Rt-1987-629
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-05-15 |
| Publisert: | Rt-1987-629 (163-87) |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 61 B/1987, nr 208/85 |
| Parter: | Oksval Båthavn A/L (Advokat Alf Øgland) mot 1. Hans J. Wagner 2. Kjell Sjødal (Advokat Per Gullik Horgen - til prøve). |
| Forfatter: | Langvand, Schei, Dolva, Bugge, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180 |
Dommer Langvand: Oksval Båthavn A/L - heretter kalt andelslaget - har sitt havneanlegg for fritidsbåter i Oksvalbukta på Nesodden. Anlegget består av en ytre molo av betongelementer som også tjener som bølgebrytere, og av en innenforliggende brygge med utliggere for fortøyning. På land har anlegget sitt utgangspunkt i grunn som er utleid av Nesodden kommune, men det alt vesentlige av bryggen strekker seg nordover langs stranden utenfor Hans J. Wagners eiendommer, og ender på siden av Kjell Sjødals eiendom. Wagners samlede strandlinje som berøres av havneanlegget er 80-90 meter, mens Sjødals strandlinje er knyttet til en badehusparsell av 3,7 meters bredde. Saken gjelder krav fra disse grunneiere om flytting av anlegget fordi det krenker deres strandrett.
Andelslaget ble stiftet i 1971 og har i dag ca 200 medlemmer. Utbyggingen av havneanlegget har skjedd i etapper. Hovedarbeidene ble utført i juni 1972, da det ble lagt ut 3 hovedbryggepontonger av betong og 11 lettbrygger av treverk. I dette anlegg var det plass til 71 båter. Senere samme sommer ble det lagt ut 2 bølgebrytere av tilsvarende type som hovedhovedbryggene. Hver seksjon av hovedbryggene og bølgebryterne hadde en lengde av 23 meter. Lettbryggene var hver 6 meter lange. Anlegget hadde nå totalt plass til 90 båter. I mai 1979 ble lettbryggen forlenget med en enhet på 10 meter, og bryggene av tre ble gradvis skiftet ut med bredere betongkonstruksjoner. Sommeren 1982 ble det lagt ut en ny hovedbrygge, som var 23 meter lang. Den ytre molo, som nå bestod av 6 enheter, ble trukket lenger ut fra land, men ble samtidig gitt en "knekk" med den følge at avstanden til land fra seksjonen nærmest innløpet ble mindre enn før. Samme sommer ble videre lettbryggen forlenget med 4 meter og lagt i rett linje. Denne endringen medførte at den kom noe nærmere land. Utvidelsene og forandringene av havneanlegget i 1979 og 1982 har ikke medført at antallet båter er økt. Det er fortsatt 90 båtplasser, men fordi anlegget er blitt romsligere, kan det ta større båter enn tidligere.
Wagner og Sjødal ervervet sine eiendommer i henholdsvis 1976 og 1981. Wagner, som eier tre parseller, hvorav to er på henholdsvis 3,5 og 1,8 dekar, er fastboende på stedet.
Ved stevning av 29 november 1982 reiste Wagner og Sjødal sammen med 9 andre grunneiere søksmål mot andelslaget med prinsipal påstand om at den del av havneanlegget som ligger utenfor deres eiendommer skulle fjernes, subsidiært at den skulle flyttes.
Ytre Follo herredsrett avsa 21 september 1983 dom med slik domsslutning:
"1. A/L Oksval Båthavn frifinnes.
2. Saksøkerne Hans J. Wagner, Else Karin Grønstad, Bjørn Sivertsen, Werner Brosstad, Ivar Frank, Roar Brorson, Øivind Løberg, Kjell Sjødal, SvenErik Finstad, Arne Stensrud og Rigmor Karin Nesteby betaler in solidum i saksomkostninger til A/L Oksval Båthavn kr 17.734,50 - kronersyttentusensyvhundreogtrettifire 50/100 - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse".
Wagner og Sjødal påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. De øvrige saksøkere anket ikke, og herredsrettens dom er for deres vedkommende rettskraftig. Eidsivating lagmannsrett, som var satt med 2 sjøkyndige domsmenn, avsa 24 juni 1985 dom med denne domsslutning:
"1. Oksval Båthavn A/L skal innen 1 januar 1986 flytte båthavnen fra dens nåværende beliggenhet for så vidt gjelder den del av anlegget som ligger utenfor Hans J. Wagners og Kjell Sjødals eiendommer.
2. Oksval Båthavn A/L betaler til Hans J. Wagner og Kjell Sjødal 30 000 - trettitusen - kroner i saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom".
Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens dommer. Det vil sees at grunneierne påberopte seg flere grunnlag for sine krav - blant annet at anlegget var i strid med granneretten - men de fikk for lagmannsretten bare medhold i at anlegget krenket deres strandretter.
