Rt-1990-1210
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1990-12-04 |
| Publisert: | Rt-1990-1210 (410-90) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 132/1990, nr 136/1989 |
| Parter: | Siv Grethe Holven (advokat Bjørn Gjelsvik - til prøve) mot Kari og Bjarne Berge (advokat Johs. Thallaug). |
| Forfatter: | Lund, Christiansen, Halvorsen, Dragsten, Backer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §40, §20, §25, §27, §64, LOV-1979-12-12-§40 |
Dommer Halvorsen: Saken gjelder spørsmål om foreldelse av retten til odelsløsning etter odelsloven §40.
Astrid og Sjur Holven overdro ved skjøte tinglyst 19. august 1982, gårdsbruket Vinnes, gnr 78 bnr 1 i Fusa kommune i Hordaland, til sin datter og svigersønn, Kari og Bjarne Berge. Eiendommen er totalt på ca 360 dekar, hvorav ca 52 dekar er fulldyrket eng og overflatedyrket beite, ca 100 dekar barskog og resten løvskog og kratt. Selgerne forbeholdt seg bruksretten til våningshuset og blant annet vedrett i skogen. Slåtten av jordveien hadde i en årrekke vært utleiet til to naboer for ett år ad gangen, og utleien fortsatte på samme måte etter eiendomsoverdragelsen. Da det ikke var bomulighet på gården for erververne og driftsbygningen var forfallen, ga Fylkeslandbruksstyret i medhold av odelsloven §27 utsettelse av bo- og personlig driveplikt i 5 år. Berges fikk byggetillatelse for nytt våningshus på eiendommen etter årsskiftet 1984/85. Utgravning av tomten ble deretter satt i gang, og innflytting i det nye hus fant sted påsken 1986.
Eiendommen er odelsjord. Best odelsrett ved overdragelsen hadde Siv Grethe Holven, datter av Kari Berges eldre bror, Olav Holven, som døde i 1977.
Ved stevning av 2. juni 1986 reiste Siv Grethe Holven løsningssak mot Kari og Bjarne Berge for Midhordland herredsrett. Berges bestred at hun hadde løsningsrett. De gjorde gjeldende at løsningsretten var foreldet så vel etter første som annet ledd i odelsloven §40, idet det da løsningssaken ble reist, var gått mer enn 2 år fra skjøte var tinglyst og bruken overtatt.
Etter at løsningsspørsmålet var overført til særskilt behandling i medhold av odelsloven §64, avsa herredsretten, som var satt med meddommere, 27. november 1986 dom med slik domsslutning:
"1. Kari og Bjarne Berge dømmes til å utferdige skjøte på eiendommen gnr. 78, bnr. 1 i Fusa kommune til Siv Holven, mot å få utbetalt løsningssum fastsatt ved odelstakst.
2. Saksomkostninger idømmes ikke."
Kari og Bjarne Berge påanket dommen til Gulating lagmannsrett som 17. februar 1989 avsa dom med denne domsslutning:
"1. Kari og Bjarne Berge frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for herredsretten eller lagmannsretten."
Herredsretten fant at bruksovertakelse først kunne anses å ha skjedd da utgravning av tomten for det nye våningshus begynte, og at fristen i odelsloven §40 annet ledd da var overholdt.
Lagmannsretten kom til motsatt resultat. Retten la til grunn at partiell bruksovertakelse, etter en konkret vurdering, var tilstrekkelig til at foreldelsesfristen begynte å løpe. Den fant videre at Berges iallfall fra 1983 av utøvet en bruk som måtte være tilstrekkelig til at det var skjedd en bruksovertakelse i loven forstand. Lagmannsretten pekte her på konkrete bruksbeføyelser som Berges da hadde overtatt, og særlig på skogsdriften som ble påbegynt vintersesongen 1983/84. Retten har i denne forbindelse også trukket inn den ankende parts og hennes mors subjektive forhold med hensyn til hva de visste eller burde ha visst om bruksovertakelsen.
