Rt-1986-420

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1986-04-25
Publisert:	Rt-1986-420 (141-86)
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 25. april 1986 i l.nr. 64 B/1986
Parter:	Jan Øyvind Tangen (advokat Pål Christensen - til prøve) mot 1. Birthe Marie Fageraas, 2. Kåre Anton Fageraas, 3. Otto Kåre Fageraas (advokat Trond Buttingsrud).
Forfatter:	Sinding-Larsen, Hellesylt, Backer, Halvorsen, Michelsen
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §42, Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915), §28, §43, Konsesjonsloven (1974), §22, §57, Odelsloven (1974)

Dommer Sinding-Larsen: Under odelstakst ved Lier, Røyken og Hurum herredsrett over eiendommen Vestre Røed, gnr. 38 bnr. 1 i Hurum, hevdet de saksøkte, Birthe Marie Fageraas, Kåre Anton Fageraas og Otto Kåre Fageraas, at det blant annet skulle tas hensyn til at en del av eiendommens utmark inngikk i en kommunal disposisjonsplan som boligområde og måtte påregnes nyttet til boligformål. Saksøkeren, Jan Øyvind Tangen, var ikke enig i dette. Herredsretten fant at det var så stor usikkerhet om og eventuelt når det kunne ventes boligbygging i området, at det ikke var grunnlag for å tillegge utbyggingsplanene noen vekt. Lier, Røyken og Hurum herredsretts odelstakst, som ble avsagt 3. januar 1984, hadde slik slutning:

«1. Odelstaksten for eiendommen Vestre Røed, gnr. 38, bnr. 1 i Hurum settes til kr. 1750000 - kronerenmillionsyvhundreogfemtitusen -.

2. Saksøker betaler saksomkostninger til saksøkte med kr. 14500,- - kronerfjortentusenfemhundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen.»

De saksøkte begjærte odelsovertakst ved Eidsivating lagmannsrett. Lagmannsretten anså det etter bevisførselen «påregnelig at utbygging vil starte i årene omkring 1990 og vil omfatte et areal på minst 80 dekar». Lagmannsretten la derfor vekt på utbyggingsplanene «i positiv retning» og bemerket videre at den tilleggsverdi som dette representerte, «er i taksten negativt påvirket av den usikkerhet som tross alt foreligger». Lagmannsretten avsa den 13. september 1984 odelsovertakst med slik slutning:

«1. Odelstaksten for eiendommen Vestre Røed, gnr. 38 bnr. 1 i Hurum, settes til 2370000 - tomillionertrehundreogsyttitusen - kroner.

2. I saksomkostninger for overtaksten tilpliktes Jan Øyvind Tangen å betale til Birthe Marie Fageraas, Kåre Anton Fageraas og Otto Kåre Fageraas 25800,- - tjuefemtusenåttehundre - kroner og til å innbetale til lagmannsretten de lovbestemte utgifter til skjønnsmenn. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overtaksten.»

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten og lagmannsretten, viser jeg for øvrig til odelstaksten og odelsovertaksten.

Jan Øyvind Tangen har påanket odelsovertaksten til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen - skjønnsgrunnene.

Jan Øyvind Tangen har i det vesentlige anført:

Av odelsloven §49 følger det at eiendommen skal takseres etter den bruk som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som kan «sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål». Bestemmelsen medfører etter den ankende parts syn at det ikke kan bygges på at større deler av eiendommens produktive areal skal nyttes til annet enn jordbruksdrift. Det må videre stilles strenge krav til påregneligheten av en mulig annen utnyttelse; den må være meget nærliggende. Det vises til Rygg og Skarpnes' kommentarutgave av odelsloven side 171-172.

