HR-1987-475-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1987-11-19 |
| Publisert: | HR-1987-00475k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 475 K/1987, jnr 231/1987 |
| Parter: | Vitomir Krivokapic (advokat Per Aavatsmark) mot Bjørn Andersen og Per Tangen (advokat Per Tangen). |
| Forfatter: | Schweigaard Selmer, Holmøy, Aasland |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §35, §39, Tvistemålsloven (1915) §164, §165, §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §165, §3, Husleieloven (1939) |
I følge leiekontrakt 2. desember 1983 leier Vitomir Krivokapic forretningslokaler i Sofiesgate 15 til restaurantdrift. Leien var i følge kontrakten 5.230 kroner pr måned. I skriv 25. april 1986 varslet utleierne, Bjørn Andersen og Per Tangen, at leien ville bli forhøyet til 19.000 kroner pr måned fra 1. juni 1986. Krivokapic aksepterte ikke husleieøkningen, og reiste ved stevning 30. april 1986 søksmål mot utleierne ved Oslo husleierett med påstand om at husleien skulle nedsettes etter rettens skjønn i medhold av husleieloven §35. Utleierne tok til motmæle og krevde omtvistet leie deponert i namsretten i henhold til husleieloven §39. Husleieretten avsa 25. november 1986 slik begrunnet beslutning:
"1. I medhold av husleieloven §39, annet ledd deponerer Vitomir Krivokapic avkrevd leie, 19.000 - nittentusen - kroner pr. måned med virkning fra 1. juni 1986 i Oslo namsrett.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Vitomir Krivokapic begjærte i prosesskriv 5. desember 1986 at husleieretten skulle omgjøre sin beslutning om deponering. Oslo Husleierett avsa 8. januar 1987 begrunnet beslutning der den fant at vilkårene for å omgjøre beslutningen om deponering med hjemmel i tvistemålsloven §165 siste ledd ikke var til stede.
Utleierne sendte 3. desember 1986 påkrav vedrørende leie som skulle deponeres i namsretten for perioden 1. juni til 31. desember 1986, et beløp som utgjorde 98.620 kroner etter at innbetalt avtalt leie var trukket fra. I påkravet ble det forutsatt at omtvistet leie ble deponert forskuddsvis uoppfordret den første i hver måned uten ytterligere varsel, og det het at unnlatelse av å deponere leiebeløpet innen 14 dager etter at påkravet var mottatt, gav utleieren rett til å kreve leieren utkastet.
Oslo byfogdembete opplyste på forespørsel fra utleierne at det ikke var deponert noe beløp pr 6. januar 1987.
Ved prosesskriv 7. januar 1987 til Oslo namsrett begjærte utleierne Vitomir Krivokapic kastet ut fra lokalene i Sofies gate 15 under henvisning til husleiekontraktens §7 ("utkastelsesklausul") jf tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr 9. Byfogden i Oslo sendte saksøkte flytteoppfordring med melding om at utkastelse ville bli holdt 5. februar 1987 hvis han ikke flyttet. Vitomir Krivokapic påklaget byfogdens beslutning til Oslo namsrett, som 6. mai 1987 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæringen om utkastelse av Vitomir Krivokapic tas ikke til følge.
2. Partene dekker selv sine saksomkostninger."
I namsrettens kjennelse er det lagt til grunn at Krivokapic satte inn 108.658 kroner på konto i Oslobanken 15. januar 1987, og at han senere satte inn ytterligere et beløp slik at det pr 12. februar 1987 sto inne 171.000 kroner på kontoen. Melding om at kontoen var sperret til fordel for namsretten sendte banken 11. og 12. februar 1987.
Bjørn Andersen og Per Tangen påkjærte kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett, som 18. august 1987 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Vitomir Krivokapic kastes ut fra lokalene i Sofiesgt. 15.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse betaler Vitomir Krivokapic til Bjørn Andersen og Per Tangen tilsammen 10.000 - titusen - kroner i saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten."
I lagmannsrettens kjennelse heter det blant annet:
"Etter husleierettens beslutning av 25. november 1986 var leietakerens søksmål etter husleiel. §35 ikke til hinder for utkasting på grunn av manglende betaling av leien med mindre leietakeren oppfylte det ytterligere vilkår å etterleve husleierettens beslutning om deponering, jfr. husleiel. §39 annet ledd. I denne sammenheng har det etter lagmannsrettens mening ingen betydning at husleierettens beslutning avviker fra husleieloven mønster ved at den ikke skjeldner mellom uomtvistet leie og den øvrige leie.