Saksforholdet og partenes anførsler for de to tidligere retter fremgår ellers av herredsrettens og lagmannsrettens dommer.
Siv Grethe Holven har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Partene og 19 vitner har vært avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. Seks av vitnene er nye. I tillegg har det vært fremlagt forklaringer ved bevisopptak av 3 vitner til bruk for lagmannsretten. Høyesterett har fått seg forelagt enkelte nye dokumenter hvorav blant annet et omfattende billedmateriale vedrørende gårdsbruket og dets omgivelser.
Siv Grethe Holven har i det alt vesentlige anført det samme som for lagmannsretten. I hovedtrekk har hun gjort gjeldende at utgangspunktet må tas i loven krav om at odelspretendenten må ha fått et entydig varsel om å handle for at løsningsretten ikke skal gå tapt. Her kreves det noe annet og mer enn en formell overtakelse. De ytre, faktiske forhold må legges til grunn. Partiell bruksovertakelse er nok, men det må vurderes konkret om den er så vidt omfattende at den fyller loven krav til bruksovertakelse. Det har i saken her bare skjedd en ubetydelig endring i den ytre drift, og for utenforstående måtte det fortone seg som om de tidligere eiere, Astrid og Sjur Holven, bare hadde fått hjelp til driften av sin datter og svigersønn og deres barn. Den ubetydelige drift ga ikke varsel om overtakelse før Berges bosatte seg på eiendommen i 1986. Den ankende part påpeker spesielt at skogsdriften som lagmannsretten la særlig vekt på, ikke var av et slikt omfang at den ga noe entydig varsel. For øvrig var Sjur Holven også selv med på denne. En rekke vitner er påberopt til støtte for dette syn. Det bestrides at Lars Tveit hadde fortalt Siv Holvens mor om overdragelsen, slik lagmannsretten har lagt til grunn, og det bestrides for øvrig at Siv og hennes mor visste eller burde ha visst om overdragelsen. Subsidiært er det anført at mulig bevistvil må gå ut over Berges som kunne og burde ha underrettet om overdragelsen.
Siv Grethe Holven har nedlagt slik påstand:
"1. Siv G. Holven gis rett til å løse eiendommen gnr 78 bnr 1 i Fusa kommune.
2. Kari og Bjarne Berge betaler saksomkostninger til det offentlige for herredsrett, lagmannsrett og høyesterett. Evt. egenandel tilfaller Siv G. Holven."
Kari og Bjarne Berge har henholdt seg til lagmannsrettens dom som de mener er riktig, bortsett fra omkostningsavgjørelsen. De er også stort sett enige i premissene, men med en noe bredere begrunnelse. De har i det vesentlige gjort gjeldende:
Utgangspunktet må tas i formålet med spesialregelen i odelsloven §40 annet ledd: å motvirke forsøk på å holde overdragelsen skjult for odelspretendenten. Ved vurderingen av bruksovertakelsen - hvor partene er enige om at partiell bruksovertakelse er tilstrekkelig - må man konkret vurdere hvilken drift som har foregått og hvilke bruksmuligheter gården hadde ut fra sin størrelse og tilstand. Ved avgjørelsen av om loven krav til bruksovertakelse er oppfylt, er det summen av alle faktiske disposisjoner, informasjoner og oppgaver som er gitt vedrørende driften, som er avgjørende. Det er ikke riktig å legge ensidig vekt på driften av gården, når det på annen måte fremgår at bruket er overdratt til ny eier. Ankemotpartene har trukket frem forskjellige typer momenter knyttet til det "ytre miljø", som informasjoner og oppgaver til myndigheter, institusjoner og organisasjoner. Videre er momenter vedrørende nærmiljøet fremhevet. Disse forhold mener ankemotpartene har ledet til at overdragelsen var alminnelig kjent i dette tette bygdesamfunn. Bruksovertakelsen har derved markert seg også på denne måten. Bevisopptak av forklaringer fra nære naboer som samstemmig har forklart at de kjente til overtakelsen og Berges drift, viser at odelspretendenten har fått entydig varsel. Det er også særlig pekt på at skogsdriften, som hadde ligget helt nede i mange år, i 1983/84 var tatt opp igjen på en slik måte at det måtte fremgå at den skjedde for ekteparet Berges regning. Videre har ankemotpartene fremhevet at Siv Holven og moren bodde like i nærheten, i hus på tomt som var utskilt fra odelseiendommen. Det gjøres gjeldende at de positivt visste om overdragelsen på et tidlig tidspunkt, og i motsatt fall, at de under enhver omstendighet kan bebreides for ikke å være blitt klar over forholdet. Dette hevdes å måtte tillegges avgjørende betydning.
