HR-1988-59-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1988-02-18 |
| Publisert: | HR-1988-00059k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 59 K/1988, jnr 296/1987. |
| Parter: | A (advokat Gustav Flatabø) mot I Tom Stabe & Co (advokat Odd Gleditsch) II B og C (advokat Leidulv Digernes). |
| Forfatter: | Røstad, Skåre, Halvorsen |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §262, Borettslagsloven (1960) §22, Tvistemålsloven (1915) §404 |
A inngikk 20. februar 1987 avtale med D om kjøp av leilighet i det frittstående borettslaget Ullevålsveien 56, Oslo. Kjøpesummen var 660.000 kroner. I kontrakten var inntatt følgende bestemmelse:
"Overdragelsen forutsetter godkjennelse av styret i andelslaget/borettslaget, samt at eventuell forkjøpsrett ikke benyttes."
B, som var andelseier i borettslaget og dermed hadde forkjøpsrett i henhold til lagets vedtekter, gjorde forkjøpsrett gjeldende ved brev av 26. februar 1987 til Tom Stabe & Co. Firmaet hadde forestått salget av leiligheten. B har også fremlagt kopi av brev datert 13. februar 1987 om bruk av forkjøpsretten. Hun hevder å ha sendt dette brev til borettslagets styre. Ved kontrakt av 4. mars 1987 trådte B og hennes ektefelle C inn i kjøpekontrakten mellom selgeren og A.
A fremsatte 23. mars 1987 begjæring til Oslo namsrett om midlertidig forføyning i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §262 nr. 1. Etter retting hadde påstanden denne ordlyd:
"1. B og C forbys å flytte inn i Ds leilighet i Ullevålsveien 56 C, første etasje, før saken er avgjort. Eiendomsmeglerfirmaet Tom Stabe & Co. A.S. tilpliktes å overføre til D den av A innbetalte kjøpesum.
2. Eiendomsmeglerfirmaet Tom A. Stabe & Co. A.S., B og C tilpliktes å betale saksomkostninger."
Oslo namsrett avsa 19. august 1987 kjennelse i saken med slik slutning:
"1. Begjæring om midlertidig forføyning mot Tom Stabe & Co. A/S og B og C tas ikke til følge.
2. A betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse kr. 2.000.- totusenkroner- til Tom Stabe & Co. A/S og kr. 3.000.- kroner tretusen til B og C i saksomkostninger."
A påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett. Det fremgår av namsrettens kjennelse at B hadde solgt sin tidligere leilighet i borettslaget og flyttet inn i den leilighet saken gjelder. På denne bakgrunn nedla A slik påstand i kjæremålet til lagmannsretten:
"1. B og C pålegges å flytte fra leiligheten tilknyttet andelsbevis nr 13 i borettslaget Ullevålsveien 56 i Ullevålsveien 56 C, 1. etg. Inntil fraflytting skjer tilpliktes de å betale en dagmult på kr 500. Videre tilpliktes de å tiltransportere saksøkeren den nevnte andelen nr 13 om de har fått den transportert til seg.
2. Eiendomsmeglerfirmaet Tom Stabe & CO A/S tilpliktes å medvirke til at overføringen skjer i samsvar med avtale om salg av den omtvistede leiligheten datert 20. februar 1987 så langt det passer med forholdene i dag.
3. De to saksøkte parter tilpliktes å betale saksomkostninger etter rettens skjønn."
Eidsivating lagmannsrett avsa 10. november 1987 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæringen om at B og C skal pålegges å flytte fra leiligheten i Ullevålsveien 56 og at de skal tilpliktes å tiltransportere A andelsbevis nr. 13 i borettslaget Ullevålsveien 56 tas ikke til følge.
2. Påstanden om at Tom Stabe & Co. A/S skal tilpliktes å medvirke til overføring av andelsbevis nr. 13 i borettslaget Ullevålsveien 56 tas ikke til følge.
3. Namsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.
4. A tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten til B/C med 1000 - ettusen - kroner og til Tom Stabe & Co. A/S med 800 - åttehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen."
A har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet angis å gjelde at det foreligger lovtolkings- og saksbehandlingsfeil ved behandlingen av kjæremålet ved namsrett og lagmannsrett.
Den kjærende part anfører at namsretten og lagmannsretten har tolket rettsreglene om forkjøpsrett uriktig. Han viser til at borettslagets styre allerede før 17. januar 1987 fikk opplysning om at leiligheten skulle selges. I samråd med styrets daværende formann varslet selgeren de øvrige andelseiere ved oppslag i oppgangene 25. januar 1987. Oppslaget inneholdt bl a opplysning om at verditaksten på leiligheten lød på kr 600.000 og at det ville være visning 11. og 12. februar. A anfører at det må bero på uriktig tolking av lov om borettslag §22 når lagmannsretten ikke har lagt til grunn at forkjøpsretten først ble gjort gjeldende etter utløpet av fristen, som ifølge vedtektene er 30 dager.
A viser også til at retten til å gjøre forkjøpsrett gjeldende tilligger borettslagets styre. Det er på det rene at styret i Borettslaget Ullevålsveien 56 ikke har behandlet eller fremmet kravet om forkjøpsrett. Han anfører at det dermed beror på uriktig lovtolking når lagmannsretten har begrenset styrets kompetanse til bare å gjelde valg mellom flere forkjøpsberettigede som måtte ha gjort sin forkjøpsrett gjeldende.
De nevnte anførsler hevdes også å innebære saksbehandlingsfeil. Den kjærende part viser også til det som er anført for lagmannsretten for så vidt gjelder namsrettens saksbehandlingsfeil. Når det gjelder lagmannsrettens saksbehandling anfører den kjærende part at det virker som lagmannsretten har tatt for lett på problemet. Han viser til at systemet med namsrettsbehandling av slike saker tar sikte på å hindre selvtekt. I nærværende sak flyttet de saksøkte nr. 2 inn i den omtvistede leilighet før namsretten avsa sin kjennelse. De er dermed ikke helt uskyldig kommet i den situasjon som vil oppstå dersom de må flytte.
A fastholder sin påstand for lagmannsretten, men fremsetter slik påstand for Høyesteretts kjæremålsutvalg:
"1. Kjennelsene avsagt 19/8-87 av byfogden i Oslo og den 10/11-87 av Eidsivating lagmannsrett oppheves og henvises til ny behandling.
2. Kjæremålsmotpartene tilpliktes å betale sakskostnader for alle retter med solidarisk ansvar."
B og C har inngitt tilsvar til kjæremålet. De anfører at kjæremålet retter seg mot bevisvurdering, som kjæremålsutvalget er avskåret fra å prøve, jfr. tvistemålsloven §404. Subsidiært gjør de gjeldende at betingelsene for midlertidig forføyning ikke er oppfylt. De har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 10. november 1987 stadfestes.
2. Kjæremotparten tilpliktes å betale saksomkostninger for namsrett, lagmannsrett og Høyesterett. For Høyesterett tilpliktes den kjærende part å betale saksomkostninger med kr 800,-."
Også Tom Stabe & Co A/S har inngitt kjæremålstilsvar hvor anførslene hovedsaklig er de samme som for B og Cs vedkommende. Tom Stabe & Co A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 10. november 1987 stadfestes.
2. Kjæremotpart nr. 1 tilkjennes saksomkostninger for namsrett, lagmannsrett og Høyesterett. For Høyesterett tilpliktes den kjærende part å betale saksomkostninger med kr 800,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet er rettet mot lagmannsrettens avgjørelse av kjæremål mot kjennelse avsagt av namsretten. Ved et slikt videre kjæremål har utvalget begrenset kompetanse. Utvalget kan etter tvistemålsloven §404 bare prøve om det foreligger feil ved saksbehandlingen i lagmannsretten eller feil ved lovtolkingen. Utvalget er avskåret fra å prøve bevisbedømmelse og subsumsjon.
Utvalget kan ikke se at det foreligger noen feil ved tolkingen av borettsloven §22 - hverken med hensyn til frist for medlemmers fremsettelse av rett til forkjøp eller med hensyn til kompetent avgjørelsesorgan.
Utvalget kan heller ikke se at det hefter noen feil ved lagmannsrettens behandling av kjæremålet, herunder begrunnelsen for lagmannsrettens avgjørelse.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste.
Kjæremålsmotpartene har påstått seg tilkjent saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg - begge med krav på 800 kroner. Denne påstand tas til følge.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler A til B og C i fellesskap 800 - åttehundre - kroner og til Tom Stabe & Co 800 - åttehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.