HR-1994-106-A - Rt-1994-1301
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-25 |
| Publisert: | HR-1994-00106-A - Rt-1994-1301 (425-94) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | Dissens: 4-1 |
| Saksgang: | Gauldal herredsrett 92-0005 - Frostating lagmannsrett LF-1992-00551 A - Høyesterett HR-1994-00106 A, nr 316/1993. |
| Parter: | 1. Inger Johanne og Steinar Johansen 2. Erik og Anne Vatndal 3. Audun Tunold og May Tunold 4. Gisle og Grete Tunold 5. Ola og Anne Lise Rønning 6. Sturla og Janicke Nyborg (Advokat Chr Haneborg) mot Bjørn Aasen (Advokat Johs Thallaug). |
| Forfatter: | Aasland, Kst dommer Nygaard Haug, Coward, Christiansen, Dissens: Bugge |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §22, §23, §2, §5, Tvistemålsloven (1915) §65, §14, Plan- og bygningsloven (1985) §22, §25 |
Saken gjelder tvist om eiendommen Aasen gnr 47 bnr 1 i Røros kommune - "Aasengården" - kan løses på odel.
Bakgrunnen er denne: Hans Aasen overtok i 1956 Aasen og en annen jordbrukseiendom, Aasvolden gnr 132 bnr 138 i Røros, i henhold til kjøpekon- trakt med faren Axel Aasen. Aasen har vært i slektens eie siden omkring 1620, Aasvolden siden 1867 etter tidligere å ha vært bygslet. Hans Aasen døde i 1975, og enken Gunvor Aasen overtok eiendommene i henhold til gjensidig testament. Ektefellene hadde ikke barn. Ved Gunvors død skulle boet etter testamentet deles mellom deres arvinger.
Aasengården ligger inntil bysenteret i Røros. I 1974-75 fradelte og overdrog Hans Aasen til Røros kommune ca 35 dekar av den da gjenværende innmark rundt tunet på eiendommen. Arealet - i saken kalt "Aasenparken" - skulle være til fri benyttelse for befolkningen. Det resterende areal under gnr 47 bnr 1 ble beholdt av Hans Aasen. Det er på ca 5,2 dekar og omfatter det gamle gårdstunet med våningshus og 7 andre bygninger, som alle er fredet i henhold til avtale med de antikvariske myndigheter.
I 1979 vedtok Røros kommune reguleringsplan for Røros sentrum, stadfestet av Miljøverndepartementet i 1982. I planen inngår hele Aasen, både det areal som i 1975 ble overtatt av kommunen, og gårdstunet. Arealene er regulert dels til friområde, dels til antikvarisk kulturhistorisk spesialområde, jf bygningsloven §25 henholdsvis nr 4 og nr 6. Jeg kommer nærmere tilbake til disse reguleringsformålene.
I oktober 1990 inngikk Gunvor Aasen med kommunen en såkalt forhandlingsavtale, hvoretter kommunen skulle overta Aasengården med alle hus samt alt inventar av antikvarisk verdi for kr 1950000. Avtalen førte til at Bjørn Aasen, som er sønn av Hans Aasens yngre bror John, den 21 november 1990 tok ut odelsstevning mot Gunvor Aasen for å løse både Aasengården og Aasvolden. I april 1991 døde Gunvor Aasen, og dødsboet trådte inn i saken. Røros kommune ble trukket inn som saksøkt i medhold av tvistemålsloven §65. Gunvor Aasens arvinger - de ankende parter for Høyesterett - erklærte først hjelpeintervensjon, men senere trådte også de inn som saksøkte.
De saksøkte motsatte seg løsningskravet for så vidt angår Aasengården på tre grunnlag: 1) Etter frasalget til kommunen i 1974-75 fyller eiendommen ikke lenger vilkårene for å være odelsjord, odelsloven §23 jf §1 og §2. 2) Frasalget innebar at tunområdet - det gjenværende 47/1 - ble utskilt som en boligtomt, som etter odelsloven §22 1. punktum ikke kan løses på odel. 3) Reguleringen av eiendommen til friområde medførte under enhver omstendighet at den ikke kan løses på odel, odelsloven §22 2. punktum jf §5.
Bjørn Aasen gjorde gjeldende at Aasengården og Aasvolden - som ubestridt er en jordbrukseiendom - må betraktes som en driftsenhet og en odelseiendom, og at verken odelsloven §23 eller §22 1. eller 2. punktum er til hinder for løsning av begge matrikkelnumre.
