HR-2010-967-A - Rt-2010-710
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2010-06-07 |
| Publisert: | HR-2010-00967-A - Rt-2010-710 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder valg mellom prisavslag og heving ved mangler på fast eiendom, jf. avhendingslova §§ 4-12 og 4-13. |
| Saksgang: | HR-2010-00967-A, (sak nr. 2010/36), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | X A (advokat Per M. Ristvedt) mot B (advokat Ulf-Einar Staalesen) |
| Forfatter: | Webster, Bruzelius, Tjomsland |
| Lovhenvisninger: | forsinkelsesrenteloven § 3, avhendingslova § 4-13, avhendingslova § 3-9, avhendingslova § 4-12 |
NORGES HØYESTERETT
Den 7. juni 2010 avsa Høyesterett dom i
HR-2010-00967-A, (sak nr. 2010/36), sivil sak, anke over dom,
X
A (advokat Per M. Ristvedt)
mot
B (advokat Ulf-Einar Staalesen)
G I V N I N G :
(1) Dommer Øie: Saken gjelder valg mellom prisavslag og heving ved mangler på fast
eiendom, jf. avhendingslova §§ 4-12 og 4-13.
(2) A kjøpte i 2001 en bolig i Stavanger som var op pført i 1988 og utgjorde en av fire
boenheter i et boligsameie. I løpet av As eiertid f ikk hun gjennomført to større prosjekter i
boligen. I 2003 til 2004 ble et uisolert loft innredet til loftsstue/kontor. Og i 2006 ble det
bygget en carport over en biloppstillingsplass til bruk for As boenhet og en av de øvrige
boenhetene. På taket av carporten ble det anlagt en terrasse for As boenhet.
(3) Den 6. desember 2006 inngikk A avtale med B om salg av boligen for 2 580 000 kroner.
(4) I salgsoppgaven under overskriften ”Standard” het det blant annet:
”Boligen er betydelig modernisert senere årene og holder høy standard med flotte
innredninger på bad og kjøkken. … Utstrakt bruk av moderne materialer, del av 2
carport og 33 kvm stor terrasse gjør at denne bolig en fremstår som en klasse for seg og
bør oppleves!”
(5) Før kjøpsavtalen ble inngått, var B to ganger p å visning i boligen. I alle fall under den
siste visningen understreket han at han hadde som mål å kjøpe en problemfri bolig.
(6) A tegnet eierskifteforsikring hos X begrenset oppad til 2 000 000 kroner.
(7) B overtok boligen 4. januar 2007 og flyttet inn i februar/mars samme år.
(8) Den 2. juli 2007 ble A og X informert om at det var avdekket mangler ved boligen.
Hevingskrav ble satt frem 29. juli 2007. A og forsikringsselskapet bestred kravet.
(9) Den 15. februar 2008 tok B ut stevning for Stavanger tingrett mot A og X med krav om
heving, subsidiært prisavslag og erstatning. De saksøkte la ned påstand om frifinnelse mot
å betale et beløp oppad begrenset til 100 000 krone r.
(10) Stavanger tingrett, som var satt med to fagkyndige meddommere, avsa 26. november
2008 dom med slik domsslutning:
”1. X og A dømmes in solidum til å betale B, for p risavslag og erstatning kr
491.222 – firehundreognittientusentohundreogtjueto–, – innen 2 – to – uker
fra forkynnelse av denne dom, med tillegg av den alminnelige
forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum,
fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skj er.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.”
(11) Tingretten fant altså at det var grunnlag for prisavslag og erstatning, men ikke for heving
av kjøpet.
(12) B anket til Gulating lagmannsrett. Anken gjaldt prinsipalt bevisvurderingen og
rettsanvendelsen ved fastsettelsen av omfanget av manglene og vurderingen av vilkårene
for heving, subsidiært størrelsen på prisavslaget o g erstatningen. Ankemotpartene innga
avledet anke over deler av tingrettens bevisvurdering og rettsanvendelse og la ned påstand
om frifinnelse mot å betale et beløp oppad begrense t til 350 000 kroner.
(13) Også Gulating lagmannsrett ble satt med to fagkyndige meddommere. Lagmannsretten
avsa 12. november 2009 dom med slik domsslutning:
”1. X og A dømmes in solidum til å betale B kr. 2.5 80.000,- –
tomillionerfemhundreogåttitusen – mot overføring av hjemmel til gnr. 53,
bnr. 543, snr. 4, Stavanger kommune, med tillegg av lovens forsinkelsesrente
fra 29.08.2007 og til betaling skjer.
2. X og A dømmes in solidum til å betale B erstatni ng for transaksjonskostnader
med kr. 68.190,- – sekstiåttetusenetthundreognitti – med tillegg av lovens
forsinkelsesrente fra 29.08.2007 og til betaling skjer.
3. X og A dømmes in solidum til å betale B erstatni ng for utgifter til sakkyndige
mv med kr. 114.472, – etthundreogfjortentusenfirehundreogsyttito – med
tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer. 3
4. X og A dømmes in solidum til å betale B erstatni ng for sakskostnader for
tingrett og lagmannsrett med til sammen kr. 243.230,- –
tohundreogførtitretusentohundreogtretti – med tille gg av lovens
forsinkelserente fra forfall og til betaling skjer.
5. X og A dømmes in solidum til å betale B erstatni ng for betalt rettsgebyr for
tingrett og lagmannsrett med til sammen kr. 32.680,- –
trettitotusensekshundreogåtti – med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra
forfall og til betaling skjer.
6. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom.”
(14) Lagmannsretten fant at manglene var mer omfattende enn tingretten hadde kommet til, og
mente altså at vilkårene for heving var oppfylt.
(15) A og X har anket til Høyesterett over rettsanv endelsen.
(16) De ankende parter – A og X – har i korte trekk anført:
(17) Ved helhetsvurderingen av om det foreligger vesentlig kontraktsbrudd som gir rett til
heving etter avhendingslova § 4-13, må det legges stor vekt på om prisavslag – som
alternativ til heving – vil kunne gjenopprette de ø konomiske konsekvensene av
kontraktsbruddet. Avgjørelsen i Rt. 1998 side 1510, Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 108,
jf. side 98, juridisk teori, blant annet Harald Benestad Anderssen, Avhendingsloven med
kommentarer side 298, samt reelle hensyn tilsier at kjøper i slike tilfeller bare unntaksvis
kan kreve heving. Normalt vil han da ikke ha rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten –
prisavslag vil være den adekvate reaksjon. Dette gjelder selv om det foreligger
omfattende mangler.
(18) I den foreliggende sak vil prisavslag gjenopprette de økonomiske konsekvensene av
kontraktsbruddet og være en adekvat reaksjon. Alle manglene kan utbedres på en
tilfredsstillende måte, det er ikke risiko for ytterligere skader, og arbeidet lar seg utføre i
løpet av et par måneder fra utsiden av huset slik a t B hele tiden kan bo i boligen.
(19) Vesentlige forhold som enkeltvis eller samlet begrunner heving, foreligger ikke. Det er
ikke noe ekstraordinært ved manglenes karakter eller omfang. Lagmannsretten har lagt alt
for stor vekt på at utbedringskostnadene utgjør 35 prosent av kjøpesummen. I avgjørelsen
i Rt. 1998 side 1510 utgjorde utbedringskostnadene hele 45 prosent av kjøpesummen.
Høyesterett kom likevel til at vilkårene for heving ikke var oppfylt.
(20) Den informasjon som har vært gitt om eiendommen, har vært ukorrekt på noen punkter,
men det foreligger ikke vesentlig skyld – verken forsett eller svik er konstatert. Det er
heller ikke avgjørende at heving ble krevd etter fo rholdsvis kort tid – ca. syv måneder.
Også i avgjørelsen i Rt. 1999 side 408 ble hevingsk rav fremmet etter syv måneder, men
vilkårene for heving ble likevel ikke ansett for å være oppfylt. Derimot må det i den
foreliggende sak legges en viss vekt på at det nå har gått tre og et halvt år siden kjøperen
overtok leiligheten.
(21) Vilkårene for heving er etter dette ikke oppfylt, og B må i stedet tilkjennes prisavslag.
(22) A og X har lagt ned slik påstand: 4
”1. X og A frifinnes mot å betale kr. 900 000 inkl. mva i prisavslag til B med
tillegg av den til enhver tid gjeldende rente etter forsinkelsesrenteloven fra
forfall og til betaling skjer.
2. B tilpliktes å erstatte X og As sakskostnader for Høyesterett.”
(23) Ankemotparten – B – har i korte trekk anført:
(24) Hvorvidt prisavslag vil gjenopprette de økonom iske konsekvenser, er ett av flere
momenter ved den helhetsvurdering som må foretas av om kjøp av fast eiendom kan
heves. Det beror imidlertid på en konkret vurdering hvor stor vekt dette momentet skal
ha. Jo større manglene er, desto mindre skal det ti l av andre momenter før kjøpet kan
heves.
(25) Avgjørelsen i Rt. 1998 side 1510 trekker opp d e generelle rettslige utgangspunkter. Men
saksforholdet der skiller seg så vesentlig fra forholdene i den foreliggende sak at
avgjørelsen for øvrig gir liten veiledning.
(26) Lagmannsrettspraksis har mange eksempler på at heving er godtatt ved
utbedringskostnader på 15 til 20 prosent av kjøpesu mmen dersom selgeren har vært å
bebreide.
(27) I den foreliggende sak må omfanget av manglene tillegges stor betydning –
utbedringskostnadene utgjør minst 35 prosent av kjø pesummen. Videre er det sentralt at
A har gitt uriktig og/eller mangelfull informasjon. B har på sin side reklamert raskt og
hadde før kjøpet kom i stand, gjort det klart for s elgeren at han ønsket en problemfri
bolig. Det knytter seg usikkerhet til om det foreligger ytterligere mangler, og de mangler
som er avdekket, kan ikke utbedres uten at B flytter ut av boligen. Vilkårene for å heve
må klart være oppfylt.
(28) B har lagt ned slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. B tilkjennes sakens omkostninger for Høyestere tt.
Subsidiært
1. X og A frifinnes mot å betale kr 900 000 inkl. mva i prisavslag til B med tillegg
av den til enhver tid gjeldende rente etter forsinkelsesrenteloven fra forfall til
betaling skjer.
2. Gulating lagmannsretts dom, slutningen pkt. 3 – 5, stadfestes.
3. B tilkjennes sakens omkostninger for Høyestere tt.”
(29) Mitt syn på saken
(30) Eiendommen er solgt ”som han er”, jf. avhendingslova § 3-9.
(31) Etter § 3-7 har en eiendom som er solgt med et slikt forbehold, likevel en mangel dersom
”kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller
måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”. Etter § 3-8 foreligger 5
det mangel dersom ”omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har
gitt kjøparen”. Det samme gjelder dersom ”eigedomen ikkje svarer til opplysning som er
gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren”. I
begge tilfeller er det imidlertid et krav at ”ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala
at opplysning ikkje vart gitt”. Etter § 3-8 kreves det dessuten at opplysningene ikke i tide
er rettet på en tydelig måte.
(32) I likhet med tingretten fant lagmannsretten at det foreligger slike brudd på
opplysningsplikt, jf. avhendingslova §§ 3-7 og 3-8, at B kan påberope seg
mangelsbeføyelser. Dette er nå rettskraftig avgjort .
(33) De mangler lagmannsretten har funnet bevist, kan inndeles i tre grupper: vannlekkasje og
fukt, luftlekkasje og trekk, samt underdimensjonering av carport med takterrasse.
(34) Problemene med vannlekkasje og fukt har etter lagmannsrettens mening blant annet
sammenheng med ominnredningen av det tidligere kaldloftet. Retten fant det utvilsomt at
det i den tid B hadde vært eier av huset, hadde vært ”betydelig inntrengning av vann i
leiligheten både i form av direkte lekkasjer og ved store fuktutslag på vegg og i tak”. Den
så det som ”overveiende sannsynlig at de aktuelle problemer må ha vært merkbare også i
selgers eiertid utover det hun har opplyst om” og konkluderte med at ”eiendommen hadde
en alvorlig mangel mht. tetthet i forhold til vannlekkasje”. Opplysninger i et
egenerklæringsskjema om at ”minimal innsig er detektert ved pipe/loft/tak ved vind og
mye regn”, karakteriserte lagmannsretten som ”en klart misvisende opplysning”.
(35) Lagmannsretten mente videre at selgeren hadde gitt villedende opplysninger om et
sentralt forhold når det i egenerklæringsskjemaet var opplyst at en del bygningsmessige
arbeider – blant annet oppgraderingen av loftet – var gjort av eiers mann med hjelp av
”faglært person”. Medhjelperen var møbelsnekker og hadde først og fremst arbeidet med
kjøkkenmontering.
(36) Om problemene med luftlekkasje og trekk uttalte lagmannsretten blant annet at den fant
det ”sannsynliggjort at eiendommen hadde en alvorlig mangel i forhold til
luftlekkasje/trekk”. Retten mente det var ”påfallende at ankemotparten [A] ikke har
merket dette”. Den kunne ikke ”legge til grunn at selger – verken før eller etter
oppgraderingen av loftet – kan ha vært ukjent med de sentrale mangler som huset hadde –
når det gjaldt fukt og trekk”.
(37) Om carport og terrasse heter det i lagmannsrettens dom blant annet:
”Lagmannsretten finner for sin del at carport og terrasse klart er underdimensjonert
mht. materialdimensjon. Det er i tillegg foretatt mangelfull innfesting av de tverrgående
dragerne. …
Lagmannsretten finner etter dette at eiendommen har en alvorlig mangel i forhold til
opplysning om carport/terrasse som ikke svarte til det selger har opplyst om…
Med utgangspunkt i en underdimensjonert carport er det videre lagmannsrettens syn at
den anlagte terrassen på carport-taket innebærer en risiko ved bruk og må avvikles
med mindre taket oppgraderes betydelig. …”
(38) Også ved dette arbeidet hadde vedkommende som feilaktig var omtalt som ”faglært”,
bistått. 6
(39) Etter lagmannsrettens mening vil en oppgradering av eiendommen til kontraktsmessig
stand ”iallfall” koste 900 000 kroner, medregnet merverdiavgift, det vil si 35 prosent av
kjøpesummen. Beløpet omfatter ”fullstendig renoveri ng av yttertak inklusiv tetting rundt
pipe, maling og elektriker – men med bibehold av sperr og gjenbruk av takstein – samt
demontering av utvendig kledning, lekter og vindtette plater og montering av ny kledning
med mer. Beløpet inkluderer også den ombygging som vil være nødvendig for å få en
tilfredsstillende carport/terrasse.”
(40) Det er ubestridt at B har krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Spørsmålet for
Høyesterett er om han i stedet kan heve kjøpet.
(41) Etter avhendingslova § 4-13 første ledd kan kj øperen heve avtalen dersom ”mangelen
inneber eit vesentleg avtalebrot”.
(42) I omtalen av vesentlighetskravet i de spesielle merknadene til § 4-13 i Ot.prp. nr. 66
(1990–1991) viser departementet på side 108 til det som sies om det tilsvarende
vesentlighetskravet ved forsinkelser. I de spesielle merknadene til § 4-3 om heving ved
forsinkelser, på side 98 i proposisjonen, heter det blant annet:
”Kjøparen må ha ’skjellig grunn’ til å seie seg fri frå avtala. Om misleghaldet er
vesentleg, må vurderast i kvart enkelt høve der ei rekkje moment vil vere relevante. Ved
vurderinga vil for det fyrste avtala og omstende rundt denne stå sentralt. Vidare vil ein
m.a. sjå på kor langvarig forseinkinga er, om det er av særleg vekt for kjøparen å få
råderetten over eigedomen til fastsett tid (…), og om seljaren hadde grunn til å rekne
med at forseinkinga var vesentleg for kjøparen. Det må også kunne leggjast vekt på om
kjøparen si interesse kan bøtast på anna vis, t d v ed skadebot. I det heile vil altså både
reint objektive og meir subjektive omstende kunne spele inn. Det er likevel ikkje eit
vilkår for å kunne heve at det ligg føre subjektiv skyld på seljarens side. Men og dette
kan vere eit moment ved vurderinga av om avtalebrotet kan reknast som vesentleg.”
(43) Det skal altså foretas en helhetsvurdering hvor det overordnede spørsmålet er om
kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kon trakten, jf. også Rt. 1998 side 1510 på
side 1518.
(44) Som det også er fremhevet i avgjørelsen på sid e 1518, vil utgangspunktet og det sentrale
moment ved vurderingen være den objektive mangelen ved eiendommen, og da både
mangelens karakter og omfang.
(45) Det er ikke grunnlag for å oppstille noen form for prosentlære hvor størrelsen på
utbedringsomkostningene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende
betydning for hevingsspørsmålet når prosentsatsen o verstiger et bestemt nivå. Slike
prosentberegninger vil bare kunne tjene som hjelpemiddel ved vurderingen av mangelens
betydning. I tillegg må omfanget av utbedringsarbeidene og de ulemper disse medfører
tas i betraktning. Kan en mangel utbedres ved lite heft, vil misligholdet kunne bli ansett
som ikke vesentlig selv om utbedringskostnadene er store. Og motsatt vil en mangel som
medfører mye heft, kunne bli ansett som vesentlig s elv om utbedringskostnadene ikke er
så store. Kjøperens berettigede forventninger til e iendommen vil også ha betydning. Disse
forventningene vil kunne variere blant annet ettersom eiendommen er ny eller gammel, er
markedsført med høy eller lav standard, eller har k ostet mye eller lite relativt sett. 7
(46) Som lagt til grunn i det jeg har sitert fra forarbeidene og avgjørelsen i Rt. 1998 side 1510,
vil videre subjektive momenter – som selgerens skyld – ha betydning. Også andre
forhold, som den tid som har gått fra kjøpet til kr av om heving settes frem, vil kunne tas i
betraktning.
(47) Om forholdet mellom prisavslag og heving heter det i avgjørelsen i Rt. 1998 side 1510 på
side 1518:
”Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som
alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de ø konomiske konsekvensene av
kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som
foreligger.”
(48) Etter omstendighetene vil det kunne være et vesentlig moment ved spørsmålet om kjøpet
kan heves – og i mange tilfeller det avgjørende mom ent – om prisavslag vil gjenopprette
de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Me n dette er ikke det eneste
relevante momentet. Som fremhevet i sitatet, må prisavslag også være en adekvat
reaksjon, og ved denne vurderingen vil alle de momenter jeg tidligere har nevnt, kunne
virke inn. Hvor stor vekt det vil ha at prisavslag gir full økonomisk kompensasjon, vil
derfor bero på de konkrete forhold.
(49) I den foreliggende sak har lagmannsretten lagt til grunn at utbedringskostnadene er på
minst 900 000 kroner medregnet merverdiavgift, det vil si omkring 35 prosent av
kjøpesummen. Dette tilsier at manglene er betydelige. En rekke utbedringer av
omfattende karakter må da også gjøres ulike steder på huset – i tak, yttervegger, carport
og takterrasse. Arbeidet vil ta et par måneder og vil trolig medføre en god del
oppfølgning, administrasjon og uleilighet.
(50) Manglenes karakter og omfang står i skarp kontrast til de opplysninger som i forbindelse
med markedsføringen ble gitt om at eiendommen var b etydelig modernisert med høy
standard og bruk av moderne materialer. Dette ga B grunn til å forvente å få en bolig uten
omfattende mangler. Han hadde også selv overfor selgeren gitt uttrykk for at han var ute
etter en problemfri bolig.
(51) Det er omtvistet om det er nødvendig å flytte ut av boligen mens utbedringene pågår, og
om det er risiko for at manglene er alvorligere enn antatt, men slik denne saken for øvrig
ligger an, er det etter mitt syn ikke nødvendig å t a stilling til dette. Manglenes karakter og
omfang er uansett vektige momenter ved helhetsvurderingen av om kjøpet kan heves.
(52) Jeg tilføyer at avgjørelsen i Rt. 1998 side 15 10 – hvor vilkårene for å heve ikke ble ansett
for å være oppfylt til tross for at utbedringskostnadene utgjorde 45 prosent av
kjøpesummen – ikke rokker ved disse synspunktene. D et fremgår klart i domspremissene
at det avgjørende i den saken var den ekstraordinær t lange tiden – seks år – som hadde
gått mellom kjøpet og kravet om heving. Avtalen ble inngått før avhendingslova trådte i
kraft, og femårsfristen i § 4-19 fikk derfor ikke anvendelse. I dag ville heving av et
tilsvarende kjøp vært avskåret. I tillegg kom at se lgeren ikke selv var eller burde være
kjent med de mest alvorlige mangler ved eiendommen.
(53) I den foreliggende sak må det derimot tillegges vekt at selgeren er å bebreide for å ha gitt
mangelfulle og/eller uriktige opplysninger om flere sentrale forhold. Jeg viser til det jeg
tidligere har referert fra lagmannsrettens dom om dette. 8
(54) Med den type mangler som her foreligger, som først vil avdekkes etter en tid, taler
tidsforløpet fra overdragelse til hevingskrav ble s att frem – som var på syv måneder –
ikke mot heving. Jeg finner det videre klart at tiden på tre og et halvt år, som har gått fra
overdragelsen til saken nå får sin endelige avklaring i domstolene, heller ikke kan
tillegges vekt. Dette tidsforløpet skyldes først og fremst at de ankende parter stadig har
bestridt Bs krav på heving og kan ikke medføre at h evningskravet bortfaller.
(55) Etter mitt skjønn er det ikke tvilsomt at B ha r rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten.
Det foreligger vesentlig kontraktsbrudd, og B har krav på å heve kjøpet.
(56) Eierskifteforsikringen er begrenset oppad til 2 000 000 kroner. Dette er ikke reflektert i
lagmannsrettens domsslutning, men er kommentert i premissene. Det er ikke for
Høyesterett lagt ned påstand som tilsier at slutnin gen justeres. Anken blir etter dette å
forkaste.
(57) B har krevd seg tilkjent sakskostnader for Hø yesterett med til sammen 141 800 kroner,
hvorav 108 000 kroner er advokatsalær, 27 000 kroner merverdiavgift og 6 800 kroner
reisekostnader. Påstanden tas til følge, jf. tviste loven § 20-2 første ledd.
(58) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler A og X e n for begge og begge for en til B
141 800 – etthundreogførtientusenåttehundre – krone r innen to – 2 – uker fra
forkynnelsen av denne dom.
(59) Dommer Webster: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(60) Dommer Møse: Likeså.
(61) Dommer Bruzelius: Likeså.
(62) Dommer Tjomsland: Likeså.
(63) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes. 9
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler A og X e n for begge og begge for en til B
141 800 – etthundreogførtientusenåttehundre – krone r innen to – 2 – uker fra
forkynnelsen av denne dom.
Riktig utskrift bekreftes: