HR-1989-430-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1989-10-05 |
| Publisert: | HR-1989-00430k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 430 K/1989, jnr 234/1989 |
| Parter: | East Import A/S (Helge Elvebakk) mot Arna Industrihus (advokat Stein Pettersen). |
| Forfatter: | Skåre, Bugge, Schei |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Tvistemålsloven (1915) §180, §384, §404 |
Leiekontrakter datert 1. august 1977, 24. oktober 1977 og 28. august 1978 mellom Arna Industrihus som utleier og East Import A/S som leier ble av utleieren oppsagt i 1980 og 1981.
Oppsigelsene ble kjent gyldige ved Bergen byretts dommer av 26. august 1981 og 21. november 1984 og etter anke ved Gulating lagmannsrett dom 15. februar 1988. Anke til Høyesterett ble nektet fremmet ved kjennelse 24. juni 1988.
2. september 1988 ble East Import A/S under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd begjært kastet ut av de lokaler firmaet benyttet i Arna Industrihus.
Lagmannsrettens dom av 15. februar 1988 ble begjært gjenopptatt av East Import A/S. Begjæringen ble forkastet av Gulating lagmannsrett 13. mars 1989.
28. mars 1989 avsa Bergen namsrett kjennelse i utkastelsessaken med slik slutning:
"1. Begjæring datert 2. september 1988 om utkastelse av East Import A/S fra Arna Industrihus tas til følge.
2. East Import A/S betaler Arna Industrihus V/Hjalmar Berle Dahl kr. 1.850,-kronerattenhundreogfemti- i saksomkostinger innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelsen av denne kjennelsen."
Lagmannsrettens kjennelse i gjenopptagelsessaken ble av East Import A/S påkjært til Høyesteretts kjæremålsutvalg, og kjennelsen i utkastelsessaken ble påkjært til Gulating lagmannsrett. Det ble begjært oppsettende virkning i utkastelsessaken, og kjennelse om oppsettende virkning ble avsagt av Bergen namsrett 30. mai 1989.
Kjæremålet i gjenopptagelsessaken ble forkastet av Høyesteretts kjæremålsutvalg 15. juni 1989.
Gulating lagmannsrett avsa deretter kjennelse i utkastelsessaken 11. juli 1989 med slik slutning:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. East Import A/S tilpliktes å betale saksomkostninger til Arna Industrihus med kr. 1.500, -kronerettusenfemhundre 00/100-. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse."
Sakens omstendigheter for øvrig fremgår av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Lagmannsrettens kjennelse ble påkjært til Høyesteretts kjæremålsutvalg av East Import A/S i rett tid.
I kjæremålserklæringen har East Import A/S anført at lagmannsretten har tolket tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd feil, og at det hefter saksbehandlingsfeil ved avgjørelsen.
Under henvisning til tvistemålsloven §384 annet ledd er det anført at dommerne Rasmussen og Eftestøl er inhabile fordi de var med og pådømte hovedsaken. Videre har lagdommer Greve selv i brev til Høyesterett tidligere gjort gjeldende at hun anser seg inhabil i saker som angår Helge Elvebakk. East Import A/S har videre anført at det foreligger betydelige motsetningsforhold mellom Elvebakk og dommere ved Gulating lagmannsrett, og har vist til førsteinstanssak for Høyesterett nr 1/1988.
Det er også anført at når lagmannsretten fant det udokumentert at det forelå løfte fra Arna Industrihus om å avstå fra utkastelse, burde det vært holdt muntlig forhandling om kjæremålet, og Hjalmar Dahl i Arna Industrihus burde vært avhørt.
Det er videre anført at Arna Industrihus har mottatt husleie, det beløp som er fastsatt ved dom, og at beløpet etter anvisning er satt på oppgitt konto.
East Import A/S har også anført at spørsmålet om utsettelse av en eventuell utkastelse til 31. desember 1989 ikke må bedømmes som et videre kjæremål. Det er bare prøvet for lagmannsretten, og det er av stor betydning at dette spørsmål kan prøves fullt ut av Høyesterett.
Videre er det anført at lagmannsretten overhodet ikke har lagt vekt på det forhold at den kjærende part har påkostet det leide bygget 130.000 kroner. Forholdet er prøvet i oppsigelsessaken, men burde vært lagt vekt på når man skal ta stilling til om det foreligger en åpenbart uholdbar hjemmel. East Import A/S har også innbetalt et betydelig beløp for meget for strømforbruk.
East Import A/S har videre anført at lagmannsrettens premisser er mangelfulle. Spørsmålet om det foreligger en åpenbart uholdbar hjemmel, er ikke så klart som lagmannsretten gir uttrykk for.
Videre er det anført at arbeidsmarkedet er meget stramt, at Arna Industrihus to ganger i uken forsøker å leie ut de tomme lokaler i Arna Industrihus, at lokalet i det bygget East Import A/S leier, har stått tomt i over et halvt år, og at også utleiemarkedet er vanskelig. Når utleier etter egen anvisning og krav får den leie han har dom for, er det ingen sammenheng mellom det forhold at han prøver å leie ut de ledige lokaler, og samtidig prøver å kaste ut de som leier.
Det er videre anført at East Import A/S under hele saken har tilbudt forlik, og at dette bør få betydning for idømmelse av eventuelle saksomkostninger. Forlikstilbudet står ved makt, og det må innhentes et svar fra motparten om han vil selge til den pris den kjærende part har tilbudt.
East Import A/S har nedlagt slik påstand: "Lagmannsrettens kjennelse oppheves og hjemvises til ny behandling.
Subsidiært: Utkastelse tas ikke tilfølge.
Atter subsidiært: Dersom utkastelse tas tilfølge fastsettes flyttedag til den 31. desember 1989.
Arna Industrihus dømmes til å betale saksomkostninger til East Import a/s med kr 1.500,-." I tilsvaret har Arna Industrihus anført at utkastelsesspørsmålet ikke dreier seg om hvorvidt kjærende part nå betaler den fastsatte leie eller ikke, men om leietageren besitter lokalene uten lovlig hjemmel.
Selv om East Import A/S nå betaler den fastsatte leie, er firmaet fortsatt skyldig Arna Industrihus kr 243.485,68 samt renter og saksomkostninger som følge av betalingsmislighold i de leiekontrakter som ligger til grunn for oppsigelsen og utkastelsesbegjæringen. East Import A/S kan ikke høres med at utkastelsesbegjæringen ikke skal tas til følge under henvisning til at han nå betaler den fastsatte leie.
East Import A/S har åpenbart ikke lovlig hjemmel til å besitte lokalene, idet leieforholdene er sagt opp og oppsigelsene kjent gyldige av retten. Det kan ikke herske tvil om at vilkårene i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd foreligger. Begrunnelse utover lagmannsrettens premisser skulle være unødvendige.
East Import A/S kan ikke høres med at utkastelsesbegjæringen ikke skal fremmes under henvisning til påkostninger som kjærende part har gjort på leieobjektet, og påstander om at det er avregnet for mye i strømregning overfor kjærende part. Begge forholdene er påberopt overfor retten i sak om oppsigelsenes gyldighet uten at retten har funnet å måtte ta hensyn til dette. Dessuten overstiger Arna Industrihus' krav på East Import A/S langt de krav som kjærende part påberoper seg.
Arna Industrihus har videre anført at det er irrelevant for saken hvilke muligheter det er for å leie lokalene ut til nye leietakere. Utkastelsesbegjæringen kan ikke nektes fremmet under henvisning til et stramt marked og dårlige perspektiver for utleie. For øvrig har utleier til hensikt å rive den bygning tvisten gjelder, for å benytte området til parkeringsarealer. Dette er East Import A/S gjort kjent med for lenge siden. Firmaet er også gjentatte ganger meddelt at det er uaktuelt å selge bygningen, slik at tilbud om å overta eiendommen ikke vil bli akseptert.
Arna Industrihus har videre anført at habilitetsproblemene som lagdommer Greve tidligere har tilkjennegitt, gjelder Helge Elvebakk og ikke East Import A/S. Det er heller ingen grunn til å anse lagdommerne Rasmussen og Eftestøl som inhabile, selv om retten var satt med blant annet nevnte to dommere i tvisten om oppsigelsenes gyldighet.
Det er også anført at East Import A/S ikke kan ha noe rettslig krav på å få fastsatt utkastelsesdatoen til 31. desember 1989. Tvist om oppsigelsenes gyldighet og avvikling av leieforholdet har nå versert henpå 10 år. Arna Industrihus har et krav på å få leieforholdet brakt til avvikling omgående.
Arna Industrihus har nedlagt slik påstand:
"1. Gulating lagmannsretts kjennelse i kjæremålssak nr. 81/1981 av 11. juli 1989 stadfestes.
2. East Import A/S tilpliktes å betale saksomkostninger til Arna Industrihus v/Hjalmar Berle Dahl med kr 1.500,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg vil bemerke at lagmannsrettens kjennelse er avsagt etter kjæremål, og utvalgets kompetanse er derfor begrenset, jf tvistemålsloven §404. Utvalget har ikke kompetanse til å sette fravikelsestidspunktet til 31. desember 1989 slik den kjærende part subsidiært har nedlagt påstand om.
Lagmannsretten har lagt til grunn at betalingen av løpende husleie ikke har skapt noe nytt grunnlag for besittelsen og at det heller ikke forelå noe løfte fra kjæremotparten av betydning for avgjørelsen. Utvalget kan ikke se at lagmannsretten her har bygget på uriktig tolkning av tvangsloven §234 tredje ledd, og den konkrete vurdering kan utvalget ikke prøve. Lagmannsretten hadde ikke grunn til å gå nærmere inn på de påkostninger Elvebakk hevder å ha foretatt, og på det han anfører vedrørende betaling av strøm. På bakgrunn av det som ble anført fra kjæremotpartens side, var det ingen grunn til å overveie spørsmålet om det skulle holdes muntlig forhandling til avhør av Hjalmar Dahl.
I brev fra utvalget 13. september 1989, ble de tre lagdommere som avsa kjennelsen, bedt om å uttale seg om sin egen habilitet. Samtlige har gitt uttrykk for at de anså seg habile. Utvalget kan ikke se at det foreligger særegne omstendigheter som er skikket til å svekke tilliten til noen av de nevnte dommere, og viser for øvrig til utvalgets kjennelse 26. januar 1989, lnr 41 K/1989, jnr 341/1988.
De anførsler som gjelder arbeids- og utleiemarkedet er åpenbart uten betydning.
Utvalget kan ikke se at det den kjærende part anfører om forlikstilbud kan få betydning for omkostningsavgjørelsen i de tidligere instanser, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 må han også betale sakens omkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg. I samsvar med påstanden settes beløpet til 1.500 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler East Import A/S til Arna Industrihus 1.500 - femtenhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.