HR-1995-591-K - Rt-1995-1585
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-10-12 |
| Publisert: | HR-1995-00591-K - Rt-1995-1585 (506-95) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Voldgift, Tomtefeste |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating Lagmannsrett LE-1995-00042 K - Høyesterett HR-1995-00591 K, jnr 284/1995 |
| Parter: | AL Økern Torvhall (advokat Per A Flod) mot Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokatfullmektig Yngve Bustnesli) |
| Forfatter: | Skåre, Halvorsen, Coward |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §14, §2, Tvistemålsloven (1915) §179, §404, §452, §467, §7-3, Tomtefesteloven (1975) |
Saken gjelder videre kjæremål om hvorvidt de ufravikelige reglene i tomtefesteloven §14 er til hinder for at regulering av festeavgift kan skje ved voldgift.
Oslo kommune fremmet 5 september 1994 skjønnsbegjæring til Oslo byrett for å få regulert festeavgiften for eiendommen Økern Torg. AL Økern Torvhall påstod skjønnet avvist da det ble hevdet at det var avtalt voldgift i saken.Oslo byrett avsa 7 november 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Skjønnsak 94.05800 B/45: Oslo kommune - A/L Økern Torvhall, avvises ikke.
2. Omkostningspørsmålet utstår til skjønnet avhjemles."
AL Økern Torvhall påkjærte kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett, som 7 juli 1995 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Oslo byretts kjennelse av 7 november 1994 stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke."
Det nærmere saksforhold fremgår av kjennelsene.
AL Økern Torvhall har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg og hevder at lagmannsretten har tolket tomtefesteloven §14, jf §2, feil. Spørsmålet i saken er om tomtefesteloven §14 skal forstås slik at det ikke er adgang til å avtale voldgiftsbehandling i festeavtalen.
Det er anført i kjæremålet:
"Tomtefesteloven er i utgangpunktet preseptorisk, jfr. §2. Dette gjelder ubetinget lovens materiell-rettslige regler. Men det er ingen automatikk i at en lovs preseptoriske karakter også får virkning for behandlingsmåten. I norsk rett er det lange tradisjoner for voldgiftsfastsettelse av festeavgifter. En festeavgift er nøye knyttet opp mot tomteverdien, slik også etter tomtefesteloven regler (§14). Tomteverdien egner seg godt for fastsettelse ved et voldgiftsskjønn avgitt av voldgiftsmenn med særlig kompetanse og innsikt i tomtepriser og verdsettelse (eksempelvis takstmenn, eiendomsmegler etc.).
Videre er pengekrav nettopp den type tvister der norsk rett tradisjonelt har akseptert en nærmest fri adgang til voldgiftsbehandling. Jeg viser i denne sammenheng til Rt-1935-528 (særlig 533) og Rt-1958-1326 (særlig 1331). De offentlige interesser i denne type saker er begrenset, og det er en vid avtalefrihet på området.
De senere år har imidlertid det offentlige i sterkere grad begrenset avtalefriheten gjennom prisreguleringer, avtalesensurregler etc.
Disse reglene er naturlig nok preseptoriske. Allikevel har slike prisregulerende bestemmelser i seg selv aldri vært ansett som hindringer for avtaler om voldgiftsbehandling.
Det offentliges sensuradgang ligger i tvistemålsloven §467 nr. 4. Denne bestemmelsen angir rammene for en voldgiftsretts kompetanse. Men selv om det offentlige gjennom lovgivning innsnevrer disse rammene, tilsier ikke dette at voldgiftsinstituttet helt anses uanvendelig innenfor de områder der det er prisregulering.
Det er i dette aspekt en må se tomtefesteloven. Loven gir full avtalefrihet innenfor nærmere fastsatte rammer. Loven er preseptorisk fordi den inneholder prisregulerende rammebestemmelser som må være ufravikelige for å ha effekt.
Men ikke noe sted i loven er det uttalt, eller forutsatt, at det offentliges interesser går lengere enn dette.
