HR-1992-181-B - Rt-1992-1442

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1992-11-18
Publisert:	HR-1992-00181-B - Rt-1992-1442 (508-92)
Stikkord:	Tingsrett, Tomtefeste, Fastsettelse av innløsningssum
Sammendrag:
Saksgang:	Eidsivating lagmannsrett LE-??? - Høyesterett HR-1992-00181 B, nr 58/1991.
Parter:	1. Alf Mathisen 2. Nils Olav Solum 3. Egil Mikkelsen 4. Erik og Trine Nævestad 5. Berit Taranger Solli 6. Lasse J Knarbo 7. Paul Pettersen 8. Bjørg Haugland og Olaf Kahrs (Advokat Kjell Torkildsen - til prøve) mot Knut Karter v/verge Sølvi Røseid (Advokat Per Gullik Horgen).
Forfatter:	Aasland, Schei, Halvorsen, Sinding-Larsen, Smith
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975) §10, §11, Skjønnsprosessloven (1917) §38, §42, §54, §54b, Avtaleloven (1918) §36, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5

Dommer Aasland: Saken gjelder spørsmål i forbindelse med fastsettelse av innløsningssummen i et tilfelle hvor bortfesteren har utøvd sin rett etter festekontrakten til å kreve at festerne skal innløse festetomtene.

Festerne i saken er rettsetterfølgere etter festere som inngikk festekontrakter med grunneieren, Knut Karter, i slutten av 1967. Eiendommen var da blitt oppdelt i tomter og bebygget med rekkehus av en entreprenør som hadde festet den av Karter, og festerne kjøpte ferdige hus av entreprenøren. Festeretten for entreprenøren ble avlyst, og det ble etter at husene var kjøpt, opprettet festekontrakter direkte mellom Karter og kjøperne, 10 kontrakter i alt. Festekontraktene, som i det alt vesentlige var likelydende, gjaldt feste for 99 år. De inneholdt følgende bestemmelse, kontraktenes punkt II:

"Festetiden er 99 år regnet fra 24. juni 1963. Etter festetidens utløp skal festeren ha rett til å innløse tomten etter offentlig takst dersom ikke grunneieren vil forlenge festekontrakten. Grunneieren har videre rett til å kreve at fester med 12 - tolv - måneders skriftlig varsel før utløpet av hver 5 års periode, foretar innløsning av tomten. Kjøpesummen fastsettes, i mangel av mindelig overenskomst, ved rettslig skjønn (pristakst hvis dette er nødvendig). Det skal gjøres fradrag i taksten for verdiøkning som skyldes påkostninger av festeren eller dennes forgjengere. Hvis tomten ikke blir innfridd er dette å betrakte som mislighold av festekontrakten."

Før opprettelsen av festekontraktene var det holdt pristakst, som satte verdien av hele eiendommen til kr 70.000,-. Festeavgiften ble, overensstemmende med den gjeldende prisregulering, satt til 4 prosent av dette, kr 2.800, som ble fordelt på de enkelte tomter etter størrelsen. Avgiften har, slik det følger av kontrakten, vært regulert hvert år. Reguleringen er skjedd i samsvar med prisforskriftene om regulering av festeavgifter.

Med brev av 10 juni 1987 ble alle som da var festere, varslet om at Knut Karter ville gjøre gjeldende sin rett til innløsning etter den 5-års periode som ville utløpe 24 juni 1988. Etter at forhandlinger om innløsningssummen ikke hadde ført frem, begjærte Karter ved sin verge den 14 september 1988 skjønn for Oslo byrett til fastsettelse av denne. Byretten avhjemlet 6 februar 1989 skjønn med slik slutning:

"1. Innløsningssummene for de nedenstående festetomter i Oslo, inklusive andel (en tiendedel for hver tomt) av fellesarealet gnr. 143 bnr. 276, fastsettes til følgende: Takst nr. 1, Gnr. 143 bnr. 481: kr 391.500,- " nr. 2, Gnr. 143 bnr. 482: " 284.175 " nr. 3, Gnr. 143 bnr. 483: " 294.300 " nr. 4, Gnr. 143 bnr. 484: " 273.375 " nr. 5, Gnr. 143 bnr. 485: " 252.450 " nr. 6, Gnr. 143 bnr. 486: " 240.300 " nr. 7, Gnr. 143 bnr. 487: " 306.450 " nr. 8, Gnr. 143 bnr. 488: " 207.225 " nr. 9, Gnr. 143 bnr. 489: " 175.500 " nr. 10, Gnr. 143 bnr. 490: " 277.425

2. I saksomkostninger betaler Knut Karter til de saksøkte kr 8.750,- - åttetusensyvhundreogfemti - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av skjønnet."

Byretten la til grunn en kvadratmeterpris på kr 675,- for hver enkelt festetomt med tillegg av en tiendedel av det fellesareal som tillå tomtene.

Festerne begjærte overskjønn for Eidsivating lagmannsrett. Før overskjønnet ble holdt, var det ved lov 12 mai 1989 nr 22 gjort endring i tomtefesteloven av 30 mai 1975 nr 20. Etter endringen skal en avtalebestemmelse om rett for grunneieren til å kreve at festeren innløser tomten før festetiden er ute, ikke være bindende for festeren. Den nye regelen skal - med et visst forbehold - gjelde også for festekontrakter som er eldre enn tomtefesteloven. En sak om anvendelsen av endringsloven på slike eldre festekontrakter hvor det var fremmet krav om innløsning før endringsloven, ble pådømt av Høyesterett i plenum den 22 mars 1990, Rt-1990-284. Høyesteretts flertall la i den saken til grunn at innløsning skulle gjennomføres til full markedsverdi av festetomtene vurdert som råtomter. I vår sak, som hadde vært stilt i bero i påvente av Høyesteretts avgjørelse i plenumssaken, avhjemlet lagmannsretten overskjønn 15 oktober 1990. Overskjønnet, som la til grunn en kvadratmeterpris på kr 525, har slik slutning:

"1. Innløsningssummene for nedenstående festetomter i Oslo, hver av dem tillagt en ideell 1/10 - en tiendepart -av gnr. 143 bnr. 276, fastsettes slik:

1. Gnr. 143 bnr. 481: 304500 - trehundreogfiretusenfemhundre -kroner

2. Gnr. 143 bnr. 482: 221.025 - tohundreogtjueentusenogtjuefem - kroner.

3. Gnr. 143 bnr. 483: 228.900 - tohundreogtjueåttetusennihundre - kroner.

4. Gnr. 143 bnr. 484: 212.625 - tohundreogtolvtusensekshundreogtjuefem - kroner.

5. Gnr. 143 bnr. 485: 196.350 - etthundreognittisekstusentrehundreogfemti - kroner.

6. Gnr. 143 bnr. 486: 186.900 - etthundreogåttisekstusennihundre - kroner.

7. Gnr. 143 bnr. 487: 238350 - tohundreogtrettiåttetusentrehundreogfemti - kroner.

8. Gnr. 143 bnr. 488: 161.175 - etthundreogsekstientusenetthundreogsyttifem -kroner.

9. Gnr. 143 bnr. 489: 154.875 - etthundreogfemtifiretusenåttehundreogsyttifem - kroner.

10. Gnr. 143 bnr. 490: 215.775 - tohundreogfemtentusensjuhundreogsyttifem - kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Knut Karter 15.000,- - femtentusen - kroner til de saksøkte v/advokat Einar Hanssen. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.

3. Knut Karter betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet."

Om saksforholdet vises for øvrig til skjønnsgrunnene fra underskjønnet og overskjønnet, som også gjengir partenes anførsler for de tidligere instanser.

To av festerne, Bård Farner og Oddvar Løken, har godtatt lagmannsrettens avgjørelse, mens de øvrige har erklært anke til Høyesterett.

Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen - uklare og mangelfulle skjønnsgrunner.

De ankende parter hevder prinsipalt at lagmannsretten har bygget på uriktig tolkning av punkt II i festekontraktene når den har funnet at innløsningssummen skal fastsettes på grunnlag av dagens omsetningsverdi av tomtene. Saksforholdet skiller seg fra det som forelå i plenumssaken i Rt-1990-284 ved at festekontraktene der uttrykkelig bestemte at innløsningssummen skulle settes til markedspris på det tidspunkt løsning ble krevd. I vår sak gir festekontrakten ingen klar veiledning om hvordan innløsningssummen skal fastsettes. Sterke reelle hensyn taler da for å tolke kontrakten slik at den verdistigning på tomtene som overstiger vanlig inflasjonsjustering, skal deles likt mellom bortfester og fester. Denne løsning har støtte i endringsloven av 1989, slik Høyesterett tolket den i plenumssaken, hvor det riktignok ble lagt til grunn at endringsloven ikke var direkte anvendelig på tilfelle hvor innløsningskrav var fremsatt før loven. Hvis bortfesteren skal høste hele stigningen i tomtenes realverdi, vil innløsningen bli urimelig tyngende for festerne. De ankende parter fremholder at også lempningsregelen i avtaleloven §36 taler for deres tolkning av kontrakten. Forholdene i denne sak gir etter deres oppfatning sterkere grunn til å anvende avtaleloven §36 enn det var i plenumssaken.

De ankende parter medgir at denne tolkningen ikke ble påberopt for lagmannsretten, men dette kan ikke hindre dem i å gjøre den gjeldende for Høyesterett. Selv om de for lagmannsretten ga uttrykk for at innløsningssummen skulle fastsettes i samsvar med dagens tomteverdi, var dette bare uttrykk for deres daværende oppfatning, og innebar ikke en rettslig bindende erkjennelse. Lagmannsrettens tolkning av kontrakten må anses som utslag av uriktig rettsanvendelse, som Høyesterett må kunne prøve, jf skjønnsloven §38.

Subsidiært hevder de ankende parter at overskjønnet bygger på uriktig rettsanvendelse når det har fastsatt innløsningssummen til tomtenes verdi som råtomter, uten å ta hensyn til at de er bebygget. Det forhold at tomtene er bebygget, medfører et bånd på utnyttelsen, og tilsier at tomteverdien ligger lavere enn verdien av råtomter. Dette skulle overskjønnet ha tatt hensyn til. Saken skiller seg fra plenumssaken ved at husene i den foreliggende sak var oppført da festekontraktene ble inngått; festerne festet således ikke råtomter. De ankende parter hevder at en må finne frem til tomteverdien ved å ta utgangspunkt i den samlede verdi av hus og tomt og deretter gjøre fradrag for den tekniske verdi av huset. Iallfall må det ved fastsettelsen av tomteverdien tas hensyn til at det er tale om en tomt med hus.

Ytterligere gjør de ankende parter gjeldende at det var en feil at overskjønnet fastsatte prisen ut fra hva hele tomtearealet kunne vært solgt for under ett. Det rette ville vært å foreta en separat bedømmelse av hver enkelt tomt.

Som saksbehandlingsfeil er anført at skjønnsgrunnene er uklare når det gjelder det rettslige utgangspunkt for fastsettelsen av innløsningssummen. Lagmannsretten har her vist til både tomtefesteloven §11 tredje ledd, ekspropriasjonserstatningsloven §5 og Høyesteretts plenumsdom i Rt-1990-284, men disse utgangspunktene er ikke sammenfallende.

Videre hevder de ankende parter at det foreligger saksbehandlingsfeil ved at lagmannsretten ikke i tilstrekkelig grad har drøftet sammenligningseiendommer som partene hadde vist til under skjønnsforhandlingene. De ankende parter nevner her spesielt en bebygd eiendom i et nærliggende og sammenlignbart strøk hvor kvadratmeterprisen ved salg utgjorde kr 545 uten at det er gjort fradrag for verdien av huset.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

"1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn, nr. 38/1989, slutningens pkt. 1, oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."

Ankemotparten gjør gjeldende at lagmannsrettens tolkning av innløsningsklausulen i festekontraktene er riktig. Men under enhver omstendighet må de ankende parter - hevdes det - være avskåret fra å angripe de sider ved tolkningen som faller sammen med deres egne anførsler for overskjønnet. Partene i overskjønnet hadde fri rådighet over sakens gjenstand, og når de ankende parter aksepterte at innløsningsverdien skulle baseres på dagens tomteverdi, kan det under ingen omstendighet anses som feil ved rettsanvendelsen at lagmannsretten la dette til grunn.

Etter ankemotpartenes oppfatning er det en naturlig forståelse av innløsningsklausulen at tomtene skal verdsettes som råtomter, på samme måte som det ble lagt til grunn i plenumssaken. At festerne i vår sak inngikk festekontrakter etter at husene var oppført, kan ikke medføre noen avgjørende forskjell. For øvrig er det vanskelig å se at bebyggelsen kan representere noen verdireduserende faktor i den foreliggende sak, hvor området er regulert for boligbebyggelse og den tillatte utnyttelsesgraden er fullt ut utnyttet. Under ingen omstendighet kan det komme på tale å fastsette tomteverdien som differansen mellom totalverdien av hus med grunn og husets tekniske verdi; det vil kunne lede til en altfor lav verdsettelse av tomten. Men det er heller ikke grunnlag for å gjøre fradrag i råtomtprisen ut fra den betraktning at bebyggelsen representerer et lyte på eiendommen.

Ankemotpartene bestrider at det var en feil å fastsette innløsningsverdien ut fra verdien av hele tomtearealet sett under ett. I og med at området krevde en samlet utbygging, var dette tvert imot den naturlige vurderingsmåte.

Videre bestrider ankemotpartene at skjønnsgrunnene er uklare eller mangelfulle. Under ingen omstendighet kan mulige mangler ha hatt noen betydning for resultatet.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

"1. Eidsivating Lagmannsretts overskjønn nr. 38/1989 stadfestes.

2. Knut Karter v/verge Sølvi Røseid tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."

Det er ikke holdt bevisopptak til bruk for Høyesterett, og det er heller ikke fremlagt nye dokumenter. Det er imidlertid på enkelte punkter gitt utfyllende opplysninger om utviklingen forut for festekontraktene av 1967, jf også avgjørelse i Rt-1966-445 om en tvist mellom Karter og den entreprenøren som foresto utbyggingen. Disse opplysningene, som er uomtvistet, har ikke bragt saken i noen annen stilling enn for lagmannsretten.

Jeg bemerker at partene er enige om at det var riktig av lagmannsretten å foreta verdsettelsen på grunnlag av prisnivået på avhjemlingstidspunktet, og jeg ser da ikke grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet.

Jeg er kommet til at anken over rettsanvendelsen må tas til følge, dog ikke på det prinsipale ankegrunnlag.

De ankende parter har prinsipalt angrepet overskjønnet på det grunnlag at det beror på uriktig rettsanvendelse når verdsettelsen bygger på at bortfesteren skal oppebære hele verdistigningen på tomtene. Imidlertid fremgår det av skjønnsgrunnene at det ikke var noen uenighet om dette for overskjønnet, jf følgende uttalelse:

"Partene er enige om at verdsettelsen skal skje overensstemmende med tomtefesteloven §11 tredje ledd, i samsvar med dagens tomteverdi og med fradrag for verdiøkning som festerne har tilført eiendommene."

Det fremgår av det etterfølgende at partene med henvisningen til "dagens tomteverdi" har tatt sikte på omsetningsverdi.

Jeg nevner at festerne både for underskjønnet og i overskjønnsbegjæringen til lagmannsretten bestred at verdsettelsen skulle skje på grunnlag av den aktuelle omsetningsverdi av tomtene, men dette standpunktet frafalt de altså for overskjønnet, tydeligvis på grunn av Høyesteretts plenumsavgjørelse i Rt-1990-284. Etter denne avgjørelsen vil utgangspunktet være at dersom festekontrakten med innløsningsrett for bortfesteren er inngått før tomtefesteloven, og dersom innløsningsretten er gjort gjeldende før endringsloven av 12 mai 1989, vil det bare i særlige tilfelle, og da i medhold av avtaleloven §36, være grunnlag for å fravike en bestemmelse om at innløsningssummen skal settes til festetomtens nåværende omsetningsverdi. De ankende parter gjorde ikke gjeldende for overskjønnet at innløsningsklausulen i festekontraktene måtte tolkes slik at den ledet til et annet resultat, og heller ikke at det forelå særlige grunner som ut fra avtaleloven §36 kunne tilsi et annet resultat enn i plenumsdommen. Overskjønnet gjaldt spørsmål som partene hadde fri rådighet over, og jeg finner det åpenbart at lagmannsretten ikke kunne gå utenfor partenes anførsler på de punkter jeg har nevnt.

De ankende parter har imidlertid gjort gjeldende at lagmannsrettens resultat likevel objektivt sett må anses for å bygge på uriktig rettsanvendelse, og at overskjønnet derfor må oppheves i medhold av skjønnsloven §38. De har vist til at det i ordinære tvistemål er adgang til å endre anførsler fra den ene instans til den neste. Til dette skal jeg bemerke at skjønnsloven §38, når bestemmelsen gir adgang til å anke over rettsanvendelsen, bare har til formål å gi grunnlag for kontroll med den rettsanvendelse overskjønnet har lagt til grunn. Derimot gir bestemmelsen - iallfall som den alt overveiende hovedregel - ikke adgang til å ta opp spørsmål som overskjønnet ut fra partenes anførsler ikke hadde foranledning til å drøfte.

Spørsmålet om det i den foreliggende sak er grunnlag for å fravike synspunktene i plenumsdommen for så vidt gjelder innløsning til dagens omsetningsverdi, har vært grundig prosedert for Høyesterett. Av hensyn til den videre behandling av saken finner jeg grunn til å tilføye at jeg ikke kan se at den foreliggende sak skiller seg på avgjørende måte fra plenumssaken hva dette spørsmål angår.

Jeg går etter dette over til å se på spørsmålet om det var en feil at lagmannsretten fastsatte innløsningssummen ut fra råtomtverdien. Lagmannsretten har om dette uttalt:

"Det må etter lagmannsrettens syn være uten betydning for anvendelsen av de retningslinjer Høyesterett har trukket opp, at de festere som var parter i plenumssaken selv sto for oppføringen av sine boliger, mens festerne i den foreliggende sak kjøpte boligene i forbindelse med inngåelse av festekontraktene. At kontraktene tildels er inngått flere måneder etter overtagelsen av de enkelte boliger, må også være uten betydning."

Som det fremgår, fant Høyesterett i plenumssaken at det måtte bygges på råtomtverdien. Om dette uttalte førstvoterende, som representerte flertallet, følgende:

"Jeg forstår klausulen på samme måte som flertallet i lagmannsretten, slik at det festeren skal betale for, er verdien tomten ville hatt som råtomt ved innløsningen. At tomten da ikke lenger er råtomt, kan jeg ikke se som noen avgjørende innvending mot den tolking som ellers synes mest naturlig ut fra bakgrunnen for festeavtalen og ordlyden "kjøpe tomten ... til markedspris på det tidspunkt løsning kreves". Festeren overtok disposisjonsretten men ikke eiendomsretten, til en råtomt som han opparbeidet og bygde bolig på. Når så bortfesteren i henhold til festeavtalen krever at festeren skal innløse tomten, skal han kjøpe tomten verdsatt i samme stand han festet den - som råtomt. Men stigningen i råtomtprisene på eiendomsmarkedet følger bortfesterens eiendomsrett og må betales når festeren skal bli eier. For å finne denne avtalte råtomtverdi, må man se hen til hva prisnivået er på så vidt mulig tilsvarende råtomter, og gjøre de nødvendige korreksjoner ut fra tomtens individuelle forhold. Jeg er videre enig med lagmannsrettens flertall i at verdsettingen må skje ut fra en vurdering av hva kjøpere er villige å betale for råtomter under forutsetning av at det skal oppføres tilsvarende bebyggelse på disse som på festetomten."

Slik disse uttalelsene viser, var det en vesentlig forskjell mellom saksforholdet i plenumssaken og i den foreliggende sak ved at festerne i plenumssaken overtok råtomter som de selv oppførte hus på. Dette forhold var da også et viktig ledd i førstvoterendes begrunnelse for å sette innløsningsverdien til verdien som råtomt.

Årsaken til at det kan være forskjell mellom tomtens verdi som råtomt og som bebygget tomt, er at kjøperen av en råtomt ikke er bundet av disposisjoner som allerede er foretatt, men kan utnytte tomten etter egne behov innenfor de rammer som følger av gjeldende regulering og andre rettslige eller naturgitte begrensninger.

I den foreliggende sak har altså festerne overtatt tomtene som bebygde tomter. De har ikke hatt den frihet til selv å treffe avgjørelse om utformingen av bebyggelsen som festerne i plenumssaken hadde. Bortfesteren har på sin side ikke stilt råtomter til disposisjon. Hvis han likevel skulle kunne kreve råtomtverdien, ville han altså få betalt for et formuesgode som han ikke disponerte da festekontraktene ble inngått. Jeg stiller meg tvilende til om det ville være grunn til å respektere en avtalebestemmelse om at bortfesteren skulle kunne kreve innløsning til råtomtverdi i et slikt tilfelle. Under enhver omstendighet måtte en slik forståelse kreve meget klare holdepunkter i avtalen, og slike holdepunkter foreligger ikke.

Jeg finner på denne bakgrunn at det må anses som uriktig rettsanvendelse når lagmannsretten har sett bort fra den forskjell som på dette punkt foreligger mellom vår sak og plenumssaken. Dette leder til at overskjønnet må oppheves.

En korrekt rettsanvendelse tilsier altså at tomtene verdsettes som bebygde. De ankende parter har hevdet at en slik verdsettelse må skje ved at det tas utgangspunkt i den samlede verdi av tomt og hus, og deretter gjøres fradrag for husets tekniske verdi. Imidlertid støter en slik fremgangsmåte, hvor tomteverdien fremkommer som en ren "salderingspost", på vesentlige innvendinger. Således vil det alminnelige fall i eiendomsverdiene ensidig bli belastet tomten. Etter min oppfatning må man i stedet på mer skjønnsmessig grunnlag søke å finne frem til hvilken verdireduksjon bebyggelsen fører til i forhold til den rene råtomtverdi. En naturlig spørsmålsstilling kan være hva en kjøper ville gi for en ubebygd tomt som bare kan disponeres i samsvar med den bebyggelse som er oppført. Jeg innser at den konkrete verdsettelse i slike tilfelle kan volde problemer, men disse problemene er en uunngåelig konsekvens av at det må anses uriktig å verdsette tomten ut fra råtomtverdi når det ikke er en råtomt som er festet.

Ankemotparten har fremholdt at det i det foreliggende tilfellet neppe er noen forskjell, eller iallfall bare en marginal forskjell, mellom råtomtverdien og verdien av de bebygde tomter, hensett til at tomtene ikke lot seg bygge ut på noen annen måte etter gjeldende regulering. Jeg ser ikke bort fra at dette kan være riktig, men det er ikke denne begrunnelse lagmannsretten har gitt, og Høyesterett kan ikke ved anke over et overskjønn ta standpunkt til en slik rent skjønnsmessig vurdering.

Når tomtene skal verdsettes som bebygde, blir det ikke spørsmål om å ta utgangspunkt i hva hele arealet kunne vært solgt for under ett. For øvrig har jeg, etter det resultat jeg er kommet til, ikke foranledning til å gå inn på de øvrige ankegrunner som er gjort gjeldende.

De ankende parter har fått medhold, og må tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett, jf skjønnsloven §54b sammenholdt med §54 og §42. Saksomkostningsbeløpet settes i samsvar med inngitt oppgave til kr 46.960,- herav for utlegg kr 12.960,-.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Overskjønnet - slutningens punkt 1 - oppheves, og saken hjemvises til ny behandling for lagmannsretten.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Knut Karter til Alf Mathisen, Nils Olav Solum, Egil Mikkelsen, Erik og Trine Nævestad, Berit Taranger Solli, Lasse J Knarbo, Paul Pettersen, Bjørg Haugland og Olaf Kahrs i fellesskap 46.960,- - førtisekstusennihundreogseksti - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.