Andelslaget har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Ankesaken har vært begrenset til spørsmålet om strandretten er krenket.
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Oslo byrett hvor Wagner, Sjødal og andelslagets formann Havig samt 3 vitner har forklart seg. Det er fremlagt noen nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere. Saken står for Høyesterett i faktisk henseende i samme stilling som for lagmannsretten.
Den ankende part, andelslaget, har for Høyesterett erklært seg enig i det generelle syn på strandrettens innhold som er lagt til grunn av herredsretten og lagmannsretten. Lagmannsrettens konkrete rettsanvendelse hevdes imidlertid å være uriktig. Andelslagets anførsler er i det vesentlige følgende:
Det gjøres prinsipalt gjeldende at så vel Wagners som Sjødals rettsstilling i forhold til andelslaget må bedømmes på bakgrunn av at havneanlegget eksisterte da de ervervet sine eiendommer. Det er en anerkjent rettssetning at en kjøper må respektere de faktiske forhold som han er kjent med på kjøpstidspunktet. Når dette gjelder for begrensninger i eierrådigheten, må det i minst like stor grad gjelde inngrep i strandretten som har en svakere beskyttelse enn eiendomsretten. De endringer som er foretatt etter at Wagner kjøpte, må ansees som nødvendige utbedringer og reparasjoner som strandeieren måtte forvente ut fra tidens krav. At lettbryggene av tre måtte skiftes ut med betongkonstruksjoner, var en følge av at trebryggene ikke holdt mot bølgene. Etter andelslagets oppfatning vil vurderinger av hva som er påregnelig, rimelig og nødvendig ha vekt når det gjelder inngrep i strandretten på lignende måte som i granneretten.
Subsidiært anfører andelslaget at Wagners strandrett heller ikke er krenket om en ser bort fra at han kjøpte sine eiendommer etter at båthavnen var anlagt. Wagner har således sin tilflottsrett i behold. Han har den samme innseiling som brukerne av båthavnen, og hans atkomst er ikke blitt særlig vanskeliggjort som en følge av båthavnen. Det må her for øvrig tas i betraktning at Wagner nyter godt av den avskjerming havneanlegget gir. Uten den bølgebrytende effekt av anlegget kunne ikke Wagner ha hatt sin store seilbåt liggende ved sin brygge slik han nå har mulighet for. Etter andelslagets mening har Wagner fortsatt også tilstrekkelige muligheter til å fortøye sin båt på annen måte.
Andelslaget kan heller ikke se at Wagners strandrett er krenket ved at han er berøvet sine muligheter for bading fra egen strand, eller at han har fått disse muligheter nevneverdig begrenset. Det er ca 15 meter åpent vann mellom Wagners strand og de båter som ligger fortøyd på innersiden av lettbryggen. Wagner kan da ikke høres med at havneanlegget griper inn i hans rettigheter til å bade fra egen eiendom. Heller ikke ferdselen på sjøen som følge av havneanlegget kan underbygge Wagners nevnte anførsel. Strandretten er ikke så eksklusiv at den kan stenge for denne form for ferdsel.
For Sjødals vedkommende anfører andelslaget at hans strandrett ikke strekker seg ut over det smale sjøområdet i forlengelsen av hans badehusparsell. Dette området ligger utenfor det som beslaglegges av havneanlegget, som dermed ikke krenker Sjødals strandrett. Under enhver omstendighet må Sjødal stå tilbake for andelslagets anlegg som var etablert da han kjøpte badehusparsellen.
Andelslaget gjør endelig gjeldende at det foreligger en slik passivitet for Wagners og Sjødals og deres rettsforgjengeres side at havneanlegget nå ikke kan kreves flyttet.
Andelslaget har nedlagt slik påstand:
"1. Ytre Follos herredsretts dom i sak nr. A 150/82 pkt. 1 stadfestes.
2. Oksval Båthavn A/L tilkjennes sakens omkostninger for Lagmannsrett og Høyesterett".
Ankemotpartene, Wagner og Sjødal, har sluttet seg til lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. De har i det vesentlige anført:
Lagmannsretten har med rette lagt til grunn at strandretten er beskyttet mot vesentlige inngrep fra tredjemann. De beføyelser som inngår under strandretten, er vernet i samme grad som eiendomsretten. Dette gjelder for eksempel tilflottsretten og retten til bading. Beskyttelsen av strandretten er ikke avhengig av en interesseavveining ut fra påregnelighetsbetraktninger, og det forhold at det tidligere er gjort inngrep, gir ikke grunnlag for nye.
