Rt-1987-938
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-08-14 |
| Publisert: | Rt-1987-938 (278-87) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 96 B/1987, nr 176/1985 |
| Parter: | Aud Nelly Opland (Advokat Helge Aarseth) mot Bjørge Lorck Opland (Advokat Joar Grimsbu - til prøve). |
| Forfatter: | Schei, Langvand, Endresen, Aasland, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §40, §41, §75, Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §172, §177, §180, Konsesjonsloven (1974) §22, Konsesjonsloven (1974), §19, §27, §28, Odelsloven (1974) |
Dommer Schei: Saken gjelder spørsmål om foreldelse av odelsrett etter odelsloven §40 og §41.
Gunnar Olsen Opland overdro i 1975 gårdsbruket Grindan, gnr 291 bnr 5 inklusive det sammenføyde bnr 6 i Trondheim kommune, til sin eldste datters sønn, Gunnar Hofstad. Eiendommen var odelsjord. Best odelsrett til eiendommen etter overdragelsen hadde Bjørge Lorck Opland, sønn av Gunnar Olsen Oplands eneste sønn, som tidligere var død.
I 1977 reiste Bjørge Lorck Opland løsningssak mot Gunnar Hofstad. Partene kom til enighet med hensyn til Bjørges løsningsrett. Odelstakst ble avhjemlet 13 juni 1979. Fravikelseskjennelse ble avsagt 24 mars 1980. Etter kjennelsen skulle fravikelse, skjøting og betaling skje 14. april 1980.
På det fastsatte overtakelsestidspunkt var Bjørge 17 år. Han var avhengig av overformynderiets samtykke for å kunne foreta oppgjør. Overformynderiet ga samtykke for sent til at oppgjør kunne gis pr. 14. april. Tilbud om oppgjør ble fremsatt noen dager senere. Etter skriftveksling mellom partenes prosessfullmektiger, der spørsmålet om fristoversittelsens betydning for Bjørges odelsrett var reist, ble skjøte gitt. Det ble, sammen med egenerklæring fra Bjørge om konsesjonsfrihet grunnet i odelsrett til eiendommen, sendt til tinglysing, og det ble tinglyst 23 mai 1980.
Jordveien på Grindan ble etter Bjørges overtakelse, iallfall delvis, drevet av andre enn Bjørge. Bjørges tante, Aud Nelly Opland, som mente seg odelsberettiget til eiendommen, men med dårligere prioritet enn Bjørge, anla ved stevning til Trondheim byrett av 23 juni 1983 løsningssak mot Bjørge under henvisning til reglene i odelsloven §28 første ledd jf §27. Etter hennes mening hadde Bjørge misligholdt sin driveplikt, og dette ga henne løsningsrett til eiendommen. Bjørge bestred ikke hennes odelsrett. Derimot bestred han at hun hadde løsningsrett. Etter hans mening forelå det ikke noe mislighold av driveplikten som ga grunnlag for løsning.
Trondheim byrett avsa 9. desember 1983 dom i saken med slik domsslutning:
"1. Bjørge Lorck Opland frifinnes.
2. Aud Nelly Opland dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale kr. 8500,- - åttetusenfemhundre - kroner i saksomkostninger til Bjørge Lorck Opland."
Aud Nelly Opland påanket dommen til Frostating lagmannsrett. Også for lagmannsretten var tvistetemaet gjennom ankeerklæring og anketilsvar angitt til å gjelde spørsmålet om Aud hadde løsningsrett etter odelsloven §28 første ledd jf §27. Under den etterfølgende saksforberedelse fikk imidlertid Bjørges daværende prosessfullmektig ytterligere dokumenter fra sin part. På grunnlag av dette materialet innga han et prosessskrift hvor det ble gjort gjeldende som ny anførsel at Bjørge overtok eiendommen i 1980 som odelsløs erverver. Hans odelsrett var gått tapt etter odelsloven §75 ved at han hadde oversittet fristen som var satt i fravikelseskjennelsen for oppgjør. Som følge av at han hadde sittet med eiendommen i henhold til tinglyst skjøte uten odelsrett i mer enn to år da løsningssak ble reist, var derved etter hans mening også Auds odelsrett gått tapt etter reglene i odelsloven §40 og §41. Aud aksepterte Bjørges anførsel om at hans odelsrett var gått tapt, men ikke at dette hadde følger for hennes egen odelsrett. Denne var ikke foreldet. Hun gjorde gjeldende som nytt løsningsgrunnlag at hun i kraft av sin odelsrett hadde løsningsrett overfor Bjørge etter de vanlige regler om løsning overfor erverver som sitter med odelseiendom uten odelsrett, jf odelsloven §19.