Skjønnsgrunnene sier ikke noe om hvor stort areal hele utmarken utgjør, og opplysningene om beskaffenheten av det areal som er forutsatt brukt til boligformål, er ufullstendige. Den ankende part mener at det som fremgår av skjønnsgrunnene, må suppleres med opplysninger om eiendommen som nå fremlegges for Høyesterett. På grunnlag av disse kan det fastslås at «boligområdet» er produktiv skogsmark av god bonitet, men med en bestand som består av ikke hogstmoden skog. Bemerkningen i skjønnsgrunnene om at det ikke er grunnlag for lønnsom skogsdrift, må gjelde forholdene i dag og ikke på lang sikt. Arealet utgjør en betydelig del av eiendommens produktive skogsmark. Det er uforenlig med loven krav om at taksten skal baseres på at eiendommen hovedsakelig skal anvendes til landbruksformål, at dette areal forutsettes tatt ut av landbruket.

Anvendelsen av arealet til boligformål er heller ikke så nærliggende at det tilfredsstiller loven strenge påregnelighetskrav. Det fremgår av skjønnsgrunnene at lagmannsretten har tatt hensyn til at det er en viss usikkerhet til stede. Foreligger en slik usikkerhet, skal imidlertid utnyttelsesmuligheten overhodet ikke tas i betraktning.

Kravet om at andre utnyttelsesmuligheter må være meget nærliggende for å bli tatt i betraktning, må ses i sammenheng med at odelsløseren har bo- og driveplikt etter loven kapittel VII og at han således er forpliktet til å nytte eiendommen til jordbruksformål i 10 år. Dette kan bli umulig hvis han skal betale en pris basert på utnyttelse til andre formål.

Den usikkerhet som ofte vil være til stede når det gjelder fremtidig utnyttelse til annet enn jordbruk, illustreres av utviklingen i det foreliggende tilfelle. Det tidspunkt som de kommunale myndigheter har operert med for iverksettelsen av boligplanene, er stadig skutt lenger frem i tiden. Det kan ikke legges vekt på kommunale planer før de er av mer forpliktende art eller kommunen har investert noe for eksempel i form av detaljregulering av området. I dette tilfelle dreier det seg fremdeles bare om en disposisjonsplan som ikke binder kommunen på noen måte.

Subsidiært hevder den ankende part at skjønnsgrunnene er mangelfulle. Det vises til de krav skjønnsloven §28 første ledd stiller. Lagmannsretten har foretatt en meget vesentlig endring i forhold til herredsretten, jfr. forhøyelsen av takstsummen fra kr. 1750000 til kr. 2370000, som i det vesentlige må skyldes den ulike vurdering av boligutbyggingsplanene. Dette skjerper kravet til begrunnelse.

Det er som alt nevnt ikke sagt noe i premissene om den totale størrelse av eiendommens utmark, og opplysningene om det areal som er forutsatt anvendt til boligformål, er summariske og upresise. Innholdet av påregnelighetskravet er ikke drøftet, og det er ikke mulig å se hvorledes lagmannsretten har oppfattet loven påregnelighetskrav. Det skulle ha vært gitt et klart og utvetydig uttrykk for den lovforståelse det er bygget på. Manglene ved skjønnsgrunnene er etter den ankende parts syn av en slik art at de må antas å ha hatt betydning for avgjørelsen.

Etter den ankende parts mening må spørsmålet om saksomkostninger for Høyesterett avgjøres etter bestemmelsene i skjønnsloven §43, jfr. tvistemålsloven kapittel 13. Det vises til forarbeidene til lovendringen av 17. desember 1982, særlig til et notat fra Justisdepartementets lovavdeling fra februar 1981 som lå til grunn for lovendringen.

Den ankende part, Jan Øyvind Tangen, har nedlagt slik påstand:

«1. Eidsivating lagmannsretts odelsovertakst over eiendommen Røed Vestre, gnr. 38, bnr. 1 i Hurum, oppheves.

2. Birthe Marie Fageraas, Kåre Anton Fageraas og Otto Kåre Fageraas tilpliktes en for alle og alle for en å erstatte Jan Øyvind Tangen saksomkostninger for Høyesterett.»