I det foreliggende tilfellet står rent private interesser mot hverandre. At andelslaget leier grunn av Nesodden kommune, medfører ikke at båthavnen må ansees som en viktig samfunnsinteresse. Andelslaget representerer ca 200 privatpersoner. Av disse får 90 plassert sine fritidsbåter i havnen. Mot de nevnte båteierinteresser står de to grunneieres behov for en naturlig og fornuftig bruk av sine eiendommer. Det inngrep båteierne gjør i deres strandrett, vil i betydelig grad påvirke verdien av Wagners og Sjødals eiendommer.
For begge grunneiere gjelder det at krenkelsen av strandretten ble vesentlig mere vidtgående da indre brygge ble forlenget og rettet ut og trekonstruksjonene ble skiftet ut med betongpontonger. Avstanden fra indre brygge til land, ble nå kortere enn før. Også utleggelsen av en ny 23 meter lang pontong i tilknytning til hovedbryggen, forverret situasjonen.
Wagners strandrett er krenket ved at tilflottet til hans eiendom er vanskeliggjort, og han kan ikke lenger på forsvarlig vis fortøye seilbåten utenfor egen strand. Videre er hans bademuligheter fra egen strand blitt vesentlig beskåret, både som følge av at båthavnen er kommet så nær hans land, og ved at båttrafikk innenfor de indre brygger gjør det farlig å bade.
For Sjødals vedkommende er det forlengelsen av hovedbryggen med pontong nr 6 i 1982 som har gjort det nødvendig å reagere. Ved denne forlengelse ble Sjødals fortøyningsmuligheter vesentlig redusert. Det er riktignok så at andelslaget har uttalt at han fortsatt kan fortøye utenfor sin eiendom, men det er på det rene at en slik fortøyning, enten den skjer med feste i land eller på svai, ikke lar seg gjennomføre i praksis. For øvrig er også Sjødals bademuligheter fra egen eiendom blitt ødelagt. Urimeligheten i dette er åpenbar, hensett til at det nettopp er fritidsformål inklusive bading en eiendom av denne art skal tjene.
Verken i forhold til Wagner eller til Sjødal er det grunnlag for andelslagets anførsel om at de må tåle båthavnens nåværende beliggenhet fordi de var klar over de faktiske forhold da de kjøpte eiendommene. Det er ikke tvilsomt at erververen har krav på samme rettsbeskyttelse for sin strandrett som avhenderen hadde, og verken Wagners eller Sjødals hjemmelsmenn hadde tapt sin rett i forhold til andelslaget. Det foreligger således verken uttrykkelig avtale, stilltiende aksept eller passivitet fra ankemotpartenes rettsforgjengere eller fra ankemotpartene selv som kan føre til slikt rettstap som den ankende part har påberopt seg.
Anførselen fra andelslaget om at Sjødals strandrett utelukkende gjelder i den smale sektor av sjøområdet som fremkommer når grenselinjene for hans badehusparsell forlenges ut over i vannet, kan åpenbart ikke være holdbar. At denne sektor ligger utenfor havneanlegget, kan ikke medføre at Sjødals krav ikke kan føre frem.
Avgjørelsen av om strandretten er krenket med den følge at båthavnen kan kreves flyttet, må treffes ut fra en samlet vurdering av alle relevante ulemper.
Angående saksomkostningene har ankemotpartene anført at det etter sakens stilling ikke var grunnlag for å foreta en slik nedsettelse som lagmannsretten har fastsatt.
Wagner og Sjødal har nedlagt slik påstand:
"1. Oksval Båthavn A/L skal, innen en frist fastsatt av retten, flytte båthavnen fra dens nåværende beliggenhet forsåvidt gjelder den delen av anlegget som ligger utenfor Hans J. Wagners eiendommer og ved siden av Kjell Sjødals eiendom.
2. Hans J. Wagner og Kjell Sjødal tilkjennes saksomkostninger for alle retter".
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og skal bemerke:
Som uttalt av herredsretten og lagmannsretten har eier av grunn som støter til sjøen visse rettigheter også utenfor eiendommens grenser i sjøen. Eieren av en strandeiendom har således rettsbeskyttede beføyelser utenfor marbakken eller den grense som ellers trekkes ved ca 2 meters dyp ved middels lav vannstand. Sentrale elementer i strandeiernes rett til bruksutøvelse utenfor egen eiendom, er blant annet nettopp de bruksbeføyelser som er aktuelle i denne sak - retten til tilflott til sin strand, retten til å fortøye båter utenfor eiendommen og retten til å kunne bade, jf Rt-1985-1128 flg. Jeg peker i denne forbindelse på at de eiendommer denne sak gjelder må antas ervervet av ankemotpartene nettopp for å kunne nyte godt av disse beføyelser, og at det dreier seg om bruksmåter som har vært utøvet gjennom mange år og er av vesentlig betydning for eiendomsverdien.
