros-avdelingen forutsettes avviklet.)

For å gi det nye selskap muligheter for å bli en levedyktig forretning må leiebelastningen ikke overstige kr. 100000,-, særlig hensett til de omkostninger selskapet må ta ved ombygging/ominnredning. Ved nyvurderingen av leien etter første 10-årsperiode skal selskapet godskrives omkostningene ved disse ombyggings/ominnredningsarbeider.

Den øvrige del av Storgaten 3 kan gårdeierne fritt leie ut til utenforstående.»

Da Sameiet Storgaten 3 ikke fant opplegget interessant, påtok statsautorisert eiendomsmegler Jens Pran seg å leie ut gårdeiendommen til en solid leietaker som kunne skaffe til veie det nødvendige lånebeløp på kr. 1000000,-. - Eiendomsmegler Pran var en nær venn av Severin Jacobsen senior og påtok seg oppdraget som en vennetjeneste. - Pran har som vitne forklart at han ikke kjente til det foreslåtte opplegg i det forannevnte P.M. Han fant det imidlertid naturlig å forhøre seg om Suveren var interessert, idet dette firma tidligere hadde vært stor leverandør til Severin Jacobsen A/S, og det i denne sammenheng hadde vært et nært samarbeid mellom de to firmaer. I forbindelse med utleiespørsmålet var det et ønske fra flere av medlemmene av familien Severin Jacobsen at gården kunne leies ut til en leietaker i samme bransje som kunne overta en størst mulig del av arbeidsstokken i det gamle firma og påta seg visse pensjonsforpliktelser i tillegg til leie.

Suveren, representert ved h.r.advokat Arentz-Hansen, satte seg i forbindelse med Kløverhuset/Sundt & Co. i Bergen, som hadde lang erfaring i detaljhandel i konfeksjon. Da dette firmaet erklærte seg interessert i et samarbeid om forretningsdrift i Oslo, ga Arentz-Hansen på vegne av Suveren et leietilbud til eierne av Storgaten 3 i brev av 28. mai 1966, stilet til eiendomsmegler Pran. Fra tilbudet hitsettes følgende 2 punkter:

«5. Det foreslås at leieforholdet er gjensidig bindende i 10 år, med rett for A/S Suveren til deretter å fornye leieforholdet i to 5-årsperioder. Etter 20-årsperiodens utløp bør A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av lokalene på like vilkår med andre dersom lokalene fortsatt skal bortleies, og fortrinnsrett til leie av butikklokaler i eventuelt nybygg.

6. Husleien forutsettes fastsatt av Oslo Prisnemnd, Husleienemnda.»

I tilbudet er det ellers bl.a. presisert at Suveren forhandlet med andre firmaer om et samarbeid, og at det kunne bli tale om å drive detaljforretningen i regi av ett eller to nystiftede selskaper, og at Suveren derfor måtte ha rett til å fremleie lokalene. Det er også i et eget punkt bl.a. sagt at «det nye selskap skal ha rett til i sitt firma å benytte navnet Severin Jacobsen, med tilføyelse av «Etterfølger» e.l., for å adskille det fra det tidligere selskap.»

I brev av 20. mai 1966 til Oslo kommune, Prisnemnda, ba Pran om at Husleienemnda skulle fastsette høyeste lovlige leie for lokalene i Storgaten 3, under henvisning til at lokalene ikke hadde vært leiet ut tidligere, idet gården hadde vært brukt til gårdeierens egen detalj- og engrosforretning. Brevet konkluderer med at eiendommens driftsbudsjett betinger samlede leier på i alt kr. 306400,-, hvilket i brevet anføres å tilsvare de leier som er vanlige. Prisnemnda fastsatte deretter den 20. juni s.å. høyeste lovlige leie til i alt kr. 192000,- pr. år.

