RG-1997-1323

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-12-10
Publisert:	RG-1997-1323 (231-97)
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Rana herredsrett nr 95-220 B - Hålogaland lagmannsrett LH-1996-00147 B.
Parter:	Saksøker: Nesna kommune, 8700 Nesna (Prosessfullmektig: Advokat Tore Benson, 8001 Bodø). Saksøkt: Karl Gidtske, 2060 Gardermoen (Prosessfullmektig: Advokat Frithjof B. Sigmond, 0110 Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Peter M. Sellæg, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§12, §4, §6, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35

Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatninger ved ekspropriasjon av grunn regulert til bolig og kirkegård i Nesna kommune.

Den 10. april 1995 traff kommunestyret i Nesna vedtak om at kommunen skulle ekspropriere ca 35 da regulert til boligformål og ca 12 da regulert til kirkegård fra eiendommene gnr 58 bnr 1 og 51 tilhørende Karl Gidtske. Vedtaket ble truffet i medhold av plan- og bygningsloven §35. Reguleringsplanen for kirkegårdsutvidelsen var vedtatt av kommunestyret 22. juni 1994, mens reguleringsplanen for det øvrige arealet var stadfestet av fylkesmannen i Nordland 2. februar 1984.

Området regulert til boligformål, benevnes Nordvollenfeltet. Feltet grenser dels mot det arealet som er regulert til utvidelse av kirkegården. Grensen dannes av Fjellveien.

Den 10. oktober 1995 opphevet Fylkesmannen i Nordland kommunestyrets vedtak for så vidt det omfattet 7 tomter på Nordvollenfeltet som Karl Gidtske selv kunne bygge ut. Videre fremgikk det av fylkesmannens vedtak at Karl Gidtske hadde solgte tre tomter i Nordvollenfeltet, hvorav to var bebygget.

Etter begjæring fra Nesna kommune avholdt Rana herredsrett skjønn til fastsettelse av erstatninger. Under saksforberedelsen ble skjønnet avvist for omlag 10 dekar regulert til boligformål. For den resterende del av arealene ble skjønnet avhjemlet 23. november 1995. Resultatet var at ca 25 da regulert til boligformål ble erstattet med kr 21,- pr. m2. Ca 12 da regulert til kirkegård ble erstattet med kr 4,- pr. m2. For øvrig ble avsavnsrenten satt til 6% p.a. fra tiltredelsesdato 1. oktober 1995.

Om sakens bakgrunn for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises til skjønnet.

Karl Gidtske har rettidig begjært overskjønn. Begjæringen gjelder skjønnet i sin helhet. Nesna kommune har gjort gjeldende at herredsrettens avgjørelse er riktig når det gjelder arealet regulert til kirkegård, men at erstatningen er satt for høyt når det gjelder arealet regulert til boligformål.

Overskjønnsforhandlinger med befaring ble holdt på Nesna 6. november 1996. Om hvem som møtte, og om bevisførselen for øvrig vises til rettsboken.

Nesna kommune la ned slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Karl Gidtske tilpliktes å betale saksomkostninger.

Karl Gidtske la ned slik påstand:

1. Skjønnet fremmes.

2. Erstatningene forhøyes.

3. Det fastsettes erstatning for at ekspropriasjonen medfører at Karl Gidtske ikke kan utføre nødvendig opparbeidelse av veg, vann og kloakk til sine tomter.

4. Saksøkeren bærer utgiftene ved overskjønnet, og saksøkte tilkjennes erstatning for teknisk og juridisk assistanse, samt utgifter til personlig møte ved overskjønnet.

For lagmannsretten var det enighet om følgende skjønnsforutsetninger:

1. Nesna kommune eksproprierer ca 25 dekar regulert til boligformål og ca 12 dekar regulert til kirkegård fra eiendommen gnr 58 bnr 1 og 58 i Nesna kommune tilhørende Karl Gidtske.