Kari og Bjarne Berge har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Kari og Bjarne Berge tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten, idet jeg finner at Siv Grethe Holven har løsningsrett til eiendommen. Herredsretten kom også til at løsningsretten er i behold, men har gitt dom for at Kari og Bjarne Berge skal utferdige skjøte med betaling av løsningssum etter fremtidig odelstakst. Dette er det ikke adgang til når løsningsspørsmålet i medhold av odelsloven §64 er utskilt til egen behandling og blir avgjort separat. Når denne avgjørelse er rettskraftig, fortsetter odelsløsningssaken etter reglene i odelsloven kap. XIV.
Etter odelsloven §40 første ledd foreldes i utgangspunktet retten til å løse en eiendom på odel dersom løsningssak ikke er reist innen to år etter at skjøte til ny eier er tinglyst. Det er på det rene at denne regel er objektiv i den forstand at løsningsfristen løper uansett om odelspretendenten ikke kjente til de forhold som betinget løsningsretten. Unntak har bare vært gjort i et tilfelle hvor den odelsberettigede var blitt villedet gjennom et misvisende hjemmelsdokument som var utferdiget på vegne av erververen av eiendommen, se Rt-1987-938. Bestemmelsen virker også objektivt i forhold til erververen av eiendommen slik at tinglysningen er avgjørende også dersom erververen har overtatt eiendommen på et tidligere tidspunkt og odelspretendenten kjente til overtakelsen. Særregelen i §40 annet ledd utskyter imidlertid utgangspunktet for løsningsfristen når bruksovertakelsen skjer på et senere tidspunkt enn tinglysningen. I likhet med første ledd er også denne særregelen objektivt formulert. Fristen begynner først å løpe fra "bruksovertakinga". Lovforarbeidene gir her en subjektiv begrunnelse, idet det i NOU 1972:22 side 83, spalte 2, blant annet uttales: "... Det kunne elles tenkjast at skøyte til kjøparen vart tinglyst lang tid føre bruksovertakinga for å halde salet løynt for odelsrettshavarane, og dermed hindre odelsløysing. ..."
Regelen gjelder altså uansett om hensikten har vært å holde overdragelsen skjult eller ikke. Forarbeidene drøfter ikke om det ved fastleggelsen av tidspunktet for bruksovertakelsen skal legges vekt på om odelspretendenten kjente til eller burde ha kjent til overdragelsen. Det er imidlertid vist til forslaget til en tilsvarende regel i Ot.prp. nr 14 1906/1907 "
Ang. udfærdigelse af en lov om odelsret og aasætesret" og den begrunnelse som der er gitt. Det er her brukt uttrykket "tiltraadt eiendommens besiddelse", og i begrunnelsen presiseres dette til det tidspunkt da "eiendomsovergangen tilkjendegav sig i det ydre ved den nye eiers tiltrædelse af gaarden", se side 19 spalte 1. Lest i sammenheng gir disse lovforarbeidene etter min mening en nokså klar indikasjon på at det lovgiveren hadde i tankene, var at "bruksovertakinga" sikter til de ytre, faktiske manifestasjoner som kan observeres av de odelsberettigede generelt. Dette harmonerer med den objektive form ordlyden er gitt.
