HR-2015-1092-A - Rt-2015-556
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2015-05-20 |
| Publisert: | HR-2015-01092-A - Rt-2015-556 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder et eierskifteforsikringsselskaps direktekrav mot en takstmanns ansvarsforsikrer. Spørsmålet er om ansvarsforsikringsselskapet hefter direkte overfor et eierskifteforsikringsselskap som ble ansvarlig for et prisavslagskrav mot selgerne av en bolig der takstmannen uaktsomt hadde oversett setningsskader, jf. dommen om såkalt informasjonsansvar i Rt. 2008 side 1078. Kravet mot takstmannens forsikringsselskap omfatter også det sakskostnadsansvaret som eierskifteforsikringsselskapet ble idømt i rettssaken mot kjøperne av boligen. |
| Saksgang: | HR-2015-01092-A, (sak nr. 2014/1921), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | I. Codan Forsikring NUF (advokat John Gjermund Flatabø – til prøve) mot AmTrust International Underwriters Ltd. (advokat Per M. Ristvedt) II. AmTrust International Underwriters Ltd. (advokat Per M. Ristvedt) mot Codan Forsikring NUF (advokat John Gjermund Flatabø – til prøve) |
| Forfatter: | Bull, Matheson, Stabel |
| Lovhenvisninger: | skadeserstatningsloven § 5-1, forsikringsavtaleloven § 4-2, forsikringsavtaleloven § 7-6, foreldelsesloven § 9, skadeserstatningsloven § 5-3 |
IKKE VOTERT
NORGES HØYESTERETT
Den 20. mai 2015 avsa Høyesterett dom i
HR-2015-01092-A, (sak nr. 2014/1921), sivil sak, anke over dom,
I.
Codan Forsikring NUF (advokat John Gjermund Flatabø – til
prøve)
mot
AmTrust International Underwriters Ltd. (advokat Per M. Ristvedt)
II.
AmTrust International Underwriters Ltd. (advokat Per M. Ristvedt)
mot
Codan Forsikring NUF (advokat John Gjermund Flatabø – til
prøve)
G I V N I N G :
(1) Dommer Bull: Saken gjelder et eierskifteforsikringsselskaps direktekrav mot en
takstmanns ansvarsforsikrer. Spørsmålet er om ansvarsforsikringsselskapet hefter direkte
overfor et eierskifteforsikringsselskap som ble ansvarlig for et prisavslagskrav mot
selgerne av en bolig der takstmannen uaktsomt hadde oversett setningsskader, jf. dommen
om såkalt informasjonsansvar i Rt. 2008 side 1078. Kravet mot takstmannens
forsikringsselskap omfatter også det sakskostnadsansvaret som
eierskifteforsikringsselskapet ble idømt i rettssaken mot kjøperne av boligen.
(2) I forbindelse med salget av en bolig i 2008 tegnet selgerne eierskifteforsikring i AmTrust
International Underwriters Ltd., heretter omtalt som AmTrust. Før salget ble boligen
taksert av takstmann A. 2
(3) I taksten het det blant annet at "[d]et er ikke avdekket setninger eller annen deformasjon
ved besiktigelsen". I egenerklæringsskjemaet fra AmTrust hadde selgerne for sin del svart
nei på spørsmålet om de kjente til setningsskader i form av sprekker i mur eller lignende.
(4) Kort etter at kjøperne hadde overtatt boligen, reklamerte de overfor AmTrust og gjorde
gjeldende at det var store skjevheter i boligen. AmTrust bestred først ansvar, og kjøperne
anla sak mot selskapet. Det var under hovedforhandlingen for Moss tingrett enighet om at
boligen hadde så store setningsskader at det var grunnlag for krav mot
forsikringsselskapet, og saken kom til å dreie seg om utmålingen av prisavslag og
eventuelt erstatning. Ved tingrettens dom 21. juni 2010 ble AmTrust dømt til å betale
prisavslag til kjøperne med 581 875 kroner og til å erstatte kjøpernes sakskostnader med
213 117 kroner.
(5) AmTrust fremmet deretter krav mot takstmannen og hans ansvarsforsikrer Codan
Forsikring NUF, heretter omtalt som Codan, om betaling av det idømte erstatningskravet
på 581 875 kroner. Kravet ble bestridt, og AmTrust tok ut stevning. Oslo tingrett avsa
13. juni 2013 dom med slik domsslutning:
"1. A skal betale 25.000 – tjugefemtusen – kroner i erstatning til
AmTrust International Underwriters Ltd. med tillegg av forseinkingsrenter
frå 11. juni 2011 til betaling skjer.
2. Codan Forsikring NUF og A skal ein for begge og begge for ein
betale 567.400 – femhundreogsekstisjutusenfirehundre – kroner i erstatning
til AmTrust International Underwriters Ltd. med tillegg av forseinkingsrenter
frå 11. juni 2011 til betaling skjer.
3. Codan Forsikring NUF og A skal ein for begge og begge for ein
betale 72.550 – syttitotusenfemhundreogfemtifem – kroner i sakskostnader til
AmTrust International Underwriters Ltd. innan 2 – to – veker frå
forkynninga av dommen her."
(6) Codan og takstmannen anket dommen til Borgarting lagmannsrett. AmTrust fremmet i
avledet anke påstand om at Codan også skulle dømmes til å erstatte sakskostnadene på
213 117 kroner som selskapet var idømt av Moss tingrett. Dette kravet hadde AmTrust
glemt å ta med da tvisten ble behandlet i Oslo tingrett. I lagmannsrettens kjennelse
14. februar 2014 ble kravet om erstatning for idømte sakskostnader tillatt fremmet.