Den 30. juni undertegnet eiendomsmegler Pran på vegne av eierne av Storgaten 3 en håndgivelse til Suveren på leieretten til nærmere angitte lokaler for spesifiserte leiebeløp for de forskjellige deler av gården. Det samlede leiebeløp for disse lokaler, som bygget på Prisnemndas leiefastsettelser, andro seg til kr. 155640,-. I tillegg skulle Suveren kunne få leie lagerplass i kjelleren og parkeringsplass i gårdsrommet. Under ankeforhandlingen har h.r.advokat Arentz-Hansen forklart at håndgivelsen ble ført i pennen av ham, og at hensikten med den var å binde gårdeierne, slik at Arentz-Hansen hadde et fast opplegg å kunne tilby Kløverhuset/Sundt & Co.

Følgende klausuler hitsettes:

«2. De leier som er oppgitt, er fastsatt av Oslo Prisnemnd. Med én måneds varsel kan leiene økes hvis eiendomsskatter og andre offentlige gebyrer øker, eller hvis rentesatsene på de faste lån økes.»

«5. Leieforholdet tar til fra det tidspunkt bostyret i A/S Severin Jacobsens konkursbo stiller lokalene til disposisjon, dog tidligst fra 1. september 1966. Leieforholdet skal være gjensidig bindende i 10 år, med rett for A/S Suveren til fortsatt leie i 2 perioder à 5 år. Etter 20-årsperiodens utløp skal A/S Suveren ha fortrinnsrett til leie av lokalene på like vilkår med andre dersom lokalene fortsatt skal bortleies, og fortrinnsrett til leie av tilsvarende butikklokaler i eventuelt nybygg.»

Håndgivelsen uttrykker ellers at partenes forutsetning er at den vesentlige del av lokalene skal fremleies av Suveren til et aksjeselskap under stiftelse, som skal stå for butikkdriften. Det nevnes at dette selskap skal ha «rett og plikt til i sitt firma å innta navnet Severin Jacobsen med tilføyelse av «etterfølger eller lignende». I klausul 10 er satt som betingelse at Suveren skal fremskaffe et tredjeprioritets pantelån stort kr. 1000000,-, til markedsrente, som skal bli stående i gården så lenge leieforholdet varer, dog med nedbetalingsplikt for sameierne med kr. 25000,- pr. år de første 10 år og deretter med kr. 50000,- pr. år. Håndgivelsen ble deretter akseptert av Lars Arentz-Hansen på vegne av Suveren i brev av 6. juli 1966 til eiendomsmegler Pran.

Det neste som skjedde, var at Pran utarbeidet et utkast til leiekontrakt i henhold til håndgivelsen, like før han reiste på ferie. I dette utkast var, i bestemmelsen om leieforholdets varighet, håndgivelsens uttrykk: «rett . . . til fortsatt leie i 2 perioder à 5 år» omformulert til: «rett til ny leiekontrakt for 2 perioder à hver 5 år». Arentz-Hansen skrev så i brev av 13. juli 1966 til advokat Finn Arnesen jr. (daværende bestyrer av Storgaten 3) at han ønsket utkastet endret på «endel mindre vesentlige punkter». Det som her er av interesse, er at det om utkastets punkt 7 uttales: «Her foreslås avsnittene noe endret, dog slik at man opprettholder den tidligere formulering. Punktet vil deretter se slik ut: . . .». Klausul 7 i den endelige avtale ble deretter redigert overensstemmende med Arentz-Hansens forslag.

Den endelige leiekontrakt ble satt opp av advokat Finn Arnesen jr. på grunnlag av det Pran og Arentz-Hansen hadde forhandlet seg frem til. Avtalen ble undertegnet av begge parter 26. juli 1966. Den inneholdt de samme spesifikasjoner av de utleide lokaler og leiesatser som i håndgivelsen og Prans utkast, med de samme bestemmelser om rett til fremleie og rett og plikt til bruk av navnet Severin Jacobsen. De endelige punkter vedrørende leie og leieforholdets varighet lyder slik: (se sitat i Høyesteretts dom).