Uttrykket "bruksovertakinga" volder ingen vanskeligheter i de tilfeller hvor erververen flytter til eiendommen og bosetter seg der samtidig med at han samlet overtar utnyttelsen av de totale driftsmuligheter gården gir. Hvor det ikke skjer en slik en bloc-overtakelse av gårdsdriften, kan bestemmelsen av bruksovertakelsestidspunktet volde mer besvær. Den juridiske teori og også en uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling av 12. desember 1979, gir samstemmig uttrykk for at fristen etter §40 annet ledd allerede kan begynne å løpe ved en partiell bruksovertakelse som finner sted etter tinglysning av skjøte. Det må da bero på en konkret vurdering når overtakelsen er kommet så langt at loven krav til bruksovertakelse er oppfylt.
I avgjørelsen i Rt-1987-938, som rett nok gjaldt et ganske annet spørsmål i tilknytning til odelsloven §40, som jeg tidligere har berørt, er hovedhensynet bak regelen overfor de odelsberettigede formulert slik: "de odelsberettigede skal få et entydig varsel om at de må handle om de ikke skal tape sin rett". Etter mitt skjønn gir dette en riktig anvisning på hvordan man skal få fastlagt når bruksovertakelse etter annet ledd i §40 skal anses å være skjedd. De ytre, faktiske forhold som gir seg til kjenne gjennom bruken av eiendommen, lar seg objektivt konstatere. I en del tilfeller kan det selvfølgelig være vanskelig, med utgangspunkt i loven objektive formulering, å fastslå hvor meget det skal kreves av drift av eiendommen. Men en vurdering i tillegg, hvor den enkelte odelspretendents subjektive forhold kommer inn, ville etter min mening skape en uønsket uklarhet. Særlig fordi det her dreier seg om en preskripsjonsregel, er det grunn til å ha en så objektiv regel som mulig. For øvrig endres loven vurderingstema nokså radikalt dersom man trekker inn hva odelspretendenten burde ha visst. Dette ville i realiteten innebære at man erstattet regelen om bruksovertakelse med en regel om at det tidspunkt skulle være avgjørende hvor odelsløseren ble kjent med eller burde ha kjent til overdragelsen av eiendommen. Man må etter min mening anta at regelen ville ha blitt utformet i denne retning dersom noe slikt hadde vært meningen. Det er lite trolig at lovgiveren har oversett dette spørsmål. Grunnen til at forarbeidene ikke inneholder noen drøftelse av odelspretendentens subjektive forhold, synes mest naturlig å ha vært at en slik vurdering ikke var aktuell i forbindelse med den regel som ble gitt. Jeg finner støtte for mitt syn her i det forhold at spørsmålet verken er berørt i teorien eller i den uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling som jeg tidligere har nevnt.
Jeg tilføyer at vitneførselen i denne sak illustrerer hvilke vanskeligheter man kan komme opp i dersom odelspretendentens subjektive forhold trekkes inn. De vitner Berges har ført når det gjelder hvor utbredt kjennskapen til overdragelsen har vært i bygda, synes alle på en eller annen måte å ha fått direkte informasjon om dette, mens så ikke har vært tilfelle når det gjelder den ankende parts vitner som har benektet kjennskap til overdragelsen. Heller ikke kan man vel utelukke at det motsetningsforhold som har vært innen familien her, kan ha spredt seg utover og preget oppfatningene hos andre i bygda.