(7) Ankesaken mot takstmannen ble hevet som forlikt i beslutning 25. november 2013. Det
var enighet mellom AmTrust og Codan om at beløpet i AmTrusts påstand som følge av
dette kunne økes med det beløpet som takstmannen var dømt til å betale i tingretten.
(8) Ved lagmannsrettens behandling var det også enighet om å legge til grunn at takstmannen
burde ha oppdaget skjevheten og setningene i huset i forbindelse med sitt oppdrag, og at
hans uaktsomhet skulle anses som alminnelig ("simpel"). Det var videre enighet om å
legge til grunn at selgerne burde ha oppdaget skjevheten og setningene, og at også deres
uaktsomhet skulle anses som alminnelig.
(9) Borgarting lagmannsrett avsa 16. juni 2014 dom med slik domsslutning:
"1. Codan Forsikring NUF dømmes til å betale erstatning til AmTrust
International Underwriters Ltd. med 296 200 –
tohundreognittisekstusentohundre – kroner med tillegg av forsinkelsesrente 3
fra 11. juni 2011 til betaling skjer, innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av
denne dom.
2. Codan Forsikring NUF dømmes til å betale erstatning for sakskostnader til
AmTrust International Underwriters Ltd. med 106 559 –
etthundreogsekstusenfemhundreogfemtini – kroner med tillegg av
forsinkelsesrenter fra 11. juli 2013 til betaling skjer, innen 2 – to – uker fra
forkynnelse av denne dom.
3. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans."
(10) Også lagmannsretten kom altså til at Codan var ansvarlig for takstmannens feil, men i
motsetning til tingretten nedsatte lagmannsretten ansvaret til en halvpart under henvisning
til at også selgerne hadde utvist uaktsomhet.
(11) Codan har anket til Høyesterett over lagmannsrettens rettsanvendelse både når det gjelder
takstmannens ansvar for prisavslagskravet, og med hensyn til hans ansvar for
sakskostnadene idømt i Moss tingrett i tvisten mellom kjøperne og AmTrust. AmTrust har
inngitt avledet anke over lagmannsrettens bruk av skadeserstatningsloven § 5-1 for å
redusere takstmannens ansvar med en halvpart.
(12) For Høyesterett gjelder de samme forutsetningene som for lagmannsretten om
takstmannens og selgernes uaktsomhet.
(13) Den ankende part, Codan Forsikring NUF, har i det vesentlige gjort gjeldende:
(14) Den grunnleggende dommen om direktekrav fra eierskifteforsikringsselskaper mot
takstmenn og deres forsikringsselskaper, Rt. 2008 side 1078, er basert på feilaktige
faktiske forutsetninger om takstenes betydning for eierskifteforsikringer. Dommen legger
til grunn at eierskifteforsikringsselskapene stiller takst som absolutt vilkår for å tegne slik
forsikring, og at de krever at takst skal utarbeides før forsikringsavtale inngås. Dette er
imidlertid ikke riktig. De fleste selskapene stiller ikke vilkår om takst før avtale inngås.
Selv de selskapene som gjør det, vurderer ikke taksten før avtaleinngåelsen ‒ avtalen
inngås til standardiserte vilkår og premier helt uavhengig av hva som står i takstrapporten.
(15) Det er uklart om AmTrust krever at det alltid skal foreligge takst. Men det kreves i alle
fall ikke at taksten skal foreligge før selve forsikringsavtalen inngås, ettersom avtalen trer
i kraft allerede ved signering av selgers egenerklæring overfor forsikringsselskapet. Det
kan skje før takst foreligger. Skulle takst likevel ikke bli innhentet, kan avtalen ikke sies
opp av den grunn.
(16) Gitt bransjepraksis for øvrig var det under enhver omstendighet ikke påregnelig for
takstmannen at akkurat AmTrust krevde takst som forutsetning for å inngå en
eierskifteforsikringsavtale.
(17) Heller ikke på et mer overordnet og generelt plan kan eierskifteforsikringsinstituttet antas
å bygge på at takstmenn alltid opptrer aktsomt. Forsikringsselskapene regner med at det
vil oppstå et visst antall forsikringstilfelle. Disse tilfellene vil som regel skyldes mangler
som selv en aktsom takstmannsbesiktigelse ikke ville ha avdekket. De
forsikringstilfellene som skyldes uaktsomhet fra takstmannen, må være så få at de umulig
kan ha noen betydning for vilkår eller premienivå. 4
(18) Dermed svikter ett av de grunnleggende vilkår dommen i Rt. 2008 side 1078 oppstiller for
å godta et direktekrav, nemlig at eierskifteforsikringsselskapene har hatt en rimelig og
berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen i taksten. Dette er i
realiteten et krav om adekvat årsakssammenheng, og en slik sammenheng ‒ som AmTrust
må ha bevisbyrden for ‒ foreligger ikke.
(19) Dommen i Rt. 2008 side 1078 bygger også på en annen ‒ ikke nærmere drøftet ‒
forutsetning som ikke gjelder i saken her, nemlig at både boligkjøpers krav mot selger og
direktekravet fra selgers eierskifteforsikringsselskap mot takstmannen er erstatningskrav.
Her er det tale om kjøpers prisavslagskrav mot selger, ikke kjøpers erstatningskrav.
Selgeren selv kan ikke søke regress mot takstmannen ettersom selgeren ikke har lidd noe
tap ‒ etter prisavslaget sitter selgeren igjen med en salgssum som motsvarer den reelle
verdien av det han har solgt. Lagmannsrettens løsning fører til at takstmannen må betale
for selgerens uberettigede vinning, en vinning som eierskifteforsikringen er ment å dekke.
(20) Forutsatt at kravene likevel skulle bli å anse som erstatningskrav, anføres det at AmTrust
skulle ha direkteavkortet med inntil 75 prosent i oppgjøret med kjøperne. Selgerne
opptrådte selv klart uaktsomt ved ikke å opplyse om skjevhetene i boligen ‒ etter å ha
bodd i 18 år i et hus med så store skjevheter skulle de opplagt ha oppdaget dem. De er
dermed mer enn "bare … lite å legge … til last" når de ikke opplyste om dette i
egenerklæringsskjemaet til forsikringsselskapet, jf. forsikringsavtaleloven § 4-2 annet
ledd jf. § 4-1. Etter forsikringsavtaleloven § 7-6 fjerde ledd annet punktum kunne da
AmTrust ha gjort gjeldende denne innsigelsen mot selgerne i direkteoppgjøret med
kjøperne. Ved å ha unnlatt dette har selskapet ikke overholdt sin tapsbegrensningsplikt
overfor takstmannen.
(21) Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for de sakskostnadene som AmTrust ble idømt i
rettssaken med boligkjøperne. For det første er det ingen årsakssammenheng mellom
takstmannens feil og sakskostnadsansvaret. Det ansvaret er i stedet forårsaket av
selskapets egne strategiske valg ‒ AmTrust burde alt lenge før det kom til rettssak, ha
erkjent ansvar for prisavslagskravet og dermed unngått sakskostnadskravet.
(22) For det annet var kravet allerede foreldet da Codan 13. juni 2013 gikk med på forlengelse
av foreldelsesfristen. Forlengelsen ble gitt med forbehold for at kravet ikke allerede da
var foreldet. Utgangspunktet for fristen på tre år er det tidspunkt da skadelidte fikk eller
burde ha skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige,
jf. foreldelsesloven § 9. AmTrust må ha skjønt at de ville tape rettssaken mot kjøperne og
bli idømt sakskostnader, senest 26. mai 2010 da selskapet i realiteten "kastet kortene" og
nedla påstand for Moss tingrett om å bli frifunnet mot å betale et prisavslag begrenset
oppad til 650 000 kroner. Lagmannsrettens rettsanvendelse er følgelig feil når den har lagt
til grunn at foreldelsesfristen først løper fra 21. juni 2010, da AmTrust ble kjent med
Moss tingretts dom der selskapet ble dømt til å betale kjøpernes sakskostnader.
(23) AmTrust kan ikke gis medhold i sin avledede anke om at det var feil av lagmannsretten å
redusere takstmannens ansvar med en halvpart. Om man i strid med Codans anførsler for
øvrig anser grunnvilkårene for et direktekrav fra eierskifteforsikringsselskapet mot
takstmannen for å være oppfylt, følger det av Rt. 2008 side 1078 at det i tillegg skal
foretas en konkret vurdering av hvem som skal bære det endelige ansvaret. Denne
konkrete vurderingen må føre til at takstmannen ikke bare slipper med ansvar for halve
tapet slik lagmannsretten er kommet til, men helt går fri for ansvar. I motsetning til hva 5
som var tilfellet i Rt. 2008 side 1078, har her også selgerne opptrådt uaktsomt. Dermed
vil takstmannen, om han blir funnet ansvarlig, kunne søke regress fra selgerne, som igjen
vil kunne kreve dette dekket av eierskifteforsikringen. Da er man like langt, og Rt. 2008
side 1078 forutsetter at denne "bumerangeffekten" skal unngås.
(24) Om Høyesterett likevel skulle komme til at tapet skal fordeles mellom takstmannen og
selgerne, aksepteres fordelingen med en halvpart på hver.
(25) Codan Forsikring NUF har nedlagt slik påstand:
"1. Codan Forsikring NUF frifinnes.
2. Codan Forsikring NUF tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett,
lagmannsrett og tingrett."
(26) Ankemotparten, AmTrust International Underwriters Ltd., har i korte trekk anført:
(27) Det grunnvilkåret for takstmannens informasjonsansvar som er oppstilt i Rt. 2008 side
1078 om at eierskifteforsikringsselskapene har hatt en rimelig og berettiget grunn til å
stole på og innrette seg etter informasjonen i takstene, er oppfylt også i saken her.
(28) Det er rett nok noe unøyaktig når det i dommen står at "[s]amtlige forsikringsselskap
krever at det utarbeides takstrapport før forsikringsavtalen inngås".
Eierskifteforsikringsselskapene leser ikke den enkelte takst før forsikringsavtalene inngås
‒ det ville ha vært meningsløs ressursbruk: Hvorvidt taksten bygger på en aktsom
besiktigelse, kan bare kontrolleres ved en ny besiktigelse, ikke ved å lese taksten. Ved de
fleste eiendomsoverdragelser fremmes heller ikke noe krav mot selger, og det blir ikke
nødvendig å se nærmere på taksten.
(29) Dommen må forstås slik at det sentrale er takstens betydning på det overordnede plan,
ikke i det enkelte tilfellet: Forsikringsselskapene forutsetter at salget skjer på grunnlag av
en takst utført av bransjegodkjente takstmenn på aktsomt vis i henhold til takstbransjens
egne standarder. Takstmannens besiktigelse av eiendommen vil da avdekke de vanligste
manglene ved en bolig, og dermed minimaliseres risikoen for et forsikringstilfelle. Når
det er opplyst om manglene i takstrapporten som kjøper har sett, er kjøperen nærmest til å
bære risikoen for dem. Skulle kjøperne komme med krav i etterkant av kjøpet, vil en
korrekt utført takstrapport dessuten være til stor hjelp i saken. At dette har betydning for
forsikringsutbetalingene og dermed for selskapenes premieberegning, må være åpenbart,
ikke minst for takstmennene selv.
(30) Det har dermed ingen betydning om eierskifteforsikringsavtalen inngås før eller etter at
taksten foreligger ‒ poenget er at selve salget skal skje på grunnlag av taksten. AmTrust,
som for tiden har en fjerdedel av markedet for eierskifteforsikringer, krever derfor at
takstrapporten skal utarbeides før salgsoppgaven og følge med denne.