Gauldal herredsrett avsa dom 12 juni 1992 med slik domsslutning:
"1. Bjørn Aasen har rett til å løse eiendommen Aasen gnr. 47 bnr. 1 og Aasvolden gnr. 132 bnr. 138 i Røros på odel.
2. Bjørn Aasen tilkjennes saksomkostninger med kr 55224,- - kronerfemtifemtusentohundreogtjuefire 00/100 - fordelt med kr 18408,- - kronerattentusenfirehundreogåtte 00/100 - på hver av de saksøkte.
3. Oppfyllelsesfristen for pkt. 2 er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."
Dommen ble av Gunvor Aasens arvinger påanket til Frostating lagmannsrett, mens dødsboet og Røros kommune unnlot å anke. Lagmannsretten avsa dom 29 juni 1993 med slik domsslutning:
"1. Gauldal herredsretts dom stadfestes.
2. Inger Johanne og Steinar Johansen, Erik og Anne Vatndal, Audun Tunold og May Tunold, Gisle og Grete Tunold, Ola og Anne Lise Rønning, Sturla og Janicke Nyborg dømmes en for alle og alle for en til å betale saksomkostninger til Bjørn Aasen v/advokat Ole Halvard Bondahl med kr 31260,- - trettientusentohundreogseksti - kroner.
Saksomkostningsbeløpet forfaller til betaling 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."
Når det ellers gjelder saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten og lagmannsretten, viser jeg til domsgrunnene. Det er der gitt nærmere opplysninger også om Aasvolden, arealfordeling og bebyggelse.
Gunvor Aasens arvinger har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Til bruk for Høyesterett er Bjørn Aasen og 5 vitner avhørt ved bevisopptak. Ett av vitnene er nytt for Høyesterett. Det er fremlagt enkelte nye dokumenter. I det vesentlige står saken i samme stilling som for lagmannsretten.
Arvingene bestrider ikke løsningskravet for så vidt angår Aasvolden 132/138, som erkjennes å være odelseiendom. Påstanden for Høyesterett er blitt endret i samsvar med dette.
De ankende parter, Inger Johanne og Steinar Johansen m fl, gjør gjeldende de samme innsigelser mot odelsløsning av Aasengården som for de tidligere retter. Anførslene kan sammenfattes slik:
Det må være klart at Aasengården idag, isolert sett, ikke kan være gjenstand for odelsløsning. Det følger av odelsloven §23. Den er som så mange andre tidligere jordbrukseiendommer i byenes nærhet blitt spist opp av byutviklingen. Det har ikke vært drevet landbruk på eiendommen siden 1972, og det er etter fradelingen av innmarken og fredningen av bygningene utenkelig at det for fremtiden kan bli noen form for jordbruksdrift. Gården fremstår i dag som en boligeiendom og et museum, med et tomteareal som ikke er større enn bebyggelsen krever.
Herredsretten og lagmannsretten tar feil når det legges til grunn at Aasengården og Aasvolden er n odelseiendom. Det dreier seg om to særskilt matrikulerte, selvstendige gårder; at de har hatt samme eier og tidligere har vært drevet sammen gjør dem ikke til n eiendom. Under enhver omstendighet er situasjonen i dag fundamentalt endret. Ved fradelingen av innmarken i 1974-75 opphørte Aasengården som gårdsbruk, og som gården i dag ligger, er den uten betydning for driften av Aasvolden. Den naturlige jordbruksdrift på Aasvolden vil omfatte husdyrhold, og det vil være en nødvendighet for brukeren å bosette seg og ha dyrene der. På Aasvolden befinner det seg både våningshus og driftsbygninger som - i motsetning til hva som gjelder for Aasengården - vil kunne bli fullt brukbare og tilstrekkelige etter dagens behov, med relativt små påkostninger.
Det påpekes at både Hans og Gunvor Aasen ved egne disposisjoner selv har lagt for dagen at de betraktet Aasen og Aasvolden som selvstendige eiendommer. Det er foretatt pantsettelser og skylddelinger av eiendommene hver for seg.
De ankende parter fastholder videre at fradelingen av innmarken i 1974-75 reelt sett innebar at den gjenværende Aasengården ble fraskilt som boligtomt og ble odelsfri etter odelsloven §22 1. punktum. Det gjelder uansett om Aasvolden regnes med som en del av odelseiendommen. Det bestrides at avgjørelsen i Rt-1988-330, som herredsretten særlig har vist til, går imot dette.