Frostating lagmannsrett avsa 9. desember 1984 dom i saken med slik domsslutning:
"1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. Hver part bærer sine saksomkostninger for lagmannsretten."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for byretten og lagmannsretten fremgår av disse retters domsgrunner.
Aud Nelly Opland har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Hun har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Bjørges overtakelse i 1980 skjedde etter gjennomført odelssak. Det var holdt odelstakst og avsagt fravikelseskjennelse. Det ble utstedt et skjøte som viste til odelstaksten og fravikelseskjennelsen, og skjøtet ble sendt til tinglysing ledsaget av egenerklæring om konsesjonsfrihet grunnet i odelsrett for Bjørge. Utad fremtrådte dette i enhver henseende slik at den best odelsberettigede hadde løst eiendommen på odel.
Aud kjente ikke til at Bjørge hadde oversittet betalingsfristen. Hun hadde heller ingen praktisk mulighet for å bli kjent med at Bjørge hadde tapt odelsretten før han overtok eiendommen.
Formålet med reglene i odelsloven §40 og §41 om tinglysing av skjøte som utgangspunkt for odelspreskripsjon, er bl.a. at de løsningsberettigede skal få et entydig varsel om at de nå må handle. Dette formålet med regelen kommer særlig klart frem når odelsloven §40 første ledd sammenholdes med bestemmelsens annet ledd. Det ville være i klar strid med lovgiverviljen bak odelsloven §40 og §41 om tinglysing av et skjøte til den som etter skjøtet og forholdene forøvrig utpekes som den best odelsberettigede til eiendommen, skulle ha til følge at foreldelsesfristen for slektens odelsrett begynner å løpe.
Skjøtet til Bjørge skulle ikke vært tinglyst. Når han ikke hadde odelsrett til eiendommen, var det nødvendig med konsesjon for å få skjøtet tinglyst, jf konsesjonsloven §22. Når skjøtet likevel ble tinglyst, var dette med grunnlag i Bjørges objektivt uriktige egenerklæring om at han var odelsberettiget til eiendommen. Hadde han gått frem på formelt riktig måte og søkt om konsesjon, er det iallfall en reell mulighet for at de odelsberettigede ville blitt klar over at han hadde overtatt eiendommen uten lenger å være odelsberettiget. Det er forøvrig tvilsomt om konsesjon ville ha blitt gitt. Han hadde i forbindelse med løsningssaken søkt om midlertidig fritak for bo- og driveplikten. Dette var blitt avslått først av Landbruksdepartementet og så etter klage ved kongelig resolusjon.
Når Bjørge ved å gi uriktige opplysninger fikk tinglyst skjøtet, kan det ikke være riktig å gi tinglysningen den vanlige rettsvirkning etter odelsloven §40 og §41.
Subsidiært gjøres gjeldende at når Bjørges erverv var betinget av konsesjon, hadde han ikke "full heimel" etter odelsloven §40 første ledd når konsesjon ikke var gitt. Det er nærliggende å se kravet om "full heimel" i lys av bestemmelsene i konsesjonsloven, som ble gitt omtrent samtidig med den nye odelsloven. Konsesjonsloven regler medfører at den som overtar en fast eiendom uten konsesjon, og uten at ervervet er konsesjonsfritt, har en meget utsatt rettsstilling.