Ankemotpartene, Birthe Marie, Kåre Anton og Otto Kåre Fageraas, hevder at lagmannsrettens lovanvendelse er riktig og skjønnsgrunnene tilstrekkelige. Det som var omtvistet for lagmannsretten, var om boligutbyggingen var så nærliggende og påregnelige at det var grunnlag for å ta den i betraktning. Dette har lagmannsretten tatt standpunkt til. Hva som er påregnelig, er et skjønnsspørsmål, og det kan ikke ses at lagmannsretten har bygget på en uriktig lovforståelse. Odelsloven §49 har ikke innført et slikt særlig påregnelighetskriterium som hevdet av den ankende part. Det avgjørende er hva en kjøper vil betale når eiendommen forutsettes anvendt hovedsakelig til landbruksformål, jfr. Rt-1980-233 flg., særlig side 236.

Det var for lagmannsretten ikke omtvistet at utbyggingsplanen kunne tas i betraktning dersom utbyggingen var påregnelig. Det var ingen uenighet om beskaffenheten av det område det gjaldt. At lagmannsrettens premisser dels er noe knappe, må ses på denne bakgrunn.

Det nevnes at hvis arealet allerede hadde vært regulert til boligformål, ville de saksøkte ha kunnet kreve det holdt utenfor løsningssaken, jfr. odelsloven §22.

Ankemotpartene finner det klart at spørsmålet om saksomkostninger i odelstakster reguleres av skjønnsloven §42, og viser til Falkanger: Odels- og åsetesrett side 276.

Ankemotpartene, Birthe Marie, Kåre Anton og Otto Kåre Fageraas, har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt: Eidsivating lagmannsretts odelsovertakst stadfestes.

Subsidiært: Eidsivating lagmannsretts odelsovertakst oppheves for så vidt angår pkt. 1 og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.

I begge tilfeller: Jan Øyvind Tangen dømmes til å betale saksomkostninger til Birthe Marie Fageraas, Kåre Anton Fageraas og Otto Fageraas.»

Det er for Høyesterett fremlagt enkelte nye dokumenter. Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett er det avhørt tre vitner, hvorav to ikke har avgitt forklaring tidligere.

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Skjønnsgrunnene er delvis noe knappe. Som anført av ankemotpartene, må dette antas å ha sammenheng med at det var påregneligheten av boligbygging i området som var omprosedert for lagmannsretten, ikke hvorvidt retten også av andre grunner var avskåret fra å ta utbyggingsplanen i betraktning ved verdsettelsen. Jeg finner at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve rettsanvendelsen.

Det fremgår av herredsrettens takst, som lagmannsretten viser til, at eiendommen har ca 100 dekar fulldyrket mark, ca 30 dekar kulturbeite og ca 10 dekar tun og hage. Utmarken - hvis samlede areal ikke er opplyst - er angitt å bestå av skog og berggrunn. En stor del av utmarken er festet bort til 99 hyttetomter og 17 boligtomter. Denne del av utmarken er særskilt taksert i odelsovertaksten. Om en del av de ikke bortfestede skogsarealer sier herredsretten at de «gir etter bestand og avvirkningsforhold små muligheter for lønnsom drift». Dette gjelder blant annet Ramsvikåsen hvor det planlagte boligfelt ligger. Det opplyses videre at det også foreligger et skogsareal på 80 dekar med god bonitet og gode driftsforhold. Det fremgår således etter min mening at lagmannsretten har vurdert det slik at utbyggingsfeltet hadde liten betydning for den aktuelle jordbruksvirksomhet på eiendommen. Utnyttelse av arealet til andre formål enn skogbruk måtte da være forenlig med at eiendommen fortsatt «hovedsakelig» ble drevet som jordbrukseiendom.

En fremtidig anvendelse av en del av eiendommen til boligformål kan bare tas i betraktning dersom en slik bruk av eiendommen var naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet. Lagmannsretten har etter bevisføringen funnet det påregnelig at det vil finne sted en slik anvendelse i årene omkring 1990. Bevisføringen har blant annet omfattet redegjørelse for kommunale planer. Det fremgår også, som tidligere nevnt, at en betydelig del av utmarken allerede er tatt i bruk til boliger og hytter.

