HR-1992-138-B - Rt-1992-1110

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1992-09-17
Publisert:	HR-1992-00138-B - Rt-1992-1110 (383-92)
Stikkord:	(Stiansen- OBOS-dommen, Hauketo Gård-dommen), Avtalerett, Entrepriserett
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om det var inngått bindende avtale om oppføring av boligblokk på Hauketo i Oslo med 39 eldreboliger. Spørsmålet var om det forelå en bindende avtale når pris ikke var avtalt.
Saksgang:	Oslo byrett 05.01.1990 - Eidsivating lagmannsrett 25.01.1991 - Høyesterett HR-1992-00138 B, nr 140/1991
Parter:	Stiansens Entreprenørforretning A/S (advokat Kristine Schei - til prøve) mot OBOS (advokat Hans Stenberg-Nilsen)
Forfatter:	Halvorsen, Tjomsland, Langvand, Hellesylt, Christiansen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36

Dommer Halvorsen: Saken gjelder spørsmålet om det er inngått bindende avtale mellom Stiansens Entreprenørforretning A/S - heretter kalt Stiansen - og OBOS om oppføring av boligblokk på Hauketo i Oslo med 39 eldreboliger.

Den 1 oktober 1987 undertegnet Stiansens den omtvistede avtale som deretter ble undertegnet av OBOS den 26 samme måned etter forutgående styrebehandling. Noen pris ble ikke fastsatt, idet Stiansens først skulle engasjere de nødvendige rådgivere, konsulenter og underentreprenører, for deretter å gi en fast pris på det ferdige bygg med tomt når prosjekteringsarbeidet var fullført. Om prisnivå og finansiering inneholdt imidlertid avtalen følgende bestemmelser i punkt 1 andre og tredje avsnitt:

"Forutsetningen er at prosjektet husbankfinansieres og utbyggeren vil etterstrebe en slik finansiering i fellesskap med OBOS.

Dersom det viser seg at dette ikke lar seg gjennomføre, er OBOS innstilt på å finansiere prosjektet på annen måte."

Avtalen har sammenheng med at Stiansens 25 juni 1986 fra Oslo kommune kjøpte ca 28 dekar tomtegrunn på Hauketo. Etter avtalen med kommunen skulle Stiansens på en del av området oppføre ca 50 eldreboliger i blokk. Boligene skulle etter punkt 8 i denne avtale "kunne husbankfinansieres og skal overdras til OBOS etter nærmere avtale mellom OBOS og selskapet". Dette punkt i kjøpekontrakten hadde sammenheng med en avtale mellom Oslo kommune og OBOS om bygging av 1000 eldreboliger i løpet av de nærmeste 5 årene. - Det var på denne tid stor mangel på byggetomter i Oslo, og entreprenørselskapene var sterkt i markedet for å sikre seg tomter. - Den 28 april 1986 skrev OBOS til Stiansens at man ønsket å drøfte en modell for å overta blokkdelen av prosjektet på Hauketo. I brevet heter det blandt annet:

"Før byggingen starter opp, får OBOS en pris på ferdig utbygd anlegg inkl. alle utgifter. ...

Vår vanlige målsetting for de eldreboliger vi skal føre opp, er Husbankbelåning og borettslag, og vi forutsetter at dette skal bli mulig også for prosjektet på Hauketo Gård."

Dette ledet så frem til avtalen i oktober som jeg alt har nevnt, og som er gjengitt i lagmannsrettens dom.

I brev av 18 desember 1987 til OBOS meddelte Stiansens den pris for 38 eldreboliger som ledet til at OBOS hevet avtalen under henvisning til at prisen var uakseptabel og uten mulighet for å bli godtatt av Husbanken.

Om det som deretter foregikk mellom partene, viser jeg til den utførlige og oversiktlige fremstilling lagmannsretten har gitt, men med følgende noe mer detaljerte tilføyelse om den endring i husbankfinansieringen som fant sted 1 januar 1988.

