HR-2007-2128-U - Rt-2007-1793

Instans:	Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse
Dato:	2007-12-18
Publisert:	HR-2007-02128-U - Rt-2007-1793
Stikkord:	Sivilprosess, Eierseksjonssameie, Søksmålskompetanse
Sammendrag:	Saken gjaldt et eierseksjonssameies søksmålskompetanse etter eierseksjonsloven § 43 tredje ledd første punktum.
Saksgang:	Sogn tingrett TSOGN-2007-65964 (sak nr. 07-065964TVI-SOGN) - Gulating lagmannsrett LG-2007-133702 - Høyesterett HR-2007-02128-U, (sak nr. 2007/1644), sivil sak, kjæremål
Parter:	Indre Sogn Sparebank (advokat Arne Laastad) mot Sameiet Skatvedt Terrasse (advokat Per Foseid)
Forfatter:	Lund, Coward, Matningsdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §404, Avhendingslova (1992), Eierseksjonsloven (1997) §30, Bustadoppføringslova (1997)

(1) Saken gjelder et eierseksjonssameies søksmålskompetanse etter eierseksjonsloven § 43 tredje ledd første punktum.

(2) Sameiet Skatvedt Terrasse er et eierseksjonssameie i Hurum kommune. Det består av 31 leiligheter, samt innvendige og utvendige fellesarealer. Røyken og Hurum Eiendomsutvikling AS stod for oppføringen av bygningene og for salg av leilighetene. Indre Sogn Sparebank ga byggelån til prosjektet og garanti overfor den enkelte leilighetskjøper på vegne av utbygger i forhold til bustadoppføringslova.

(3) Røyken og Hurum Eiendomsutvikling AS fikk økonomiske problemer og maktet ikke å gjennomføre prosjektet. Gjennom sitt pantesikrede lån har banken blitt eier av ti leiligheter, hvorav én senere er solgt. Det ble avdekket en rekke feil og mangler ved leilighetene og fellesarealene. Mellom sameiet og banken har det oppstått uenighet om hvem som har ansvaret for de gjenstående utbedringsarbeidene. Sameiet har fremsatt krav overfor banken om dekning av utgiftene til sluttføring av prosjektet og til utbedring av mangler. Banken har avvist kravet. Sameiet innga 23. april 2007 stevning til Sogn tingrett om kravet. Banken påstod prinsipalt saken avvist. Sogn tingrett avsa 9. juli 2007 kjennelse med slik slutning:

”Sak nr. 07-065964TVI-SOGN fremmes.”

(4) Indre Sogn Sparebank påkjærte tingrettens kjennelse til Gulating lagmannsrett, som 3. oktober 2007 avsa kjennelse med slik slutning:

”Sogn tingretts kjennelse av 9. juli 2007 i sak 07-065964TVI-SOGN stadfestes.”

(5) Indre Sogn Sparebank har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg, og har i korte trekk anført:

(6) Eierseksjonsloven bygger på den tradisjonelle oppfatningen om at et sameie ikke har alminnelig partsevne, og at det derfor er sameierne, ikke sameiet, som er parter i saken. Høyesteretts kjæremålsutvalg bygger på samme synspunkt, jf. Rt-2005-1046. Det foreligger ingen reelle hensyn i denne saken som gir grunn til å fravike dette prinsippet. I denne forbindelse er det vist til følgende:

(7) De enkelte sameierne har kjøpt sine leiligheter og fått rettigheter som sameier på ulike tidspunkt, med ulik kunnskap om feil og mangler ved vedkommendes leilighet og fellesarealet. Banken har oppfylt sitt garantiansvar etter bustadoppføringslova. I forhold til den enkelte sameier kan det således allerede være foretatt helt eller delvis oppgjør relatert til feil og mangler ved fellesarealet. Enkelte sameiere kan videre helt eller delvis være kompensert for feil og mangler direkte ved at de har holdt tilbake deler av kjøpesummen på eiendomsmeglerens oppgjørskonto. Den enkelte sameiers krav er ikke overdratt fra vedkommende til sameiet, og har heller ikke gitt advokat Foseid fullmakt til å anlegge søksmål på vedkommendes vegne. Banken eier nå ni seksjoner i sameiet, og vil - slik søksmålet er anlagt - bli stående både på saksøkte- og saksøkersiden. Stevningen omfattet både fellesareal og den enkelte sameiers reklamasjonskrav. Søksmålet er senere endret til utelukkende å omfatte fellesareal. Situasjonen er dermed meget uryddig.