Jeg kan ikke se at det er noe selvmotsigende i at lagmannsretten har ansett utbygging i årene omkring 1990 påregnelig og samtidig tatt hensyn til at det er en viss usikkerhet til stede. Når loven krever påregnelighet, er dette ikke det samme som visshet. Odelsloven §49 må forstås slik at det retten skal finne frem til, er hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen, jfr. Rt-1980-233.

Anken kan således etter mitt syn ikke føre frem.

Den ankende part må betale saksomkostninger for Høyesterett. Saksomkostningsspørsmålet må avgjøres etter bestemmelsen i skjønnsloven §42. Både paragrafens ordlyd og lovgrunner tilsier at den gis anvendelse i odelssaker. Jeg vil imidlertid tilføye at etter det resultat jeg er kommet til, måtte den ankende part ha vært ilagt saksomkostninger for Høyesterett selv om det ble bygget på skjønnsloven §43 jfr. tvistemålsloven kapittel 13.

Omkostningene settes i samsvar med inngitt omkostningsoppgave til kr. 24000.

Jeg stemmer for denne dom:

Odelsovertaksten stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Jan Øyvind Tangen til Birthe Marie Fageraas, Kåre Anton Fageraas og Otto Kåre Fageraas i fellesskafødt xx.xx.00 - tjuefire tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Backer, Halvorsen og Michelsen: Likeså.

Av herredsrettens odelstakst (sorenskriver Aage Jansen med skjønnsmenn): - - -

Jord- og skogbruket.

De foreliggende arealoppgaver er noe usikre, men retten legger til grunn at det etter frasalget av et areal dyrket mark i 1982 gjenstår knapt 100 dekar fulldyrket mark, ca 30 dekar kulturbeite og ca 10 dekar tun/hage. Det frasolgte areal ligger avskåret fra jordveien ellers og er utsatt for tørke. Reduksjonen i jordbruksarealet gir etter rettens syn relativt lite utslag i eiendommens verdi.

Den fulldyrkete marken består av moldholdig sandjord og er lettdrevet og i god hevd. Etter beliggenhet og jordkvalitet er den godt egnet for intensiv drift basert på bær- og grønnsakproduksjon kombinert med korndyrking. Dette forutsetter imidlertid at det skaffes vanningsmuligheter, idet området er noe tørkeutsatt. Forholdene ligger til rette for etablering av vanningsanlegg, men det er her tale om en relativt kostbar investering.

Beitemarken er brattlendt og betyr lite for eiendommens verdi etter det som må anses som naturlig driftsform for gårdsbruket. Den ligger heller ikke til rette for planering.

En stor del av utmarken er belagt med festetomter. Også noen andre arealer av skogen, bl.a. området på Ramsvikåsen, gir etter bestand og avvirkningsforhold små muligheter for lønnsom drift. Mellom Ramsvikåsen og hyttefeltet er det imidlertid et skogareal på ca 80 dekar med god bonitet og gode driftsforhold. Etter foretatt tilvekstberegning og blinking har herredsskogmesteren i Hurum og Røyken i brev av 27. oktober 1983 anslått den totale tilvekst i dag til ca 90 m3 og et mulig avvirkningskvantum for de nærmeste 10 år til ca 45 m3 pr. år. - - -

Planlagt boligområde på Ramsvikåsen.

I henhold til forslag til disposisjonsplan for boligutbyggingen i Hurum kommune har odelstaksten av 10. oktober 1980 lagt til grunn at det i første halvdel av 1980-årene ville bli ekspropriert et større areal på Ramsvikåsen for boligutbygging. I boligbyggingsprogrammet for 1983-1986 (88) er utbyggingen av Ramsvikåsen angitt å ventes påbegynt i 1988. I en uttalelse om dette av 25. oktober 1983 fra bygningssjefen i Hurum heter det imidlertid:

«Forutsetningen er her at etterspørselen etter nye boligtomter i Tofte/Filtvedtområdet viser seg å være så vidt stor at de tomter som gjøres klar vil bli solgt etter hvert. Dersom etterspørselen uteblir vil sjølsagt også utbyggingen av feltet bli utsatt, og i og med at det har vært stans i feltutbyggingen i Tofte/Filtvedtområdet i noen år kan en ikke helt sikkert fastslå hvilken etterspørsel en vil få etter tomter i åra fremover. Det eneste sikre er at utbyggingen ikke vil skje i større tempo enn forutsatt i boligbyggingsprogrammet. Så langt vi kan se nå, regner vi med at utbyggingen skal skje stort sett i samsvar med boligprogram og kommuneplanforslaget.»

Med de forbehold som her er tatt, og med den tvil som etter rettens syn gjør seg gjeldende m.h.t. fremtidig etterspørsel etter boligtomter ut over det som allerede er ervervet i området, finner retten at det foreligger så stor usikkerhet om og eventuelt når det kan ventes påbegynt boligutbygging på Ramsvikåsen, at det ikke er forsvarlig grunnlag for å tillegge disse utbyggingsplaner noen verdi ved taksten. Utviklingen i området Tofte/Filtvedt synes ikke å gi grunn til å regne med noe annet enn at behovet for boligtomter vil være dekket for lang tid fremover. - - -

Av lagmannsrettens overtakst (lagdommer Knut Bøhn med skjønnsmenn): - - -

Lagmannsretten bygger på den beskrivelse av eiendommen som er inntatt i premissene for underskjønnet og vil i tillegg bemerke:

Når det gjelder skogen, bygger lagmannsretten på den faktiske beskrivelse som er gitt, og de beregninger som er foretatt av herredsskogmesteren i Hurum og Røyken slik herredsskogmesterens uttalelse er gjengitt av herredsretten.

Lagmannsretten behandler først verdsettelsen av det bortfestede areal og vurderer deretter den del av eiendommen som i dag fortsatt drives som jord- og skogbruk, herunder muligheten for tomtesalg fra denne del av eiendommen.

Det er ubestridt at 99 hyttetomter og 17 boligtomter er bygslet bort og i 1984 vil gi samlede festeavgifter på ca 120000 kroner. Adgangen til å regulere festeavgiftene er i dag begrenset ved forskrift. Lagmannsretten bygger på at en fortsatt prisregulering på dette felt er påregnelig så langt inn i fremtiden som det er av betydning for verdsettelsen. Det antas videre at fremtidige forskrifter vil gi en reguleringsmulighet som tilsvarer utviklingen av konsumprisindeksen. De någjeldende forskrifter, fastsatt ved kgl. res. av 16. desember 1983, gjelder til 1. januar 1985. Dersom en regulering overensstemmende med forskriftene også vil være praktisk gjennomførbar, vil det gi samlede festeavgifter i årene 1985-1987 på henholdsvis ca 130000, ca 135000 og ca 140000 kroner. Endel bygslingskontrakter har i dag meget lave avgifter og vil senere, når det blir kontraktsmessig grunnlag for det, kunne gi en økning i de samlede inntekter som er større enn det utviklingen av kroneverdien skulle tilsi.

På denne bakgrunn antas det bortbygslede areal å gi sikre inntekter - uavhengig av driften av den øvrige del av eiendommen - i et omfang som betyr at arealet står for en vesentlig del av eiendommens verdi. Det er ingen annen sammenheng mellom gårdsdriften og festeinntektene enn at de knytter seg til ett og samme bruksnr. Det legges da til grunn at det i praksis ikke er mulig for gårdens eier å drive hugst av betydning i det området festetomtene omfatter.