Før 1988 var den vanlige finansieringsordningen i Husbanken såkalt rentetrapplån. Dette var lån med relativ lang løpetid og med en lav rente de første årene som gradvis ble oppjustert fra 5 % p.a. det første året med 1 % p.a. i tillegg hvert år til 11 % p.a. det syvende året, hvoretter rentesatsen skulle være 11 % p.a. i de etterfølgende år. I nasjonalbudsjettet for 1988, fremlagt 25 september 1987, ble det foreslått en ny låneordning i Husbanken som ble gjennomført fra 1 januar 1988, for å avhjelpe presset på lån i Husbanken. Denne låneform kaller jeg heretter Husbank II-lån. Den tidligere finansieringsform - Husbank I-lån - rentetrapplånet, skulle imidlertid fortsatt benyttes. I St.meld. nr. 1 (1987/88) ble det imidlertid på side 158 pekt på at den nye låneordning måtte ses i sammenheng med ønsket om "en bevisst vridning mot mindre og rimeligere boliger og med at en del av de større boliger forventes finansiert med den nye ordningen". Husbank II-lån - oppføringslån med rentejustering - har høyere rente enn Husbank I-lån, og renten skulle være lik renten på statsobligasjoner, som høsten 1987 var ca 13,5 prosent effektiv rente. Løpetiden og tilbakebetalingsperioden var den samme, lånerammen pr prosjekt noe høyere, og behandlingstiden meget kort.

Den 20 april 1989 reiste Stiansens erstatningssak mot OBOS ved Oslo byrett som 5 januar 1990 avsa dom med slik domsslutning:

"OBOS dømmes til å betale til Stiansens kr 17. mill. syttenmillioner 00/100 incl. m.v.a. samt kr 3,8 mill i rentekompensasjon og 18% p.a. rente av begge beløp fra 20. mai 89 til betaling skjer - alt mot å få tiltransportert de 19 usolgte eldreleiligheter på eiendommen Hauketo gård gnr. 186 bnr. 1 i Oslo, inklusive de tilhørende garasje- og biloppstillingsplasser.

Oppfyllelsesfristen er 2-to-uker."

Byretten fant at den såkalte oktoberavtalen forpliktet partene til å forhandle seg frem til en pris på et nivå "som indikeres av hva som det i oktober 1987 var mulig å oppnå Husbankfinansiering for". Retten fastsatte en skjønnsmessig erstatning ut fra dette syn. Men Stiansens ble belastet for tapet ved salg av 20 leiligheter som på Stiansens foranledning ble solgt og da til en pris som lå vesentlig under den gjennomsnittspris byretten skjønnsmessig hadde satt.

Begge parter anket til Eidsivating lagmannsrett som 25 januar 1991 avsa dom med slik domsslutning:

"1. OBOS frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Lagmannsretten var ikke enig med OBOS i at oktoberavtalen måtte oppfattes som en intensjonsavtale. Retten la imidlertid til grunn at noen pris ikke var avtalt, og at dette i en sak av en slik karakter og størrelsesorden måtte tillegges den betydning at bindende avtale om prosjektet ikke var sluttet. Heller ikke fant lagmannsretten at det forelå etterfølgende omstendigheter av en slik karakter at OBOS var bundet til å overta prosjektet.

Stiansens har anket til Høyesterett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen.

Ni vitner er avhørt ved bevisopptak til bruk for Høyesterett. Samtlige har avgitt forklaring tidligere. For Høyesterett er fremlagt endel nye dokumenter, deriblant enkelte eksempler på såkalte intensjonsavtaler i entreprenørbransjen. For de tidligere instanser krevet Stiansens også erstatning for inntektstap. Dette krav er frafalt for Høyesterett. For øvrig står saken i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter, bortsett fra at samtlige leiligheter nå er avhendet, og at saken derfor alene gjelder pengeerstatning.

Stiansens har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten, som er utførlig gjengitt i lagmannsrettens dom. Anførslene er nærmere begrunnet og utdypet under prosedyren, og jeg finner det på denne bakgrunn tilstrekkelig å nevne hovedpunktene.

Oktoberavtalen inneholdt alle de nødvendige elementer som, sett under ett, kan tolkes som uttrykk for enighet mellom partene om at de anså seg rettslig bundet. I denne totalvurdering må man også trekke inn forhistorien og bakgrunnen for avtalen og partenes opptreden før og etter avtaleinngåelsen.

Alle hovedpunktene er relativt detaljert regulert, og det er ingen formuleringer som gir holdepunkt for at avtalen var ment som en midlertidig regulering av et samarbeid som senere eventuelt skulle føre frem til en ny og bindende kontrakt.