Samtidig med aksepten av håndgivelsen ble det 6. juli 1966 inngått tilleggsavtale hvor Suveren forpliktet seg til å sørge for at Trygve Jacobsen (48 år gammel) og Severin Jacobsen d.y. (30 år gammel) skulle få ansettelse i det nye aksjeselskap som skulle opprettes, med lønn på henholdsvis kr. 34000,- og kr. 36000,- pr. år, at Trygve Jacobsen ble sikret en pensjon på kr. 20000,- pr. år etter fylte 65 år, eller eventuell enkepensjon til hans hustru ved tidligere død, at Severin Jacobsen senior med hustru ble tilsagt en pensjon på kr. 30000,- pr. år, som i tilfelle av begges eventuelle død på et tidligere tidspunkt, skulle utbetales deres livsarvinger i minst 10 år fra 1966, alt sammen med den øvre begrensning at rettighetene bare skulle vare så lenge Suveren leiet lokalene. Videre ble familien Jacobsen tilsagt en rett til å tegne aksjer i det nye selskap til pari kurs og til å få innvalgt en representant for familien i styret i et tidsrom av minst 8 år fra stiftelsen.

Etter at leiekontrakten av 26. juli 1966 var undertegnet, stiftet Suveren og Kløverhuset/Sundt & Co. selskapet Severin Jacobsens Etterfølgere A/S som skulle drive detaljforretning i dame- og herrekonfeksjon i Storgt. 3. Fremleiekontrakt ble opprettet mellom dette selskap og Suveren. Det nye selskaps navn ble senere endret til A/S Severin. - - -

Høsten 1966 tok Suveren, eller rettere fremleietakeren Severin Jacobsens Etterfølgere A/S, også i bruk 290 m2 av første etasje i bakbygningen. Disse lokalene var ikke omfattet av leiekontrakten av 29. juli 1966. Det er omstridt mellom partene om det allerede fra først av var forutsatt at også disse lokalene skulle leies av Suveren, og det derfor var en forglemmelse at de ikke var tatt med i avtalen av 26. juli, eller om det først på høsten 1966 ble klart at Suveren også skulle leie lokalene i 1. etasje i bakgården. Leien for disse lokalene ble, overensstemmende med Prisnemndas fastsettelse, satt til kr. 14500,- pr. år. Leiekontrakten, som bare er fremlagt i form av et udatert eksemplar, alene undertegnet av advokat Finn Arnesen jr. på vegne av sameierne er partene enige om ble bindende undertegnet i desember 1966. Ifølge kontrakten løper dette leieforhold også fra 1. september 1966. Kontrakten inneholder tilsvarende bestemmelser om leietidens varighet og øvrige vilkår som kontrakten av 26. juli s.å., heretter kalt hovedleiekontrakten. I tillegg til den tilsvarende leiebestemmelse som står i hovedleiekontraktens punkt 2 er imidlertid inntatt en ny bestemmelse i punkt 14, sålydende:

«Hvis den nåværende husleieregulering for forretningslokaler skulle bli opphevet i leieperioden, har utleieren rett til å heve leien til det som ville være en passende leie for tilsvarende lokaler i dette strøk.»

Ved brev av 18. mars 1974 meddelte h.r.advokat Arentz-Hansen at Suveren ønsket en ny leieperiode på 5 år fra 1. september 1976. Det viste seg da at Suveren mente å ha rett til fornyelse uten leieregulering, mens Sameiet mente at leien nå skulle oppreguleres for den nye periode. - - -

Lagmannsretten er kommet til at anken må føre frem og skal bemerke:

Leser man punkt 7, første avsnitt i hovedleiekontrakten isolert, ut fra den vanlige forståelse av de ord og formuleringer som er benyttet, fremgår det rimelig klart at nye leiekontrakter skal inngås etter nye forhandlinger, når henholdsvis 10 og 15 år er gått, såfremt Suveren ønsker fortsatt leie. Når man trekker inn annet avsnitt i punkt 7 fremgår det også nokså klart at de nye forhandlinger om fornyelse for de to 5-årsperioder må foregå innenfor rammen av den opprinnelige kontrakt. Det er ikke nødvendig å ta standpunkt til hvor bundet de nye forhandlinger i tilfelle ville være, idet det neppe kan være tvil om at en regulering av leien innen rimelighetens grenser ligger innenfor den naturlige ramme den opprinnelig kontrakt har.