Når man på denne bakgrunn skal anvende vurderingsprinsippet i odelsloven §49, finner retten at festearealet bruksmessig klart adskiller seg fra slike deler av en eiendom som normalt skal vurderes under ett, og slik at taksten er forenlig med at eiendommen «hovudsakeleg blir nytta til landbruksføremål». Strøm og Pedersen (Kommentar til Odelsloven av 1974 7) antar at denne formulering setter en grense for hvor stort areal som kan takseres på grunnlag av for eks. tomtegrunn. I dette tilfelle er det imidlertid tale om en allerede etablert utnyttelse til annet enn landbruksformål. Det kan ikke ha vært lovgiverens hensikt å undergi verdien av et slikt areal en tilsvarende begrensning som verdien av mulige tomter på et eksisterende landbruksareal. Formålet med begrensningen i siste del av §49 første ledd har vært å motvirke at «utenforliggende» prishevende faktorer vil vanskeliggjøre lønnsom drift av selve gårdsbruket for odelsløseren. Det ligger utenfor loven formål å sikre odelsløseren adgang til en etablert og sikker inntektskilde til underpris. En slik inntektskilde må han etter rettens mening betale full pris for. Alternativet kunne vært i loven å gi adgang til å kreve et slikt område utskilt og begrense løsningsretten til den del av eiendommen som fortsatt blir benyttet til landbruksformål. For denne del ville prinsippet i §49 gjelde fullt ut.

Bestemmelsen om etteroppgjør i Odelsloven §57 taler også for dette resultat. Hvis begrensningen i §49 første ledd siste komma fører til at det bare i begrenset utstrekning blir tatt hensyn til foreliggende utparselleringsmuligheter, og disse senere utnyttes fullt ut av odelsløseren med «monaleg vinst», vil en saksøkt kunne kreve etteroppgjør. Dette er nettopp for i forholdet mellom nære slektninger å unngå en urimelighet som i praksis kan sammenlignes med kjøp av et bortfestet areal til underpris. I et slikt tilfelle ville gevinsten gi seg utslag allerede ved overtagelsen - uten noen mulighet for etteroppgjør. I motivene finnes uttalelser som støtter dette syn (Ot. prop. nr. 59 (1972-73) side 34-35).

Retten finner det rimelig å fastsette verdien av det bortfestede areal særskilt og finner at den kan settes til 1 million kroner. Det er da lagt til grunn en viss usikkerhet når det gjelder mulighetene for å oppnå de festeavgifter forskriftene antas å ville gi hjemmel for. Det er også tatt hensyn til at en - riktig nok relativt beskjeden - del av festeavgiften går til dekning av utgifter/arbeidsvederlag på eierens hånd.

Det er benyttet en kapitaliseringsrentefot på 8% ut fra en antatt utvikling av langtidsrenten. Retten er klar over at skjønnspraksis når det gjelder landbrukseiendommer, gjennomgående har lagt til grunn en noe lavere rentefot. Forholdene her er spesielle, idet det ikke er naturlig å forutsette reinvestering i landbruk av den del av salgssummen som skriver seg fra det bortfestede areal. For øvrig antas langsiktig pengeplassering med en avkastning tilsvarende 8% rente å være fullt mulig.

Retten finner ikke grunnlag for uten videre å anvende de takseringsprinsipper som er foreskrevet i Landbruksdepartementets rundskriv av september 1980. Rundskrivet knytter seg til konsesjonsloven. For øvrig er det ingen fullmaktsbestemmelse i odelsloven som hjemler adgang for forvaltningen til nærmere å foreskrive hvorledes verdsettelsen skal foretas etter loven §49.

Verdien av den ikke bortfestede del av eiendommen er overenstemmende med prinsippet i odelsloven §49 verdsatt til 1370000 kroner.

I positiv retning er tatt i betraktning at eiendommen er lettdrevet og har en godt arrondert, sydvendt innmark med godt jordsmonn. Foruten til korn antas den godt egnet til rotfrukter - event. til frukt- og bærdyrking - noe avhengig av at det kan skaffes vanningsmuligheter. Retten bygger på at dette er mulig, men at det nødvendiggjør relativt betydelige investeringer. - - -