Det moment som lagmannsretten la avgjørende vekt på - at pris ikke var fastsatt med et bestemt kronebeløp - kan ikke tillegges den betydning at OBOS ikke var bundet til å gjennomføre prosjektet. Prisspørsmålet var tilstrekkelig definert gjennom henvisningen til husbankfinansiering. Annet og tredje avsnitt i punkt 1 i avtalen må leses slik at det var avtalt at de totale omkostninger skulle ligge innenfor Husbankens rammer for husbanklån høsten 1987. Disse rammer var de samme etter den nye ordning som trådte i kraft 1 januar 1988. Her ble det riktignok i praksis satt "et noe lavere tak" for omkostningene for boliger som kunne oppnå Husbank I-lån. Men de noe dyrere og større prosjekter som fortsatt tilfredsstilte de hittil gjeldende omkostningsrammer, fikk Husbank II-lån. Omkostningsrammene for å oppnå husbanklån var således de samme for begge boligkategorier. Det var bare skjedd en vridning i finansieringen, slik det fremgår av St.meld.nr. 1 (1987-88). Beviset for at Stiansens reviderte pris lå innenfor Husbankens rammer ligger i det faktum at entreprenørfirmaet i 1988 selv søkte og fikk innvilget Husbank II-lån.

Bestemmelsene i annet og tredje ledd i avtalens punkt 1 må - lest i sammenheng - oppfattes slik at Stiansens plikt var å komme frem til en pris som kunne aksepteres av Husbanken. Finansieringen var det B' oppgave å få i stand, enten gjennom Husbanken eller på annen måte. Noe mislighold av avtalen forelå ikke fra Stiansens side. Om endringen i finansieringsmåtene i Husbanken i 1988 førte til en mindre gunstig finansiering enn OBOS hadde forestilt seg, kan i høyden tillegges vekt i forbindelse med en vurdering av om hvorvidt OBOS etter reglene om bristende forutsetninger, eventuelt avtaleloven §36, kunne kreve avtalen revidert. Men OBOS var nærmest til å bære hele risikoen for dette i og med at selskapet stod for finansieringen. Forutsetningen for en revisjon måtte iallfall være at OBOS samarbeidet, og dette nektet OBOS som opptrådte illojalt overfor Stiansens.

Subsidiært gjør Stiansens gjeldende at OBOS må være bundet ved den passivitet dette selskap utviste da det ikke grep inn etter at A hadde gitt melding om at arbeidet var igangsatt høsten 1987.

Etter det resultat jeg er kommet til, finner jeg det ikke nødvendig å komme inn på anførslene om de økonomiske krav for øvrig og de enkelte poster i påstanden.

Stiansens har nedlagt slik påstand:

"1. OBOS betaler til Stiansens kr 3.4343.757,- med 18 % rente av kr 1.8167.848,- fra 1. september 1992 til betaling skjer.

2. Stiansens tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett."

OBOS henholder seg til lagmannsrettens dom som selskapet mener er riktig, såvel i resultat som i begrunnelse. For øvrig gjøres gjeldende de samme anførsler som er utførlig gjengitt i lagmannsrettens dom og som er ytterligere utdypet og begrunnet under prosedyren for Høyesterett. Jeg nøyer meg med å henvise til lagmannsrettens dom og til mine egne bemerkninger om saken. Jeg tilføyer likevel at OBOS har fremlagt beregninger som viser at den neddiskonterte forskjell mellom de to typer husbanklån utgjør ca fem millioner kroner.

OBOS har nedlagt slik påstand:

"1. Lagmannsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, stadfestes.

2. Stiansen tilpliktes å betale saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett til OBOS."

Jeg er blitt stående ved lagmannsrettens resultat og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.

Innledningsvis bemerker jeg at OBOS er landets største boligbyggelag og står for sosial boligbygging med sikte på - uten profitt - å skaffe sine medlemmer rimelige boliger. Pris og finansiering er da av vesentlig betydning for boutgiftene.

Stiansens er et profesjonelt entreprenørselskap i Oslo-området som er vel kjent med Husbankens rammer og betingelser for lån, med B' virksomhet og med praksis i byggebransjen. Begge parter må anses som profesjonelle aktører ved vurderingen av avtaleforholdet og deres opptreden i denne forbindelse.

Når det gjelder husbankfinansiering på tidspunktet for oktoberavtalen, var denne kjennetegnet ved en sterk subsidiering av lånene. Motstykket var at banken stilte spesielle krav til de prosjekter som skulle få husbanklån. Blandt annet opererte banken med rammer for hvilke omkostninger pr kvadratmeter som kunne aksepteres.

Den første skriftlige henvendelsen av 28 april 1986 fra OBOS til Stiansen om "en modell for å overta blokkdelen av prosjektet på ett eller annet stadium" viser at forutsetningen for en avtale var husbankfinansiering. Denne forutsetning er i brevet knyttet til siktemålet: å skaffe boliger til eldre mennesker som normalt ikke har så meget å rutte med. Det måtte da være klart for Stiansens at en grunnleggende forutsetning for at bindende avtale kunne komme i stand - foruten lavest mulig pris - også måtte være den billigst mulige finansieringsmåte som kunne skaffes, for å få boutgiftene ned på lavest mulig plan for beboerne. Dette hensyn til dem som i sin tid skulle overta boligene, blir da et vesentlig moment ved tolkingen av avtaleforholdet.

Den bakgrunn jeg her har pekt på, har fått skriftlig uttrykk også i punkt 8 i Stiansens avtale med Oslo kommune av mai/ juni 1986 og i udatert "Forslag til foreløpig (midlertidig) avtale mellom Stiansens og OBOS" som var forløperen til oktoberavtalen.

Som lagmannsretten ser jeg det slik at oktoberavtalen legger opp til et samarbeid mellom partene som er bindende så langt den rekker, idet avtalen langt på vei inneholder presise formuleringer om de plikter som partene påtar seg. Spørsmålet er imidlertid om avtaleteksten er så fullstendig at Stiansens er gitt et endelig oppdrag om oppføringen av eldreboligene, eller om det mangler for meget til at dette kan fastslås. Det gjenstår klart flere detaljer som det nok ville være naturlig å si bare trengte en nærmere utfylling som partene måtte være forpliktet til. Men når vi kommer til prisspørsmålet, som lagmannsretten har lagt avgjørende vekt på, er jeg som lagmannsretten kommet til at dette punkt i avtalen ikke kan være gjenstand for en slik utfylling.

Oktoberavtalen gjaldt et stort og kostbart prosjekt. Prosjektet omfattet ca 40 boligenheter, og kontraktsummen ville ligge i størrelsesorden 30-40 millioner kroner. Når det dreier seg om prosjekter i denne størrelsesorden, vil partene vanligvis avklare iallfall de mest sentrale spørsmål før en endelig avtale inngås. Et av de viktigste elementer i en avtale av denne type vil være prisen. Oktoberavtalen har imidlertid ingen bestemmelse som direkte gjelder den pris OBOS skal betale. Jeg er enig med lagmannsretten når den uttaler at prisen er "et fundamentalt poeng ved avtaleinngåelse, og når pris ikke er avtalt, vil det vanligvis være en meget sterk formodning for at endelig avtale ikke er sluttet." Det er ikke holdepunkter for å anta at OBOS la mindre vekt på prisen enn andre kontraktsparter ville ha gjort. Tvert imot må prisen antas å ha vært et meget viktig punkt for OBOS som skulle selge boligene videre til medlemmene. Dette var som nevnt Stiansens kjent med.

Stiansens har særlig gjort gjeldende at bestemmelsen i avtalens punkt 1 annet ledd om at partene skulle etterstrebe husbankfinansiering, samtidig fastsetter prisen til "Husbanknivå". Jeg er enig i at denne bestemmelse kan gi en indikasjon på hvilket prisnivå partene forventet. Men som angivelse av den konkrete pris som skal betales, er dette etter min mening for upresist. Selv om man ser bort fra de komplikasjoner som endringene i husbankfinansieringen fra 1 januar 1988 medførte, og legger til grunn at henvisningen tok sikte på den dagjeldende husbankfinansiering, finner jeg ikke at dette er entydig nok til å anse prisen for avtalt. Også etter de kostnadsrammer Husbanken opererte med høsten 1987 kunne det godtas betydelige forskjeller i kvadratmeterpris. Bestemmelsen i avtalens punkt 1 tredje ledd om at OBOS er "innstilt på å finansiere prosjektet på annen måte" dersom husbankfinansiering ikke lar seg gjennomføre, gjør bestemmelsen i annet ledd ytterligere uegnet som nærmere prisangivelse.

Jeg finner at oktoberavtalen ikke kan være slik å forstå at OBOS var bundet til å godta den pris som Stiansens krevde, forutsatt at omkostningsnivået ble godtatt av Husbanken. Jeg er enig med OBOS i at oktoberavtalen måtte ses som første trinn i et to-trinns avtaleopplegg. En endelig avtale mellom partene om gjennomføring av prosjektet ville derfor først være inngått når prisen var nærmere avklart. Et slikt avtaleopplegg var for øvrig vel kjent i bransjen.

En slik forståelse har også en viss støtte i selve avtalen. Det heter i avtalens punkt 3 første ledd at Stiansens skulle gi "fast pris på det ferdige bygg inkl. tomtekostnader, planleggingskostnader m.m." Bevisførselen gir grunnlag for å anta at partene har forutsatt at et pristilbud fra Stiansens side ville foreligge allerede i begynnelsen av november 1987. Det var altså ikke tale om lang tid før endelig avtale kunne inngås.

Jeg tilføyer at oktoberavtalen også er taus med hensyn til andre spørsmål, bl a tidspunktet for byggestart.

Jeg ser det derfor slik at oktoberavtalen var forutsatt supplert med nærmere bestemmelser, særlig vedrørende prisen. Når partene senere ikke kom til enighet i prisspørsmålet, må konsekvensen derfor bli at det ikke er inngått en bindende avtale om gjennomføringen av prosjektet.

Det er utvilsomt riktig at partene, da oktoberavtalen ble inngått, forutsatte at prosjektet ville bli gjennomført. Avtalen ble inngått på et tidspunkt hvor det var stor byggeaktivitet og før prisfallet i boligmarkedet. Begge parter ønsket utvilsomt også at prosjektet skulle gjennomføres så raskt som mulig. Disse forhold har selvsagt satt sitt preg på forhandlingene og det øvrige samarbeidet mellom partene. Men jeg kan ikke se at omstendighetene omkring oktoberavtalen var så spesielle at dette gir tilstrekkelige holdepunkter til å legge til grunn at det ble endelig avtalt å gjennomføre prosjektet selv om prisen ikke var avklart. Noe behov for en slik avtale kan jeg egentlig heller ikke se at det forelå, og jeg minner om at prisspørsmålet var forutsatt avklart innen kort tid. Jeg innskyter i denne forbindelse at de problemer som senere oppsto, til dels synes å ha hatt sitt grunnlag i at det gikk atskillig lengre tid enn forutsatt før Stiansens kom med sitt pristilbud.

Det jeg nå har sagt, innebærer ikke at jeg mener at OBOS sto helt fritt til å kunne avslå pristilbud fra Stiansens side. Oktoberavtalen må innebære en forutsetning om at OBOS lojalt vurderer de pristilbud som Stiansens fremsetter, og eventuelt gjennom forhandlinger medvirker til en løsning av uløste spørsmål. Et brudd på disse forutsetninger ville etter omstendighetene kunne ha medført at OBOS ble erstatningsansvarlig overfor Stiansens for tapte omkostninger til prosjektering m.v. Stiansens hadde imidlertid her satt seg i en vanskelig posisjon ved at han allerede før endelig kontrakt var inngått, hadde påbegynt byggearbeidet, og valgte ikke å stoppe prosjektet etter OBOS' brev 19 januar 1988. Et slikt erstatningskrav - etter synspunktene om negativ kontraktsinteresse - ble ikke fremsatt. Det er derfor ikke foranledning for meg til å vurdere om et slikt krav kunne ha ført frem. Jeg tilføyer at grunnen til det store tap som Stiansen har hatt på dette prosjektet, iallfall i hovedsak var det senere sammenbruddet på boligmarkedet, som ingen av partene forutså i begynnelsen av 1988.

Når det gjelder betydningen av at OBOS ikke grep inn da man i september/oktober 1987 fikk melding om at Stiansens hadde startet arbeidet, viser jeg til lagmannsrettens drøftelse som jeg er enig i.

Etter dette finner jeg at lagmannsrettens dom må stadfestes, idet jeg også er enig i lagmannsrettens omkostningsavgjørelse. Saken gjelder tolkingen av en så lite gjennomarbeidet avtale som begge parter må dele skylden for, at det etter min mening heller ikke bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

D O M :

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.