Rt-1991-680
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-06-07 |
| Publisert: | Rt-1991-680 (221-91) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Erstatning for næringstap |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 94B/1991, nr 97/1990 |
| Parter: | Oslo kommune (Kommuneadvokat Per Sandvik) mot A/S Selvaagbygg (Advokat Bjørn Dalan). |
| Forfatter: | Hellesylt, Langvand, Gussgard, Dolva, Røstad |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54b |
Dommer Hellesylt: Saken gjelder spørsmål om erstatning av næringstap ved ekspropriasjon.
A/S Selvaagbygg ervervet i 1956 et større areal i Oslo ved grensen mot Lørenskog med sikte på utbygging. Tilleggsarealer ble ervervet noen år senere. Området var ikke regulert, men i henhold til generalplan avsatt til boliger. Arealet ble senere gjennomskåret av riksvei E-6 - Djupdalslinjen - som beslagla 38 dekar av arealet. Feltet på vestsiden av riksveien utgjorde deretter ca 50 dekar. Dette ble senere regulert til boliger og utbygget av Selvaagbygg i årene 1978-80, bortsett fra et område som var avsatt til barnehage. Feltet på østsiden som var omlag 70 dekar ble, etter lokalt initiativ, i reguleringsplanen lagt ut til friområde. Selvaagbygg, som hadde prosjektert bebyggelse på størsteparten av dette arealet, krevde området innløst, også det området som var regulert til barnehage, noe kommunen aksepterte. Ved Oslo skjønnsretts skjønn 13. november 1980 ble erstatning gitt på grunnlag av tomteverdi. Et krav fra Selvaagbygg på erstatning for spilte prosjekteringsutgifter ble ikke tatt til følge. Spørsmålet om det skulle gis erstatning for tap i næring ble etter enighet partene imellom utsatt i påvente av en avgjørelse av et tilsvarende spørsmål mellom kommunen og Selvaagbygg vedrørende Hegdehaugsveien 19. I høyesterettsdom inntatt i Rt-1983-143 fikk Selvaag her medhold i at næringstap var gjenstand for erstatning.
Senere påstevnet kommunen skjønn til avgjørelse av det spørsmålet som var blitt utsatt. Oslo byrett, satt med fire skjønnsmenn, avsa 24. mai 1988 skjønn med denne slutning:
"1. Den erstatning som tilkommer A/S Selvaagbygg for entreprenørtap vedr. gnr. 102, bnr. 906, 213 og 339 fastsettes til kr 1.200.000,- - enmilliontohundretusen -.
2. Av erstatningsbeløpet svares 13 % årlig rente fra 1. desember 1981 til 1. januar 1985 og deretter 15 % til betaling skjer.
3. I erstatning for saksomkostninger betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg kr 18.200,- - attentusentohundrekroner - innen 2 - to - uker fra dette skjønns forkynnelse."
Oslo kommune begjærte overskjønn og Eidsivating lagmannsrett, med fire skjønnsmenn, avsa 21. desember 1989 overskjønn med slik slutning:
"1. Oslo kommune betaler erstatning samt avsavnsrente som fastsatt i overskjønnet.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg representert ved h.r.advokat Bjørn Dalan 29.150 -niogtyvetusenetthundreogfemti-kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.
I tillegg betaler Oslo kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene."
Det var dissens i overskjønnet, idet to av skjønnsmennene la til grunn at Selvaagbygg ikke hadde krav på erstatning for næringstap.
Det nærmere saksforhold framgår av skjønnsgrunnene i de to skjønn.
Oslo kommune påanket overskjønnet. Anken gjaldt både rettsanvendelsen og saksbehandlingen - mangelfulle skjønnsgrunner. Ved forhandlingen for Høyesterett frafalt kommunen anken over saksbehandlingen. Det ble videre presisert at anken over rettsanvendelsen bare gjelder spørsmålet om det overhodet er grunnlag for å kreve næringstap erstattet, ikke om vilkårene for øvrig for erstatning i tilfelle er oppfylte.
Kommunens hovedanførsler kan i korthet sammenfattes slik:
Ved reguleringsplanen ble feltet øst for riksveien utlagt til friområde og således gjort ubebyggelig. Tapet skyldes reguleringen, ikke ekspropriasjonen. Dermed falt grunnlaget for å kreve erstatning for tapt entreprenørfortjeneste bort, idet en utnyttelse som hovedregel må være lovlig for at den skal kunne danne grunnlag for erstatning. Fra dette prinsipp gjelder riktignok visse unntak, f eks for grunn som i et utbyggingsområde blir ekspropriert til veier eller til friområder. For slike arealer gis det erstatning på grunnlag av salgsverdi-prinsipper etter en strøkspris, selv om eieren ikke kunne ha utnyttet grunnen lovlig til bebyggelse. Dette skyldes likhetshensyn, som imidlertid ikke gir grunnlag for å kreve erstatning av et entreprenørtap bygget på en forventning om at reguleringsplanen ville tillate utbygging. En slik forventning har også ellers et svakt rettslig vern. Forholdet i saken her er annerledes enn i saken vedrørende Hegdehaugsveien 19. Der hadde Selvaag etter reguleringsplanen rett til å føre opp et bygg, og hadde inngitt byggemelding før en reguleringsendring til friområde satte stopper for utbyggingen. Denne dommen må anses å sette yttergrensen for de tilfeller der næringstap kan kreves erstattet.
Kommunen har nedlagt denne påstand:
"Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 1989 oppheves."
A/S Selvaagbyggs hovedanførsler kan i korthet sammenfattes slik:
Det er riktig rettsanvendelse når lagmannsrettens flertall i likhet med et enstemmig underskjønn har lagt til grunn at næringstap skal erstattes. Dette er i samsvar med en sikker og gammel regel. Innenfor utbyggingsområder og tettsteder skal arealer som er nødvendige for utbyggingen - når de eksproprieres - erstattes som bebyggelige, selv om de ved reguleringsplanen gjøres ubebyggelige, forutsatt at de fra naturens side egner seg for utbygging. Ekspropriaten skal i disse tilfelle ha erstattet hele sitt subjektive tap. Har han - som Selvaagbygg - et tap som overstiger salgsverdien fordi han hindres i utbygging, skal tapet erstattes. Dommen i Rt-1983-143 må her være avgjørende. Det var nettopp denne avgjørelsen partene ventet på, da spørsmålet om erstatning for næringstap ble utsatt. Det er ikke senere kommet rettspraksis eller lovgivning som bringer spørsmålet i en annen stilling enn den gang.
A/S Selvaagbygg har nedlagt denne påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 21. desember 1989 stadfestes.
2. Oslo kommune pålegges å betale A/S Selvaagbygg sakskostnadene for Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre fram.
Kommunen har etter krav fra Selvaagbygg foretatt innløsning av friområdet på østsiden av motorveien pluss et areal utlagt til barnehage i feltet på vestsiden. Dette skjedde etter at utbygging av disse arealer ble avskåret på grunn av reguleringsplanen. Ved skjønnet - som ikke ble påanket - ble arealene erstattet ut fra tomteverdi.
Spørsmålet om erstatning for næringstap ble utsatt i påvente av avgjørelse i et tilsvarende spørsmål om næringstap mellom de samme parter i forbindelse med at Selvaagbygg hadde krevd eiendommen Hegdehaugsveien 19 innløst. Prinsippspørsmålet ble her avgjort ved Høyesteretts dom, inntatt i Rt-1983-143, hvor Selvaagbygg fikk medhold. Høyesterett la til grunn at også et eventuelt næringstap var gjenstand for erstatning. Denne dom, ble truffet på grunnlag av en omfattende dokumentasjon av doms- og skjønnsavgjørelser som for en stor del er dokumentert også under forhandlingen i saken her. Jeg antar at dommen må være avgjørende også for det tilfelle vi nå har for oss. Det er nok så at det er visse faktiske forskjeller på tilfellene. I det ene tilfelle gjaldt det en enkelt tomt i bykjernen, i det andre tilfelle et større utbyggingsareal. Det er også den ulikhet at Hegdehaugsveien 19 ved en eldre og en nyere reguleringsplan, som ble endret, hadde vært regulert til boligbebyggelse og hadde vært bebygget. Bebyggelsen var revet av Selvaagbygg, som også hadde inngitt byggemelding. Men i begge tilfelle gjelder det arealer som Selvaagbygg ervervet for å bruke i sin næringsvirksomhet til produksjon av boliger, og som etter reguleringsplanen er utlagt til friområde, og erstattet etter tomteverdi. Ut fra de synspunkter som ligger til grunn for avgjørelsen i Rt-1983-143, kan jeg ikke se at det er grunnlag for å stille erstatningen for næringstap i noen forskjellig stilling i disse to sakene.
Saken gjelder spørsmålet om det er grunnlag for å kreve dekket det fulle subjektive tap i forbindelse med ekspropriasjon av et areal som er regulert til friområde, ikke fastsettelsen av erstatningen. Jeg vil likevel bemerke at når det som her gjelder et større uregulert utbyggingsområde, må det foretas en vurdering av hvor stor del av området som reelt kunne forutsettes bebygget. Avhengig av størrelsen og forholdene for øvrig i området, vil det normalt måtte regnes med at deler av arealet vil bli regulert til offentlige formål som bebyggelsen gjør nødvendige, som f eks friområder. Der slik regulering må påregnes, kan utbyggeren i alminnelighet ikke ha hatt noen beskyttet forventning om utbygging av hele området, og erstatningsutmålingen må da foretas under hensyn til dette.
Lagmannsrettens skjønn må etter dette bli å stadfeste.
Etter skjønnsloven §54b vil A/S Selvaagbygg ha krav på saksomkostninger for Høyesterett. Det er lagt fram omkostningsoppgave. Beløpet settes til 68.800 kroner, av dette er 3.800 kroner for omkostninger.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Overskjønnet stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg 68.800 - sekstiåttetusenåttehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.