(31) Uansett brukes takst i ni av ti boligsalg. Også de eierskifteforsikringsselskapene som ikke
stiller formelt krav om at takst skal utarbeides, baserer seg dermed på at salget skjer på
grunnlag av en korrekt utført takst, noe takstmennene må være klar over. Det kan dermed
ikke spille noen rolle om takstmannen i dette tilfellet var klar over at AmTrust stilte krav
om takst ‒ eller om det i det hele tatt stilles formelt krav om dette fra vedkommende
forsikringsselskaps side. 6
(32) Det hindrer ikke direktekrav mot takstmannen at det springer ut av et prisavslagskrav som
forsikringsselskapet har dekket for selgeren. Manglende tap på selgers hånd kan ikke
være avgjørende når forsikringsselskapet har lidt tap. Det følger videre av Rt. 2005 side
870 avsnitt 35 at ved avhending av fast eiendom glir prisavslag og erstatning over i
hverandre.
(33) AmTrust har ikke brutt sin tapsbegrensningsplikt overfor takstmannen ved å unnlate å
påberope seg selgernes egen uaktsomhet med hensyn til å oppdage setningsskadene som
innsigelse i prisavslagsoppgjøret med kjøperne. Selgerne har hele tiden benektet at de
kjente til dette, og Oslo tingrett kom til at de i så måte hadde vært i god tro.
Forsikringsavtaleloven § 4-2 annet ledd jf. § 4-1 ga dermed ikke selskapet grunnlag for å
gjøre innsigelser gjeldende overfor selgerne, og da kunne de heller ikke gjøres gjeldende
overfor kjøperne.
(34) Det var riktig av lagmannsretten å anse takstmannen ansvarlig også for de sakskostnader
AmTrust ble idømt i saken mot kjøperne. Kjøpernes krav økte underveis, og det var
vanskelig for AmTrust å ta stilling til det. Uansett er lagmannsrettens bevisbedømmelse
ikke påanket.
(35) Sakskostnadskravet er ikke foreldet. Foreldelsesfristen begynte først å løpe 21. juni 2010
da AmTrust ble kjent med dommen fra Moss tingrett der AmTrust ble dømt til å betale
kjøpernes sakskostnader. Da materialiserte kravet seg. Kravet var dermed ikke foreldet da
Codan 13. juni 2013 gikk med på å forlenge fristen.
(36) Lagmannsretten har tatt feil når den har redusert takstmannens, og dermed Codans,
erstatningsansvar med en halvpart basert på skadeserstatningsloven § 5-1 under
henvisning til selgernes uaktsomhet. Det gjelder ansvaret både for prisavslaget og for
sakskostnadene. Paragraf 5-1 gjelder reduksjon på grunn av skadelidtes egen
medvirkning. Selgerne må i denne forbindelse regnes som skadevoldere ved siden av
takstmannen, mens AmTrust er skadelidt. Det er mulig at selgerne må bære sin del av
ansvaret, men det må løses etter skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 i et eventuelt
regressoppgjør mellom Codan og selgerne. Et slikt etteroppgjør er forutsatt i Rt. 2005 side
870, som Rt. 2008 side 1078 viser til.
(37) Enn mindre er det grunn til å la takstmannens ansvar overfor AmTrust falle helt bort på
grunn av selgers uaktsomhet, som Codan anfører. Takstmannens uaktsomhet fremstår
som den sentrale og dominerende årsaksfaktor i saken selv om man legger til grunn at
også selgerne utviste alminnelig uaktsomhet. Takstmannens oppgave er nettopp å
avdekke slike mangler som det her er tale om. Selgerne har ingen undersøkelsesplikt i så
måte. Den konkrete vurdering av hvem som bør bære det endelige tapet, som Høyesterett
foretar i Rt. 2008 side 1078, tar høyde for at det av og til kan komme på tale med regress
fra takstmann overfor en uaktsom selger. Dommen må forstås slik at muligheten for den
"bumerangeffekten" som en slik regress kan medføre, ikke skal ha betydning for det
erstatningskravet som eierskifteforsikringsselskapet kan gjøre gjeldende overfor
takstmannen.
(38) AmTrust International Underwriters Ltd. har nedlagt slik påstand: 7
"1. Anken forkastes og Codan Forsikring NUF dømmes til å betale AmTrust
International Underwriters Ltd. kr. 592 400 med tillegg av forsinkelsesrenter
fra 11. juni 2011 til betaling skjer.
2. Codan Forsikring NUF dømmes til å betale AmTrust International
Underwriters Ltd. kr. 213 117 med tillegg av forsinkelsesrenter fra 11. juli
2013 til betaling skjer.
3. Codan Forsikring NUF dømmes til å betale AmTrust International
Underwriters Ltd. sakskostnader for Oslo tingrett, Borgarting lagmannsrett
og Høyesterett med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall."
(39) Jeg er kommet til at ankene må forkastes.
(40) I Rt. 2008 side 1078, som i juridisk litteratur og senere rettspraksis gjerne omtales som
informasjonsansvarsdommen eller ACE-dommen, kom Høyesterett til at et
eierskifteforsikringsselskap kunne rette et direktekrav mot en takstmann og hans
forsikringsselskap etter å ha måttet dekke et prisavslagskrav fra kjøperen av en
boligeiendom. Prisavslaget skyldtes i den saken at boligarealet viste seg å være mindre
enn opplyst i taksten fordi takstmannen feilaktig hadde inkludert en garasje i arealet. Det
ble lagt til grunn at selgeren ikke kunne lastes for feilen, men at takstmannen hadde
opptrådt uaktsomt. Bortsett fra hva selve feilen gikk ut på ‒ uoppdagede setningsskader i
saken nå ‒ og at selgerne i nærværende sak i likhet med takstmannen forutsettes å ha
utvist alminnelig uaktsomhet, er saken nå og saken i Rt. 2008 side 1078 altså i det store
og hele like.
(41) Takstens betydning for informasjonsansvar ved eierskifteforsikring
(42) Det første spørsmålet er om Rt. 2008 side 1078 bygger på en feilaktig oppfatning av
takstens betydning for eierskifteforsikringer, slik at en forutsetning for takstmannens
informasjonsansvar overfor forsikringsselskapet svikter.
(43) I Rt. 2008 side 1078 avsnitt 23 oppstilles tre grunnvilkår for et informasjonsansvar: For
det første må informasjonen ha vært villedende, og dette må skyldes uaktsomhet hos den
som har avgitt informasjonen i en profesjonell sammenheng. For det andre må skadelidte
ha hatt en rimelig og berettiget grunn til å stole på og innrette seg etter informasjonen. For
det tredje må informasjonen ha vært ment for skadelidte eller i det minste for en begrenset
gruppe som skadelidte tilhørte.
(44) I saken nå bestrides bare at vilkår nummer to er oppfylt. Da Høyesterett i 2008 kom til at
vilkåret var oppfylt, var det på grunnlag av følgende bemerkning i dommens avsnitt 25:
"Om det andre momentet bemerker jeg at når en takst er et absolutt vilkår for å få
tegnet en eierskifteforsikring, har både kjøperen og forsikringsselskapet en berettiget
forventning om at opplysningene i taksten er riktige. Dette må takstmannen være
fullstendig klar over."
(45) Noe tidligere i førstvoterendes votum, i avsnitt 19, beskrives ordningen med
eierskifteforsikring slik:
"Eierskifteforsikring tegnes i dag ved ca. 70 % av samtlige boligsalg som omfattes av lov
om avhending av fast eiendom. Denne forsikringsordningen ble etablert etter at
avhendingsloven var vedtatt. Forsikringen tegnes av selgeren, som oppnår at krav som 8
omfattes av forsikringen, fremmes mot forsikringsselskapet. Selgeren får dermed
beholde hele kjøpesummen selv om forsikringsselskapet utbetaler et prisavslag.
Samtlige forsikringsselskap krever at det utarbeides en takstrapport før
forsikringsavtalen inngås."
(46) Codan har pekt på ‒ og AmTrust bestrider ikke ‒ at selskapene ikke krever at takst skal
foreligge før avtale om eierskifteforsikring inngås. Det er altså klart at innholdet i den
enkelte takstrapport ikke har noen betydning for om eierforsikringsavtale inngås, eller for
vilkår eller premie, i det enkelte tilfellet. Det er også ubestridt at forsikringsselskapene
heller ikke i ettertid rutinemessig setter seg inn i takstrapportene ‒ det gjør de først hvis
kjøper fremsetter krav mot selger.
(47) Bemerkningen i avsnitt 19 om at samtlige forsikringsselskaper krever at det utarbeides
takst "før forsikringsavtalen inngås", kan nok tas til inntekt for at den informasjonen som
taksten gir, må ha virket motiverende for den enkelte forsikringsavtaleinngåelsen for at
informasjonsansvar for takstmannen kan komme på tale. Men når det i avsnitt 25 ‒ som
mer direkte enn avsnitt 19 relaterer seg til det oppstilte vilkår nummer to ‒ heter at takst
"er et absolutt vilkår for å få tegnet en eierskifteforsikring", kan det også tolkes som
uttrykk for at forsikringen må være tegnet i tillit til at boligen blir solgt på grunnlag av en
faglig forsvarlig utført takst.
(48) Etter min mening må også den sistnevnte forståelsen føre til et informasjonsansvar for
takstmannen. En faglig forsvarlig utført besiktigelse og beskrivelse vil regelmessig
avdekke mangler ved boligen som ellers ville ha gitt grunnlag for krav fra kjøper mot
selger og eierskifteforsikringsselskapet. Riktignok vil selv ikke en korrekt utført
besiktigelse og beskrivelse avsløre enhver mangel. Men risikoen for
forsikringsselskapene vil klart være høyere dersom det ikke foreligger en faglig forsvarlig
utført takst som kjøper skal gjøres kjent med. Kravet om en slik takst må dermed ha
betydning for premienivået.
(49) Hadde AmTrust rimelig og berettiget grunn til å innrette seg i tillit til at takstmannen
hadde opptrådt aktsomt?
(50) Det fremgår av de fremlagte vilkårene for AmTrusts eierskifteforsikring at takst "skal
utarbeides på bakgrunn av en besiktigelse forut for tegning av forsikringen, og skal være
foretatt av en takstmann godkjent av forsikringsgiver". Denne godkjennelsen er forklart å
bestå i et krav om at takstmannen er utdannet av Norges Takseringsforbund eller Norges
Ingeniør- og Teknologorganisasjon. Det kreves også at besiktigelsen skal utføres i
overensstemmelse med forsikringsgivers retningslinjer, hvilket i praksis betyr at
takstmannen skal bruke et takstskjema som er standard i bransjen. At takstmannen i dette
tilfellet burde ha oppdaget skjevhetene i boligen som ble solgt, er ikke bestridt.
(51) Videre følger det av AmTrusts retningslinjer overfor meglerne at verdi- og lånetakst av
godkjent takstmann skal avholdes før megleren utarbeider salgsoppgave, og taksten skal
legges ved salgsoppgaven og formidles til alle potensielle kjøpere som mottar
salgsoppgave.