2. Karl Gidtske tilkjennes full erstatning.

3. Tiltredelse 1.10.95. Avsavnsrente fastsettes til 6% p.a.

4. Kommunen opparbeider vei, vann og kloakk til Gidtskes tomter innen 31.12.97.

Skjønnsforutsetningene punkt 1 - 3 er de samme som for herredsretten, mens punkt 4 er nytt.

Nesna kommune, har i det vesentligste gjort gjeldende:

Det var ikke påregnelig med boligbygging på det arealet som er regulert til kirkegård. På begynnelsen av 1980-tallet hadde Karl Gidtske fremmet forslaget om at området skulle reguleres til forretningsformål, men dette ble ikke vedtatt av de besluttende myndigheter. Verdsettelsen av området skal skje på grunnlag av dets bruksverdi og herredsretten har med rette fastsatte erstatningen til kr 4,- pr m2.

Høyesteretts avgjørelse i Rt-1996-521 gjaldt erstatning som følge av ekspropriasjon til vei, og avgjørelsen kan ikke få betydning for denne saken hvor det er tale om ekspropriasjon til kirkegård. Ved ekspropriasjon til kirkegård eller avfallsplass har man gitt erstatning for bruksverdien, ikke tomteverdien.

Når det gjelder området som er regulert til bolig, skal Karl Gidtske ha tomteerstatning for hele arealet, herunder areal til lekeplass, veg o.l. Området er langt på vei råtomt og de planer Karl Gidtske har utarbeidet har ingen betydning for erstatningen. Ut fra andre skjønn i Nordland har herredsretten satt erstatningen for høyt. Råtomtverdien utgjør omlag 10% av ferdig opparbeidet tomt med veg, vann og kloakk. Etter kommunens oppfatning bør erstatningen settes til kr 15,- pr m2.

Karl Gidtske har i det vesentligste gjort gjeldende:

Han har eiendomsutvikling som yrke, og han kan ikke anses som en alminnelig selger. Ved den stadfestede reguleringsplanen kunne han selge tomter etter hvert som disse ble klare for salg. Ekspropriasjonen medfører at han hindres i å gjennomføre sitt salg. Han skal ha erstattet sitt subjektive tap fullt ut. Tapet er påregnelig salgspris med fradrag for kostnader. Hans nettofortjeneste må imidlertid neddiskonteres ettersom han får en tidlig engangsutbetaling.

Tomtemarkedet på Nesna er spesielt og han sitter i en gunstig forhandlingsposisjon. Arealet har kvaliteter. Det ligger gunstig til med hensyn til opparbeidet vei og det har utsikt. Markedet er villig til å betale den pris han har satt. Man må i den forbindelse se bort fra at kommunen har subsidiert egne salg av boligtomter. Under enhver omstendighet har markedet endret seg i 1995.

Etter Karl Gidtskes syn bør erstatningen for arealet regulert til boligformål settes til mellom kr 50,- og kr 60,- pr m2.

Kirkegårdsarealet var regulert som utbyggingsområde i tiden 1958 - 1994. På 1980-tallet opplyste kommunen at det ikke var behov for utvidelse av kirkegården. Det må ses bort fra den senere regulering ved påregnelighetsvurderingen. Erstatningen må fastsettes ut fra tomteverdi, men det ville tatt noe lengre tid å utvikle dette arealet sammenlignet med det øvrige aralet og dette får betydning for erstatningsbeløpet.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Erstatningen skal utmåles etter reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr 17 og prinsippet i Grunnloven §105 om full erstatning. Kommunen tiltrådte arealene 1. oktober 1995 og verdsettelsen skal foretas på dette tidspunktet.

Verdsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §4 første ledd. Skal salgsverdien erstattes skal grunnlaget for verdsettelsen være "det som må reknast med at vanlege kjøpararar ville gje for eigedomen ved friviljug sal", se §5 første ledd. Et ledd i denne vurderingen vil være et skjønn over hva eiendommen kan utnyttes til, og her er regelen etter §5 annet ledd - som etter §6 første ledd også gjelder når bruksverdien skal erstattes - at det skal legges vekt på den "påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Selv om det ikke er uttrykkelig nevnt i lovbestemmelsen, fremgår det av lovforarbeidene at en utnyttelsesgrad som skal kunne anses påregnelig, som alminnelig utgangspunkt ikke må være i strid med bindende offentlig arealdisponering.