Manglende deponering av omtvistet leie kunne utleieren på grunnlag av beslutningen 25. november 1986 med rette anse på samme måte som manglende betaling av leie slik at utkastelse kunne skje etter reglene i husleiel. §39 første ledd hvor vilkåret blant annet er at skriftlig påkrav har funnet sted "på eller etter forfallsdag."
Husleierettens beslutning sier ikke noe om oppfyllelsesfrist. Loven inneholder heller ikke noe om oppfyllelsesfrist for beslutninger, jfr. tvistemålsloven §165, som i motsetning til §164 om kjennelser, ikke gir reglene om oppfyllelsesfrister i dommer tilsvarende anvendelse. Dette betyr ikke at husleieretten ikke hadde adgang til diskresjonært å fremme bestemmelse om "oppfyllelsesfrist" med hjemmel i husleiel. §39 annet ledd. Men når husleieretten ikke benyttet denne adgang, må vilkåret om deponering anses for å være satt med øyeblikkelig virkning for all kontrakthjemlet avkrevd husleie som var forfalt etter at saken var reist. Påkravet av 3. desember 1986 fant sted etter forfallsdagene når det gjaldt de omtvistede deler av leien.
Etter dette blir utkastelsesbegjæringen å ta til følge, jfr. tvfbl. §3 nr. 9. Det skal ikke vurderes om misligholdet er vesentlig eller ikke, og rettspraksis i de saker hvor det ikke er avtale med utkastelsesklausul, skal ikke legges til grunn."
Vitomir Krivokapic har ved sin prosessfullmektig advokat Per Aavatsmark i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høysteretts kjæremålsutvalg. Det anføres at lagmannsretten har tolket husleieloven §39 feilaktig, og at den har anvendt tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr 9 på en feilaktig måte. I hovedsak viser den kjærende part til namsrettens kjennelse, der nevnte bestemmelser er grundig og riktig tolket.
Husleieretten har gjort to saksbehandlingfeil i saken. Husleieretten fastsatte deponeringsbeløpet til 19.000 kroner pr. måneder, til tross for at leieren mens saken verserte hele tiden hadde betalt den avtalte leien på 5.200 kroner til utleieren. Dette hadde han gjort til tross for at han etter husleieloven §39 annet ledd annet punktum kunne la være å betale også uomtvistet leie inntil husleieretten eventuelt hadde bestemt at han var forpliktet til det.
Husleierettens beslutning om deponering av 25. november 1986, opprettholdt 8. januar 1987, innholdt to viktige feil: Deponeringspålegget gitt ut over lovhjemmelen, som bare omfatter omtvistetleie, og det ble ikke satt noen oppfyllelsesfrist for deponeringe. Disse to saksbehandlingsfeilene har lagmannsretten, i motsetning til namsrette, ikke drøftet. Lagmannsretten nøyer seg med å slå fast at det "etter rettens mening ikke har noen betydgning at husleierettens beslutning avviker fra husleielovens mønster ved at den ikke skjelner mellom uomtvistet leie og den øvrige leie."
Dette kan muligens forstås slik at lagmannsretten har sett dette som en ren formalitet som leieren og hans advokat i fellesskap måtte kunne rydde opp i. Advokat Aavatsmark opplyser at han mottok husleierettens beslutning 27. november 1986, og samme dag reiste utenlands til over nyttår. det ble bare anledning til å gi klienten det råd at han "for sikkerhets skyld" burde oppfylle deponeringskravet hurtigst mulig. Klienten sto tilbake med det for ham meningsløse å skulle deponere 19.000 kroner månedlig i tillegg til at han allerede hadde betalt den "gamle" husleien viss bistand, men kjunne ikke ventes å ta de nødvendige tlefonkontakter for å få korrigert den formelt uriktige beslutningen slik at det ble samsvar med loven.
Det er derfor ikke noen formell, men en reell feil som er skjedd, ettersom loven bare hjemler adgang til å pålegge deponering av omtvistet leie. Dessuten vises til namsrettens drøftelse av spørsmålet om manglende oppfyllelsesfrist.
Det er for snevert når lagmannsretten avfeier spørsmålet om oppfyllelsesfristen er nødvendig ved å vise til tvistemålsloven §164 og 165. Det er kjent at det kan være noe tilfeldig i lovgivningen hvilke rettslige avgjørelser som blir kategorisert som kjennelser, og hvilke som blir henført til gruppen beslutninger. Det sentrale må være at belustningen går ut på å fremskaffe et betydlig pengebeløp, og det må da være en rimelig lovtolking at det skal fastsettyes en oppfyllelsesfrist. Spesielt må dette være viktig når det dreier seg om en såvidt lang periode bakover i tiden.
Den kjærende part gjør gjeldened at disse to feilene ved husleierettens beslutning gjør at den ikke har bindende virkning for den kjærende part, og at det derfor heller ikke er noe forfalt beløp som kan gjøres til gjenstand for påkrav.
Det er også utriktig lovforståelse når lagmannsretten finner at betingelsene er til stede for å gjøre husleieavtalens utkastelsesklausul gjeldende. Forutsetningen for anvendelse av denne klaususlen er at det foreligger unnlatelse av å beltale forfalt leie innen 14 dager etter skriftlig påkrav. Påkravet ble i dette tilfellet fremmet på grunnlag av en beslutning som det heftet avgjørende feil ved, og det forelå i hvert fall ikke noe forfall av plikten til å deponere 19.000 kroner pr. måned da påkravet ble avsendt. Den kjærende part har senere oppfylt påkravet etter sin ordlyd, og har således et stort tilgodehavende hos motparten. Den kjærende part har lagt ned slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for alle instanser."
Bjørn Andersen og Per tangen gjør i tilsvar blant annet gjeldende at lagmannsrettens avgjørelse er riktig. I påkravet krevde utleierne bare deponert den omtvistede leien, slik at dersom det mot formidning skulle være en feil ved husleierettens kjennelse at detnhar påudt deponering av hele leiebeløpet, er dette utfylt i riktig retning ved det avsendte påkravet, slik at leieren ikke har vært utsatt for noe rettsovergrep i saken.
Fristen for oppdyllelse av deponeringsbeslutningen måtte være straks med mindre annet var avtalt, og i hvert fall innen påkravsfristen, jf tvistemålsloven §164.
Leieren oppfylte ikke påkravet etter sin ordlyd inne fristen, og senere deponering reparerer ikke misligholdet, som derved gir grunnlag for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9.
I tilsvaret er det lagt ned slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse av 18. august 1987 stadfestes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Det foreligger et videre kjæremål over lagmannsrettens kjennelse i en kjæremålssak. Utvalgets kompetanse er da begrenset etter reglene i tvistemålsloven §404.
I kjæremålserklæringen er fremholdt at det hefter to saksbehandlingsfeil ved husleierettens beslutning av 25. november 1986 om deponering, idet deponeringsbeløpet ikke er begrenset til det omtvistede del av leien, og det ikke er satt noen oppfyllelsesfrist for deponeringen. Det hevdes i denne forbindelse at lagmannsretten ikke har drøftet disse to feil. Da kjæremålet på dette punkt kan synes å innebære et angrep på lagmannsrettens saksbehandling, skal utvalget bemerke:
Lagmannsretten uttaler i sine premisser at det for utleierens krav på utkastelse er uten betydning at "husleierettens beslutning avviker fra husleielovens mønster ved at den ikke skjelner mellom uomtvistet leie og den øvrige leie". Lagmannsretten forstår videre husleielovens beslutning slik at vilkåret om deponering anses satt med øyeblikkelig virkning. Det fremgår således at lagmannsretten har vurdert de to punkter ved husleierettens beslutning som den kjørende part har angrepet. At lagmannsretten ikke har foretatt en mer inngående drøftelse av spørsmålene, er ingen saksbehandlingsfeil. For ordens skyld tilføyes at utvalget for sitt vedkommende er avskåret fra å prøve feil ved husleierettens saksbehandling.
De standpunkter som lagmannsretten har tatt til de to spørsmål som her er omhandlet, bygger etter utvalgets mening ikke på en uriktig lovtolking. I tråd med det som her er sagt, vil utvalget videre bemerke at det ikke hefter noen feil ved lagmannsrettens saksbehandling når det i premissene forutsettes at kravet på deponering var forfalt før utleieren påkrav.
Lagmannsretten har videre lagt til grunn at leietakerens søksmål etter husleieloven §35 til nedsettelse av leien, ikke er til hinder for utkastelse på grunn av manglende leiebetaling når leietakeren ikke oppfyller vilkåret om deponering i samsvar med beslutningen. Lagmannsretten bygger her på en tolking av husleieloven §39 annet ledd siste punktum. Utvalget er enig i denne tolking.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste. Den kjærende part må pålegges saksomkostninger også for kjæremålsutvalget som påstått i tilsvaret. Saksomkostningsbeløpet settes til 1.500 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Vitomir Krivokapic til Bjørn Andersen og Per Tangen i fellesskap 1.500 - ettusenfemhundre - kroner inne 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.