En objektiv tolking av særregelen i odelsloven §40 annet ledd synes ikke å burde skape særlig store problemer for overdrager og erverver. Overdrageren kan - uten selv å bli bundet - rette tilbud etter odelsloven §20 til bedre odelsberettigede om å tre inn i kjøpsavtalen. Dersom disse ikke aksepterer tilbudet innen den frist på minst 6 måneder som overdrageren setter, taper de løsningsretten. Videre kan det gjøres henvendelse om odelsfrafall i forhold til erververen i medhold av loven §25. I herredsrettens dom er opplyst at Bjarne Berge selv har gitt odelsfrafall til en yngre bror vedrørende en annen eiendom han hadde best odelsrett til. - Odelsspørsmålet og løsningsfristen var for øvrig oppe i forbindelse med skjøteutstedelsen.
Etter dette er jeg kommet til at avgjørende for spørsmålet om løsningsretten er i behold, må være om Berges mer enn 2 år før odelsstevningen ble uttatt, var kommet så langt i overtakelsen av driften av eiendommen at bruken i seg selv ga entydig varsel om overdragelsen. Da stevningen ble uttatt 2. juni 1986, blir skjæringstidspunktet 2. juni 1984.
For vurderingen av spørsmålet om bruksovertakelse kan det ikke spille noen rolle at det rettslig sett er gitt utsettelse med bo- og personlig driveplikt etter odelsloven §27. Det er de faktiske forhold som er avgjørende.
Ved bedømmelsen av hva som nærmere kreves for bruksovertakelse, må utgangspunktet tas i det sentrale ved bruken av en landbrukseiendom: bosetting og drift av jord og skog.
Det dreier seg her om et lite støttebruk med ca 52 dekar dyrket mark og ca 100 dekar produktiv barskog. Resten av eiendommen besto til dels av noe løvskog, kratt og annet areal som ikke var i bruk, bortsett fra ca 1/2 mål potetjorde, noen få bærbusker og et plommetre. Jordveien var leiet ut til to naboer til slått, og leieforholdet fortsatte uforandret etter overdragelsen. De tidligere eiere hadde beholdt våningshuset som sin bolig. Driftsbygningen var forfalt. Noe ved er opplyst å være hugget i skogen og fraktet til gårdstunet ved våningshuset i 1982/83, dels til bruk for de tidligere eiere, dels til en annen kårmann på gården og dels til de nye eiere. I 1983/84 ble det hugget ut i skogen og fraktet til gårds i alt ca 28 m3 tømmer, og noe tømmer ble liggende lagret der frem til 1986 inntil det ble solgt. En del av denne hugsten er beskrevet som flatehugst, hvor feltet var synlig fra riksveien.
Selv om den tidligere eier, Sjur Holven, ikke hadde hugget i skogen over en årrekke, var han til dels med selv da Berge med sønner drev ut det nevnte kvantum. Rett nok er det opplyst at Sjur Holven i 1983/84 var 65/66 år gammel og hadde dårlig helse, men han var fortsatt i arbeid som byggmester. For utenforstående kunne det naturlig fortone seg som om skogsdriften skjedde for hans regning med hjelp av familien. For øvrig dreide det seg om en så vidt beskjeden skogsdrift at denne ikke kan anses å ha gitt tilstrekkelig varsel om at det nå var drift for en ny eiers regning. De andre beføyelser som er trukket frem: småslått med ljå rundt husvegger og høsting av ubetydelige kvanta bær og plommer, samt noe potetdyrking og reparasjon av løetak, var bagatellmessige og ble også foretatt sammen med de tidligere eiere. Utover dette foretok Berges forskjellige disposisjoner: overtakelse av forsikring, innsendelse av pliktige oppgaver og andre underretninger til myndigheter, institusjoner og organisasjoner, enkelte fremmøter på grunneierlag og annet som ikke har gitt seg utslag i den ytre, konstaterbare drift. Dette kan etter min mening ikke få betydning ved vurderingen.
Forholdene omkring overtakelsen av denne eiendommen er etter det opplyste slett ikke uvanlige. Men den gjenværende drift som her er skjedd for Kari og Bjarne Berges regning, er etter min mening altfor beskjeden til at den kan anses å gi et slikt varsel om bruksovertakelse som loven krever. Når forholdene ligger slik an, må man normalt kreve at den nye eier har tilflyttet eiendommen og bosatt seg der. Bosettingen og driften deretter vil være det sentrale i et slikt tilfelle. I det minste måtte byggingen av det nye våningshuset være kommet så langt at dette i seg selv ga varsel om at her holdt en ny eier på å etablere seg. Selv om man legger dette siste tidspunkt til grunn, var odelsstevningen tatt ut innen 2-års-fristen.
Etter bevisførselen for Høyesterett finner jeg at det ikke er tilstrekkelig dokumentert at Siv Grethe Holven eller hennes mor hadde positiv kjennskap til overdragelsen. Det er da ikke nødvendig for meg å ta standpunkt til om positiv viten kunne føre til at løsningsfristen startet på et tidligere tidspunkt.
Jeg er etter dette kommet til at Siv Grethe Holven har løsningsretten i behold.
Anken har ført frem. Saken har imidlertid budt på tvil og har reist spørsmål av prinsipiell betydning som ikke har vært behandlet av Høyesterett tidligere, og jeg finner etter omstendighetene at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne dom: 1. Siv Grethe Holven har odelsløsningsrett til eiendommen
Vinnes, gnr 78 bnr 1 i Fusa. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.
Dommer Backer: Jeg er kommet til at lagmannsrettens dom bør stadfestes.
I motsetning til førstvoterende finner jeg det overveiende sannsynlig at den ankende part og hennes mor, som var hennes verge til hun ble myndig, kjente til at odelseiendommen var overdratt til Kari og Bjarne Berge. Jeg bygger dette på vitneforklaring av morens bror, Lars Martin Tveit, og på den meget omfattende bevisførsel fra ankemotpartene som synes å godtgjøre at overdragelsen var alminnelig kjent i bygda, selv om det også er enkelte som har benektet at de kjente til den. Den ankende part og hennes mor har sitt hjem bare ca 200 meter fra husene på odelseiendommen. Selv om de på det tidspunkt som her er av interesse, ikke hadde noen omgang med den ankende parts besteforeldre og tante og onkel, virker det lite trolig at de skulle vært uvitende om hva som hadde foregått.
Selv om odelsloven §40 annet ledd har fått en objektiv utforming, er begrunnelsen for regelen å fange opp de tilfelle der odelsløseren ikke har kjent til den tinglyste overdragelsen. Jeg er enig med førstvoterende i at også en partiell bruksovertakelse kan være tilstrekkelig for å bringe bestemmelsen til anvendelse. Men hvis betydningen av den partielle bruksovertakelse skal vurderes i lys av hvilket varsel den gir odelsløseren om den overdragelse som har funnet sted, er det meget vanskelig å gjøre dette løsrevet fra den kunnskap som man må formode at odelsløseren har hatt fra andre kilder. Skulle §40 annet ledd brukes som en rent objektiv regel, måtte det etter min mening som regel kreves at saksøkte hadde bosatt seg på eiendommen. En så streng regel er det imidlertid ikke behov for i tillegg til den objektive regel i §40 første ledd, og lovgrunnen rekker ikke så langt. Spørsmålet om odelsløseren ved uaktsomhet kan tape sin rett etter §40 annet ledd, finner jeg det ikke nødvendig å ta standpunkt til. Grensen mellom den viten som ansees bevist, og den uaktsomhet som under enhver omstendighet må antas å foreligge, er i de fleste tilfelle flytende.
Når det gjelder spørsmålet om saksomkostninger for Høyesterett, er jeg enig med førstvoterende.
Kst. dommer Dragsten: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Halvorsen.
Dommer Lund: Likeså
Dommer Christiansen: Likeså
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
1. Siv Grethe Holven har odelsløsningsrett til eiendommen Vinnes, gnr 78 bnr 1 i Fusa.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.