For det areal som på tiltredelsestidspunktet var regulert til kirkegård, blir spørsmålet om det må gjøres unntak fra det alminnelige utgangspunktet. Karl Gidtske har anført at det ved verdsettelsen av grunnen skal ses bort fra den rådighetsinnskrenkingen som følger av reguleringsplanen, og at erstatningen må fastsettes ut fra tomteverdi.

I Lenaskjønnet - Rt-1996-521- tok Høyesterett stilling til prinsippene for verdsettelse av grunn som eksproprieres til anlegg av offentlig vei med grunnlag i lovhjemlet arealplan - i det aktuelle tilfellet veiplan etter vegloven §12 annet ledd. Det ble gitt uttrykk for at det offentlige må ha en vid adgang til, erstatningsfritt, å fastlegge hvorledes landets grunnarealer skal utnyttes - hva som skal bevares ubebygd og hva som skal utbygges for det ene eller annet formål. Den arealbruk som planene fastlegger, vil være bestemmende for hvilken utnyttelse som kan anses påregnelig og komme i betraktning når grunn skal verdsettes ved ekspropriasjon, se side 539.

Etter først å ha tatt for seg den situasjon som foreligger når et areal ved reguleringsplan legges ut til friområde, bemerket førstevoterende på side 540:

Men annerledes blir det etter mitt syn når det offentlige innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlige anlegg, slik som veier, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen. Da ligger det i planen at de båndlagte arealer skal avståes til veianlegget; den rådighetsbegrensning som planen medfører har ikke noe annet formål enn nettopp dette; at inntil ekspropriasjon finner sted skal holdes ubebygd av hensyn til veianlegget. Er da situasjonen at det var påregnelig at den grunn som veien beslaglegger kunne ha vært utnyttet til annen utbygging dersom veiplanen ikke var kommet, representerer utbyggingen til offentlig vei en alternativ, konkurrende utnyttelse i forhold til den utbygging eieren kunne ha foretatt. Man kan se det slik at utbyggingsverdien som arealet har, overføres til den private eier til det offentlige. Jeg anser det da vel begrunnet, og også best stemmende med budet i Grunnloven §105 om full erstatning ved tvungen avståelse, at det sees bor fra den plan som det eksproprieres på grunnlag av, slik det etter mitt syn følger av lov og praksis.

Om planens arealanvendelse ikke legges til grunn ved veiekspropriasjon, betyr dette at skjønnsretten må skjønne over hvilken utnyttelse som uten veiplanen og veien ville ha vært påregnelig "etter tilhøva på staden", jf. vederlagsloven §5 annet ledd. Er det påregnelig at grunnen i så fall ville ha kunnet utnyttes av eieren til bebyggelse, inngår dette i fastsettelsen av salgsverdien.

Justisdepartementet understreket under forberedelsen av vederlagsloven - lovproposisjonen side 49 - at det i påregnelighetsvilkåret i §5 annet ledd lå et krav om at det ved verdsettelsen "bare skal tas hensyn til den utnytting av ekspropriasjonseiendommen som det er reelt grunnlag for". Dette er kommet til uttrykk i lovens ord om utnytting "som det røynleg er grunnlag for". Det skulle ikke i dette ligge et krav om at ekspropriaten selv hadde aktuelle planer om endret utnytting. Men, sier departementet, "det må dreie seg om en utnytting som er realistisk og påregnelig for andre som kan tenkes å være interessert i å erverve eiendommen (frivillig)."

Jeg leser dette slik hensett til vår sak, at det som i tilfelle skal tas i betraktning ved grunnerstatningen, er tomteverdi som kan anses etablert som påregnelig på eierens hånd når det ses bort fra veiplanen. Skjønnsretten må være på vakt mot å trekke inn i verdsettelsen eventuelle utbyggingsverdier som veianlegget selv skaper, jf. bestemmelsen i vederlagsloven §5 tredje ledd. Var veigrunnen uavhengig av veiplanen regulert til ikke å skulle bebygges, vil tomteverdi heller ikke ha vært påregnelig. Var grunnen uregulert og ubebygd, må påregneligheten av at bebyggelse ville ha vært aktuell og blitt tillatt, vurderes konkret i lys av de retningslinjer som praksis har trukket opp.