Lagmannsretten har etter åstedsbefaring lagt til grunn at båthavnen legger beslag på et betydelig område nordover i Oksvalbukta, og har for øvrig gitt en nærmere beskrivelse av anleggets plassering og av virkningene for ankemotpartenes bruksutøvelse.
Ifølge lagmannsrettens beskrivelse av anlegget, svinger den ytre molo inn mot stranden og ender 38 meter fra denne og nær en forlenget sydgrense av Sjødals badehusparsell. Av disse 38 meter beslaglegges videre en del av utliggere for fortøyning av båter. Når det gjelder Wagners strandlinje er den vesentligste del innringet av anlegget slik det nå er plassert. Den indre lettbrygge opptar etter forlengelsen og utrettingen i 1982 sjøen utenfor hans strand. På grunn av anleggets beliggenhet går trafikken til og fra havnen nær land. Følgene for Sjødal er en betydelig belastning for hans bademuligheter, og at hans konkrete planer fra før 1982 om en bedret fortøyningsordning utenfor badehuset, ikke kan gjennomføres på en forsvarlig måte. Wagners atkomst med båt er vanskeliggjort, og det byr på betydelige problemer å bruke hans gamle molo som fortøyningssted. Videre er hans bademuligheter sterkt redusert.
Jeg finner ikke grunnlag for å fravike lagmannsrettens nevnte beskrivelse av de faktiske forhold, som bygger på umiddelbar bevisførsel.
Det kan tilføyes at de ytre pontonger i anlegget er på i alt 138 meter, og at avstanden mellom Wagners strand og båtene ved den indre lettbrygge på det smaleste kun skal være 15 meter. Dette er også til hinder for at Wagner kan fortøye sin båt på andre måter som ellers kunne ha vært aktuelle.
Etter dette er jeg enig med lagmannsretten i at båthavnen slik den ligger er i strid med Wagners og Sjødals strandrettigheter.
Når det gjelder de rettslige innsigelser som den ankende part særlig har gjort gjeldende for Høyesterett, nevner jeg først at Sjødals strandrett er krenket av andelslaget selv om båthavnen ikke fysisk strekker seg inn i den sektor av sjøen som fremkommer når grensene for hans badehusparsell forlenges ut i vannet. Heller ikke andelslagets anførsel om at Wagner og Sjødal må finne seg i havneanlegget fordi det var etablert da de kjøpte sine eiendommer, kan føre frem. Jeg kan ikke se at deres rettsforgjengere ved avtale, konkludent atferd, passivitet eller på annen måte hadde tapt sine innsigelser mot plasseringen av anlegget. Innsigelsene må da i samme grad kunne gjøres gjeldende av rettsetterfølgerne.
Andelslaget må etter dette tilpliktes å flytte båthavnen så langt det er nødvendig for at Wagner og Sjødal skal kunne nyttiggjøre seg de beføyelser som inngår i strandretten, og som etter bevisførselen er krenket. Som lagmannsretten finner jeg ikke å kunne angi konkret hvorledes båthavnen eller deler av den må plasseres for at strandrettighetene skal kunne utøves slik Wagner og Sjødal har krav på.
Fristen for flytting av anlegget settes til 1 desember 1987. Videre bør domsslutningen i forhold til Sjødal utformes noe annerledes enn gjort av lagmannsretten.
Anken har vært forgjeves, og andelslaget bør betale fulle saksomkostninger til Wagner og Sjødal for Høyesterett, jf tvistemålslovens §180 første ledd. For omkostningene i herredsretten og lagmannsretten kommer tvistemålslovens §174 og §180 annet ledd til anvendelse. Jeg finner at Wagner og Sjødal bør tilkjennes delvise saksomkostninger for disse retter. Siden Høyesterett har begrenset mulighet til å vurdere partenes opplegg av saken for de tidligere retter, finner jeg ikke å kunne fravike lagmannsrettens syn på hvilke omkostninger som der var nødvendige. Derimot mener jeg at Wagner og Sjødal bør tilkjennes en større del av de nødvendige saksomkostninger for disse retter enn lagmannsretten tilkjente. Ankemotpartenes prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave. Saksomkostningene for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett settes samlet til kr 109 000. Herav utgjør salær for herredsretten og lagmannsretten samlet 45 000 og for Høyesterett 35 000 kroner.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Oksval Båthavn A/L skal innen 1 desember 1987 flytte båthavnen fra dens nåværende beliggenhet for så vidt gjelder den del av anlegget som ligger utenfor Hans J. Wagners eiendommer og ved siden av Kjell Sjødals eiendom.
2. I saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Oksval Båthavn A/L til Hans J. Wagner og Kjell Sjødal i fellesskafødt xx.xx.000 - etthundreognitusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.