Tomtefestel. §14 gir full avtalefrihet med hensyn til om festeavgiften skal reguleres. Det er også full frihet til mellom partene å avtale ny festeavgift. Det følger da helt naturlig at partene også må kunne avtale prosedyren for hvordan ny festeavgift blir fastsatt, så lenge størrelsen av avgiften er innenfor lovens ramme.
Det følger ikke av tomtefesteloven at det ved forhøyelse er innført et generelt krav til offentlig fastsettelse av alle festeavgifter gjennom rettsapparatet. En nødvendig konsekvens av dette ville vært at det ikke var avtalefrihet på området lenger, hvilket det klart er.
Interessene bak en eventuell slik offentlig regulering, korresponderer da ikke med lagmannsrettens uttalelse om at voldgift kan avtales etter at konflikt har oppstått, se om dette nedenfor.
A/L Økern Torvhall fremholder derfor at tomtefesteloven preseptoriske karakter ikke begrenser adgangen til å avtale voldgift, slik lagmannsretten har tolket tomtefestel. §14, jfr. §2."
Det er videre vist til at tvistemålsloven §452 ikke skiller mellom fremtidige og allerede oppståtte tvister. Det må vurderes konkret om det bare kan avtales voldgift etter at tvist er oppstått, og det er da vesentlig hvilken parts interesse som skal ivaretas. Det skulle ikke være betenkelig å la den presumtivt svake part få velge om en fremtidig sak skal behandles ved voldgift eller ikke.
I tomtefestesaker er det klart festeren som har krav på særskilt vern. De offentlige hensyn bak regelverket er å sikre at det ikke tas for høy festeavgift eller etableres urimelige vilkår for øvrig.
Ut fra dette må lovens preseptoriske karakter tolkes slik at det bare er festeren som kan påberope seg ugyldighet for en tidligere inngått voldgiftsavtale.
Oslo kommune, som bortfester, kan derfor ikke påstå ugyldighet for festeavtalen under henvisning til tomtefesteloven §14, jf §2. Det er videre uriktig når byretten og lagmannsretten har kommet til at Oslo kommune ikke med fremtidig virkning kan forplikte seg til å få festeavgiften fastsatt ved voldgift.
Det er for øvrig vist til det som var anført for byretten og lagmannsretten. AL Økern Torvhall har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: Skjønnsbegjæringen avvises.
Subsidiært: Lagmannsrettens kjennelse oppheves og saken hjemvises til ny behandling.
I begge tilfeller: A/L Økern Torvhall tilkjennes saksomkostninger."
Oslo kommune har i kjæremålstilsvaret anført at lagmannsrettens kjennelse må bli å stadfeste. Det er vist til tidligere fremsatte anførsler.
Oslo kommune hevder at det ikke er adgang til i festeavtalen å avtale at alle fremtidige tvister skal løses ved voldgift. Hensynet til ryddighet og forutsigbarhet taler for at lovens preseptoriske regler gjelder uavhengig av om en av partene ønsker å fravike dem. Det er ikke grunnlag for å tolke tomtefesteloven preseptoriske bestemmelser slik at de kan fravikes dersom lovens presumtivt svakere part krever dette. Dette ville være klart i strid med hensynene bak preseptoriske regler. Disse skal være en forsikring mot at partene inngår avtaler som strider mot lovens løsning. Dersom lovgiver hadde ment at den presumtivt svakere part kunne fravike preseptoriske regler, måtte dette ha fremgått av loven. Forarbeidene gir heller ingen støtte for en slik lovforståelse. Her står man dessuten overfor to noenlunde jevnbyrdige kontraktsparter, jf også lagmannsrettens uttalelse på side 9 i kjennelsen. Dette er et sterkt moment mot at lovens preseptoriske regel skal kunne fravikes av en av partene.
Etter en samlet vurdering av rettskildene, må det være klart at ingen av partene kan fravike tomtefesteloven §14, jf §2.
Dersom partene ikke blir enige i den konkrete tvist om hvilken instans som skal fastsette festeavgiften, må §14 annet ledd forstås slik at avgjørelsen ligger under de ordinære domstoler.
Avtalens voldgiftsklausul er ugyldig idet den er inngått i strid med lovens preseptoriske regler. Ugyldigheten kan ikke repareres ved at en av partene i ettertid ønsker å gjøre den ugyldige bestemmelsen gjeldende. Det er derfor en uriktig lovforståelse som legges til grunn når den kjærende part hevder at det bare er festeren som kan påberope seg ugyldighet for en tidligere inngått voldgiftsavtale.
Oslo kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 7. juli 1995 stadfestes.
2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at saken gjelder et videre kjæremål, slik at utvalgets kompetanse er begrenset etter tvistemålsloven §404.
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens tolking av en lovbestemmelse - tomtefesteloven §14 i lys av samme lovs §2, som fastsetter at loven er ufravikelig når ikke annet er sagt eller fremgår av sammenhengen. Spørsmålet er om bestemmelsen i §14 annet ledd 3. punktum - om at avgjørelsen om regulering av festeavgift "høyrer under skjønn" - innebærer at voldgift ikke kan avtales. Dette er et spørsmål som kjæremålsutvalget har kompetanse til å prøve.
At det er ufravikelige regler på et område, innebærer ikke uten videre at voldgift er avskåret, jf Mæland: Voldgift side 42, der det heter:
"Noen ganger tilsier de preseptoriske regler at voldgift er utelukket, andre ganger ikke. Avgjørende er en tolkning av den preseptoriske regel. ... (D)en ufravikelige bestemmelsen (må) undertiden tolkes slik at den er preseptorisk også med hensyn til hvilken myndighet som er kompetent til å treffe avgjørelsen. Men i andre tilfelle er den preseptoriske bestemmelsen bare bindende med hensyn til hva den materielle avgjørelse skal gå ut på og ikke med hensyn til hvem som skal ha kompetanse til å treffe vedkommende avgjørelse."
Etter utvalgets syn er det ikke naturlig å forstå bestemmelsen om ufravikelighet i tomtefesteloven §2 slik at bestemmelsen generelt utelukker voldgift i tomtefeste.
Det utgangspunkt som her er tatt, taler for at man i en voldgiftsavtale også kan fravike tomtefesteloven §14 annet ledd 3. punktum, som bestemmer at fastsettelse av ny festeavgift skal skje ved skjønn. Forarbeidene til tomtefesteloven av 1975 drøfter ikke spørsmålet. Sivillovbokutvalets utredning fra 1993 om ny lov om tomtefeste - NOU 1993:20 - inneholder imidlertid noe av interesse her. Både utkastet til §3-4 tredje ledd om innløsningsvilkår og §4-4 tredje ledd om regulering av festeavgift i nye festeforhold nevner uttrykkelig voldgift som alternativ til skjønn, og utkastet til §7-3 tredje ledd om vederlaget ved overtakelse nevner som alternativ til skjønn at partene "har avtalt eller vert samde om ein annan fastsetjingsmåte". Kommentarene til bestemmelsene gir ikke inntrykk av at dette er nytt i forhold til gjeldende rett, og utredningen må bygge på den oppfatning at voldgift kan avtales også etter dagens lov. Kjæremålsutvalget viser videre til at det i Schei, Tvistemålsloven med kommentar II heter (side 434) at "(o)gså en tvist som regulært skal behandles som rettslig skjønn, kan imidlertid undergis voldgift".
Kjæremålsutvalget er etter dette kommet til at tomtefesteloven §14 annet ledd 3. punktum, jf §2, bare fastsetter fremgangsmåten skjønn i motsetning til vanlig søksmål, og ikke er til hinder for avtaler om at regulering av festeavgift skal skje ved voldgift. Lagmannsretten har bygget på en annen lovforståelse. Dens kjennelse bør etter dette oppheves, og saken hjemvises til ny behandling.
Spørsmålet om saksomkostninger utstår til den dom eller kjennelse som avslutter saken, jf tvistemålsloven §179 første ledd 3. punktum.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Lagmannsrettens kjennelse oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling.
Spørsmålet om saksomkostninger utstår til den dom eller kjennelse som avslutter saken.