Nå er imidlertid forholdet det at de formuleringer som er benyttet i Suverens tilbud av 28. mai 1966 - «rett . . . til deretter å fornye leieforholdet i to 5-årsperioder» - og i håndgivelsen av 30. juni s.å. - «rett . . . til fortsatt leie i 2 perioder à 5 år» - lest i sammenheng med leiespesifiseringen i såvel håndgivelsens, som den endelige kontrakts punkt 1, kan trekke i retning av en ren prolongasjonsadgang til uendret leie.

De forklaringer lagmannsretten har mottatt under ankeforhandlingen om innholdet av de forhandlinger som ble ført, hva som ble uttrykkelig sagt og akseptert, hva som var klart oppfattet av begge parter, og hvilke synbare forutsetninger partene den gang hadde, spriker sterkt og lar seg ikke forene, skjønt feilkildene synes å ligge nokså klart i dagen som forklaring på dette. For ordens skyld skal presiseres at retten har fått det bestemte inntrykk at forklaringene er subjektivt korrekte, men at en del av utsagnene må bero på feilerindringer om det som skjedde for 15-16 år siden under ganske andre forhold enn dagens. Lagmannsretten finner således ikke å kunne legge til grunn at det i 1966 virkelig ble forhandlet om en reguleringsordning av leien utover de meget snevre grenser som midlertidig lov om regulering av leie av husrom m.v. av 20. juni 1964, nr. 7 ga adgang til. En slik reguleringsordning har nedfelt seg i punkt 2 i såvel håndgivelsen som i hovedkontrakten. Selv om klausulen muligens går lenger enn det loven da ga adgang til, viser sammenhengen med bestemmelsene i håndgivelsen og kontrakten om at husleien bygger på prisnemndas fastsettelse, at partene har ment å vedta lovlig regulering på dette punkt. Eiendomsmegler Pran har forklart at nettopp denne formulering var vanlig å innta den gang. Dette støttes av at advokat Finn Arnesen jr. har inntatt identiske klausuler i de leiekontrakter han opprettet ca 1 måned etter mellom Storgaten 3 og Garanti Strømpefabrikk og med A/S Feston, samt i den tilleggsleiekontrakt han utarbeidet for utleien av bakbygningslokalene til Suveren i desember s.å. Dersom det før inngåelsen av hovedleiekontrakten hadde vært forhandlet om en slik reguleringsklausul som er inntatt i de sistnevnte 3 kontrakter, om rett til regulering opp til «passende leie for tilsvarende lokaler i dette strøk» dersom «den nåværende husleieregulering for forretningslokaler skulle bli opphevet i leieperioden», synes det lite naturlig at dette ikke er kommet skriftlig til uttrykk noe sted. Vitnet Lars Arentz-Hansen har nevnt muligheten for at det var en indeksregulering Pran ønsket, og han karakteriserte forhandlingene på dette punkt som «en tautrekking». Det er lite trolig at en så erfaren forretningsadvokat som Arentz-Hansen ville ha unnlatt å avklare i leiekontrakten et leiereguleringsvilkår som han anså var meget vesentlig for sine klienter, nettopp hvis det hadde vært en «tautrekking» om det. Dette har han ikke gjort, enda han nettopp har tatt opp redigeringen av klausul 7 i Prans avtaleutkast og da måtte ha festet seg ved formuleringen av den viktigste setning i klausulen, dersom det hadde forholdt seg så at det hadde stått strid om fornyelsesvilkårene. Det er også lite trolig at Pran, som holdt sameierne informert om forhandlingene, ikke engang muntlig skulle ha redegjort for dem om et slikt stridsspørsmål på en sådan måte at sameierne hadde diskutert dette seg imellom og med Pran. Hadde slike diskusjoner funnet sted, synes det overveiende sannsynlig at Pran eller sameierne ville ha husket det. Pran mener bestemt at han ikke hadde diskusjoner av denne art med Arentz-Hansen, og pastor Anne-Marie Bjelke og vitnet Jørgen Bjelke kan ikke huske at noen slike drøftelser har kommet opp.