Endelig fastholdes det at odelsloven §22 2. punktum jf §5 er til hinder for odelsløsning. Det fremgår etter de ankende parters mening klart av reguleringsplanen - både kartet og reguleringsbestemmelsene - at arealet på det tidligere Aasen 47/1 i sin helhet ble regulert til friområde, samtidig som gårdstunet også ble utlagt som spesialområde. Det er uten betydning for odelsfrigjøringsvirkningen om det drives jordbruk på Aasvolden og Aasvolden regnes som del av odelseiendommen. Lagmannsretten har her oversett at det etter loven er den "grunn" som reguleres til friområde som blir odelsfri. Det kreves ikke at reguleringen omfatter hele odelseiendommen.
Etter de ankende parters mening har løsningssaken et preg av odelsmisbruk, fordi Bjørn Aasen i virkeligheten må antas å ville skaffe seg Aasengården som privatbolig, ikke for å drive jordbruk. Dette bør få betydning for rettsanvendelsen.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Gunvor Aasens dødsbo frifinnes for så vidt gjelder Bjørn Aasens krav på odelsløsning av gnr. 47, bnr. 1 Aasen i Røros.
2. Gunvor Aasens arvinger tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten, Bjørn Aasen, gjør sammenfatningsvis gjeldende:
Herredsretten og lagmannsretten har med rette lagt til grunn at Aasen og Aasvolden alltid har vært, og fortsatt er, n landbruksenhet og n odelseiendom. Driftsformen har ikke vært særegen for gårdsbruk i Røros. Driften har vært basert på de fire tradisjonelle elementer på et norsk gårdsbruk: Innmarken sentralt i bygden, skogen og seteren på Aasvolden noen kilometer unna, og gårdstunet - boligen og driftssenteret - på Aasengården i tilslutning til innmarken. Slik har det vært siden 1600-tallet, og slik er det fortsatt. Gårdstunet er fremdeles et nødvendig element for den som skal drive den samlede eiendom. Det er ikke gått ut av enheten ved den fradeling som er skjedd.
Når det er odel på en eiendom, hviler odelsretten på de enkelte parseller, uansett om de ligger samlet eller hver for seg. Denne grunnsetning har Høyesterett bygget på i en rekke avgjørelser, også i forhold til delingsregelen i odelsloven §14.
Fradelingen i 1974-75 kan umulig oppfattes dithen at gårdstunet ble fraskilt odelseiendommen som odelsfri boligtomt. Dette fremgår klart av selve skylddelingen; det var den senere Aasen-parken som ble fradelt. Etter loven av 1907, som den gang fremdeles gjaldt ved fradeling av tomter, inntrådte dessuten odelsfrihet bare når tomten ble utskilt og solgt av nærmeste odelsmann. Noe slikt var selvsagt ikke i Hans Aasens tanker; han beholdt og skulle fortsatt bo på gården. Oppdeling av en odelseiendom vil under ingen omstendighet kunne føre til at våningshuset og gårdstunet blir odelsfri som boligtomt. Det fremgår av Rt-1988-330 som herredsretten med rette har lagt avgjørende vekt på.
Heller ikke er Aasengården blitt odelsfri etter odelsloven §22 2. punktum jf §5. Dette av flere grunner. For det første kan reguleringsplanen av 1982 ikke oppfattes slik at selve gårdstunet er lagt ut som friområde, iallfall kan dette ikke være det reelle reguleringsformål. I tilfelle måtte kommunen erverve, eventuelt ekspropriere, også dette område for allmennhetens bruk, noe som ikke var forutsatt og som iallfall ville komme i strid med det annet reguleringsformål: Å bevare tunet med de fredede hus som et kulturminne. For det annet må det legges til grunn at om friområde skulle ha vært et reguleringsformål, så er dette ikke lenger aktuelt; kommunen ønsker i dag nettopp ikke å erverve Aasengården og vil ut av avtalen som ble truffet med Gunvor Aasen. Endelig kan driften av den samlede odelseiendom langt fra anses opphørt, og den må påregnes å ville fortsette om løsning gjennomføres. Da er løsningsretten i alle tilfelle i behold etter odelsloven §22 2. punktum.
Det tilbakevises at løsningssaken kan sees som utslag av noen form for misbruk av odelsrett. Bjørn Aasen vil bli 12. slektledd på gården, han vil overta den samlede odelseiendom, og han vil bosette seg der og fortsette driften.
Bjørn Aasen har nedlagt slik påstand:
"1. Frostating lagmannsretts dom stadfestes.
2. Bjørn Aasen tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten og vil i det vesentlige slutte meg til de to retters begrunnelse, som jeg oppfatter som langt på vei sammenfallende.
Jeg er således enig i at de to særskilt matrikulerte bruk som løsningssaken gjelder, Aasengården og Aasvolden, må sees på som n landbruksenhet og n odelseiendom. At dette har vært tilfelle opp gjennom hele gårdshistorien frem til fradelingen av innmark som ble gjennomført i 1975, anser jeg etter bevisførselen som utvilsomt. Fradelingen medførte sant nok at Aasengården isolert sett ikke lenger kan regnes som en landbrukseiendom. Men jeg finner ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastslå at fradelingen har endret gårdens plass og funksjon i forhold til den øvrige eiendom, altså det landbruksareal som ligger under Aasvolden. Aasengården må da i odelsrettslig sammenheng fortsatt betraktes som del av den landbruksenheten som de to bruksnumrene samlet representerte. Her har gårdsbrukets våningshus, driftsbygninger og tunområde alltid ligget. Fradelingen har ikke fratatt gårdstunet denne karakter, like lite som de forutgående bygningsfredninger i og for seg gjorde det.
De ankende parter anfører at de nødvendige bygninger for gårdsdriften finnes på Aasvolden, og at det vil være både mest naturlig og nødvendig at den som skal drive jordbruket, også bosetter seg der. Både herredsretten og lagmannsretten har imidlertid - etter befaring - lagt til grunn at bygningene på Aasvolden, som blant annet ikke er vinterisolert, har karakteren av seterbebyggelse og også har vært benyttet bare til dette. Jeg ser ikke noe grunnlag for å fravike denne vurderingen.
Både herredsretten og lagmannsretten gir uttrykk for at driftsformen på Aasen-eiendommen historisk sett har vært særegen for gårdsbruk på Røros og har likhetstrekk med den man finner i landsbyer på kontinentet: Våningshus og driftsbygninger innenfor tettbebyggelsen, mens jordbruksarealene har ligget utenfor byområdet, dels som enkeltteiger i nærheten, dels som mer fjerntliggende seterområder.
Jeg er ikke sikker på at driftsformen akkurat på Aaseneiendommen har hatt noen slik særegen karakter og viser til det som er anført av ankemotparten om dette. Mitt inntrykk er at driften på den jordbrukseiendom vi her har for oss, tradisjonelt har vært basert på de samme hovedelementer som er temmelig vanlige i norske fjellbygder: Gårdstunet og innmarken i bygden, seteren og skogen lenger unna, på Aasvolden. Dette er det for øvrig ikke uenighet om for Høyesterett.
Dette er ikke noe vesentlig spørsmål. Det avgjørende, slik jeg ser det, er at Aasengården med bygninger og tunområde har vært en nødvendig og integrert del av den samlede jordbrukseiendom, og at det fortsatt fremstår som en ikke unaturlig ordning at driften av eiendommen skjer med basis i Aasengården.
Når dette syn på eiendomsforholdet legges til grunn, følger det at fradelingen av "Aasen-parken" i 1975 og den omstendighet at det siden ikke har vært noen fysisk jordbruksdrift innenfor Aasengårdens eget, gjenværende område, ikke innebærer noe "skifte av tilhøva" som har kunnet frata den samlede eiendom karakteren av odlingsjord, jf odelsloven §23.
Heller ikke ser jeg grunnlag for å utlegge det som skjedde ved fradelingen slik at den gjenværende Aasengården må sees på som en "fråskild tomt til bustadhus", som skulle være blitt odelsfri etter odelsloven §22 1. punktum. Dette blir iallfall klart når Aasengården og Aasvolden regnes som en samlet odelseiendom. Jeg finner det tilstrekkelig å vise til det herredsretten og lagmannsretten sier om dette.
Noe mer tvil volder etter min oppfatning den tredje innsigelse som er reist av de ankende parter: Aasengården er blitt odelsfri som følge av den stadfestede reguleringsplan for Røros sentrum. Til dette bemerker jeg:
Etter odelsloven §22 2. punktum jf §5 kan grunn som i stadfestet reguleringsplan er avsatt til blant annet friområde i medhold av bygningsloven §25 nr 4 - nå plan- og bygningsloven §25 første ledd nr 4 - ikke løses på odel, medmindre grunnen på løsningstiden fortsatt er i bruk til jordbruksformål. Jeg forstår bestemmelsene slik at odelsfrihet da inntrer for den del av eiendommen som utlegges til friområde; det kreves ikke at hele odelseiendommen er utlagt til dette formålet, kfr uttrykket "grunn" i §22 2. punktum. Ved reguleringsplanen ble som nevnt Aasengården med hele sitt tidligere areal - også "Aasen-parken" - lagt ut dels som friområde, dels som antikvarisk kulturhistorisk spesialområde i medhold av bygningsloven §25 nr 6. Ifølge reguleringskartet kan det se ut til at det for gårdstunet dreier seg om en kombinasjon av disse to reguleringsformålene, en kombinasjon som i og for seg ikke er ulovlig, jf nå annet ledd i §25.
Ut fra den definisjon som gis i bygningslovgivningen av friområde, som forutsetter at området skal erverves av det offentlige og være åpent for allmennheten, jf også Frihagens kommentarutgave bind III side 211 flg, er jeg imidlertid enig med ankemotparten i at det neppe kan ha vært meningen å legge selve gårdstunet med de fredede bygninger ut som friområde for allmennheten. På det tidspunkt da planen ble vedtatt og stadfestet, synes tanken å ha vært at tunet og bygningene nettopp ikke skulle erverves av kommunen, men tvert om forbli i Gunvor Aasens eie og fortsatt være bolig for henne. Derimot var bevaringen av tunet og bygningene klarligvis en offentlig interesse, som skulle tilgodeses ved reguleringsplanen. I likhet med herredsretten må jeg derfor legge til grunn at det bærende reguleringsformål for selve gårdstunet på Aasengården har vært antikvarisk kulturhistorisk spesialområde. De privatrettslige eierforhold behøvde ikke ha noen betydning for realiseringen av dette reguleringsformålet. Reguleringsplanen har da ikke medført at Aasengården ikke lenger kan løses på odel etter §22 2. punktum.
Anken vil etter mitt syn ikke føre frem. Jeg har imidlertid ikke funnet avgjørelsen utvilsom, særlig hensett til de reguleringsmessige forhold, og jeg har forståelse for at Gunvor Aasens arvinger har villet se løsningsspørsmålet rettslig prøvet. Etter min oppfatning fremstår ikke Aasengården i dag som et naturlig objekt for odelsløsning. Jeg vil derfor stemme for at saksomkostningene for herredsretten og lagmannsretten oppheves, og at saksomkostninger heller ikke tilkjennes for Høyesterett.
Siden jeg står alene med min oppfatning i saksomkostningsspørsmålet, former jeg ikke noen konklusjon.
Dommer Aasland: Når det gjelder sakens realitet, er jeg i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Derimot kan jeg ikke slutte meg til hans resultat og begrunnelse i saksomkostningsspørsmålet. Jeg anser for min del ikke saken så tvilsom at det er grunn til å fravike hovedregelen om at den vinnende part skal tilkjennes saksomkostninger for alle instanser. Når det særskilt gjelder de reguleringsmessige forhold, finner jeg det klart at det ikke har vært tilsiktet å regulere den gjenværende del av Aasengården, som i det vesentlige består av tun med bygninger, til friområde i bygningsloven forstand, men derimot til antikvarisk kulturhistorisk spesialområde. Jeg finner det videre lite tvilsomt at grunnen da ikke er odelsfri etter odelsloven §22 2. punktum jf §5.
Saksomkostningene for Høyesterett fastsettes i samsvar med inngitt oppgave til kr 103000, herav for utlegg kr 13000.
Selv om løsningsretten for så vidt angår Aasvolden, gnr 132 bnr 138, ikke er tvistegjenstand i saken, finner jeg å kunne utforme konklusjonen slik at lagmannsrettens dom stadfestes.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Inger Johanne og Steinar Johansen, Erik og Anne Vatndal, Audun Tunold og May Tunold, Gisle og Grete Tunold, Ola og Anne Lise Rønning og Sturla og Janicke Nyborg en for alle og alle for en 103000 - etthundreogtretusen - kroner til Bjørn Aasen. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Kst dommer Nygaard Haug: Jeg er enig med annenvoterende, dommer Aasland.
Dommer Coward: Likeså.
Dommer Christiansen: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Inger Johanne og Steinar Johansen, Erik og Anne Vatndal, Audun Tunold og May Tunold, Gisle og Grete Tunold, Ola og Anne Lise Rønning og Sturla og Janicke Nyborg en for alle og alle for en 103000 - etthundreogtretusen - kroner til Bjørn Aasen. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.