(8) Det foreligger ikke noe vedtak om å reise søksmål, jf. eierseksjonsloven § 30, og beslutning om å reise søksmål krever minst 2/3 flertall, jf. eierseksjonsloven § 30 andre ledd bokstav g.

(9) Indre Sogn Sparebank har nedlagt slik påstand:

”1. Sak nr. 07-065964TVI-SOGN for Sogn Tingrett avvises.

2. Sameiet Skatvedt Terrasse ved styrets formann tilpliktes til å betale sakens omkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”

(10) Sameiet Skatvedt Terrasse har anført at lagmannsretten har foretatt en grundig og rettslig korrekt vurdering av avvisningsspørsmålet, og kommet til et riktig resultat. Det er presisert at saken ikke gjelder krav mot den kjærende part som sameier. Kravet er heller ikke relatert til mangler etter avhendingslova eller bustadoppføringslova. Kravet har sitt grunnlag i at banken påtok seg ansvar for å besørge, alternativt bekoste ferdigstillelse og utbedring av sameiets utvendige og innvendige fellesarealer. Disse arealene må omfattes av det som i eierseksjonsloven § 43 første ledd omtales som ”sameiernes felles rettigheter og plikter”. Sameiets styreleder har da søksmålskompetanse etter paragrafens tredje ledd.

(11) Sameiet har nedlagt slik påstand:

”Kjæremålet forkastes.”

(12) Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålet er et videre kjæremål hvor utvalgets kompetanse er begrenset, jf. tvistemålsloven § 404. Kjæremålet gjelder lagmannsrettens lovtolking som utvalget kan prøve, jf. tvistemålsloven § 404 første ledd nr. 3.

(13) Eierseksjonsloven § 43 tredje ledd første punktum fastsetter at ”[s]tyrelederen kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne i saker som nevnt i første ledd første punktum”. I den utstrekning det er tale om krav som omfattes av § 43 første ledd første punktum, har altså et eierseksjonssameie partsevne i saker som omfattes av styrets representasjonsrett, jf. Rt-2000-1153. Dette har lagmannsretten riktig lagt til grunn.

(14) Om styrets representasjonsrett fastsetter § 43 første ledd første punktum:

”Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig.”

(15) Avgjørende for om eierseksjonssameiet ved styrelederen har søksmålskompetanse i denne saken, er etter dette om det fremsatte kravet gjelder ”sameiernes felles rettigheter og plikter”.

(16) Utvalget bemerker for det første at det forhold at banken eier ni av 31 seksjoner, klart ikke er til hinder for at den kan saksøkes av eierseksjonssameiet. At saken fremmes mot en sameier, medfører ikke at den av den grunn faller utenfor styrets representasjonsrett, jf. Rt-2000-1153. Også dette har lagmannsretten riktig lagt til grunn.

(17) I forhold til spørsmålet om hvorvidt kravet gjelder ”sameiernes felles rettigheter og forpliktelser” uttaler lagmannsretten:

”Søksmålet er grunnet i at banken har påtatt seg ansvaret for å ferdigstille prosjektet. I stevningen av 23 april 2007 er dette slik formulert:

’Da det etter hvert ble klart at banken ikke kommer til å gjennomføre sin uttalte intensjon om å besørge prosjektet ferdigstilt, må banken i stedet for betale for disse arbeidene, enten ved selv å betale fakturaer relatert til prosjektet eller ved å erstatte hva det koster Sameiet å selv måtte besørge og betale for dette.’

Etter lagmannsrettens syn gir den pretensjon om bankens ansvar som stevningen bygger på, grunnlag for at saken må bli å fremme. Spørsmålet om hvem som har det økonomiske ansvar for å utbedre gjenstående mangler på sameiets fellesarealer er et spørsmål som gjelder sameiets felles rettigheter og plikter, nemlig om det er banken eller den enkelte sameier ved sin sameiepart, som må dekke utbedringskostnadene. At banken som eier av 9 av leilighetene - kommer i en dobbelt-rolle - gir etter lagmannsrettens vurdering ikke grunn til å se spørsmålet annerledes. Hvorvidt det ved senere salg av leiligheter er søkt å ta hensyn til gjenstående arbeider/mangler i den avtalte pris, slik banken i sitt kjæremål har opplyst om, kan heller ikke få noen betydning i forhold til spørsmålet om fremme av saken.”

(18) I kjæremålet er det vist til avgjørelsen i Rt-2005-1046 hvor det i avsnitt 23 uttales:

”Som det fremgår, gjelder søksmålskompetansen sameiernes felles rettigheter og plikter. Det er helt på det rene at hver enkelt sameier kan reise søksmål mot den vedkommende kjøpte seksjonen av, med krav om erstatning for mangler. At dette også gjelder mangler ved sameiets fellesareal, er avgjort i Rt-2003-387. Slike krav kan ikke anses som krav som sameierne har i fellesskap i kraft av å være sameiere. Selv om kravene gjelder samme feil eller mangel, vil den erstatningsrettslige situasjon måtte vurderes i relasjon til den enkelte kjøpsavtale som er inngått. Noen av kjøperne kan eksempelvis ha vært gjort kjent med feilen, slik at den er i avtalen om pris. Hvorvidt det rent faktisk er ulikheter i den enkeltes erstatningsrettslige posisjon i relasjon til de erstatningskrav som denne saken gjelder, kan ikke ha betydning ved vurderingen av søksmålskompetansen etter § 43.”

(19) Utsagnene i dette avsnittet må leses på bakgrunn av den faktiske situasjonen som er beskrevet i kjennelsens avsnitt 21. Her fremgår det at sameiet omfattet ”en eldre bygning som er seksjonert, og saken gjelder mangler som angivelig viste seg ’i tiden etter overtakelse’. Saksøkt er det selskapet som seksjonerte bygningen og solgte seksjonene.” Det var altså tale om en sak hvor den enkelte sameier hadde inngått individuell kjøpsavtale med selgeren, og hvor rettsstillingen kunne variere fra avtale til avtale.

(20) I den foreliggende saken viser lagmannsrettens kjennelse til ”den pretensjon om bankens ansvar som stevningen bygger på”. Lagmannsrettens kjennelsesgrunner må dermed leses i sammenheng med stevningens side 2 til 3 hvor det fremgår at det pretenderes at banken våren 2005 ”har påtatt seg et selvstendig ansvar, utenom forannevnte garantier, med hensyn til å utbedre manglene ved Sameiets eiendom”. Det pretenderes altså at banken etter at sameiet ble opprettet og uavhengig av sine opprinnelige forpliktelser har forpliktet seg til å ta det økonomiske ansvaret for utbedring av fellesarealet. Etter kjæremålsutvalgets vurdering har ikke lagmannsretten tolket loven feil når den på bakgrunn av denne pretensjonen kom til at det fremsatte kravet omfattes av styrets representasjonsrett etter lovens § 43 første ledd og dermed av søksmålskompetansen etter § 43 tredje ledd første punktum.

(21) I kjæremålet anføres det også at saken skulle ha vært avvist fordi det verken er dokumentert styrevedtak eller vedtak på sameiermøte om å reise søksmål mot banken. Videre anføres det at søksmålet krever kvalifisert flertall blant sameierne. Disse anførslene var også fremsatt for lagmannsretten. Lagmannsretten har imidlertid ikke behandlet dem, og de kan dermed ikke behandles av kjæremålsutvalget i et videre kjæremål. Lagmannsrettens saksbehandling er ikke påkjært.

(22) Kjæremålet må etter dette forkastes.

(23) Kjæremotparten har ikke nedlagt påstand om å bli tilkjent saksomkostninger.

(24) Kjennelsen er enstemmig.

S L U T N I N G :

Kjæremålet forkastes.