Når man dernest ser hen til forholdene omkring avtaleinngåelsen, trer det en i øynene at det her dreier seg om 2 parter som inngår en avtale på rent forretningsmessig grunnlag. Det naturlige utgangspunkt må da være at gårdeierne ønsket å få mest mulig ut av kontrakten økonomisk i den tid Suveren står som leietaker. Ut fra dette utgangspunkt blir spørsmålet om det foreligger omstendigheter som gjør at man med rimelighet kan anta at sameierne har ment å ville binde seg til en mer eller mindre uforanderlige leie i 20 år, og at Suveren har hatt grunn til å oppfatte forholdet slik.

Sameiets forretningsfører, siviløkonom Sigurd Olsvold, ga under ankeforhandlingen nærmere opplysninger om de innbyrdes forhold mellom leiene for de lokaler i Storgaten 3 som var til disposisjon for utleie i 1966. (Senere er det innredet arkitektkontor på loftet. Leien for dette er ikke medtatt her.) Leien for lokalene under hovedkontrakten var ved avtaleinngåelsen i 1966 kr. 155640,- pluss ca kr. 3000,- for leie av kjellerlokalene = ca kr. 158000,- av en totalleie for gården ifølge prismyndighetenes fastsettelse på. kr. 192000,-. Den prosentvise fordeling mellom leien for lokaler under hovedleiekontrakten og for de øvrige utleide lokaler er oppgitt å stille seg slik:

1966 1976 i dag

Hovedleiekontrakten: 82% 58% 30%

Øvrige leiekontrakter i gården: 18% 42% 70%

Leien under hovedleiekontrakten er oppgitt å ha steget fra ca kr. 158000,- i 1966 til ca kr. 220000,- i dag (regulert i medhold av leiekontraktens punkt 2, annet avsnitt). De øvrige leier i gården (loftskontorer unntatt) oppgis til i dag å utgjøre kr. 520000,-.

Inflasjonen er nok blitt meget høyere enn man kunne forvente i 1966, men selv da var man vant til en viss inflasjon. Å binde seg til en mer eller mindre fast leie i 20 år, måtte den gang oppfattes som en tyngende forpliktelse dersom lovgivningen ble forandret slik at det ble mulig å foreta reelle leieøkninger.

De tilleggsytelser Suveren påtok seg, var etter lagmannsrettens oppfatning et alt for svakt argument for at Sameiet kunne forventes å gi den motytelse som en fast leie i 20 år ville representere. Eiendomsmegler Pran har under ankeforhandlingen opplyst at det ikke ville ha budt på noen problemer å få en annen solid leier til å inngå kontrakt om leie av disse attraktive lokaler i et av Oslos beste butikkstrøk til høyeste lovlige leie, fastsatt av husleienemnda, mot som tilleggsytelse å skaffe et tilsvarende lån som Suveren skaffet uten å forlange fast leie i 20 år. Lagmannsretten legger denne forklaring til grunn. I denne forbindelse hitsettes følgende uttalelse om forholdene vedrørende utleie av forretningslokaler i Ot. prp. nr. 40 for 1966-1967 på side 3, spalte 1, vedrørende spørsmål om endring av husleiereguleringsloven. Det heter bl.a. her:

«. . . Etter departementets mening er det etterhvert oppstått så store innbyrdes misforhold mellom bruksverdi og maksimalverdi for forskjellige forretningslokaler, at selv om en oppheving av den direkte maksimalleieregulering vil by på store administrative og kontrollmessige vansker, bør en oppmykning av reguleringen på dette området nå finne sted. Etter departementets mening vil vanskene ved en overgang til en friere reguleringsform bare øke jo lenger leiene for forretningslokaler o.l. er bundet til en reguleringsordning som har utgangspunkt i en leiestopp knyttet til de leie- og forretningsforhold som forelå ved krigens utbrudd.»

Det er fremlagt leiekontrakter for de 2 andre leieboere i gården som er nevnt ovenfor. Også disse påtok seg tilleggsytelser i form av pensjoner eller ansettelser av tidligere funksjonærer. Iallfall for en av dem er tilleggsforpliktelsene, hensett til leiekontraktens omfang, mer tyngende enn de tilleggsforpliktelser Suveren måtte påta seg. Hva lånet angår, ble dette kun formidlet av Suveren, uten at det noen gang førte til noen økonomisk belastning for Suveren.

Lagmannsretten vil bemerke at det forhold at leietakeren selv måtte stå for modernisering/oppussing av lokalene, ikke er noe argument for at partene har forutsatt at leien skulle være tilnærmet uforanderlig i 20 år. Husleienemnda la ved sin fastsettelse til grunn lokalenes tilstand før nevnte arbeider. De senere takster nevner uttrykkelig at det er sett bort fra fremleietakerens utbedring av lokalene og har lagt til grunn lokalenes opprinnelige tilstand med vanlig vedlikehold. Lagmannsretten tilføyer at det er naturlig ved et så langt leieforhold at leietakeren foretar investeringer i det omfang som her er gjort.

Hovedleiekontrakten kan ikke sees å inneholde noe som skulle tilsi at sameierne har bundet seg til en mindre leie enn den de lovlig kunne oppnå. Selv om de formuleringer som er benyttet i Suverens tilbud, i håndgivelsen og i den endelige kontrakt, sett i sammenheng kan være noe uklare så er det i det minste tydelig indikert at noe vesentlig skal skje mellom partene når den første periode på 10 år er omme. Når man da også tar i betraktning at det i den endelige leiekontrakt tross alt er brukt formuleringen «ny leiekontrakt», ligger det svært nær å anta at det i ethvertfall på dette tidspunkt har vært meningen at leien skulle tas opp til drøftelse.

Disse betraktninger leder frem til det moment at det vel er riktig å feste oppmerksomheten sterkere ved leiesituasjonen generelt for forretningslokaler på den tid kontraktsforhandlingene fant sted. Man hadde da levet seg igjennom en periode på 26 år med en meget streng leieregulering, som også omfattet forretningslokaler av enhver art. Lagmannsretten finner det overveiende sannsynlig at Pran, som eiendomsmegler, hadde levd seg så sterkt inn i reguleringssystemet at han ikke dengang har tenkt noe konkret om muligheten for at den offentlige regulering av leier for forretningslokaler kunne bli opphevet, og at man da burde innta en klausul i kontrakten om regulering, hvis så skulle skje. Sameierne har neppe hatt noen mulighet for å øyne en slik utvikling. Denne oppfatning på medkontrahentens side må ha vært klart synbar for h.r.advokat Arentz-Hansen om han på dette tidspunkt selv skulle ha overveiet denne mulighet.

Det faktiske forhold er da at det partene imellom var på det rene at den leie som skulle betales, var den høyeste lovlige leie, fastsatt av husleienemnda overensstemmende med husleiereguleringsloven. Dette fremgår klart av punkt 2 i såvel håndgivelsen, som i den endelige kontrakt og av punkt 6 i Suverens tilbud av 28. mai 1966. Videre gir Prans brev til prisnemnda av 20. mai 1966 klart uttrykk for at det var den høyeste lovlige leie som skulle legges til grunn for utleien. Slik det er påpekt innledningsvis i dommen, gjorde Pran i brevet gjeldende at driftsbudsjettet betinget leier på tilsammen kr. 306400,-, som man mente tilsvarte vanlige leier i strøket, mens husleienemnda fastsatte leien til et langt lavere beløp, nemlig til kr. 192000,-. Med den særdeles strenge offentlige leieregulering som det var den gang, og det misforhold som derved ble skapt mellom bruksverdi og maksimalleie, jfr. Ot. prp. nr. 40 for 1966-1967, finner retten at punkt 2, første avsnitt i leiekontrakten av partene den gang måtte oppfattes slik at leien til enhver tid skulle tilsvare den høyeste leie som husleienemnda ansatte. Husleiereguleringsloven §7 ga Kongen adgang til å fastsette regler om alminnelig forhøyelse av høyeste lovlige leie etter loven §5. Dersom mindre oppmykninger med hjemmel i slike regler hadde ført til at husleienemnda hadde foretatt reelle oppjusteringer av leien, finner lagmannsretten det overveiende sannsynlig at partene uten å reflektere nærmere på dette, ville ha latt slike justeringer foreta. Da den slags justeringer ikke kunne forventes å skje hyppig, synes det å ha vært naturlig for partene å innta den begrensede justeringsklausul som står i punkt 2 annet avsnitt, med adgang for justering når visse utgifter økte. Klausulen var, som tidligere nevnt, vanlig å innta i leiekontrakter den gang, og man regnet antagelig med at denne bestemmelse ikke var i strid med husleiereguleringensloven §12, som åpnet en begrenset justeringsadgang i slike tilfeller. Annet avsnitt i punkt 2 gir da ikke noe holdbart argument mot den fortolkning av første avsnitt som synes naturlig ut fra de den gang rådende forhold. Tvert i mot kan annet avsnitt sees som en bekreftelse på intensjonene med første avsnitt, nemlig at leien på ethvert tidspunkt skulle tilsvare den høyeste lovlige leie.

Det forhold at husleien i punkt 1 er spesifisert for de enkelte lokaler, med en samlet totalsum til slutt, ser lagmannsretten ikke som annet enn et tilkjennegivende av hvilken høyeste, lovlige leie husleienemnda på det tidspunkt hadde fastsatt.

Når man legger det syn til grunn at kontraktens punkt 2 gir uttrykk for at høyeste, lovlige leie til enhver tid skal betales, finner lagmannsretten at konsekvensen må bli at utleieren må kunne foreta en oppregulering av leien, innen rimelighetens grenser, til det nivå som danner seg for tilsvarende lokaler i tilsvarende strøk, i det øyeblikk den offentlige leieregulering opphører. Deretter må regulering kunne skje i den takt som er vanlig for slike utleieforhold. Da den offentlige regulering av leier for forretningslokaler opphørte ved lovendringen i 1974, synes en rimelig utfylling av avtalen etter dette å måtte føre til at gårdeierne alt på dette tidspunkt ville ha kunnet regulere leien. Det er imidlertid ikke påstått regulering før fra 1. september 1976, slik at lagmannsretten ikke behøver å ta standpunkt til spørsmålet om det fra 1974 og frem til denne dato hadde vært adgang til å foreta regulering.

A/S Severins innvending om at regulering opp til høyeste lovlige leie forutsatte at husleienemnda hadde hjemmel for å fastsette slik leie, og at enhver adgang til reell leieregulering i tilfelle opphørte i og med leiereguleringens opphevelse i 1974, faller på sin egen urimelighet.

Lagmannsretten vil tilføye at dersom Lars Arentz-Hansen under kontraktsforhandlingene virkelig hadde sett det slik at det var av vital interesse for hans klienter at husleien skulle være fast i 20 år, hadde han en sterk oppfordring til å si fra. Når da denne vitale forutsetning ikke er kommet klart til uttrykk for den annen part, må Suveren bære risikoen for dette. I denne forbindelse skal det også bemerkes at det var Arentz-Hansen som hadde formulert utgangsdokumentene og også gjennomgått Prans leieutkast, hvor han hadde foretatt de endringer han fant nødvendig.

Det skal også nevnes at den omstendighet at en reguleringsklausul ble tatt inn i kontraktene med Garanti Strømpefabrikk og A/S Feston en snau måned senere, ikke kan sees som et indisium på at partene i hovedleiekontrakten regnet med at leien skulle være fast i 20 år. Den mest nærliggende grunn til at denne reguleringsklausul kom inn i de to nevnte kontrakter og også i tilleggskontrakten i desember 1966 vedrørende Suverens leie av lokalene i bakbygningen, synes å være den at disse kontrakter ble ført i pennen av en ny forhandler for sameierne, nemlig gårdsbestyreren, advokat Finn Arnesen jr. Han kan ha vært oppmerksom på at det var tegn i tiden som kunne trekke i retning av en opphevelse av leiereguleringen for forretningslokaler, selv om Pran tydeligvis ikke var oppmerksom på dette. Det skal i denne forbindelse bemerkes at selv om advokat Arnesen skrev ut den endelige hovedleiekontrakt, skjedde dette som en ren rutine på basis av et ferdig forhandlingsresultat.

Lagmannsretten vil endelig bemerke at såvel h.r.advokat Arentz-Hansen, som hans klienter hadde en sterk foranledning til å si fra da de fikk seg forelagt tilleggskontrakten i desember med en klar reguleringsklausul, dersom de mente at hovedleiekontrakten forutsatte en fast leie i 20 år. Selv om det skulle være riktig at de hadde sett på tilleggskontrakten som en mindre vesentlig kontrakt som falt utenfor pakkeløsningen i forbindelse med hovedleiekontrakten, så var avtalen allikevel i realiteten et ledd i det samlede leieforhold, med samme utgangspunkt for leietiden og med de samme leieklausuler ellers. I det minste måtte dette forhold ha gitt en sterk oppfordring for partene på denne side til å presisere at selv om de aksepterte reguleringsklausulen i tilleggskontrakten, så skulle leien være fast i hovedleiekontrakten.

Hva A/S Severins passivitetsinnsigelse angår, kan lagmannsretten ikke se at det er fremlagt noe materiale under ankeforhandlingen som gir grunnlag for å anse gårdeiernes rett til leieregulering tapt ved passivitet for noen av de to 5-årsperioder.

Når Suveren ikke har innlatt seg på forhandlinger om leieregulering for de 2 siste perioder, men har benyttet seg av sin leierett, må bedriften etter vanlige regler finne seg i å betale den leie gårdeieren forlanger innen rimelighetens grenser. Dette følger av alminnelige kontraktsrettslige regler på lignende måte som man ved å engasjere f.eks. en håndverker eller en advokat til å utføre et oppdrag, uten at prisen avtales på forhånd, må betale det vederlag som etter utførelsen forlanges, innen rimelighetens grenser. Dette prinsipp er bl.a. kommet til uttrykk i kjøpsloven §5. For øvrig er det ikke tilbudt noe bevis fra A/S Severins side for at den leie som er krevet for 5-årsperioden fra 1. september 1976, på grunnlag av eiendomsmegler Aarslands takst, er for høy. Denne innsigelse ble først fremsatt under ankeforhandlingen. Konkret har ankemotparten anført mot Aarslands takst at han ikke har tatt hensyn til at A/S Severin har stått for modernisering og oppussing av lokalene. For så vidt gjelder denne anførsel nøyer lagmannsretten seg med å henvise til Aarslands takst side 2, 5. avsnitt.

For den siste 5-årsperiode fra 1. september 1981 har Sameiet Storgaten 3 kun krevet fastsettelsesdom for at hovedleiekontrakten ikke er til hinder for leieforhøyelse. Etter det ovenstående må denne påstand tas til følge. Det fremgår av det som allerede er sagt, at lagmannsretten er av den oppfatning at leieregulering også kan foretas i løpet av denne perioden, i den takt som er vanlig for slike utleieforhold, selvsagt forutsatt at bestemmelser om prisstopp ikke griper inn. - - -