(52) Det fremstår som noe uklart i hvilken grad alle forsikringsselskaper som tilbyr
eierskifteforsikring, stiller formelt krav om at takst fra godkjent takstmann skal foreligge
og gjøres kjent for potensielle kjøpere. Det er imidlertid opplyst at det foreligger takst ved
90 prosent av alle boligsalg, og at tegningsprosenten for eierskifteforsikring er rundt 80. 9
Det er videre klart at AmTrust er en betydelig aktør i bransjen. I betraktning av dette og
dessuten den, etter mitt syn, nokså åpenbare betydningen faglig forsvarlig utførte takster
har for selskapenes risiko, må det ha vært påregnelig for takstmannen at AmTrust baserte
sin forsikring på dette.
(53) På denne bakgrunn mener jeg at AmTrust hadde rimelig og berettiget grunn til å stole på
og innrette seg etter at informasjonen fra takstmannen var utført på aktsomt vis, målt etter
de faglige krav som stilles i bransjen. Dette grunnvilkåret for informasjonsansvar må
anses som oppfylt.
(54) Prisavslag og erstatning
(55) Det neste spørsmålet er om direktekravet mot takstmannen er utelukket fordi
eierskifteforsikringsselskapet har dekket et prisavslagskrav mot selgerne av boligen, mens
selskapet har fremmet et erstatningskrav mot takstmannen.
(56) Codan har fremholdt at eierskifteforsikringens dekning av prisavslagskrav ikke er en
ansvarsforsikring, men en forsikring av selgers interesse i å få beholde en uberettiget
vinning ved å ha solgt en bolig med mangler til en pris som ikke tar hensyn til manglene.
Et prisavslagskrav mot selger kan ikke "konverteres" til et erstatningskrav mot
takstmannen, hevdes det.
(57) Også i Rt. 2008 side 1078 var imidlertid kravet fra kjøperen som forsikringsselskapet
måtte dekke, et prisavslagskrav. Det var uttrykkelig anført i saken at takstmannen og hans
forsikringsselskap måtte frifinnes fordi forsikringsselskapets rett ikke kunne gå lenger enn
selgerens, og at selgeren ikke ville ha kunnet kreve noe av takstmannen fordi selgeren
ikke hadde lidt noe tap. Høyesterett fant imidlertid ikke dette avgjørende. Etter å ha stilt
spørsmål i avsnitt 29 om "særlige forhold ved forsikring må få som konsekvens at
forsikringsselskapet likevel ikke kan påberope seg et direktekrav ‒ altså at selskapets krav
utelukkende reguleres av regressreglene", kom man i avsnitt 33 til at direktekrav ikke var
utelukket.
(58) Det er nok så at dommen i denne forbindelse nokså generelt omtaler eierskifteforsikring
som "ansvarsforsikring", men det er i denne forbindelse grunn til å peke på den såkalte
meglerdommen i Rt. 2005 side 870. Saken gjaldt spørsmålet om en eiendomsmegler
heftet prinsipalt solidarisk med selgeren for opplysningssvikt ved et eiendomssalg.
Meglerens ansvar var i så fall et ansvar utenfor kontrakt, men Høyesterett fant det ikke
nødvendig å ta stilling til om kravet mot selgeren etter avhendingslova var et krav om
prisavslag eller et krav om erstatning ‒ kravet mot megleren var uansett det samme
pengekravet som kjøperen hadde fremsatt mot selgeren. Det ble lagt vekt på at prisavslag
og erstatning fremstod som alternativer i avhendingslova.
(59) Det må med dette anses avgjort at det ikke i seg selv kan hindre forsikringsselskapets
erstatningskrav mot takstmannen, at det er basert på et tap selskapet har lidt fordi det har
dekket kjøpers prisavslagskrav mot selger.
(60) Problemstillingen om "særlige forhold ved forsikring må få som konsekvens at
forsikringsselskapet likevel ikke kan påberope seg et direktekrav", har også betydning i
en annen sammenheng i denne saken. Det kommer jeg tilbake til. 10
(61) Må AmTrusts krav reduseres fordi selskapet ikke har overholdt sin
tapsbegrensningsplikt?
(62) Etter forsikringsavtaleloven § 7-6 fjerde ledd annet punktum, som gjelder
ansvarsforsikringer, kan et forsikringsselskap overfor skadelidte påberope seg de
innsigelsene det kan gjøre gjeldende mot den forsikrede skadevolderen. Lovens § 4-1
pålegger den sikrede en opplysningsplikt overfor forsikringsselskapet, men etter § 4-2
annet ledd kan forsømmelse av opplysningsplikten bare føre til bortfall eller nedsettelse
av selskapets ansvar dersom det "ikke bare er lite å legge ham eller henne til last".
(63) Codan har anført at i den grad AmTrusts forsikring mot prisavslagskrav må anses som en
ansvarsforsikring av selger, skulle selskapet ha direkteavkortet i tvisten med kjøperne
under henvisning til selgernes egen uaktsomhet ‒ selgerne skulle ha opplyst om
skjevhetene i egenerklæringsskjemaet. Når AmTrust ikke direkteavkortet, misligholdt
selskapet sin tapsbegrensningsplikt overfor takstmannen, med den følge at selskapets krav
mot takstmannen må reduseres etter rettens skjønn, hevdes det.
(64) Selv om Codan og AmTrust for lagmannsretten og Høyesterett har vært enige om å legge
til grunn at selgerne har utvist alminnelig uaktsomhet, gir ikke dette i seg selv grunnlag
for å fastslå at det er mer enn "bare … lite" å legge dem til last. Bevisbedømmelsen er
ikke påanket. Anførselen om at AmTrust ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt,
kan da allerede av den grunn ikke føre frem.