Direkte gjelder Lenaskjønnet ekspropriasjon til vei, men de synspunkter som førstevoterende gir uttrykk for, må ha gyldighet også for ekspropriasjon til andre offentlige anlegg. Det er tale om en situasjon hvor det offentlige "regulerer grunn til offentlige anlegg, slik som veier, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen". (Lagmannsrettens understrekning). Lagmannsretten kan ikke se noen reelle grunner som taler for å sondre mellom veier og andre offentlige tiltak.

I den foreliggende saken har kommunen gått til ekspropriasjon på bakgrunn av reguleringsplanen for kirkegårdsutvidelsen. Planen ble vedtatt 22. juni 1994. Kirkegårdsarealet hadde tidligere - siden 1958 - vært regulert til utbyggingsområde.

Kirkegårdsarealet ligger mellom den nåværende kirkegården og Nordvollenfeltet. Nordvollenfeltet ligger vestvendt med utsikt mot sjøen og i lett skrånende terreng ned mot hovedveien. Høydeforskjellen er forholdsvis beskjeden og terrenget flater ut mot hovedveien. Kirkegårdsarealet ligger på en flate mellom den nåværende kirkegården og Nordvollen. Mellom kirkegårdsarealet og feltet danner en enkel grusvei - Fjellveien - grensen mellom arealene. Grunnforholdene i området består av et øvre lag med matjord og skjellsand og et nedre lag med leire.

Kirkegårdsarealet og Nordvollen ligger sentralt på tettstedet Nesna med kort avstand til kommunehus samt ulike private og kommunale tilbud. På begynnelsen av 1980-tallet fremmet Karl Gidtske forslag til reguleringsplan for Nordvollen og tilstøtende områder. I forslaget var kirkegårdsarealet avsatt til forretningstomt. Kommunen vedtok planen for Nordvollen, men ikke for de tilstøtende områder. Det ble imidlertid ikke gitt uttrykk for at det var behov for noen utvidelse av kirkegården.

Lagmannsretten kan ikke se annet enn at kirkegårdsarealet ut fra sin beliggenhet er velegnet for tomteutbygging. Det har gjennom lengre tid vært mangel på tomter på Nesna, og lagmannsretten finner det påregnelig at Karl Gidtske kunne ha utnyttet arealet til tomteutbygging dersom planen for utvidelse av kirkegården ikke hadde kommet. I denne forbindelse har lagmannsretten blant annet lagt vekt på den tidligere reguleringen og naboskapet til Nordvollenfeltet hvor man siden midten av 1980-tallet har tatt sikte på en utbygging av boliger.

Etter dette finner lagmannsretten at verdsettelsen av såvel arealet regulert til bolig som arealet regulert til kirkegård, skal skje på grunnlag av salgsverdien som tomt. Det er ikke anført at kirkegårdsarealet kan anses som tomt for oppføring av næringsbygg. Lagmannsretten finner at begge arealer må verdsettes som tomt for oppføring av bolig.

Som nevnt utarbeidet Karl Gidtske på begynnelsen av 1980-tallet et forslag til reguleringsplan for Nordvollenfeltet og tilgrensende arealer. Den vedtatte reguleringsplanen for Nordvollenfeltet bygger på forslaget. Etter planen utgjør feltet 25 tomter og etter vedtakelsen av planen solgte han en tomt i 1985 og en tomt i 1986. Det fremgår av kjøpekontraktene at prisene var henholdsvis kr 83764,- og 88756,-. Beløpet omfattet rågrunn, kostnader ved utarbeidelse av reguleringsplan og opparbeidingskostnader for vei, vann og kloakk. Prisen for rågrunn var satt til henholdsvis kr 15,- og kr 16,35 pr m2.

I 1992 solgte Karl Gidtske ytterligere en tomt, men det foreligger få opplysninger om dette salget. Han har imidlertid fremlagt en prisliste for Nordvollenfeltet hvor prisen for de tomter som omfattes av skjønnet, ligger i en størrelsesorden av kr 150000,-. Prisen inkluderer "oppgruset veg, samt vann og kloakk i tomtegrense". Prislisten er ikke datert, men den skal være utarbeidet i 1995.

Under sin forklaring fremla han en annen prisliste som omfatter samtlige tomter i Nordvollenfeltet. Heller ikke denne prislisten er datert, men den skal være utarbeidet i 1991. For de tomtene som omfattes av skjønnet, er prisene tallmessig de samme som i 1995-prislisten, men i 1991-listen inkluderer prisene "asfaltert veg, samt gatelys, vann og kloakk". For øvrig har lagmannsretten merket seg at tomtene som ble solgt i 1985 og 1986, er tatt med i prislisten og prissatt til kr 157000,-.

Karl Gidtske har anført at ekspropriasjonsvedtaket har hindret ham i å gjennomføre sitt planlagte salg og at han som eiendomsutvikler, skal ha erstattet sitt subjektive tap fullt ut. De nevnte prislister og en rekke andre beregninger er lagt frem i denne forbindelse.

Høyesterett har behandlet to saker hvor entreprenørselskapet Selvaagbygg AS har fått medhold i at selskapets næringstap ved ekspropriasjon av grunn kan kreves erstattet, se Rt-1983-143 og Rt-1991-680. I den første dommen hadde selskapet kjøpt en eiendom for å utnytte den til bebyggelse. Etter at forslag til bebyggelsesplan og senere byggemelding var innsendt, ble tomten regulert til friareal. Selvaagbygg begjærte eiendommen innløst og selskapet fikk medhold i at selskapets tap ved å bli fratatt eiendommen og derved ikke kunne bebygge den, kunne kreves erstattet. Den andre dommen gjaldt et større område som selskapet hadde ervervet med sikte på utbygging. Deler av området ble regulert til friområde, innløst og erstattet på grunnlag av tomteverdi. Selskapet fikk medhold i at det var grunnlag for å kreve dekket det fulle subjektive tap i forbindelse med ekspropriasjonen.

Karl Gidtske, som er født i 1948, ervervet arealene ved arv på begynnelsen av 1950-tallet. Det foreligger følgelig intet erverv av arealer for å utbygge disse som ledd i egen næringsvirksomhet, og etter det lagmannsretten forstår, er arealene eiet av han personlig. Han har i en årrekke utført konsulentarbeid i forbindelse med utbygging av eiendommer. Så vidt skjønnes har virksomheten skjedd dels gjennom eget selskap og dels som ansatt i andre selskaper. Det foreligger ingen opplysninger om at han har drevet eller driver noen entreprenørvirksomhet hvor tilgang på grunn er en forutsetning for å opprettholde virksomheten. Han har siden midten av 1980-tallet kunnet selge tomter i Nordvollenfeltet, men salget har vært meget beskjedent. Det foreligger også få opplysninger om hvordan salget har vært organisert utover at Karl Gidtske skal ha hatt et møte med potensielle tomtekjøpere i 1991. Slik saken er opplyst, finner lagmannsretten ikke at han kan kreve dekning av av noe næringstap.

Ut fra bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at folk på Nesna har vært vant til lave tomtepriser. Det er først i den senere tid det har vært mulig å få aksept for at de må betale mer enn kr 100000,- for en attraktiv, ferdig opparbeidet tomt. Salget av tomter i Nordvollenfeltet har vært beskjedent og en forklaring kan være at prisene har vært høyere enn hva som har vært vanlig i kommunen.

Selv om kommunen i sin prisfastsettelse for opparbeidede tomter har unnlatt å beregne fulle finanskostnader kan dette imidlertid neppe alene forklare forskjellen i prisene til Karl Gidtske og kommunen. De priser kommunen har satt på ferdig opparbeidede tomter må ses i lys av hvilke priser kommunen har betalt for erverv av grunn. I tiden 1990 - 1994 ervervet kommunen omlag 86 dekar grunn og den betalte mellom kr 10,- og kr 17,- pr m2. Ut fra det foreliggende materiale kan lagmannsretten ikke se at det har vært foretatt noen subsidiering av kommunale tomtesalg i en slik grad at prisnivået har vært kunstig lavt og at det kan ses bort fra de tomtesalg som har skjedd i kommunen.

Det er foran gitt en beskrivelse av det areal skjønnet omfatter. Som nevnt ligger Nordvollenfeltet mellom hovedveien og Fjellveien, og med forholdsvis god nærhet til vann og kloakk. En utbygging av feltet forutsetter imidlertid en opprusting av eksisterende anlegg i området. I hovedsak synes de samme forhold å gjøre seg gjeldende for kirkegårdsarealet.

Som nevnt ligger Nordvollenfeltet i lett skrånende terreng ned mot hovedveien og selv om reguleringsplanen synes å tilstrebe best mulig sol- og utsiktsforhold for samtlige tomter finner lagmannsretten etter befaringen at de øverste tomtene i feltet må anses som de mest attraktive. Disse tomtene ligger lengst fra hovedveien og de vil ha god utsikt mot sjøen. Det kan i denne forbindelse også vises at de tomtene som er solgt og bebygget, ligger øverst. De øverste tomtene omfattes imidlertid ikke av skjønnet idet Karl Gidske etter fylkesmannens vedtak selv kan bygge ut disse.

Den vedtatte reguleringsplanen for Nordvollenfeltet, bygger på det forslag til regulering som Karl Gidtske utarbeidet. Det arbeid han har utført ved denne planleggingen har tilført området en verdi idet det offentlige har hatt sparte utgifter til reguleringsarbeid. Det er fremlagt et prisoverslag 21. september 1995 fra Øvre Romerike Prosjektering AS over utført planleggings- og prosjekteringsarbeider, men grunnlaget for prisoverslaget er uklart. Ut fra det foreliggende finner lagmannsretten ikke å kunne tallfeste den samlede verdien særskilt. Lagmannsretten har valgt å iaktta det utførte reguleringsarbeid ved verdsettelsen av arealet regulert til boligformål og ved den fastsatte kvadratmeterpris.

Når det gjelder de tekniske planer for Nordvollenfeltet som Karl Gidtske har utarbeidet, finner lagmannsretten ingen holdepunkter for at arealet er tilført noen verdi ved disse. Plan- og utviklingssjef Steinar Olsen ga klart uttrykk for at det måtte utarbeides nye planer. I planene fra Karl Gidtske var det ikke tatt hensyn til at de eksisterende anlegg skal kobles ut ved utbyggingen av Nordvollenfeltet.

Etter skjønnsforutsetningene skal kommunen opparbeide vei, vann og kloakk til Karl Gidtske sine tomter i Nordvollenfeltet innen utgangen av 1997. Så vidt skjønnes disponerer Karl Gidtske verken maskiner eller mannskaper som kan utføre slikt arbeid. Skulle han selv stått for opparbeidelsen måtte han således ha inngått avtaler med tredjemenn. Han kunne da beregnet seg et administrasjonsgebyr hvor en eventuell fortjeneste kunne inngå. Erfaringsmessig er imidlertid en etappemessig opparbeidelse av et boligfelt kostbart og lagmannsretten finner det ikke påregnelig at Karl Gidtske ville hatt noen fortjeneste ved selv å kunne administrere opparbeidelsen. Det er vanskelig å se at en samlet kommunal opparbeidelse av feltet vil falle dyrere for Karl Gidtske enn en delvis opparbeidelse i egen regi. I den forbindelse bemerkes at siden han ikke er bosatt på Nesna, ville han ikke uten videre kunne følge opp arbeidene. Tomtesalget har vært beskjedent og opparbeidelsen vil være ferdig i 1997. Det er på denne bakgrunn heller ikke grunn til å tro at manglende muligheter for egen opparbei delse vil innebære noen begrensinger for salget. Lagmannsretten finner etter dette ikke grunnlag for å tilkjenne Karl Gidtske noen erstatning for at han ikke kan utføre nødvendig opparbeidelse av vei, vann og kloakk til hans tomter i Nordvollenfeltet.

I forbindelse med skjønnet foretok lagmannsretten befaring av to andre boligfelt på Nesna, Pålsrudfeltet og Wallafeltet. Feltene ligger noe mindre sentralt enn Nordvollenfeltet, men de har interesse som sammenligningsgrunnlag. Kommunen ervervet grunnen i Pålsrudfeltet, mens en privat entreprenør ervervet grunnen i Wallafeltet med sikte på utbygging. De frivillige grunnsalgene skjedde på begynnelsen av 1990-tallet. Etter det opplyste mottok grunneeierne kr 12,- pr m2 for Wallafeltet og mellom kr 10,- og 17,- pr m2 for Pålsrudfeltet. Wallafeltet ligger på en flate med kort avstand til sjøen, mens Pålsrudfeltet ligger i skrånende terreng et stykke fra sjøen. Tomtene i Wallafeltet synes å ha forholdsvis like sol- og utsiktsforhold, mens det synes å være langt større innbyrdes forskjeller mellom tomtene i Pålsrudfeltet. Det er fra flere hold gitt uttrykk for at de som har bygget hus på disse feltene, var mulige kjøpere av tomter i Nordvollenfeltet. Generelt sett synes feltene å ha noen av de samme kvaliteter som Nordvollenfeltet, selv om sistnevnte nok har fortrinn med hensyn til beliggenhet og utsikt.

De mest attraktive tomtene på Nordvollenfeltet omfattes ikke av skjønnet, og for det areal skjønnet omfatter, synes det naturlig å se hen til det prisnivå som har dannet seg i Walla- og Pålsrudfeltet. Det må tas hensyn til arealets beliggenhet, beskaffenhet, utbyggingsmuligheter og utbyggingsegenskaper, herunder den vedtatte reguleringsplanen. Ut fra en samlet vurdering finner lagmannsretten at salgsverdien for den del av Nordvollenfeltet skjønnet gjelder, kan settes til kr 21,- pr m2.

Arealet regulert til kirkegård kan ikke fullt ut likestilles med Nordvollenfeltet med hensyn til kvaliteter. Videre ville en utbygging først vært påregnelig etter en ferdig utbygging av Nordvollenfeltet. Ut fra en samlet vurdering finner lagmannsretten at salgsverdien for dette arealet kan settes til kr 15,- pr m2.

Etter dette blir omlag 25 dekar regulert til boligformål erstattet med kr 21,- pr m2. Videre blir omlag 12 dekar regulert til kirkegård erstattet med kr 15,- pr m2. Avsavnsrenten settes til 6% p.a. fra tiltredelsesdato 1. oktober 1995.

Etter dette resultatet har Karl Gidtske oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, og han skal da ha erstattet sine nødvendige utgifter i anledning skjønnsaken, jfr. skjønnsprosessloven §54 første ledd jfr. §54a.

Advokat Frithjof B. Sigmond har i omkostningsoppgaven angitt omkostningene til kr 67177,-, herunder salær med kr 25000,-. Advokat Tore Benson har ikke kommet med bemerkninger til oppgaven. Hensett til sakens omfang, finner lagmannsretten kravet nødvendig for å ivareta Karl Gidtskes interesser ved overskjønnet.For øvrig blir Nesna kommune å bære de lovbestemte kostnadene ved skjønnet, herunder rettens gebyr og godtgjørelse til skjønnsmedlemmene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Nesna kommune betaler erstatning til Karl Gidtske slik det er fastsatt ovenfor.

2. Nesna kommune betaler til Karl Gidtske saksomkostninger for lagmannsretten med kr 67177,- -kronersekstisjutusenetthundreogsyttisju - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

3. Nesna kommune bærer de lovbestemte kostnadene ved skjønnet.