HR-1993-24-B - Rt-1993-166
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-23 |
| Publisert: | HR-1993-00024-B - Rt-1993-166 (53-93) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-??? - Høyesterett HR-1993-00024 B, nr 340/91. |
| Parter: | 1. Reidar Strømme 2. Alf Strømme 3. Jens Arvid Jensen 4. John Tobias Langeland 5. Jørgen Korsvik 6. Gerd Solfrid Evensen (Advokat Ole Løken - til prøve) mot Kristiansand kommune (Advokat Ove Chr Lyngholt). |
| Forfatter: | Halvorsen, Tjomsland, Gjølstad, Christiansen, Hellesylt |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §54b, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §25, §31, §35 |
Dommer Hellesylt: Saken gjelder prinsippene for fastsetting av erstatning ved ekspropriasjon av et jord- og skogareal, som er regulert til friområde og friluftsområde, og hvor det for denne utnyttelse er forutsatt noe utbygging. Ekspropriasjonen omfatter et areal på over 600 dekar i den tidligere Randesund kommune som er innlemmet i Kristiansand. Kristiansand bystyre vedtok 5 oktober 1988, med hjemmel i bygningsloven §35 nr 1, å ekspropriere den grunn og de rettigheter det er tale om, fra gnr 61 bnr 8, 9, 10, 11, 15, 53, 59 og 80, og fra gnr 97 bnr 2 og 5. Disse inngikk i reguleringsplanen for Strømme/Korsvik, felt R og S, godkjent av bystyret 30 april 1986.
Ifølge reguleringsbestemmelsene skal en mindre del av arealet nyttes som byggeområde for offentlige formål. Det er videre bestemt at innenfor det regulerte friområde kan bygningsrådet tillate oppført "bygninger som har tilknytning til områdets bruk som friområde samt anlegg for lek, idrett og sport, så som fotball- håndballbane, lysløype og andre lignende anlegg". Det er inntegnet tennisbaner, sykkelbane, tre fotballbaner, ett idrettshus/svømmehall/grendehus og tilhørende parkeringsplass. Inntil arealet ligger en golfbane på leiet grunn som, hvis den blir utvidet fra 9 til 18 hull, vil kunne beslaglegge en vesentlig del av arealet.
Kristiansand byrett avhjemlet skjønn den 20 juni 1990 og fastsatte grunnerstatningen ut fra bruksverdien av eiendommene som skog-og jordbruk. Grunneierne mente det var feil at ikke grunnen ble erstattet etter prinsipper hvor tomteverdi eller markedsverdi ved salg av områdets verdi som friareal, kom inn, og begjærte overskjønn.
Agder lagmannsrett avhjemlet overskjønn 26 september 1991. Overskjønnet hadde denne slutning:
"1. Erstatningene fastsatt ved Kristiansand byretts skjønn av 20. juni 1990 opprettholdes uforandret i forhold til samtlige saksøkte.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kristiansand kommune v/ordføreren til Reidar Strømme kr 10.000,- - titusen 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet. For øvrig bærer hver av partene sine omkostninger i anledning overskjønnet."
Lagmannsretten la som byretten til grunn at det ikke forelå noe annet grunnlag for fastsetting av erstatning for grunnen enn jord- og skogsverdi. Erstatningsvurderingen - når bruksverdi var grunnlaget - var ikke angrepet av noen av partene.
Seks av ekspropriatene har påanket overskjønnet til Høyesterett. Det anføres at overskjønnet må oppheves på grunn av feil rettsanvendelse og feil saksbehandling - mangelfulle skjønnsgrunner.
Under anken over lovanvendelsen anføres prinsipalt at reguleringsplanen skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, og at denne sikter mot en så omfattende bruksendring av det skogbruksareal som eksproprieres at det er tale om en utbygging som, i likhet med andre utbyggingstilfelle, må lede til at det gis erstatning for tomtegrunn. Iallfall gjelder dette for de sentrale deler av arealet. Det følger da av det såkalte parkprinsippet at de øvrige deler av arealet skal erstattes etter strøkspris, som kanskje riktigst bør fordeles på hele arealet. Det er ikke riktig, som lagmannsretten har lagt til grunn, at utbyggingen må være økonomisk motivert, for at det skal bli tale om tomte- eller strøkspriserstatning.
Dersom reguleringsplanen ikke kan sies å medføre så omfattende utbygging at denne i seg selv gir grunnlag for tomtepris eller strøkspris, anføres subsidiært at hele arealet må erstattes etter parkprinsippet. Det er tale om en regulering som viser hvilke deler av arealet som skal anvendes til forskjellige formål, ikke en regulering som trekker grensen mellom arealer som skal bebygges, og arealer som skal forbli ubebygde. Det er ikke riktig å begrense erstatning etter parkprinsippet bare til arealer til bruk for den lokale befolkning. Dette gjelder også om personkretsen utenfra er stor. Iallfall skulle det ha vært vurdert om arealet, eller deler av det, har så nær tilknytning til nærområdet at parkprinsippet ble å anvende. Lagmannsretten har på uriktig grunnlag avvist å anvende dette.
Atter subsidiært anføres at erstatningene må bygge på salgseller bruksverdi på grunnlag av den regulerte bruk av de forskjellige deler av ekspropriasjonsområdet. Alle disse arealer har en verdi som skulle ha vært vurdert konkret. Dette har lagmannsretten ikke gjort. Videre er det feil at det ikke er gitt erstatning etter en markedspris for friarealer. Endelig er det under henvisning til grunnloven §105 og alminnelige ekspropriasjonserstatningsprinsipper anført at om ikke noen av de foran nevnte grunnlag fører fram, skulle arealene ha vært vurdert ut fra en påregnelig utnyttelse når man ser bort fra reguleringsplanen. Det ville gi grunnlag for en, eventuelt neddiskontert, erstatning for tomteverdi.
Skjønnsgrunnene hevdes å være utilstrekkelige for så vidt som lagmannsretten ikke har vektlagt det forhold at et ikke ubetydelig areal er regulert til byggeområde. Lagmannsretten har videre ikke vurdert om en bruksendring fra jord og skog til golfbane, vil medføre en verdiøkning som det skal tas hensyn til ved anvendelsen av vederlagsloven §5. Dessuten har lagmannsretten behandlet alle brukssituasjoner under en merkelapp - friarealbruk - uten en konkretisering av de enkelte arealer og hvilken verdi disse har. Dette er ikke tilstrekkelig, skjønnsgrunnene her er mangelfulle.
De ankende parter har nedlagt følgende påstand:
"1. Agder lagmannsretts overskjønn sak 18/90 oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Ankemotparten har anført at overskjønnet bygger på riktig rettsanvendelse og at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige.
Ekspropriasjonen gjelder ca 600 dekar av et samlet friområde på over 700 dekar som er ment å skulle dekke behovet for organiserte og uorganiserte friluftsaktiviteter for ca 12.000 personer som bor i Randesund. Det er ikke lagt opp til noen økonomisk utnytting av arealet, som er å likestille med et areal som er gjort ubebyggelig. De forskjellige anlegg som er inntegnet, utgjør en beskjeden del av det totale areal og er kun ment som illustrasjon av hvilke anlegg som kan plasseres der. I den grad disse blir realisert, skal de kun tjene til å oppfylle formålet med reguleringen. Golfbane er ikke tegnet inn på det offentlige kart, og i 1993 blir det åpnet en lysløype nettopp i det området hvor klubben har ønsket en mulig utvidelse. Klubben har for øvrig ingen mulighet til å realisere en utvidelse i overskuelig framtid. For 1995 er planlagt en fotballbane i ekspropriasjonsfeltet. Ellers er intet kommet med av anlegg i langtidsbudsjettet fram til 1997.
Området må etter sin størrelse og beliggenhet anses for å være en del av de arealer som ikke skal utlegges til bebyggelse; det henger sammen med store land- og skogområder. Parkprinsippet får ikke anvendelse, verken i snever eller utvidet forstand.
Reguleringsplanen er bindende, og må legges til grunn ved erstatningsutmålingen. Det foreligger ingen omsetningsverdi for arealene på andre kjøperes hånd til de regulerte formål. Lagmannsretten har med rette bygget på at det det ikke er grunnlag for å gi erstatning etter en slik markedsverdi.
Hele arealet skal tjene samme formål, og må vurderes under ett. At det skulle skje en særskilt verdivurdering av de enkelte arealer, er for øvrig en ny anførsel for Høyesterett. Det er ingen saksbehandlingsfeil at dette ikke er gjort. Premissene for øvrig er tilstrekkelige til at lovanvendelsen kan kontrolleres, iallfall foreligger det ingen feil av betydning for resultatet.
Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
"1. Agder lagmannsretts overskjønn i sak 18/90 stadfestes.
2. Kristiansand kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre fram idet jeg ikke kan se at det hefter feil ved lagmannsrettens rettsanvendelse, eller at skjønnsgrunnene er utilstrekkelige. Jeg bemerker ellers at det, etter at anken ble henvist til Høyesterett, er kommet to avgjørelser av Høyesterett, som har vært påberopt under prosedyren. Det gjelder dom inntatt i Rt-1992-55 og kjennelse av 11 februar 1993 (lnr 26/1993).
Det er tale om anke etter skjønnsprosessloven hvor Høyesteretts kompetanse er begrenset til å gjelde lovanvendelsen og saksbehandlingen. Til grunn for Høyesteretts vurdering må legges det saksforhold lagmannsretten har bygget på i overskjønnet, men slik at dette faktum kan suppleres med vitterlige eller ikke bestridte kjensgjerninger. Ekspropriasjonen gjelder et område på 600 dekar, det aller meste er skog av god bonitet. Bortsett fra en hytteeiendom som ikke er med i anken, er området er ikke utbygget, og har vært drevet som tradisjonelt skogbruk. Etter reguleringsplanen skal området nyttes som friområde, jf plan- og bygningsloven §25 nr 4 og en mindre del som friluftsområde, jf samme paragraf nr 6. Dertil kommer at noe er regulert til trafikkområde, jf §25 nr 3. Det gjelder parkering og tilkomst til området, som er forutsatt å skulle tjene fritidsaktiviteter for befolkningen i hele Randesund som, ifølge opplysninger gitt under ankeforhandlingen, er ca 12.000. Ved parkeringsplassen er et mindre område avsatt til offentlige formål benevnt idrettshall/svømmehall/grendehus/garderober. Videre er det på det eksproprierte areal inntegnet tre fotballbaner, sykkelbane som omkretser tennisbaner, og lysløype. Lagmannsretten har i overskjønnet lagt til grunn at alle disse anlegg er ment å skulle tjene reguleringsformålet. Det må videre legges til grunn som en ubestridt kjensgjerning at det er høyst usikkert når og i hvilken utstrekning utbyggingen vil skje. Dette gjelder ikke lysløypa, som etter det opplyste vil bli åpnet i mai i år. I kommunens langtidsbudsjett er det planlagt bygget en fotballbane i 1995, men ellers er intet tatt med fram til 1997.
Den regulering som foreligger er bindende for arealanvendelsen, jf plan- og bygningsloven §31. Denne anvendelse må legges til grunn ved vurderingen av hvilket tap som etter vederlagsloven §5 kan kreves erstattet. Det er her tale om et jord- og skogbruksområde som på grunneiernes hånd har vært drevet på tradisjonell vis. Det er denne utnyttelse grunneierne blir avskåret fra ved ekspropriasjonen, og dette tapet har de fått erstattet.
Jeg kan ikke gi de ankende parter medhold i at gjennomføringen av reguleringen innebærer en utbygging som gir området eller sentrale deler av dette en tomteverdi eller strøkspris som ekspropriatene må få erstattet. Ved reguleringen til friområde og friluftsområde legges hele arealet i utgangspunktet dødt for utbygging. De anlegg og tiltak som er planlagt, innebærer investeringer for å realisere formålet med reguleringen til friområder. Det er således tale om en beskjeden utbygging av spesiell karakter av relativt sett små deler av et tidligere jord- og skogbruksområde, og det er usikkert om og når de forskjellige planlagte innretninger vil bli realisert. Jeg tilføyer dessuten at den begrensede utbygging det er adgang til, ikke innebærer noen anvendelse av arealet som gir dette en høyere økonomisk verdi.
Jeg kan på denne bakgrunn ikke se at det på dette punkt foreligger uriktig rettsanvendelse i overskjønnet.
Videre er det etter min oppfatning klart at anførselen om erstatning av arealene etter en strøkspris ut fra parkprinsippet ikke kan føre fram. Det eksproprierte areal på vel 600 dekar utgjør, sammen med et tilleggsareal på mer enn 100 dekar som er regulert til samme formål, over 700 dekar med en klar avgrensning som har forbindelse med store, ubebygde arealer. De tilfeller fra Høyesteretts praksis hvor det er gitt strøkspriserstatning for arealer som skal være ubebygde, har gjeldt langt mindre arealer, som fortrinnsvis skulle tjene de lokale beboeres særlige behov, og som var et nødvendig ledd i den samlede utbygging av området. Disse kriterier foreligger ikke her. Jeg viser for øvrig til lagmannsrettens nærmere beskrivelse og vurdering, som jeg ikke kan se gir uttrykk for uriktig rettsanvendelse. Jeg tilføyer at noe utvidet parkprinsipp er det etter Høyesteretts kjennelse av 11 februar 1993 ikke grunnlag for.
Til anførselen om at det foreligger feil lovanvendelse i overskjønnet når det ikke er gitt erstatning etter omsetningsverdi for arealet til friområder, skal jeg bemerke at det ikke er avgjørende at det - som anført i overskjønnet - er godtgjort at en rekke kommuner har betalt grunneiere for å få disposisjonsrett over friarealer. Opplysninger om at det i en del tilfelle er betalt høyere vederlag for friarealer enn etter jord- og skogbruksverdi, på grunnlag av frivillige avtaler eller etter fastsettelse ved skjønn, gir ikke grunnlag for en alminnelig markedsverdi som må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen uten nærmere vurdering. Forutsetningen for at en omsetningsverdi for friarealer skal foreligge i det konkrete tilfelle må være at det finnes andre enn eksproprianten - kommunen - som er villig til å betale en slik høyere pris for arealene. Det er ikke kommet fram noe som indikerer at det var alternative kjøpere til de friarealer som her er ekspropriert. Hva kommunen ut fra sitt særlige behov kunne ha vært villig til å betale om det ikke hadde foreligget ekspropriasjonsadgang, skal det ikke legges vekt på. Denne regel var uttrykkelig lovfestet i ekspropriasjonserstatningsloven av 1973, og var forutsatt å skulle gjelde også etter vederlagsloven av 1984, hvor det er det en "vanlig" kjøper ved frivillig salg vil gi, som skal erstattes, jf dommen i Rt-1989-245.
Den siste anførsel under lovanvendelsesanken at det - når ingen av de foregående anførsler fører fram - må ses bort fra reguleringsplanen og legges til grunn en påregnelig utnyttelse uavhengig av denne, er ikke nærmere begrunnet fra de ankende parters side, ut over en henvisning til Grunnloven §105, rimelighet og alminnelige ekspropriasjonserstatningsprinsipper. Jeg finner det klart at det heller ikke på dette grunnlag foreligger noen feil ved lagmannsrettens rettsanvendelse.
I anken over saksbehandlingen er det anført at lagmannsretten ikke har vurdert om muligheten for en fremtidig utvidelse av golfbanen inn i ekspropriasjonsarealet innebærer at arealet får en høyere verdi. Dette spørsmålet er imidlertid behandlet i de spesielle merknader til takstnummer 7. Etter at lagmannsretten hadde avvist en anførsel om at en eldre festekontrakt som ga golfklubben "mulighet til å leie ytterligere arealer" hadde noen betydning for grunneierens rettsstilling, uttalte den om muligheten for utvidelse av golfbanen:
"Det er tale om en tidsubestemt og nokså usikker mulighet, avhengig blant annet av golfklubbens økonomi til enhver tid, som etter lagmannsrettens mening neppe ville bety noe særlig verken fra eller til ved et eventuelt tenkt salg av det aktuelle området."
Dette er en bevisvurdering fra lagmannsrettens side, som Høyesterett ikke kan overprøve, og således må legge til grunn. Selv om vurderingen framkom i tilknytning til de særlige anførsler som ble gjort gjeldende for eieren av takstnummer 7, som golfklubben har sin leiekontrakt med, må denne bevisvurderingen nødvendigvis bli den samme i forhold til de øvrige ekspropriater med grunn som kan bli brukt ved en mulig utvidelse av golfbanen. At spørsmålet bare er drøftet i tilknytning til takstnummer 7, er derfor ikke noen saksbehandlingsfeil som kan ha hatt betydning for resultatet.
For Høyesterett er det videre anført som en saksbehandlingsfeil at verdsettelsen av hele ekspropriasjonsarealet er skjedd under ett. Det skulle ha vært foretatt en vurdering av de enkelte felter ut fra den konkrete anvendelse av disse som det er tale om. Dette er imidlertid en anførsel som ikke har vært gjort gjeldende for lagmannsretten. På denne bakgrunn kan jeg ikke se at det her foreligger noen saksbehandlingsfeil. Jeg tilføyer at det er tale om områder som eksproprieres under ett til frilufts- og friområde med innretninger for dette formål. Utnyttelsen av de enkelte deler synes betinget av hele ekspropriasjonen, og det kan da neppe være avgjørende i erstatningsrettslig sammenheng hvor de enkelte anlegg tenkes plassert. Det er imidlertid ikke nødvendig for meg å ta bestemt standpunkt til dette spørsmålet.
Idet jeg for øvrig viser til hva jeg har sagt under lovanvendelsesspørsmålene, kan jeg ikke se at det foreligger mangler ved skjønnsgrunnene som kan få betydning.
Overskjønnet må etter dette stadfestes så langt det er påanket.
Anken har vært forgjeves. Det er tale om en anke fra de saksøkte i ekspropriasjonssaken, og bestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd får anvendelse, jf skjønnsprosessloven §54b første ledd tredje punktum. Jeg kan ikke se at det foreligger slike særlige omstendigheter som gir grunnlag for å fravike den alminnelige regel om at den ankende part må svare saksomkostninger til motparten når anken ikke fører fram.
Ankemotpartens prosessfullmektig har lagt fram omkostningsoppgave. Saksomkostningene settes til kr 85.200, av dette beløp er kr 10.200,- for utlegg.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Reidar Strømme, Alf Strømme, Jens Arvid Jensen, John Tobias Langeland, Jørgen Korsvik og Gerd Solfrid Evensen - en for alle og alle for en - til Kristiansand kommune 85.200,- - åttifemtusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.