Uansett utfallet av saken må den ankende part tilkjennes saksomkostninger for byretten etter tvistemålsloven §177 første ledd. Ved ikke å legge frem fullstendige opplysninger om de faktiske forhold, foranlediget Bjørge at byrettssaken ble prosedert på et grunnlag som var uten praktisk interesse.
Aud Nelly Opland har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"1. Aud Nelly Opland kjennes berettiget til å løse eiendommen Grindan, gnr 291 bnr 5 - hvori innbefattes det i 1970 med bnr 5 sammenføyde bnr 6 - i Trondheim kommue på odel fra Bjørge Lorck Opland.
2. Bjørge Lorck Opland tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen innen en løsningsfrist domstolene fastsetter og mot å motta som betaling det beløp - med fradrag av eventuell pantegjeld - hvortil eiendommen blir taksert ved endelig odelstakst.
3. Bjørge Lorck Opland tilpliktes å erstatte Aud Nelly Opland sakens omkostninger for Høyesterett, lagmannsrett og byrett."
Bjørge Lorck Opland har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:
Da han fikk skjøte på Grindan i mai 1980 hadde han tapt sin odelsrett til eiendommen. Han hadde oversittet betalingsfristen uten at denne var forlenget ved avtale. Han overtok derfor eiendommen som odelsløs erverver, og tinglysingen av skjøtet hadde til følge at fristen for de odelsberettigede til å gjøre løsningsretten gjeldende etter odelsloven §40 og §41 begynte å løpe. Denne fristen løper uten hensyn til om de odelsberettigede er kjent med den tinglyste overdragelsen eller ikke. For å trygge erververens rettsstilling har man en helt objektiv regel. Dette følger av bestemmelsenes ordlyd og er lagt til grunn i en langvarig og entydig rettspraksis.
Aud kan ikke påberope seg at hun var blitt villedet av odelsskjøtet eller egenerklæringen om odelsfrihet grunnet i odelsrett for Bjørge. Disse dokumentene ble hun først kjent med lenge etter at løsningsfristen var ute. Om dokumentene var egnet til å villede er derfor uten betydning. Hun har feilaktig trodd at Bjørge hadde odelsrett til eiendommen da han overtok denne. Hun må selv ha risikoen for at hun har innrettet seg etter dette.
Det erkjennes at det var en feil at skjøtet ble utgitt for å være et odelsskjøte, og det var en feil å inngi egenerklæring om konsesjonsfrihet grunnet i odelsrett for Bjørge. Men om det hadde vært gått korrekt fram, er det ingen grunn til å tro at dette ville hatt betydning for Auds tro med hensyn til Bjørges odelsrett. Det ville trolig vært kurant å få konsesjon, og skjøtet kunne derved blitt tinglyst. Konsesjonsbehandlingen ville ikke gitt noe varsel til de odelsberettigede, og varslet ved tinglysingen ville vært det samme som det som faktisk ble gitt ved tinglysingen av skjøtet til Bjørge.
Skulle et villfarelsessynspunkt ha noe for seg, måtte dessuten Bjørge ha hatt til hensikt å føre Aud, og eventuelt de øvrige odelsberettigede, bak lyset. Noen slik hensikt har han imidlertid ikke hatt. Han selv, så vel som Gunnar Hofstad, gikk ved salget i 1980 ut fra at hans odelsrett var i behold. Det var først for lagmannsretten i nærværende sak at han etter råd fra sin advokat måtte erkjenne at odelsretten var gått tapt i 1980.
At skjøtet ikke skulle vært tinglyst fordi konsesjon ikke var gitt, jf konsesjonsloven §22, kan ikke få betydning for utgangspunktet for foreldelsesfristen etter odelsloven §40 og §41 . Notoritetshensyn ligger bak kravet om tinglysing. Notoriteten er imidlertid den samme hva enten konsesjon er gitt eller ikke. At konsesjon ikke var gitt, kan heller ikke ha den virkning at han ikke hadde "full heimel" til eiendommen. Det var mellom partene i 1980 skjedd en endelig eiendomsovergang. Dette må være avgjørende i forhold til "full heimel", jf Rt-1978-102.
Det er ikke grunnlag for å tilkjenne Aud saksomkostninger for byretten etter regelen i tvistemålsloven §177. Det var ikke noen forsømmelse verken av Bjørge selv eller hans prosessfullmektig at det først for lagmannsretten ble klarlagt at han hadde tapt sin odelsrett i 1980.
Bjørge Lorck Opland har for Høyesterett nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom, punkt 1, stadfestes.
2. Bjørge Lorck Opland tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett."
Det er for Høyesterett avholdt bevisopptak med avhør av partene og seks vitner. To av vitnene er nye for Høyesterett. Bortsett fra at det for Høyesterett er fremlagt som nytt dokument den egenerklæring som fulgte skjøtet fra Gunnar Hofstad til Bjørge Lorck Opland ved tinglysingen, står saken for Høyesterett bevismessig i samme stilling som for lagmannsretten.
Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.
Innledningsvis finner jeg grunn til å peke på at det er enighet mellom partene om at Bjørge ved å oversitte betalingsfristen i fravikelseskjennelsen fra 1980 etter odelsloven §75 mistet sin odelsrett til Grindan. Bjørge har med andre ord uttrykkelig gjort gjeldende at han ikke motsetter seg løsningskravet fra Aud på det grunnlag at han selv har odelsrett til eiendommen. Denne prosessuelle erkjennelse må legges til grunn ved avgjørelsen.
Etter odelsloven §40 og §41 går odelsretten tapt for de odelsberettigede når erverver uten odelsrett har sittet med eiendommen i mer enn to år med tinglyst hjemmel uten at løs ningssak er reist. Tatt på ordet skulle bestemmelsen her føre til at alle de odelsberettigede til Grindan har tapt sin odelrett til eiendommen. Jeg kan imidlertid ikke se at bestemmelsen kan lede til et slikt resultat.
Det er to hovedhensyn bak regelen i odelsloven §40 §41 om tinglysing av skjøte som utgangspunkt for fristen til å reise løsningssak. Tinglysingen skal for det første vise en legitimasjonsovergang med hensyn til eieforholdet til eiendommen og derved gi de odelsberettigede et entydig varsel om at de nå må handle innen to år hvis deres rett ikke skal gå tapt. Dernest skal regelen trygge erververens rettsstilling. Når to år er gått etter tinglysingen, skal han vite at hans rett ikke lenger kan angripes gjennom odelsretten.
Ved overdragelsen fra Gunnar Hofstad til Bjørge var det ikke noe som var egnet til å gi de odelsberettigede et slikt varsel odelsloven §40 og §41 tar sikte på. Skjøtet ble utstedt tilsynelatende som en følge av gjennomført odelssak. Skjøtet viste til odelstaksten og fravikelseskjennelsen, og det ble sendt til tinglysing ledsaget av egenerklæring om konsesjonsfrihet grunnet i odelsrett for Bjørge. Forholdene omkring overdragelsen og tinglysingen av skjøtet var derfor ikke egnet til å gi inntrykk av at det her var skjedd en overdragelse til en ikke-odelsberettiget erverver. Tvert imot var det, for de odelsberettigede, den eneste fornuftige konklusjon ut fra det som hadde passert, at Bjørges erverv ikke ga grunnlag for noen løsningssak fra deres side.
Bjørge har med styrke gjort gjeldende at Aud først lenge etter at løsningsfristen var ute så skjøtet og egenerklæringen. Hun har derfor ikke blitt villedet, og det må da være irrelevant i forhold til henne om skjøte og egenerklæring var egnet til å villede. Jeg har vanskelig for å forstå at dette kan ha noen betydning så lenge en nærmere undersøkelse av dokumentene ikke ville ha bragt det rette forhold på det rene. Under enhver omstendighet er betraktningsmåten for snever. Hadde Bjørge gått riktig frem og søkt konsesjon før tinglysing, ville det i dette ligget en reell mulighet for varsel til de odelsberettigede om at det her skjedde en overdragelse til en ikke-odelsberettiget. Konsesjonssøknader ved erverv av jordbrukseiendommer blir blant annet forelagt kommunale organer med den mulighet for publisitet i nærmiljøet som dette gir. Det er selvfølgelig hypotetisk om Aud ville ha blitt klar over det virkelige forhold hvis Bjørge hadde søkt konsesjon. Men jeg kan ikke se at det er grunnlag for å la denne usikkerheten gå ut over Aud ved å legge til grunn at hun faktisk ikke ble villedet ved at skjøtet og egenerklæringen ga uriktige opplysninger om Bjørges odelsrett, og at odelsskjøtet ble tinglyst på dette uriktige grunnlag.
Jeg legger etter dette til grunn at det gjennom handlinger på Bjørges vegne var skapt det inntrykk hos Aud at Bjørge overtok Grindan i kraft av sin odelsrett. Etter min mening må dette være avgjørende ved anvendelsen av odelsloven §40 og §41 i denne saken. Tinglysningen av skjøtet til Bjørge utløste ikke fristen for Aud til å gjøre sin odelsrett gjeldende. Bjørge må ved dette bære de odelsrettslige følger av den vill farelse som var skapt hos Aud. Det er han også klart den nærmeste til, selv om han personlig ikke er noe å legge til last for det som skjedde. En annen forståelse av regelen om tinglysing av skjøte som utgangspunkt for foreldelsesfristen etter odelsloven §40 §41, ville innebære en tilsidesettelse av det ene hovedhensynet bak bestemmelsen - nemlig at de odelsberettigede skal få et entydig varsel om at de må handle om de ikke skal tape sin rett.
Jeg tilføyer at jeg ikke kan se at min forståelse av bestemmelsen er i strid med rettspraksis, som fastslår som klar hovedregel at det er uten betydning for spørsmålet om løsningsfristen løper om vedkommende hadde kjennskap til de forhold som betinget løsningsretten. I dommen i Rt-1972-173 vedrørende den tilsvarende regel i den gamle odelslov, er det stilt åpent om forholdet kan stille seg annerledes hvis en odelsberettiget "er blitt villedet med hensyn til løsningsretten av et misvisende hjemmelsdokument". Etter min mening er det en tilsvarende situasjon vi står overfor i nærværende sak.
Det er etter dette unødvendig for meg å gå inn på om det i seg selv er nok til å utelukke anvendelsen av odelsloven §40 og §41 at Bjørge ikke hadde søkt og fått konsesjon for ervervet.
Jeg bemerker for ordens skyld at jeg ikke har tatt stilling til om en erverver i Bjørges situasjon aldri vil være vernet mot odelsløsning - før han eventuelt selv har hevdet odelsrett til eiendommen. Det er mulig, uten at jeg tar stilling til det, at forholdene kan være så festnet på erververens hånd at odelsløsning må nektes.
Anken har ført frem. Jeg er kommet til at den ankende part bør tilkjennes omkostninger for alle retter, jf tvistemålsloven §172 første ledd og §180 annet ledd. I samsvar med omkostningsoppgave settes saksomkostningene for byretten, lagmannsretten og Høyesterett samlet til kr. 113400,-, hvorav salær utgjør kr.90000,-.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Aud Nelly Opland kjennes berettiget til å løse eiendommen Grindan, gnr 290 bnr 5 i Trondheim kommune på odel fra Bjørge Lorck Opland.
2. Bjørge Lorck Opland tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen innen en løsningsfrist domstolene fastsetter mot å motta som betaling det beløp - med fradrag av eventuell pantegjeld - som eiendommen blir taksert til ved endelig odelstakst.
3. I saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett betaler Bjørge Lorck Opland til Aud Nelly Opland 113400,- - etthundreogtrettentusenfirehundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.