(65) Kravet om dekning av sakskostnadskravet som AmTrust ble idømt i tvisten med kjøperne
(66) Som tidligere nevnt, godtok lagmannsretten at AmTrust kunne utvide påstanden for
lagmannsretten med krav om erstatning for sakskostnadene på 213 117 kroner som
selskapet var idømt av Moss tingrett i tvisten med kjøperne av boligen. I lagmannsrettens
dom ble Codan dømt til å betale dette kravet, om enn redusert med en halvpart slik det
også gjaldt for erstatningskravet basert på prisavslaget.
(67) Codan har mot dette for det første innvendt at det ikke er adekvat årsakssammenheng
mellom takstmannens uaktsomhet med hensyn til å oppdage setningsskadene, og
sakskostnadene som AmTrust ble idømt ‒ AmTrust skulle på et langt tidligere tidspunkt
ha godtatt at det var grunnlag for kjøpernes krav og avsluttet saken før sakskostnadene ble
pådratt.
(68) Om dette heter det i lagmannsrettens dom:
"Det kan i ettertid være vanskelig å vurdere hvorvidt prosesskostnader er pådratt
unødvendig. I nærværende sak er AmTrust saksøkt av kjøperne av eiendommen. Det
fremgår av Moss tingretts dom at selskapet har avvist ansvar i saken helt frem til
saksanlegget, også etter at rapporten fra Uretek forelå. Slik saken fremstår for
lagmannsretten, er det vanskelig å se at det var grunnlag for å avvise ansvar, i alle fall
etter at nevnte rapport var fremlagt. På den annen side er det på det rene at kravet fra
kjøperne ble oppjustert til 850 000 kroner under hovedforhandlingen. AmTrust
fremsatte på sin side et forlikstilbud på 600 000 kroner etter første dag av
hovedforhandlingen.
Lagmannsretten legger til grunn at det i alle fall var uenighet mellom partene om
størrelsen på prisavslags- eller erstatningskravet, og kan ikke konkludere med at den
rettslige behandling av tvisten var unødvendig. Det fremgår av innledningen i Moss
tingretts dom at saken dreier seg om utmålingen av henholdsvis prisavslag og 11
erstatning. På denne bakgrunn antas det at AmTrusts holdning til ansvarsspørsmålet
ikke har påvirket den rettslige behandling nevneverdig, og dermed heller ikke
størrelsen på sakskostnadene."
(69) Lagmannsrettens bevisbedømmelse er heller ikke på dette punkt påanket. Jeg kan ikke se
at lagmannsrettens rettsanvendelse er feil når den er kommet til at Codan ikke kan gis
medhold på dette punkt.
(70) Codan har for det andre gjort gjeldende at AmTrusts krav på erstatning for
sakskostnadskravet er foreldet.
(71) Codan gikk 13. juni 2013 med på en betinget forlengelse av foreldelsesfristen som senere
ble ytterligere forlenget. Dette skjedde under uttrykkelig forbehold om at kravet ikke
allerede var foreldet. Partene er enige om at foreldelsesspørsmålet avhenger av om kravet
om erstatning for idømte sakskostnader allerede var foreldet 13. juni 2013. AmTrust har
hevdet at foreldelsesfristen for denne delen av kravet først startet da selskapet 21. juni
2010 ble kjent med Moss tingretts dom. Codan har på sin side hevdet at
fristutgangspunktet senest må settes til 26. mai 2010, da AmTrust nedla påstand for Moss
tingrett om å bli frifunnet mot å betale et prisavslag begrenset oppad til 650 000 kroner og
etter Codans syn dermed i realiteten "kastet kortene".
(72) Partene er enige om at det er foreldelsesloven § 9 om foreldelse av skadeserstatningskrav
som kommer til anvendelse, og jeg legger dette til grunn. Foreldelsesfristen på tre år løper
da fra den dag da skadelidte ‒ her AmTrust ‒ fikk eller burde skaffet seg nødvendig
kunnskap om skaden og den ansvarlige.
(73) I Moss tingrett nedla kjøperne påstand om å bli tilkjent prisavslag eller erstatning
begrenset oppad til 850 000 kroner og sakskostnader. AmTrust nedla på sin side påstand
om å bli frifunnet mot å betale et prisavslag oppad begrenset til 650 000 kroner og å bli
tilkjent sakskostnader, subsidiært at hver part skulle bære sine egne omkostninger. Den
subsidiære anførselen om deling var begrunnet med at kjøperne ikke tidsnok hadde gitt
selskapet tilstrekkelig informasjon om boligens tilstand til at saken kunne ha vært unngått.
(74) Tingretten synes ikke å ha vært i tvil om at kjøperne skulle tilkjennes sakskostnader. Etter
mitt syn kan det likevel ikke ha vært tilstrekkelig klart for AmTrust allerede da påstand
ble nedlagt, at ikke engang anførselen om delte sakskostnader ville føre frem, slik at
foreldelsesfristen begynte å løpe allerede da. Tvistelovens sakskostnadsregler henviser
dessuten i ikke liten grad til skjønn som det bare er den dømmende rett som kan foreta.
(75) Jeg er etter dette kommet til at foreldelsesfristen først tok til å løpe da AmTrust ble kjent
med Moss tingretts dom 21. juni 2010, med den følge at kravet ikke er foreldet.
(76) Må kravet mot Codan bortfalle eller reduseres fordi også selgerne har opptrådt
uaktsomt?
(77) Lagmannsretten har både for prisavslaget og sakskostnadsansvaret fra Moss tingrett
nedsatt det ansvaret som Codan må bære på vegne av takstmannen, til en halvpart under
henvisning til at også selgerne i dette tilfellet har opptrådt uaktsomt ved ikke å ha
oppdaget skjevhetene i boligen. Både Codan og AmTrust har hatt innvendinger mot dette. 12
(78) Codans innvending går på at takstmannens ansvar ikke bare må reduseres, men helt
bortfalle av hensyn til den "bumerangeffekten" som ellers oppstår. Codan hevder at hvis
selskapet kjennes ansvarlig, vil det kunne søke regress hos selgerne som igjen vil kunne
kreve sitt ansvar dekket av AmTrust. Dermed er man like langt, anføres det. Etter Codans
syn er informasjonsansvaret i Rt. 2008 side 1078 tuftet på en forutsetning om at selger har
opptrådt aktsomt slik at det ikke kan gjøres gjeldende noe ansvar overfor ham.
