HR-1990-102-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1990-03-13 |
| Publisert: | HR-1990-00102k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 102 K/1990, jnr. 58/1990 |
| Parter: | Indergård Felleseie v/hans Olav Høgset (advokat Edvard T. Eide) mot Audun Silseth (advokat Martin Staurem). |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Philipson, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §11, §356 |
Ved stevning 6. oktober 1988 til Nordmøre herredsrett har Audun Silseth reist søksmål mot Indergård Felleseie med påstand om eiedomsrett til en bestemt hyttetomt på felleseietes grunn ved Indergårsetra i Gjemnes kommune. Grunnlaget for kravet var det gavebrev som ble utstedt i 1948 til Audun Silseth far. Det ble da bygget en hytte som brant ned i mai 1985. For å få byggetillatelse til oppføring av en ny hytte fant Silseth det nødvendig å gå med på felleseiets krav om inngåelse av en festekontrakt. Denne ble inngått mellom partene 25. juni 1985. Festekontrakten har en varighet på 80 år med festeavgift kr. 500,- pr. år med adgang til indeksregulering hvert tiende år. Felleseiet gjorde i tilsvaret gjeldende at Silseth var bundet av festekontrakten og la ned påstand om frifinnelse.
Nordmøre herredsrett avsa 12. april 1989 dom med slik domsslutning:
"1. Indergård Felleseie dømmes til å utstede skjøte over eiendommen gnr. 30, bnr. 1, feste nr. 2 til Audun Silseth, dog slik at den oppmålte eiendom reduseres til 500 m2.
2. Indergård Felleseie dømmes til innen 14-fjortendager fra dommens forkynnelse å betale til Audun Silseth kr. 1.750,- kronerettusensjuhundreogfemti- med tillegg av 18-atten-prosent p.a. i rente fra innbetalingstidspunktene for de innbetalte terminer til betaling skjer.
3. I erstatning for sakens omkostninger dømmes Indergård Felleseie til inne 14-fjorten- dager fra dommens forkynnelse å betale til Audun Silseth kr. 19.198,- kronernittentusenetthundreognittiåtte-."
Silseth fikk medhold i at festekontrakten var ugyldig og at han kunne bygge sin eiendomsrett på gavebrevet av 1948. Han fikk også medhold i krav på tilbakebetaling av festeavgift.
Indergård Felleseie har i rett tid anket dommen til Frostating lagmannsrett. I ankestilsvaret gjorde Silseth gjeldende at kravet til ankesum ikke var oppfylt. Etter at partene i flere prosesskrifter søkte å dokumentere den verdi de mente ankegjenstanden hadde avsa Frostating lagmannsrett 29. desember 1989 kjennelse med slik slutning:
"1. Anken avvises.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Indergård Felleseie v/Hans Olav Høgset kr. 2.800,- -kronertotusenåttehundre - innen 14 - dager - til Audun Silseth v/advokat Martin Staurem."
Lagmannsretten kom til at kravet til ankesum på kr. 15.000,- i tvistemålsloven §356 ikke var oppfylt.
Indergård Felleseie har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høysteretts kjæremålsutvalg. Det gjøres gjeldende at kravet til ankesum er oppfylt. Prinsipalt hevdes det at salgsverdien som eiendomstomt må gjelde, og at takst fra velrennomert eiendomsmegler på kr. 44.000,- må godtas. Det kan ikke legges vekt på motpartens dokumentasjon på priser ved salg av andre hyttetomter i kommunen. Subsidiært må ankesummen beregnes etter hyttas verdi som festetomt og denne vil ikke nødvendigvis avvike meget fra salgsverdien som eiendomstomt.
I kjæremålserklæringen er det lagt ned slik påstand:
" 1. Anken fremmes.
2. Ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts Kjæremålsutvalg vedrørende avvisnigsspørsmålet.
Audun Silseth hevder i tilsvaret at lagmannsrettens kjennelse er riktig. Det vises til den dokumentasjon som foreligger om priser på hyttetomter like i nærheten av angjeldende tomt. Disse priser ligger langt under ankegrensen på kr. 15.000,-. Det er ellers vist til priser på boligtomter i kommunen som gjør at en verdi på kr. 44.000,- er langt over realistisk verdi. Silseth er forøvrig enig i at saken i realiteten dreier seg om forskjellen mellom verdien i festet stand og tomten i selveiet stand.
I tilsvaret er det lagt ned slik påstand.
"1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
Lagmannsrett og høysteretts kjæremålsutvalg vedrørende avvisningsspørsmålet.
Partene har ytterligere utdypet sine anførsler i prosesskrift 14. februar 1990, 21. februar 1990 og 22. februar 1990.
Høysteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Den økonomiske betydning av anken for Indergård Felleseie er at Felleseiet dersom det foreligger en festeavtale og ikke eiendomsrett for Audun Silseth, vil ha krav på å beholde den allerede betalte festeavgift kr. 1.750,- og krav på årlig festeavgift med kr. 500,- frem til 2065. Videre vil Felleseiet kunne overta tomten igjen ved festeavtalens utløp. Tomteverdien i 2065 må imidlertid neddiskonteres til dagsverdi.
Det følger av tvistemålsloven §11 tredje ledd at de årlige ytelser - festeavgiften - skal legges sammen, men at det ikke skal regnes med mer en femogtyve ganger det årlige beløp. Fremtidige festeavgifter skal således medregnes med kr. 12.500,-. Medregnet allerede betalt avgift utgjør festeavgiften etter dette kr. 14.250,-
Etter de opplysninger som er fremlagt for lagmannsretten om oppnådde priser ved tomtesalg i området kan tomteprisen ikke settes høyere enn kr. 10.000,-. Neddiskontert til dagsverdi vil dette ikke utgjøre så meget som kr. 750,- selv om man skulle basere seg på en så lav rentefot som 4 % pro anno. Ankegjenstandens verdi er således mindre enn kr. 15.000,- og lagmannsrettens kjennelse må stadfestes. Silseths påstand om saksomkostninger med kr. 1.000,- for Høyesteretts kjæremålsutvalg tas til følge.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Indergård felleseie ved Hans Olav Høgset til Audun Silseth 1.000 - ettusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.