HR-1992-114-B - Rt-1992-868
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-06-24 |
| Publisert: | HR-1992-00114-B - Rt-1992-868 (250-92) |
| Stikkord: | Odelsrett, Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1992-00114 B, Lnr 114B/1992, nr 46/1991. |
| Parter: | Ola Sætre (Advokat Eivind Bjøralt - til prøve) mot Gerda Aaland (Advokat Sverre Thune). |
| Forfatter: | Lund, Backer, Halvorsen, Dolva, Røstad |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §392, Odelsloven (1974) §8, §373, Vergemålsloven (1927) §58, §90, §27, §64, §74 |
Dommer Lund: Saken gjelder spørsmålet om avhenderen av odelsjord har "ått eigedomen med odel" med den følge at erververen - avhenderens livsarving - får såkalt refleksodelsrett, jf odelsloven §8 første ledd.
Ektefellene Einar og Milly Sætre bestemte ved gjensidig testament at fellesboet ved lengstlevendes død skulle deles mellom Einar Sætres slektsarvinger. Milly Sætre, som var den lengstlevende, døde 19 juni 1986.
Einar Sætre hadde seks søsken, som alle var døde før Milly Sætre. Arvinger i boet var søsknenes barn, Einar Sætres nieser og nevøer.
I boet var det to odelseiendommer. Saken gjelder den ene av disse, en to tredjedels sameieandel i skogeiendommen Oksbergsteigen, gnr 70 bnr 49 i Trysil, en eiendom på ca 6.700 dekar.
Blant arvingene var Halvor Sætre, eldste sønn av Einar Sætres eldste bror, den som var best odelsberettiget. Ved skjøte av 7 januar 1987 overdro dødsboet eiendommen til Halvor Sætre, som på det tidspunkt var 77 år gammel.
Dagen før, den 6 januar 1987, hadde Halvor Sætre utstedt skjøte på eiendommen til sin sønn Ola Sætre. Kjøpesummen var etter begge skjøter 1,5 millioner kroner.
Den 28 november 1986 ble det oppnevnt hjelpeverge for Halvor Sætre, og så vel hjelpevergen som overformynderne har medundertegnet skjøtet fra ham til Ola Sætre.
Halvor Sætres kusine, Gerda Aaland, som var den tredje best odelsberettigede, anla odelssøksmål mot Ola Sætre ved SørØsterdal herredsrett. Hun hevdet at Halvor Sætre aldri hadde "ått eigedomen med odel", og at Ola Sætre, som selv faller utenfor kretsen av de odelsberettigede, derfor ikke hadde ervervet refleksodelsrett i henhold til odelsloven §8 første ledd. Herredsretten besluttet å skille løsningsspørsmålet ut til særskilt behandling etter odelsloven §64. Den 15 februar 1989 avsa herredsretten dom med følgende domsslutning:
"1. Ola Sætre tilpliktes å fravike og overskjøte til Gerda Aaland sin ideelle anpart av Oksbergteigen, gnr 70 bnr 49 i Trysil, innen den frist retten fastsetter mot at hun betaler ham den løsningssum som blir fastsatt.
2. I saksomkostninger betaler Ola Sætre til Gerda Aaland innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse kr 22.550,- - kronertjuetotusenfemhundreogfemti -."
Ola Sætre påanket dommen til lagmannsretten. Eidsivating lagmannsrett, som var satt med to lege meddommere, avsa 12 november 1990 dom med denne domsslutning:
"1. Sør-Østerdal herredsretts dom stadfestes.
2. Ola Sætre dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Gerda Aaland 27.536 - tjuesjutusenfemhundreogtrettiseks - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler i de tidligere instanser fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens dommer. Jeg bemerker at herredsretten og lagmannsretten i domsslutningenes punkt 1 har avsagt fullbyrdelsesdom, mens det riktige ville vært å gi fastsettelsesdom for at Gerda Aaland hadde rett til å løse eiendommen.
Ola Sætre har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen, i begrenset grad også bevisbedømmelsen.
Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak med avhør av parter og seks vitner. To av vitnene er nye for Høyesterett.
Forklaringene fra de to nye vitnene samt en del nye dokumenter som er fremlagt for Høyesterett, synes å være av stor betydning for sakens avgjørelse. Bevisene har betydning for spørsmålet om overdragelsen fra boet til Halvor Sætre lider av mangler som medfører ugyldighet etter avtalerettens habilitetsregler. Jeg er kommet til at den påankede dom av bevismessige grunner bør oppheves, og saken hjemvises til fortsatt behandling for lagmannsretten jf tvistemålsloven §392 annet ledd annet punktum. Før jeg kommer nærmere inn på begrunnelsen for dette skal jeg i korthet gjøre rede for partenes anførsler.
Den ankende part, Ola Sætre, har for Høyesterett gjort gjeldende at avtalen mellom boet og Halvor Sætre er gyldig. Halvor Sætre var riktignok betegnet som senil dement, men han hadde sin rettslige handleevne i behold og under enhver omstendighet har hjelpevergen og overformynderen samtykket i overdragelsen jf vergemålsloven §90c jf §58.
Ved salget fra boet gikk alle boets eierbeføyelser over til Halvor Sætre. Salget til ham hadde funnet sted før overdragelsen til Ola. Det er uten betydning at skjøtet til Ola er utstedt dagen før Halvor selv fikk eiendommen overskjøtet fra boet. Eierbegrepet etter odelsloven §8 er av rent formell karakter. Det kreves ikke at eieren har utøvet noen faktisk rådighet over eiendommen, kun at muligheten for slik rådighetsutøvelse har vært til stede. Det spiller heller ingen rolle om formålet med overdragelsen til Halvor Sætre utelukkende var å sikre eiendommen for hans sønn Ola. Det kan ikke kreves at Halvor Sætre måtte sitte med eiendommen en viss tid før den ble overdratt videre. Den ankende part har vist til de løsninger det parallelle spørsmål har fått ved forståelsen av odelsloven §27 og §74.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1) Ola Sætre frifinnes.
2) Ola Sætre tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten, Gerda Aaland, har som ny anførsel for Høyesterett gjort gjeldende at Halvor Sætre var senil dement og uten rettshandelsevne, og at vergen og overformynder ikke har samtykket til at boet overdro eiendommen til ham.
Halvor Sætre har aldri "ått eigedomen" idet overdragelsen til ham fant sted etter at eiendommen allerede var overskjøtet til Ola. Det er ikke dokumentert at det er inngått avtaler på et tidligere tidspunkt. Overdragelsen til Halvor var en tom formalitet. Han har ikke vært eier av eiendommen på annen måte enn at han etter å ha benyttet odelsretten straks har overdratt eiendommen videre til sønnen, noe som var hele formålet med overdragelsen. Halvor var uten mulighet for å utøve rettslig og faktisk rådighet idet han på forhånd hadde forpliktet seg overfor sin sønn til straks å overdra eiendommen videre til ham.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Gerda Aaland har odelsløsningsrett til Ola Sætres ideelle 2/3 av Oksbergteigen gnr. 70 bnr. 49 i Trysil.
2. Herredsrettens og lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelser stadfestes.
3. Gerda Aaland tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Partene er, bortsett fra spørsmålet om eventuelle habilitetsmangler ved Halvor Sætres kjøp og salg av eiendommen, stort sett enige om sakens faktum.
Det er således ingen uenighet om at formålet med overdragelsen til Halvor utelukkende var å sikre eiendommen for Ola, og at eiendommen straks skulle overdras videre til ham. Ola var den aktive i forbindelse med forberedelsene og gjennomføringen av transaksjonene, og han sørget for finansieringen. Noen reell eierrådighet av rettslig eller faktisk karakter har det ikke vært meningen at Halvor skulle utøve.
Det rettsspørsmål som har foreligget til avgjørelse i de tidligere instanser, og som Høyesterett må ta stilling til, er om den rent formelle overdragelse til Halvor Sætre er tilstrekkelig til å konstatere at han har "ått eigedomen med odel".
Jeg antar, i motsetning til herredsretten og lagmannsretten, at spørsmålet må besvares bekreftende. Etter min oppfatning kreves ikke at løsningsmannens erverv av eiendommen skal ha noen annen realitet for ham enn at han får overført eierbeføyelsene og i prinsippet kan utøve dem selv eller straks overdra dem videre.
Høyesterett har i flere avgjørelser lagt til grunn at det ikke representerer misbruk av odelsretten at en odelsberettiget, som selv er for gammel til å ha realistiske muligheter for å drive eiendommen, løser den nettopp med henblikk på sine etterkommere, som ikke selv har odelsrett, men vil vinne dette etter odelsloven §8 første ledd. Jeg viser til Rt-1985-452 og side 1215 og til Rt-1990-781. I den siste dommen ble det vist til bestemmelsen i odelsloven §74 om forholdet når odelsløseren dør under saken. Livsarvingene får da rett til å tre inn i saken på tross av at de ikke selv har odelsrett.
I tillegg til dette nevner jeg at bo- og driveplikten etter odelsloven §27 kan oppfylles ved at løseren overdrar gården til etterkommere som ikke selv har odelsrett. Dette ble lagt til grunn i Eidsivating lagmannsretts dom av 24 april 1989, ankesak nr 165/88, en dom som ble anket til Høyesterett, men nektet fremmet etter tvistemålsloven §373 tredje ledd nr 1. Saken gjaldt en mer enn 80 år gammel kvinne som fikk skjøte på eiendommen 9. april 1986 og skjøtet den videre til en livsarving 1. september 1986. Videreoverdragelsen fant med andre ord sted etter meget kort tid, noe løseren også hadde tatt sikte på da eiendommen ble løst.
Det fremgår av bemerkningene i NOU 1972:22 Om odelsretten og åsetesretten 58 at eierbegrepet i odelsloven §8 er av formell karakter. Denne oppfatning samt at det ikke kreves noen form for tiltredelse eller reell rådighet over eiendommen, er også forutsatt i Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar (1986) side 37. Det er også lagt til grunn av Justisdepartementets lovavdeling i en uttalelse av 12 oktober 1979 hvor det heter:
"Denne bestemmelse Æ §8 første leddÅ tar utgangspunkt i det formelle eiendomsbegrep. Slik den er utformet, må det i forhold til første ledd antas at den nye eier har eid eiendommen med odel fra det øyeblikk han ervervet den. Bestemmelsen stiller ikke opp noe krav om faktisk rådighetsutøvelse. Reglen om bo- og driveplikt inneholder heller ikke noe om at tidspunktet for eiendomsrettens overgang utskytes. Nye gruppers erverv av odelsrett er således ikke betinget av at eieren har oppfylt loven vilkår om bo- og driveplikt."
Etter min oppfatning kan det ikke spille noen rolle om løseren i realiteten har bundet seg overfor sine etterkommere til straks å overdra eiendommen videre, og at livsarvingene sørger for at de praktiske og økonomiske forutsetninger for overdragelsen er til stede.
Også reelle hensyn tilsier at et formelt eiendomsbegrep legges til grunn. Krav om tiltredelse, eiertid o.a. vil - slik jeg ser det - medføre at løsningen i slike saker må baseres på et usikkert skjønn i en situasjon hvor ervervet er gitt "skinn" av realitet, mens etterkommeren i virkeligheten har overtatt eiendommen. Samtidig vil betingelser av en slik karakter være prosessøkonomisk uheldig.
Ved at refleksodelsretten etter §8 gis dette omfang, kan det ikke ses å være gjort inngrep av betydning i odelsretten som en løsningsrett for slekten.
I denne sak har ankemotparten også reist spørsmålet om Halvor Sætre har kjøpt eiendommen før han solgte den videre og derved har "ått eigedomen" i formell forstand.
Det er på det rene at eiendomsoverdragelsene til Halvor og Ola fant sted praktisk talt samtidig. Skjøtet til Halvor er utstedt 7 januar 1987, mens skjøtet til Ola er utferdiget dagen før. Egenerklæringene om konsesjonsfrihet er undertegnet av Halvor Sætre, hjelpevergen og overformynderne 6 januar 1987, henholdsvis som erverver og selger. Jeg er enig med lagmannsretten i at det ikke kan trekkes rettslige konsekvenser av at Halvor Sætre underskrev skjøtet til sønnen før han selv hadde fått skjøte fra boet, og at skjøtedatoen understreker at Halvor Sætres erverv var av formell karakter. At overdragelsene praktisk talt skjer samtidig, kan ikke spille noen rolle når det legges til grunn at eierbegrepet etter odelsloven §8 er av formell karakter. Bindende avtale vil for øvrig regelmessig foreligge før skjøting finner sted.
Etter dette finner jeg at saken ikke kan avgjøres uten at det også tas stilling til ankemotpartens anførsel om at overdragelsen til Halvor er ugyldig på grunn av habilitetsmangler. Ankemotparten har gjort gjeldende at Halvor Sætre ikke selv hadde rettslig handleevne, og at hjelpevergen og overformynderne ikke har samtykket til at han ervervet eiendommen, jf vergemålsloven §58 jf §90c.
I forbindelse med Halvor Sætres habilitet er det fremlagt en legeerklæring, utstedt 25 november 1986 i anledning oppnevningen av hjelpeverge. I erklæringen heter det at "pasienten er senil dement. Han er ikke orientert for tid, sted og situasjon. Han er ute av stand til å ivareta og disponere egne midler." Hans hjelpeverge omtaler ham i bevisopptaket som "litt redusert på grunn av alderdom og litt glemsk". Det fremgår ikke av forklaringen om hjelpevergen har hatt kontakt med ham etter oppnevningen. Legen er ikke avhørt ved bevisopptak, og spørsmålet om Halvor Sætres rettslige handleevne er i liten grad belyst i bevisopptaket. Også dementes disposisjoner er som utgangspunkt gyldige så lenge det ikke er årsakssammenheng mellom sinnslidelsen og disposisjonen. Halvor Sætre var ikke umyndiggjort.
Eventuelle habilitetsmangler kan repareres ved at det oppnevnes hjelpeverge som med samtykke fra overformynderiet har kompetanse til å gjøre odelsretten gjeldende, jf vergemålsloven §58 jf §90c. Det vil kunne være aktuelt å se den rettslige handleevne og en eventuell medvirkning fra hjelpeverge og overformyndere i sammenheng, slik at spørsmålet om disposisjonenes gyldighet undergis en helhetsvurdering.
I dette tilfellet ble det oppnevnt hjelpeverge den 28 november 1986. Bakgrunnen synes å ha vært å kunne gjennomføre de transaksjoner denne sak gjelder, selv om hjelpevergen ifølge oppnevningsvedtaket er oppnevnt for å ivareta Halvor Sætres anliggender i sin alminnelighet. Hjelpevergen Olav Nordstoga, som har undertegnet på Halvors egenerklæring om konsesjonsfrihet og på skjøtet til Ola, har under bevisopptaket gitt uttrykk for at han ikke hadde noen kontakt med Halvor Sætre i saken, at han bare fikk "den spesielle oppgave å skrive under skjøtet og erklæring om konsesjonsfrihet", og at han ikke hadde noe "med avtalen å gjøre, han deltok ikke i drøftinger eller akkorderinger." Samtidig fremgår det av vitneprovet at han var klar over at transaksjonene ble gjennomført med sikte på at eiendommen skulle overdras til Ola og at han "fant det naturlig og riktig med to skjøter da dette var i samsvar med det faktiske forhold". Videre synes det å fremgå at han har holdt seg noe tilbake fordi Halvor Sætre ikke var umyndiggjort.
Også overformynder Aase Ingeborg Kveen har avgitt forklaring. Overformynderne har medundertegnet Halvors egenerklæring om konsesjonsfrihet og skjøtet fra Halvor til Ola. Kveens forklaring reiser imidlertid tvil om overformynderne har ment å samtykke i overdragelsene eller om deres medvirkning har en annen karakter. Vitnet uttalte under bevisopptaket at overformyndernes medvirkning innskrenket seg til "bare underskrivelse av papirene."
Etter min oppfatning bør det nærmere avklares ved umiddelbar bevisførsel om det foreligger årsakssammenheng mellom Halvor Sætres demens og de disposisjoner det er tale om. Videre bør karakteren av hjelpevergens og overformyndernes medvirkning nærmere klarlegges.
Jeg finner etter dette at lagmannsrettens dom bør oppheves. Saksomkostningsspørsmålet må utstå til den avgjørelse som avslutter saken.
Jeg stemmer for denne kjennelse:
Lagmannsrettens dom oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til fortsatt behandling.
Saksomkostningsspørsmålet utstår til den avgjørelse som avslutter saken.