(79) AmTrust tolker dommen på dette punkt helt annerledes, og mener Rt. 2008 side 1078
tvert om bygger på at man skal se bort fra "bumerangeffekten" og fullt ut henvise en
fordeling av ansvar mellom takstmann og selger til et eventuelt oppgjør dem imellom. Det
er dermed "konseptuelt feil" av lagmannsretten å benytte skadeserstatningsloven § 5-1 i
oppgjøret mellom AmTrust og Codan. I stedet er det skadeserstatningsloven § 5-3 som
skal benyttes i det eventuelle etteroppgjøret mellom Codan og selgerne, hevdes det.
(80) Dette bringer oss tilbake til drøftelsen i Rt. 2008 side 1078 av om særlige forhold ved
forsikring skulle tilsi at forsikringsselskapet ikke kunne påberope seg noe direktekrav mot
takstmannen for feilaktig informasjon, men utelukkende måtte basere seg på
regressreglene. Som nevnt kom Høyesterett til at direktekrav ikke var utelukket. I
dommens avsnitt 33 heter det:
"Mitt standpunkt er etter dette at direktekrav ikke er generelt utelukket ved
ansvarsforsikring, men at det må foretas en konkret vurdering. Retningslinjen ved
denne vurderingen må være hvem som bør bære det endelige ansvaret."
(81) I dette perspektivet drøfter Høyesterett om den omtalte "bumerangeffekten" tilsier at
direktekrav bør avskjæres, men avviser det i avsnittene 36 og 37:
"Som begrunnelse for at et direktekrav bør avskjæres, har ankemotpartene særlig
fremhevet at det vil kunne utløse en bumerangeffekt ved at selgeren på sin side risikerer
et regresskrav fra takstmannen og takstmannens forsikringsselskap. I denne
sammenheng er det vist til Rt. 2005 side 870, hvor Høyesterett kom til at selgeren og
eiendomsmekleren var solidarisk ansvarlig for tap kjøperen hadde lidt som følge av feil
i salgsoppgaven. I den sammenheng uttaler førstvoterende avslutningsvis i avsnitt 46 at
'[s]om det fremgår, mener jeg at en megler i utgangspunktet har rett til regress mot
selger'.
Dette utsagnet er etter min mening ikke i seg selv avgjørende for vår sak. Jeg viser til at
spørsmålet var om kjøperen også kunne kreve erstatning av mekleren, og at adgangen
til å kreve regress bare utgjorde et ledd i begrunnelsen for at kjøperen hadde et slikt
krav. Førstvoterende understreker dessuten i avsnitt 45 at den endelige plasseringen av
byrden bør skje 'ut fra forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig'.
Ved denne vurderingen står de enkelte implisertes skyld sentralt. I den sammenheng vil
det være et viktig moment at selgeren ofte ikke kan bebreides for at taksten oppgir et
uriktig boligareal. Som i vår sak er det i disse sakene takstmannens uaktsomme
opptreden som fremstår som det dominerende trekket i saksforholdet - det er kort sagt
takstmannen som har forårsaket saken. Og da det i praksis normalt vil være
takstmannens forsikringsselskap som dekker kravet fra selgerens forsikringsselskap, vil
dette momentet få økt styrke. Jeg har dermed vanskelig for å se at 'bumerangeffekten'
er særlig aktuell i saker hvor selgeren ikke kan bebreides for misligholdet. Av samme
grunn kan jeg heller ikke se at et direktekrav kan utløse mange søksmål overfor
selgeren."
(82) Lest i sammenheng med avsnitt 33 forstår jeg dette slik at direktekravet skal godtas så
langt det etter en konkret vurdering fører til at ansvaret plasseres der det endelig bør
havne, og at dette skal avgjøres ut fra forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene 13
for øvrig. Dette må bety at det i den enkelte sak åpnes nettopp for en nedsettelse av
takstmannens ansvar ut fra en nærmere vurdering av aktørenes innbyrdes forhold.
(83) Dette leder frem til en slik vurdering som skadeserstatningsloven § 5-1 gir anvisning på,
og som lagmannsretten har foretatt. Hvorvidt bestemmelsen kommer direkte til
anvendelse, er i denne sammenheng av mindre betydning.
(84) Jeg mener derfor at lagmannsrettens rettsanvendelse er riktig. Partene er for Høyesterett
enige om å godta at AmTrusts krav mot Codan nedsettes til en halvpart dersom
lagmannsrettens rettsanvendelse opprettholdes på dette punktet.
(85) Resultatet blir etter dette at både Codans anke og AmTrusts avledede anke forkastes.
(86) Ingen av partene har etter dette fått fullt medhold, men AmTrust må nok sies å ha fått
medhold i det vesentlige. Saken har likevel budt på flere prinsipielle problemstillinger i
kjølvannet av Rt. 2008 side 1078 som det må være nyttig for bransjen å få avklart. Jeg
mener derfor at sakskostnader ikke bør tilkjennes for noen instans.
(87) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Ankene forkastes.
2. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans.
(88) Dommer Tønder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(89) Dommer Matheson: Likeså.
(90) Dommer Bergsjø: Likeså.
(91) Dommer Stabel: Likeså.
(92) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Ankene forkastes.
2. Sakskostnader tilkjennes ikke for noen instans.
Riktig utskrift bekreftes: