Rt-1971-1019
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1971-06-17 |
| Publisert: | Rt-1971-1019 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 139B/1971. |
| Parter: | Arne Qvist (advokat C. D. Schrøder) mot Ingrid Leffmann (advokat Gunnar Rohr Torp). |
| Forfatter: | Gaarder, Hiorthøy, Endresen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §39, Husleiereguleringsloven (1967) §23 |
Ingrid Leffmann begjærte Arne Qvist utkastet fra den leilighet han leiet i hennes eiendom. Ved Ringerike namsretts kjennelse av 12. februar 1971 ble begjæringen ikke tatt til følge. Etter kjæremål fra Ingrid Leffmann avsa Eidsivating lagmannsrett den 4. mai 1971 kjennelse om fremme av utkastelsesforretningen.
Arne Qvist påkjærte lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Han anførte bl.a. at lagmannsretten hadde tatt feil i sin tolking av husleiereguleringslovens §23, og at det også var feilaktig at retten ikke hadde drøftet hans eventuelle misforståelse av husleiereguleringsloven i relasjon til tvangsfullbyrdelseslovens §234 tredje ledd. Både lagmannsretten og namsretten hadde gitt uttrykk for tvil om forståelsen av §23, og hans hjemmel for fortsatt beboelse kunne da ikke ansees som åpenbart uholdbar.
Kjæremålsutvalget opphevet lagmannsrettens kjennelse og bemerket:
«Utkastelse er krevet med hjemmel i tvangslovens §234 tredje ledd med den begrunnelse at Qvist for den fortsatte besittelse av den omhandlede leilighet påberoper seg en åpenbart uholdbar hjemmel. Lagmannsretten synes å ha ansett det tilstrekkelig for anvendelse av denne bestemmelse at Qvist etter påkrav har unnlatt å betale det omtvistede beløp innen utløpet av den 14-dagersfrist som er fastsatt i husleielovens §39 første ledd. Dette vil imidlertid i tilfelle være en uriktig lovforståelse. Vilkåret for at utkastelse etter tvangslovens §234 tredje ledd kan
Side:1020
finne sted, må være at Qvists unnlatelse av å betale det som kreves i påkravet, etter forholdene i saken er så graverende at det innebærer en misligholdelse som må medføre at hans hjemmel til fortsatt bruk av leiligheten må ansees åpenbart uholdbar. Utvalget viser her til følgende uttalelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg i kjennelse av 11. juli 1950 i l.nr. 160/1950 - kjæremålssak mellom Johan Arstein og A/S Bygdø Allé 70:
«Det er ikke nok til utkastelse uten søksmål i henhold til tvangslovens §234 III at den kjærende part har oversittet 14 dagers fristen for betaling av skyldig leie (brenselbidrag) etter husleielovens §39 I. - Det er dessuten nødvendig at retten finner at det foreligger slik misligholdelse av leieavtalen at den kjærende part har en åpenbart uholdbar hjemmel til fortsatt bruk av leiligheten.»
Lagmannsretten har ikke drøftet hvorvidt vilkårene for utkastelse etter tvangslovens §234 tredje ledd er til stede. Sett på bakgrunn av det foran anførte er dette en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse av lagmannsrettens kjennelse.
For øvrig bemerkes at man også finner det uriktig når det i lagmannsrettens kjennelse anføres: «I prinsippet fastsetter utleieren husleien selv.» Som anført i den kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg som er gjengitt i Rt-1968-793, er husleien en del av leieavtalen og undergitt vanlige kontraktsmessige regler. Vil utleieren forhøye husleien, må leieren enten ha vedtatt å betale den høyere leie eller kravet må være ledsaget av en betinget oppsigelse.»