HR-2015-537-A - Rt-2015-276

Instans:	Norges Høyesterett
Dato:	2015-03-05
Publisert:	HR-2015-00537-A - Rt-2015-276
Stikkord:
Sammendrag:	Saken gjelder krav om erstatning for tap i forbindelse med en fullstendig, men helt mislykket, ombygging av en eldre bygning til åtte leiligheter organisert som et borettslag. Spørsmålet er om det foretaket som overfor de kommunale bygningsmyndighetene hadde påtatt seg rollene som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende må erstatte borettslagets tap som følge av at foretaket ikke på en tilfredsstillende måte skjøttet ansvaret slik plan- og bygningsloven forutsetter, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.
Saksgang:	HR-2015-00537-A, (sak nr. 2014/1493), sivil sak, anke over dom
Parter:	Bori BBL (advokat Inger-Johanne Lund) mot Lørenfallet Borettslag (advokat Egil Jarslett – til prøve)
Forfatter:	Stabel, Arntzen
Lovhenvisninger:	skadeserstatningsloven § 2-1, bustadoppføringslova § 37, avhendingslova § 4-16, tvisteloven § 19-6, avhendingslova § 4-, tvisteloven § 20-2, avhendingsloven § 4-16, bustadoppføringsloven § 37, avhendingsloven § 3-2

                                   NORGES HØYESTERETT


        Den 5. mars 2015 avsa Høyesterett dom i

        HR-2015-00537-A, (sak nr. 2014/1493), sivil sak, anke over dom,


        Bori BBL                                   (advokat Inger-Johanne Lund)

        mot

        Lørenfallet Borettslag                     (advokat Egil Jarslett – til prøve)

G I V N I N G :

(1) Dommer Bårdsen: Saken gjelder krav om erstatning for tap i forbindelse med en
fullstendig, men helt mislykket, ombygging av en eldre bygning til åtte leiligheter
organisert som et borettslag. Spørsmålet er om det foretaket som overfor de kommunale
bygningsmyndighetene hadde påtatt seg rollene som ansvarlig utførende og ansvarlig
kontrollerende må erstatte borettslagets tap som følge av at foretaket ikke på en

tilfredsstillende måte skjøttet ansvaret slik plan- og bygningsloven forutsetter,
jf. skadeserstatningsloven § 2-1.

(2) Møllebygningen Haldenveien 310 i Lørenfallet i Sørum kommune ble oppført på slutten
av 1800-tallet. Eieren, Bogo Eiendom AS, ønsket å rehabilitere og bygge den om til åtte
leiligheter. I februar og mars 2007 ble det inngått avtale med Boligbyggelaget Romerike –
i det følgende omtalt som Bori BBL – om forretningsførsel, prosjektadministrasjon og
byggeledelse, formalisert 20. mars 2007 ved kontraktsformular i henhold til NS 8402.

Avtalen omfattet også rollen som ansvarlig ved utførelsen og som ansvarlig
kontrollerende for utførelsen. Ansvaret ble bekreftet overfor bygningsmyndighetene i
søknaden om igangsettingstillatelse datert 5. mars 2007, og lagt til grunn for
igangsettingstillatelsen 23. mai 2007. Bygningsarbeidene ble utført av polske 2

bygningsarbeidere engasjert av firmaet Odd Jobs Småjobber AS, hvor eieren av Bogo
Eiendom AS – A – var daglig leder og hadde eierinteresser. Odd Jobs Småjobber AS gikk
senere konkurs.

(3) I kontrollerklæring for utførelse 23. november 2007 bekrefter Bori BBL at det var foretatt
kontroll med utførelsen, at det forelå kontrolldokumenter i form av sjekklister og
kontrollskjemaer i henhold til Bori BBLs kvalitetssikringssystem og at sluttkontrollen
ikke hadde avdekket feil eller mangler ved fagområder som var til hinder for ferdigattest.
Det er heller ikke opplyst å være "mangler av mindre vesentlig betydning". Erklæringen
er undertegnet av B, som også hadde vært byggeleder for prosjektet på vegne av Bori

BBL. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 5. desember 2007. Hjemmelen til eiendommen
ble 14. januar 2008 overført til det nystiftede Lørenfallet Borettslag, hvor Bori BBL var
forretningsfører. Sju av de åtte leierettene ble solgt i første del av 2008, den siste har
Bogo Eiendom AS beholdt.

(4) Det ble etter hvert avdekket massive feil og mangler ved bygget og de enkelte

leilighetene, spesielt knyttet til brannskiller, vindsperring, beslag og isolasjon. Eldre fukt-
og råteskader viste seg å være kledd inne. Bygget var utilstrekkelig drenert. Store deler av
rehabiliteringsarbeidet både utvendig og innvending må gjøres på nytt for at boligene skal
kunne tilfredsstille lovens krav. Lørenfallet Borettslag har ikke hatt økonomi til å bekoste
dette.

(5) Etter at forhandlinger ikke førte frem, reiste Lørenfallet Borettslag sak mot Bogo

Eiendom AS og Bori BBL i fellesskap, med krav om dekning av utbedringskostnadene.
Nedre Romerike tingrett, satt med to fagkyndige meddommere, avsa 3. april 2013 dom
hvor Bogo Eiendom AS ble pålagt å betale erstatning til Lørenfallet Borettslag etter
avhendingslovens bestemmelser med godt og vel 2,9 millioner kroner, med tillegg av
renter og sakskostnader. Tingretten frifant Bori BBL og påla Lørenfallet Borettslag å
dekke foretakets sakskostnader. Frifinnelsen ble begrunnet med at det ikke forelå noen

uaktsomhet som Bori BBL heftet for.

(6) Bogo Eiendom AS og Lørenfallet Borettslag anket dommen til lagmannsretten.
Eidsivating lagmannsrett, også den satt med to fagkyndige meddommere, avsa 23. mai
2014 dom, som med hensyn til erstatningsansvaret for Bogo Eiendom AS og Bori BBL
overfor Lørenfallet Borettslag, har slik domsslutning punkt 1:

"Bogo Eiendom AS og Boligbyggelaget Romerike betaler innen 2 – to – uker fra
dommens forkynnelse – en for begge og begge for en – erstatning med 4.800.000 –
firemillioneråttehundretusen – kroner til Lørenfallet borettslag med tillegg av lovens
forsinkelsesrente fra 31.12.2011 til betaling skjer."

(7) Lagmannsretten bygget ansvaret for Bori BBL på skadeserstatningsloven § 2-1. Den viste
til at noen i foretaket hadde opptrådt "klart uaktsomt ved sin utføring av oppgavene som
ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende", at denne svikten kunne gjøres gjeldende
av Lørenfallet Borettslag som kjøper av eiendommen og at det forelå "tilstrekkelig rettslig
og faktisk årsakssammenheng" mellom svikten og borettslagets tap. Bori BBL ble –

sammen med Bogo Eiendom AS – også ilagt kostnadsansvar for tingretten og
lagmannsretten.

(8) Bori BBL har anket rettsanvendelsen, bevisbedømmelsen og saksbehandlingen til
Høyesterett. Ved Høyesteretts ankeutvalgs beslutning 12. september 2014 er det gitt 3

samtykke til ankebehandling for rettsanvendelsen og saksbehandlingen "knyttet til
spørsmålet om ansvarsgrunnlag". Det øvrige er nektet fremmet. Ved behandlingen i
Høyesterett har partene lagt frem noe supplerende materiale. Ellers står saken i samme
stilling som for lagmannsretten.

(9) Ankende part – Bori BBL – har i korte trekk gjort gjeldende:

(10) Lagmannsrettens dom bygger på uriktig rettsanvendelse. Lørenfallet Borettslags
eventuelle krav mot Bori BBL på grunn av mangler og feil ved rehabiliteringen av
Haldenveien 310 må skje med utgangspunkt i kontraktsgrunnlaget og gjøres gjeldende

som direktekrav etter bustadoppføringslova § 37 eller avhendingslova § 4-16.
Deliktansvar ville innebære en omgåelse av kontraktskjeden og representere en
ubegrunnet begrensning i avtalefriheten. De pliktene som Bori BBL hadde etter plan- og
bygningsloven i egenskap av å være ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende er av
rent offentligrettslig karakter. Håndhevingen skal etter plan- og bygningslovens system
skje gjennom beføyelser som er hjemlet i denne loven selv – i første rekke ved pålegg om

retting, forelegg, tvangsmulkt og bortfall av ansvarsrett. Det er ikke rettslig grunnlag for
at en eiendomskjøper som lider tap fordi den ansvarlig utførende og ansvarlig
kontrollerende misligholder sine plikter etter plan- og bygningsloven, kan kreve tapet sitt
erstattet etter alminnelige erstatningsrettslige regler om deliktansvar. Konsekvensene av å
etablere ansvar på dette grunnlaget er uoverskuelige.

(11) Subsidiært gjøres det gjeldende at det kun er den søknadspliktige delen av tiltaket som er

underlagt kontrollansvar eller annet ansvar for Bori BBL; tap knyttet til arbeidet med å
tilbakeføre fasaden til opprinnelig utforming og til svakheter ved den lokal dreneringen,
faller utenfor, ettersom dette arbeidet kunne gjøres uten søknad. Deler av arbeidet hører
dessuten under andre foretaks ansvarsområder. Siden de offentligrettslige pliktene for
Bori BBL ikke omfatter tiltaket i sin helhet, er det ikke grunnlag for solidaransvar med
Bogo Eiendom AS. Under enhver omstendighet er et eventuelt solidaransvar subsidiært.

(12) Atter subsidiært anføres at det foreligger feil ved lagmannsrettens saksbehandling som må
lede til opphevelse av dommen. Domsgrunnene er for knappe til at Høyesterett kan prøve
rettsanvendelsen med hensyn til om det foreligger uaktsomhet hos noen som Bori BBL
står ansvarlig for, jf. tvisteloven § 19-6 fjerde og femte ledd, sammenholdt med § 30-3,
jf. § 29-21 andre ledd bokstav c.

(13) Bori BBL har lagt ned slik påstand:

"Prinsipalt: Bori Bbl frifinnes.

Subsidiært: Eidsivating lagmannsretts dom i sak 13-146339ASD-ELAG oppheves.

I begge tilfeller: Bori Bbl tilkjennes sakskostnader for alle instanser."

(14) Ankemotparten – Lørenfallet Borettslag – har i korte trekk gjort gjeldende:

(15) Lagmannsrettens rettsanvendelse er riktig. De kravene som plan- og bygningsloven med

tilhørende forskrifter stiller til den som er ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende,
skal ivareta både samfunnsmessige og private interesse, herunder interessene til senere
eiere av det som blir bygget. Dersom den ansvarlige bevirker at det gis brukstillatelse på
et uriktig grunnlag, må en kjøper som ved dette lider et tap kunne kreve dette tapet 4

erstattet av den ansvarlige etter skadeserstatningsloven § 2-1. En eiendomskjøper har en
berettiget forventning om at funksjonene som ansvarlig utførende og ansvarlig
kontrollerende har vært reelle og ivaretatt. Hensynet til effektivitet, prevensjon og

pulverisering taler med tyngde for ansvar ved svikt i en lovpålagt kontrollfunksjon som en
profesjonell og sertifisert privat aktør utfører mot vederlag. At Lørenfallet Borettslag
eventuelt også kunne ha fremmet et direktekrav mot Bori BBL med hjemmel i
bustadoppføringslova § 37 eller avhendingslova § 4-16, avskjærer i tilfellet ikke krav med
grunnlag i skadeserstatningsloven § 2-1. Det er opp til skadelidte å velge det grunnlaget

for sitt krav som samlet sett vil være mest gunstig for ham. Bare dersom det foreligger
noenlunde klare holdepunkter for dette kan en lovfestet adgang til å fremme direktekrav
konsumere andre grunnlag. Slike holdepunkter er det ikke her. Ansvaret for Bori BBL
står på egne ben og er ikke subsidiært ansvaret for Bogo Eiendom AS.

(16) Lagmannsrettens domsgrunner er samlet sett tilstrekkelige til at Høyesterett kan prøve
rettsanvendelsen. Det er da ikke grunnlag for å oppheve lagmannsrettens dom på grunn av
saksbehandlingsfeil.

(17) Lørenfallet Borettslag har lagt ned slik påstand:

"1. Anken forkastes.

2. Bori BBL betaler et beløp svarende til Lørenfallet Borettslags sakskostnader
for Høyesterett til det offentlige."

(18) Jeg er kommet til at anken må forkastes.

(19) Spørsmålet i saken er om Bori BBL plikter å erstatte Lørenfallet Borettslags tap etter den

alminnelige regel om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Den sentrale
delen i bestemmelsen – nr. 1 første punktum – lyder slik:

"Arbeidsgivere svarer for skade som voldes forsettlig eller uaktsomt under
arbeidstakers utføring av arbeid eller verv for arbeidsgiveren, idet hensyn tas til om de
krav skadelidte med rimelighet kan stille til virksomheten eller tjenesten, er tilsidesatt."

(20) Erstatningsansvaret for Bori BBL som arbeidsgiver er knyttet til rollene som ansvarlig

utførende og ansvarlig kontrollerende ved rehabiliteringen av Haldenveien 310, slik disse
fra 1995 er beskrevet i plan- og bygningsloven 1985 §§ 97 og 98 og tilhørende forskrifter.
Kjernen er ansvaret for at tiltaket "blir utført i samsvar med gitt tillatelse og bestemmelser
gitt i eller i medhold av denne loven", for at "det blir foretatt nødvendig kontroll" for å
sikre slik utførelse og for gjennomføring av sluttkontroll med sikte på utstedelse av

ferdigattest, jf. § 99. Jeg kommer tilbake til disse reglene, men nevner nå at mens
bygningsmyndighetene tidligere utførte bygningskontrollen selv, har lovens ordning de
siste 20 årene vært at kontrollen primært skal skje på utbyggersiden. Ved plan- og
bygningsloven 2008 er systemet ytterligere utviklet, jf. særlig kapittel 23 og 24.

(21) Gjennom Høyesteretts ankeutvalgs samtykkebeslutning er saken begrenset til
rettsanvendelsen og saksbehandlingen med hensyn til spørsmålet om det foreligger
ansvarsgrunnlag etter skadeserstatningsloven § 2-1. I tråd med lagmannsrettens dom er
det derfor mitt utgangspunkt at rehabiliteringen av Haldenveien 310 var så dårlig utført at
svært mye av arbeidet må gjøres om igjen for at bygget skal tilfredsstille lovens krav,

herunder krav av betydning for beboernes helse og sikkerhet. Jeg legger videre til grunn 5

at opplysningene i kontrollerklæringen fra Bori BBL til Sørum kommune 23. november
2007 ikke er riktige, i den forstand at kontrollen ikke hadde vært utført i henhold til de

krav som stilles i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det ble dermed gitt
midlertidig brukstillatelse på helt sviktende premisser. Denne brukstillatelsen var
nødvendig for at eiendommen skulle kunne overføres til Lørenfallet Borettslag. Det
foreligger derfor, stadig i følge lagmannsrettens dom, tilstrekkelig rettslig og faktisk
årsakssammenheng mellom forsømmelsene fra Bori BBL, i egenskap av ansvarlig

utførende og ansvarlig kontrollerende, og det økonomiske tapet for Lørenfallet Borettslag.
Jeg understreker at spørsmål om årsakssammenheng og adekvans, om hvilke tapsposter
Bori BBL hefter for og selve erstatningsutmålingen ikke er en del av saken for
Høyesterett. Og jeg peker på at den tapssituasjonen saken gjelder, og som jeg har for øyet

i det følgende, er tilfeller hvor et bygg hadde så store mangler med hensyn til lovbestemte
krav at disse ville ha gitt grunnlag for heving av kjøpet overfor selger.

(22) Bori BBL gjør gjeldende at lagmannsrettens domsgrunner er mangelfulle fordi det
faktiske grunnlaget for aktsomhetsvurderingen i tilknytning til skadeserstatningsloven

§ 2-1 nr. 1 er for snaut beskrevet til at Høyesterett kan prøve rettsanvendelsen,
jf. tvisteloven § 19-6 fjerde og femte ledd, sammenholdt med § 30-3 og § 29-21 andre
ledd bokstav c. Dette er jeg ikke enig i. Lagmannsretten gir i dommen en inngående
beskrivelse av de feil og mangler som etter hvert ble avdekket ved Haldenveien 310 etter
rehabiliteringen. Dette utgjør bakgrunnen for det lagmannsretten skriver om selve

aktsomhetsvurderingen:

"Det fremstår som klart at Boligbyggelaget Romerike ikke har ivaretatt oppgavene som
ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende på en tilfredsstillende måte. Hadde
oppgavene blitt ivaretatt på en tilfredsstillende måte, ville det vesentlige av manglene
ikke oppstått, eller ombyggingsprosessen ville vært stanset. Flere av manglene er av en
slik art at det fremstår som uforståelig at de ikke ble påpekt, og at det ble kontrollert at
de ble rettet. Kontrollerklæringen som ble inngitt var også en forutsetning for den
midlertidige brukstillatelsen som muliggjorde at salgene av de mangelfulle leilighetene
kunne gjennomføres. Om den mangelfulle ivaretagelsen av oppgavene skyldes
manglende kunnskap eller at man stolte for mye på Odd Jobs Småjobber AS og Bogo
Eiendom AS er uvisst og heller ikke av betydning. Boligbyggelaget Romerike har
opptrådt klart uaktsomt ved sin utføring av oppgavene som ansvarlig utførende og
ansvarlig kontrollerende … "

(23) Det er ikke vanskelig å forstå hvordan lagmannsretten har resonnert. Noen

saksbehandlingsfeil i form av mangelfulle domsgrunner foreligger det derfor ikke. Etter
mitt syn er lagmannsrettens aktsomhetsvurdering også riktig. Det kan simpelthen ikke
være forenlig med en forsvarlig fremgangsmåte for den ansvarlig kontrollerende for
utførelsen å gi klarsignal til brukstillatelse for et bygg med så store feil og mangler som
tilfellet var med Haldenveien 310. Svikten hos Bori BBL skapte en tapssituasjon for

Lørenfallet Borettslag; man overtok eiendommen – og dermed også risikoen – i tillit til at
brukstillatelsen bygget på et reelt og riktig grunnlag.

(24) Dette leder meg inn til sakens kjerne, nemlig spørsmålet om Bori BBL likevel ikke er

erstatningsansvarlig ovenfor Lørenfallet Borettslag fordi forsømmelsen gjelder
offentligrettslige plikter som ikke kan påberopes av tredjemann som grunnlag for
erstatning etter skadeserstatningsloven § 2-1.

(25) Jeg har ikke funnet klare holdepunkter for at det skal foretas en slik ansvarsavgrensning

som Bori BBL tar til orde for i plan- og bygningsloven selv, i Høyesteretts prejudikater, i 6

forarbeidene eller i forskriftsverket. For meg ser det i grunnen ut til at dette scenariet – at
tredjemann skulle kreve erstatning for formuestap ved den ansvarliges brudd på plan- og
bygningslovens regler – rett og slett ikke har vært fremme. Før byggesaksreformen i 1995
var en slik ansvarsfigur uaktuell. Når det har tatt tid før spørsmålet kommer opp i en sak
for Høyesterett, kan det bero på tilvante og mer formelle forestillinger om at brudd på

offentligrettslige plikter så å si etter sin natur ikke kan danne grunnlag for
erstatningsansvar overfor tredjemann.

(26) Rubriseringen av pliktene som offentligrettslige gir imidlertid i seg selv – slik jeg ser på
dette – temmelig liten veiledning. Det er her heller ikke avgjørende at vi har å gjøre med
et rent formuestap. Svaret på spørsmålet om Lørenfallet Borettslag bør kunne kreve sitt
tap erstattet av Bori BBL vil måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen,

karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil
inngå. Jeg viser, som sammenligning, til Høyesteretts tilnærming i Rt. 1992 side 453 og
Rt. 2008 side 1078. Når jeg nå går over til å redegjøre for mitt syn på denne avveiningen,
minner jeg om utgangspunktet – at Bori BBL opptrådte uforsvarlig nettopp med henblikk
på den tapssituasjonen som oppstod for Lørenfallet Borettslag.

(27) Plan- og bygningsloven ivaretar samfunnsinteresser, men har også viktige sider mot den

enkelte. Formålsparagrafen – § 2 i loven fra 1985 og § 1-1 i loven fra 2008 – gir generelle
uttrykk for lovens sammensatte formål. Byggesaksreglene, med de krav som loven og
forskrifter stiller for brukstillatelse og ferdigattest, hører til de deler av dette regelverket
som har stor betydning for private.

(28) Ved byggesaksreformen i 1995 avskaffet man den tradisjonelle kommunale
bygningskontrollen. Hovedintensjonen var å bedre kvaliteten på bygg, ved at ansvar og

kontroll som hovedprinsipp ble lagt på det private foretaket som faktisk utførte arbeidet,
jf. for eksempel Ot.prp. nr. 39 (1993–1994) side 9, 15, 18 og 78. Det ansvarlige foretaket
skulle, innenfor sitt ansvarsområde, innestå direkte overfor bygningsmyndighetene for at
de formelle og materielle kravene i lov og forskrift var oppfylt. Ved reformen ble
naturligvis tunge samfunnsmessige hensyn trukket spesielt frem, og man understreket at
det var en viktig generell målsetting å bedre den tekniske standarden på det som bygges,

jf. Ot.prp. nr. 39 (1993–1994) side 14. Men det ble samtidig påpekt at alle aktører i
byggemarkedet – utførende, tiltakshavere, andre brukere og myndighetene – har felles
interesser i høynet kvalitet og mer ordnede forhold i bransjen. "Ikke minst" – heter det
dessuten i proposisjonen – "er det viktig at den enkelte forbruker som får bygget et hus,
har en trygghet for at det han har bestilt, også leveres". Den samlede regelendringen i
1995 hadde i følge departementet også "denne tryggheten for øyet".

(29) Det ble ved reformen opprettet en sentral godkjenningsordning for de foretak som påtok
seg ulike former for ansvar under loven, herunder oppdraget som ansvarlig utførende og
ansvarlig kontrollerende. Det var vesentlig for at byggesaksreformen skulle kunne få den
ønskede effekt at det ble stilt kvalitetskrav for å få ansvarsrett, jf. Ot.prp. nr. 39 (1993–
1994) side 20. Det fremgår samme sted at kravene etter departementets syn måtte være
faste og forskriftsfestede. Det måtte dessuten opprettes et system for dokumentasjon av
kvalifikasjoner, for at "bygningsmyndigheter, forbrukere og andre tiltakshavere,

medkontrahenter m.v. skal ha trygghet for at ansvarsreglene og kvalitetskravene blir
fulgt". 7

(30) Så vel loven som det aktuelle regelsettet og de konkrete offentligrettslige pliktene som er
brutt av Bori BBL tar altså sikte på å beskytte også de private interessene knyttet til et
bygg, herunder de interessene Lørenfallet Borettslag gjør gjeldende i saken her. Dette
taler for at Lørenfallet Borettslag også må kunne holde Bori BBL ansvarlig på
erstatningsrettslig grunnlag.

(31) Et nøkkelelement i byggesaksreformen i 1995 var at en tradisjonell offentlig
kontrolloppgave ble flyttet over til profesjonelle, sertifiserte private foretak som i
næringsøyemed kunne påta seg rollene som ansvarlige overfor bygningsmyndighetene.
Lovgiver var i den forbindelse spesielt opptatt av at ikke bare bygningsmyndighetene,
men også aktuelle tredjemenn, måtte kunne ha tillit til – "ha trygghet for" – at den private
kontrollen holdt forutsatt kvalitet. Dette har etter mitt syn betydning for hvilke krav

Lørenfallet Borettslag "med rimelighet kan stille til virksomheten eller tjenesten" som ble
utført av Bori BBL, jf. skadeserstatningsloven § 2-1 nr. 1 første punktum: Den som
overtar et nytt eller et totalrehabilitert bygg har, slik jeg ser dette, både rimelig og
berettiget grunn til å stole på den informasjonen om byggets tilstand som ligger i at det er
gitt brukstillatelse på grunnlag av gjennomført sluttkontroll.

(32) Plan- og bygningsloven 1985 kapittel XIX fastsatte et særskilt offentligrettslig

håndhevingsregime basert på ulike former for pålegg knyttet til ulovlige tiltak, som
eventuelt kunne følges opp ved forelegg, søksmål og tvangsmulkt. Forsømmelser kunne
dessuten få betydning for ansvarsretten, jf. § 98 a andre ledd og gi grunnlag for straff,
jf. §§ 110-112. I loven fra 2008 fremgår reglene om håndheving, som er ytterligere
utviklet, i første rekke av kapittel 32. Plan- og bygningslovens egne håndhevingsregler er
utformet med tanke på at det er bygningsmyndighetene som fører an, ikke tredjemenn
som eventuelt rammes av lovbruddene. Det offentliges plikt til å følge opp ulovligheter er

ikke absolutt, og den er, slik jeg forstår lovens system, heller ikke ledsaget av en
tilsvarende rett for private til å kreve offentligrettslig håndheving, jf. Ot.prp. nr. 45
(2007–2008) side 352. Den ansvarliges mulige erstatningsplikt overfor en skadelidt
tredjemann vil derfor utgjøre et nyttig privatrettslig supplement til det offentligrettslige
håndhevingsregimet, som kan bidra til å styrke rettsvernet nettopp for de interesser på
privat hånd som loven og de aktuelle regler også tar sikte på beskytte. Muligheten for

erstatningsansvar vil anspore til kvalitet ved utførelsen av oppdraget som ansvarlig. Og
skulle det gå galt, har den skadelidte tredjemann mulighet for å sikre seg mot å bli
sittende med tapet, uavhengig av hvilke pålegg og sanksjoner de kommunale
bygningsmyndighetene finner grunnlag for, og har kapasitet til, å iverksette.

(33) Bori BBL har pekt på at det kan oppstå koordineringsspørsmål, for eksempel dersom det
skulle bli aktuelt å pålegge et ansvarlig foretak rettingsplikt for noe det samme foretaket

allerede har erstattet overfor tredjemann. Jeg er enig i at risikoen for et problemfylt
samvirke mellom erstatningsreglene og de offentligrettslige pliktreglene må tas med i
vurderingen. Men jeg kan ikke se at muligheten for å kreve erstatning av den ansvarlige
er egnet til å skape vanskeligheter som ikke vil kunne løses i praksis, eller som er så store
at de utgjør et avgjørende hinder for erstatningsansvar. Samordningsbestemmelsen i
1985-loven § 116 b og i 2008-loven § 32-10 vil her kunne gi veiledning for
bygningsmyndighetenes valg av sanksjon. Og dersom den tredjemann som har fått

erstatning er eier av bygget, vil det etter plan- og bygningslovens system regelmessig
også være ham som er riktig adressat for et pålegg om retting av ulovlige forhold ved
dette, jf. Rundskriv H-03/01 fra Kommunal- og regiondepartementet punkt 1.8 og Ot.prp.
nr. 45 (2007–2008) side 352. I så fall vil erstatningskravet og plikten til retting være på 8

samme hånd. I andre tilfeller vil man kunne falle tilbake på regler om tilbakesøkning og
regress.

(34) Det jeg her har gjennomgått trekker samlet sett, etter mitt syn, sterkt i retning av at det
ikke er grunnlag for å avgrense ansvaret etter skadeserstatningsloven § 2-1 slik Bori BBL

tar til orde for, men at den ansvarlige etter plan- og bygningsloven i prinsippet – og på
privatrettslige grunnlag – kan holdes erstatningsansvarlig for tredjemanns tap som følge
av pliktbruddet. Når jeg går inn for denne løsningen er det også i lys av den mer
alminnelige rettsutviklingen med hensyn til erstatningsansvar for svikt i
kontrollfunksjoner og et strengt profesjonsansvar, også for tredjemanns rene formuestap,
jf. Rt. 2008 side 1078. Jeg minner om at jeg her har for øyet situasjonen der den
ansvarlige uaktsomt har gått god for et bygg som har så store lovmessige mangler at de

ville gitt grunnlag for heving.

(35) Bori BBL har vist til bestemmelsene i bustadoppføringslova § 37 og avhendingslova § 4-
16 og gjort gjeldende at reglene om direktekrav på kontraktsrettslig grunnlag konsumerer
deliktansvaret. I så fall, hevdes det, må Bori BBL frifinnes for erstatningskravet så langt
det bygger på skadeserstatningsloven § 2-1.

(36) Jeg skal ikke ta stilling til om Lørenfallet Borettslag ville ha kunnet gjøre noe direktekrav
gjeldende mot Bori BBL basert på reglene i bustadoppføringslova § 37 eller
avhendingslova § 4-16. Derimot vil jeg fremholde, som et mer gjennomgående prinsipp,
at den som har flere grunnlag for et krav kan velge hvilket av disse han vil gjøre
gjeldende, jf. for eksempel Rt. 1976 side 1117, Rt. 1991 side 1335, Rt. 1993 side 1201,
Rt. 1998 side 579, Rt. 2002 side 1331 og Rt. 2012 side 1444. En begrensning av denne
valgfriheten må, slik jeg oppfatter hovedlinjen i Høyesteretts praksis, bygge på noenlunde

klare holdepunkter i det samlede rettskildematerialet. Jeg viser her også til Ot.prp. nr. 48
(1965–66) side 84 om forholdet mellom skadeserstatningslovens alminnelige regler og
ansvarsregler i spesiallovgivningen, og til Ot.prp. nr. 38 (1977–78) side 26 om foreldelse.
Slike holdepunkter har jeg ikke funnet for så vidt gjelder de direktekravsreglene som er
aktuelle i saken her og deliktansvar etter skadeserstatningsloven § 2-1, i en situasjon hvor
kravet etter § 2-1 ikke bygger på at den ansvarlige har handlet i strid med sine

kontraktsforpliktelser. Heller ikke dette grunnlaget for å avskjære erstatning kan derfor
føre frem.

(37) Lagmannsretten har i sin dom forutsatt at Bori BBL hefter solidarisk sammen med Bogo
Eiendom AS så langt Lørenfallet Borettslags tap på grunn av Bori BBLs uaktsomhet
korresponderer med borettslagets misligholdskrav overfor Bogo Eiendom AS. Jeg er enig
i at dette må være den riktige løsningen, og at en eventuell fordeling mellom Bori BBL og

Bogo Eiendom AS må skje ved et innbyrdes regressoppgjør. Jeg kan ikke se at det er
grunnlag for å gjøre ansvaret for Bori BBL subsidiært solidarisk. Rt. 1997 side 231, som
Bori BBL har vist til, gjaldt ren kontraktstolkning og er uten interesse i saken her.

(38) På denne bakgrunn mener jeg at anken må forkastes. Saken for Høyesterett har reist et
prinsipielt rettsspørsmål hvor løsningen fremstod som uavklart. Hensett til at Lørenfallet
Borettslag har hatt fri sakførsel for Høyesterett, mener jeg at Bori BBL bør fritas fra

kostnadsansvar i forbindelse med behandlingen her, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd
bokstav a. Kostnadsavgjørelsen for de tidligere instanser må derimot bli stående.

(39) Jeg stemmer for slik 9

D O M :

1. Anken forkastes.

2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.

(40) Dommer Skoghøy: Jeg er kommet til at anken må tas til følge.

(41) Det Høyesterett etter ankeutvalgets henvisningsbeslutning skal prøve, er lagmannsrettens
rettsanvendelse og saksbehandling knyttet til spørsmålet om ansvarsgrunnlag.

(42) Som førstvoterende har redegjort for, har lagmannsretten dømt Bori BBL til å betale 4,8
millioner kroner i erstatning til Lørenfallet Borettslag for mangler ved den bygning
borettslaget har kjøpt av Bogo Eiendom AS. Det ansvarsgrunnlag lagmannsretten har
bygd på, er at Bori BBL ikke har ivaretatt sine plikter som ansvarlig utførende og
ansvarlig kontrollerende overfor bygningsmyndighetene på en tilfredsstillende måte, og at
selskapet ved utføringen av disse oppgavene har opptrådt "klart uaktsomt". Avgjørende

for om lagmannsrettens rettsanvendelse er riktig, er om Lørenfallet Borettslag som kjøper
av eiendommen kan kreve erstatning for mangler ved denne på grunnlag av Bori BBLs
pliktbrudd overfor kommunen.

(43) Ved utføringen av byggearbeider kan det tenkes flere grupper av skadelidte. Det kan for
eksempel tenkes at tilfeldig forbipasserende blir skadet ved at stillaser eller deler av
bygningen faller ned. Siden tilfeldig forbipasserende ikke har noen relevant

kontraktsrettslig relasjon til de foretak som utfører arbeid på byggeplassen, må spørsmål
om ansvar i slike tilfeller avgjøres etter reglene om erstatning utenfor kontraktsforhold
("deliktsansvar"), og det mest nærliggende grunnlag for ansvar er arbeidsgiveransvaret
etter skadeserstatningsloven § 2-1. For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag etter denne
bestemmelse, må noen av de involverte foretakene ikke ha oppfylt de forventninger som
omverdenen med rimelighet kan stille til utføring av byggearbeider. Ved vurderingen av

om disse kravene er oppfylt, vil de offentligrettslige pliktene som de involverte foretakene
har overfor kommunen, kunne være relevante momenter, men det er ikke slik at ethvert
pliktbrudd overfor kommunen vil være ansvarsgrunnlag. Det er de forventninger som
omverdenen med rimelighet kan stille til foretak som utfører byggearbeider, som danner
grunnlag for ansvar, og ikke de plikter som de ansvarlige for byggeforetakene har overfor
kommunen.

(44) Lørenfallet Borettslags tilknytning til den mangelfulle eiendommen består i at borettslaget
er kjøper av denne. Dersom det foreligger forhold ved eiendommen som har karakter av
mangel i kjøpsrettslig forstand, kan Lørenfallet Borettslag gjøre mangelsbeføyelser
gjeldende overfor selgeren – Bogo Eiendom AS. På de vilkår som fremgår av
avhendingsloven § 4-16, jf. bustadoppføringsloven § 37, kan Lørenfallet Borettslag også
gjøre krav gjeldende overfor selgers medkontrahenter. I den utstrekning det finnes et
direkte kontraktsforhold mellom Lørenfallet Borettslag og selgers medkontrahent, kan

ansvar dessuten gjøres gjeldende på grunnlag av dette kontraktsforholdet. Etter
omstendighetene kan det også bli tale om ansvar for kommunen, men dette forutsetter at
de som har opptrådt på vegne av kommunen, ikke har gjort det som med rimelighet kan
forventes av kommunen, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. 10

(45) Lagmannsretten har begrunnet ansvar for Bori BBL med at selskapet ikke har oppfylt sine
plikter overfor kommunen. Etter min oppfatning kan imidlertid Bori BBLs pliktbrudd

overfor kommunen ikke håndheves av Lørenfallet Borettslag som eiendomskjøper.
Håndheving ved erstatningssøksmål kan her ikke komme i noen annen stilling enn
håndheving ved direkte fastsettelses- eller fullbyrdelsessøksmål for å få fastslått eller
gjennomført Bori BBLs plikter overfor kommunen. Jeg kan heller ikke se at det er
grunnlag for å la alvorligheten av pliktbruddet overfor kommunen være avgjørende for
om privat håndheving skal aksepteres.

(46) Ved fastleggelsen av hvilke kontraktsrettslige forpliktelser et ansvarlig utførende eller
kontrollerende foretak har påtatt seg overfor byggherren ("tiltakshaver"), er det naturlig å
ta utgangspunkt i de forpliktelser vedkommende foretak har overfor kommunen,
jf. Eidsivating lagmannsretts dom 28. april 2009 (LE-2008-188228). Kontrakten kan

imidlertid inneholde avvikende bestemmelser, og dette kan blant annet være aktuelt for
omfanget av et eventuelt ansvar. Dette innebærer at de forpliktelser som et ansvarlig
utførende eller kontrollerende foretak har overfor byggherren, ofte ikke vil være
sammenfallende med forpliktelsene overfor kommunen. I denne saken er det ikke
nødvendig å gå inn på hvilke kontraktsrettslige forpliktelser Bori BBL har påtatt seg
overfor Bogo Eiendom AS, da lagmannsretten har bygd Bori BBLs ansvar på pliktbrudd

overfor kommunen.

(47) Hvilke plikter Bori BBL som ansvarlig kontrollerende og utførende foretak hadde overfor
kommunen, fremgikk – da det aktuelle byggeprosjekt ble gjennomført – av plan- og
bygningsloven 1985 §§ 97 og 98. I gjeldende plan- og bygningslov 2008 blir den
ansvarlig utførendes og den ansvarlig kontrollerendes plikter overfor kommunen regulert

av §§ 23-6 og 23-7. Disse pliktene er av rent offentligrettslig karakter, og verken loven
eller forarbeidene gir holdepunkter for at disse skal kunne håndheves av private. Selv om
det i forarbeidene til lovendringen i 1995 er nevnt at også private boligkjøpere vil nyte
godt av de krav plan- og bygningsloven stiller, er de ansvarliges rolle utelukkende
beskrevet som "et forhold mellom myndigheter og de utøvende i prosessen", se for

eksempel Ot.prp. nr. 39 (1993–94) om lov om endringer i Plan- og bygningsloven, side
18. Dette er også fremholdt i forarbeidene til plan- og bygningsloven 2008, se Ot.prp. nr.
45 (2007–2008) om lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og
bygningsloven) (byggesaksdelen), side 121. Det blir her blant annet uttalt:

"Ansvar i plan- og bygningslovens forstand innebærer at foretaket skal innestå direkte
overfor bygningsmyndighetene for at kravene i lov og forskrift er oppfylt. … Ansvar i
plan- og bygningslovens forstand betyr både at en oppgave skal utføres i tråd med
lovgivningen og den gitte tillatelse, og at manglende eller feil gjennomføring kan følges
opp med pålegg og sanksjoner. Ansvaret er en direkte linje mellom den ansvarlige aktør
og bygningsmyndighetene."

(48) Det finnes ingen holdepunkter for at lovgiverne har sett for seg at de forpliktelser som
ansvarlig utførende eller kontrollerende foretak har overfor kommunen, skal kunne
håndheves ved søksmål av eiendomskjøpere eller andre private. Tvert imot blir det i
Ot.prp. nr. 45 (2007–2008), side 121 understreket at det privatrettslige ansvaret og
ansvaret etter plan- og bygningsloven ikke behøver å være sammenfallende.

(49) At eiendomskjøpere ikke er forutsatt å skulle kunne kreve erstatning av ansvarlig
utførende eller kontrollerende foretak, fremgår også av diskusjonen i lovforarbeidene om 11

hvorvidt det burde innføres "garanti- og forsikringsordninger for byggfeil". Høsten 2004
fikk bygningslovutvalget som tilleggsmandat å utrede dette, da konsekvensene av
byggfeil "kan særlig bli store for den alminnelige boligkjøper, som gjerne oppfører eller
kjøper hus en gang i livet". Det ble i denne forbindelse påpekt at situasjonen i så
henseende kan bli "[s]pesielt dramatisk … i tilfeller der det er snakk om alvorlige feil

og/eller situasjoner der entreprenøren går konkurs", se Ot.prp. nr. 45 (2007–2008), side
35. Den situasjon som her er beskrevet, er nokså lik tilfellet i vår sak.

(50) Bygningslovutvalget gikk ikke inn for å innføre noen garanti- og forsikringsordning for
byggfeil, og dette sluttet Kommunal- og regionaldepartementet seg til. Som begrunnelse
ble det vist til at "andre lover, som bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven, er
mer rettet mot forbrukerperspektivet enn plan- og bygningsloven", og eventuelle reformer

burde derfor gjennomføres innenfor disse lovene, se Ot.prp. nr. 45 (2007–2008), side 40.
Lovgiverne har altså forutsatt at privatrettslige konsekvenser av byggfeil fullt ut skulle
reguleres av kontraktslovgivningen. Det at det kunne være aktuelt å fremme
erstatningskrav mot ansvarlig utførende eller kontrollerende foretak for brudd på plan- og
bygningsloven, var åpenbart en tanke som ingen kom på.

(51) Etter min oppfatning taler også reelle hensyn sterkt mot et "to-sporet system", hvor

ansvarlig utførende eller kontrollerende foretaks plikter overfor bygningsmyndighetene
også skal kunne håndheves av private.

(52) For det første kan private aktører og myndighetene ha forskjellige oppfatninger om hvilke
byggetekniske krav som stilles, og hvordan disse skal gjennomføres. Dersom man skal ha
flere håndhevende instanser her, vil det derfor kunne oppstå nokså kaotiske tilstander.
Man kan for eksempel tenke seg private håndhevingssøksmål parallelt med pålegg fra

kommunen, og resultatet i disse prosessene vil lett kunne ende med forskjellig resultat.
Det kan også tenkes et håndhevingssøksmål før pålegg fra kommunen, og det blir da
spørsmål om hvordan kommunen skal forholde seg til resultatet i det private søksmålet.
Endelig kan det tenkes at en eiendomskjøper er misfornøyd med rekkevidden av de
pålegg kommunen har gitt, og går til søksmål mot det ansvarlig utførende eller
kontrollerende foretak i håp om å oppnå noe mer. Uansett om det er tale om håndheving

ved erstatningssøksmål eller håndheving ved direkte fastsettelses- eller
fullbyrdelsessøksmål, vil et privat håndhevingssøksmål gripe inn i
bygningsmyndighetenes håndheving av plan- og bygningsloven, og det private søksmålet
vil lett kunne ende med et annet resultat enn det bygningsmyndighetene kommer til.

(53) For det andre vil erstatnings- eller andre håndhevingssøksmål fra eiendomskjøpere mot
ansvarlig utførende eller kontrollerende foretak bidra til å undergrave den regulering som

følger av kontraktslovgivningen. For at en eiendomskjøper skal kunne påberope et brudd
på plan- og bygningsloven som misligholdsgrunn etter kontraktsrettslovgivningen, må det
foreligge en kontraktsrettslig mangel, og etter avhendingsloven § 3-2 vil ikke ethvert
brudd på offentligrettslige krav gir grunnlag for mangelsbeføyelser. Det vil klart være i
strid med forutsetningene for denne reguleringen om eiendomskjøpere ved brudd på plan-
og bygningsloven i stedet skal kunne kreve erstatning av det ansvarlig utførende eller
kontrollerende foretak.

(54) En ordning med privat håndheving av plan- og bygningslovgivningen vil også gripe inn i
den arbeidsfordeling mellom domstoler og forvaltning som norsk forvaltningsrett er
basert på. Hvis private skal gis adgang til ved søksmål å håndheve plan- og 12

bygningslovgivningen, vil domstolene – ofte uten at det ligger noe forvaltningsvedtak i
bunnen – måtte ta stilling til hvilke krav som følger av plan- og bygningslovgivningen, og
hva som skal til for å oppfylle disse kravene. Dette gjelder ikke bare ved fastsettelses- og
fullbyrdelsessøksmål om innholdet eller gjennomføring av offentligrettslige plikter, men
også hvor søksmålet blir anlagt som et erstatningssøksmål med krav om erstatning for

brudd på slike plikter. Etter min mening vil bygningsmyndighetene ha langt bedre faglige
forutsetninger for å vurdere spørsmål av denne karakter enn det domstolene har.
Domstolenes rolle bør her – i samsvar med det som ellers gjelder – være begrenset til
etterfølgende kontroll av vedtak som er fattet av forvaltningen, jf. Rt. 2009 side 170 med
videre henvisninger. Dette gjelder også ved alvorligere pliktbrudd.

(55) Min konklusjon blir etter dette at Lørenfallet Borettslag ikke kan kreve erstatning på det

grunnlag at Bori BBL har brutt sine plikter etter plan- og bygningsloven overfor
kommunen. Lagmannsrettens dom må derfor oppheves, og det er da ikke nødvendig for
meg å gå inn på de øvrige ankegrunnene. Hvorvidt det er grunnlag for kontraktsrettslig
ansvar for Bori BBL, må lagmannsretten ta stilling til ved en ny behandling etter en
opphevelse.

(56) Med det resultat jeg er kommet til, har Bori BBL fått fullt medhold i anken. Tungtveiende

grunner gjør det likevel rimelig å frita Lørenfallet Borettslag for sakskostnadsansvar for
Høyesterett, da saken har reist prinsipielle rettsspørsmål, og saken er av stor
velferdsmessig betydning for andelshaverne i borettslaget, jf. tvisteloven § 20-2 tredje
ledd.

(57) Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med

annenvoterende, dommer Skoghøy.

(58) Dommer Arntzen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Bårdsen.

(59) Justitiarius Schei: Likeså.

(60) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :

1. Anken forkastes.

2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.

Riktig utskrift bekreftes: