HR-1996-78-B - Rt-1996-1457
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-08 |
| Publisert: | HR-1996-00078-B - Rt-1996-1457 (430-96) |
| Stikkord: | Tingsrett, Eiendomsrett, Naborett, Strandrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder Lagmannsrett LA-1993-01011 - Høyesterett HR-1996-00078 B, nr 9/1995 |
| Parter: | Anette Aller (Advokat Arne Os - til prøve) mot Tokenes Bryggeforening (Advokat Sven Haraldsen) |
| Forfatter: | Lund, Skåre, Schei, Coward, Sinding-Larsen |
| Lovhenvisninger: | Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5, Tvistemålsloven (1915) §180, Fylkeskommuneloven (1961)5-§10, Plan- og bygningsloven (1985) §70 |
Saken gjelder spørsmålet om et flytebryggeanlegg for småbåter er anlagt i strid med naboeiendommens strandrett, eller om det er til urimelig eller unødig ulempe på naboeiendommen, jf lov om rettshøve mellom grannar §2.
Anette Aller eier eiendommene gnr 87 bnr 43 og 211 i Nøtterøy kommune. Eiendommene ble overdratt til henne i 1992 fra hennes far, Erik Olsen, som hadde kjøpt dem i 1974 og 1975. Eiendommene grenser til hverandre. De har begge strandlinje mot Tokeneskilen. Bare bnr 43 er bebygd. Fra bnr 43 har det fra gammelt av vært brygge ut i sjøen; på bnr 211 anla Erik Olsen brygge i 1975. Den nordligste eiendommen, bnr 43, grenser i nordøst til eiendommen gnr 87 bnr 2 - hovedbølet. Hovedbølet eier her et skjær som er landfast etter utfylling og som går ut i sjøen i sydlig retning utenfor bnr 43. Ut fra skjæret har Tokenes Bryggeforening lagt et flytebryggeanlegg: en landgang fører til en 35 meter lang hovedbrygge i sydlig retning med to 28 meter lange østvendte sidebrygger, der det er utliggere med plass til 34 småbåter. Fra nordspissen av hovedbryggen, ved skjæret, er det ca 20 meter til stranden på bnr 43 og ca 10 meter til bryggen på denne eiendommen; fra sørspissen av hovedbryggen til stranden på bnr 211 er det ca 40 meter og til bryggen her ca 21 meter. Stranden langs bnr 211 og 43, skjæret og hovedbryggen danner en bukt. Sjøgrunnen i bukten - inntil 2 meters dyp - er delt mellom Allers eiendommer og hovedbølet slik at grensen går fra innerst i bukten og sydover noenlunde parallelt med hovedbryggen, ca 6-8 meter fra denne. De ytre deler ligger til hovedbølet med utgangspunkt i skjæret.
Så å si alle båtforeningens medlemmer eier tomter som er blitt utskilt fra hovedbølet gjennom flere tiår frem til siste halvdel av 1970-årene .
Bryggeanlegget har en lengre forhistorie. Fra rundt 1970 er det fremmet flere søknader om et slikt anlegg forskjellige steder i Tokeneskilen, både noe lenger nord og på østsiden av kilen. Saken om det nåværende anlegg har sitt utgangspunkt i bryggeforeningens søknad av 3 august 1987. Søknaden ble godkjent av bygningsrådet i Nøtterøy kommune i mars 1988, og flytebryggen ble utlagt i mai samme år. Ved midlertidig forføyning av 20 mai 1988 ble bryggeforeningen pålagt å fjerne alle fortøyningsfester langs vestre langside av hovedbryggen, det vil si mot Allers eiendom. Etter klage fra blant annet Erik Olsen ble bygningsrådets vedtak opphevet av fylkesmannen i Vestfold i november 1988. En ny søknad, der antallet båter var redusert fra 43 til 34, ble godkjent av bygningsrådet 7 desember 1990 og - etter klage - av fylkesmannen 11 august 1991. Bryggeanlegget har ligget slik det nå ligger siden sommeren 1990.
Ved stevning til Tønsberg byrett av 5 februar 1993 reiste Anette Aller og en annen nabo sak mot bryggeforeningen med krav om at foreningen måtte fjerne hele eller deler av anlegget, subsidiært betale vederlag, som for Anette Aller ble begrenset oppad til kr 500 000.
Tønsberg byrett avsa dom 6 september 1993. For Anette Aller hadde dommen slik domsslutning:
"1. Tokenes Bryggeforening dømmes til innen 14 - fjorten - dager etter dommens forkynnelse å betale til Anette Aller kr 100000,- - etthundretusenkroner - i vederlag.
2. Tokenes Bryggeforening dømmes til innen 14 - fjorten - dager etter dommens forkynnelse å betale til Anette Aller kr 30000,- - trettitusenkroner - i saksomkostninger."
I forhold til den andre naboen ble bryggeforeningen frifunnet. Anette Aller og brygge foreningen påanket byrettens avgjørelse til Agder lagmannsrett.
Lagmannsretten avsa den 14 oktober 1994 dom med slik domsslutning:
"1. Tokenes Bryggeforening frifinnes.
2. Anette Aller dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Tokenes Bryggeforening v/formannen kr 90.208 - kronernittitusentohundreogåtte - som erstatning for saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."
Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter, viser jeg til dommene.
Anette Aller har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Det er avholdt bevisopptak. Anette Aller og 6 vitner er avhørt. Tre av vitnene er nye for Høyesterett. Formannen i bryggeforeningen har med Allers samtykke fremlagt en skriftlig erklæring.
Saken står i det vesentlige i samme stilling som for de tidligere retter. Bryggeforeningen har imidlertid frafalt anførslene om at Allers krav er foreldet og at hun ikke kan påberope seg sin fars tidsprioritet ved vurderingen av om grannelovas tålegrense er overskredet.
Den ankende part, Anette Aller, har i korthet anført:
Spørsmålet om Allers strandrett og naborettslige vern er krenket må vurderes isolert for hver av eiendommene, bnr 211 og bnr 43.
Bryggeanlegget er for det første i strid med Allers strandrett: Muligheten for tilflott - sjøverts atkomst til eiendommene - og fortøyning av båt er ødelagt eller sterkt forringet, bademuligheten fra bryggene er redusert, og Aller er i tillegg utsatt for sjenerende støy samtidig som bryggeanlegget er estetisk skjemmende. Samlet sett er det tale om en vesentlig krenkelse i strandretten som tilsier at anlegget må fjernes.
Bryggeforeningen utleder sin rett av hovedbølets eiendoms- og strandrett. Ved avgrensningen mellom hovedbølets eiendomsrett og Allers strandrett må det legges til grunn at bryggen på bnr 43 har ligget der i uminnelige tider. Den etablerte bruken av bryggen tilsier at hovedbølets eiendomsrett til sjøgrunnen ikke kan utnyttes av bryggeforeningen til fortrengsel for Aller. Tilflottsretten er også beskyttet mot grunneiers utbygging på egen eiendom, jf Rt-1983-1154. Også den del av anlegget som ligger på hovedbølets eiendom må således fjernes. Ved kollisjon mellom hovedbølets og Allers strandrett må tidsprioriteten være avgjørende. Et "fotfeste" i land, slik bryggeforeningen har på skjæret, kan heller ikke gi grunnlag for en bred utnyttelse av sjøområdet utenfor eiendommen.
Bryggeanlegget er også i strid med grannelova §2. Anlegget er "uturvande" fordi det uten nevneverdige praktiske vanskeligheter eller økonomiske merkostnader kunne vært plassert lenger nord i kilen, slik tidligere planer gikk ut på. Mudring kunne ha vært gjennomføret når dumpeplass for massene var godkjent. I stedet valgte bryggeforeningen å velte alle ulempene over på Aller.
Støyen fra anlegget, de estetiske ulempene og den reduserte mulighet for utnyttelse av Allers strand og brygger innebærer dessuten at anlegget er til urimelig ulempe for Aller, tålegrensen etter grannelova §2 er overskredet. Da Allers far kjøpte eiendommene i 1974-1975, var det nok ventelig at det før eller siden ville komme et bryggeanlegg for småbåter, men da nord for skjæret, ikke utenfor Allers strand, jf grannelova §2 tredje ledd. Allers far var for øvrig ikke kjent med alle de tinglyste rettighetene til båtfeste på hovedbølet. Anlegget er heller ikke sedvanlig. Under enhver omstendighet rammes Aller særlig sterkt, jf grannelova §2 fjerde ledd.
Anlegget må fjernes, helt eller delvis, jf grannelova §10 første ledd. Det kan ikke gjøres unntak fra denne plikten. Kostnadene til fjerning står ikke i misforhold til fordelene for Aller, og bryggeforeningen må bebreides for den oppståtte situasjon ved ikke å ha påstevnet naboskjønn. Subsidiært må det betales vederlag, jf §10 annet ledd. Vederlaget kan ikke settes lavere enn verdiminuset på eiendommen, ifølge takst 500 000 kroner.
Anette Aller har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt:
Tokenes bryggeforening v/styrets formann tilpliktes innen den 31.12.1996 å fjerne hele bryggeanlegget beliggende i Tokeneskilen i Nøtterøy kommune med unntak av landgangen.
Subsidiært:
Tokenes bryggeforening v/styrets formann tilpliktes innen den 31.12.1996 å fjerne bryggeanlegget i Tokeneskilen i Nøtterøy kommune med unntak av den del av anlegget som består av den nordligste sidebrygge (i øst/vest retning) med hovedbrygge nordover derfra til skjæret.
Atter subsidiært:
Tokenes bryggeforening v/styrets formann dømmes til å betale et vederlag til Annette Aller begrenset oppad til kr 500000,-.
I alle tilfeller:
Tokenes bryggeforening v/styrets formann dømmes til å betale sakens omkostninger for byrett, lagmannsrett såvel som for Høyesterett."
Ankemotparten, Tokenes Bryggeforening, har i korthet anført:
Lagmannsrettens dom er riktig. Bnr 43 og bnr 211 må ses som én eiendom. Allers strandrett er ikke krenket. Atkomsten til hennes eiendom er like god som tidligere, antakelig bedre. Bademulighetene på eiendommen er heller ikke forringet. Bryggeforeningen har akseptert namsrettens forutsetning om at vestsiden av bryggeanlegget - mot Allers eiendom - ikke skal benyttes. Her lå det tidligere båter i bøyer med eller uten landfeste på skjæret. Allers sjøområde er i realiteten utvidet med ca 9 meter.
Eiendomsgrensen i sjøen, mellom hovedbølets og Allers eiendom ut til 2 meters dyp, går bare en meter fra spissen av Allers brygge på bnr 43. Aller har hatt båt liggende fortøyet øst for grensen på hovedbølets sjøgrunn. Her har bryggeforeningen rett til å anlegge brygge. Utenfor bnr 211 er det en mer enn 40 meter bred atkomst, med god plass for manøvrering også til bryggen på denne eiendommen, som ligger 21 meter fra bryggeforeningens anlegg.
Flytebryggen er ikke til urimelig ulempe, jf grannelova §2. Anlegget var "venteleg" hensett til situasjonen i 1974, da Allers far kjøpte eiendommen. Det var på dette tidspunkt utskilt henved 50 fritidseiendommer fra hovedbølet, som hadde tinglyst rett til båtfeste og som alle sognet til Tokeneskilen. Man måtte regne med stor interesse for båtplasser i kilen. Anlegget er heller ikke verre enn det som er vanlig slike steder. Bryggeanlegget skapte orden i det kaos som ellers ville oppstått og er til mindre ulempe for Aller enn båter i bøyer på svai eller med feste i land.
Anlegget er heller ikke "uturvande" i den forstand at det var urimelig ikke å velge et annet alternativ for plassering av flytebryggen. Utlegging lenger nord ville forutsette mudring og andre kompliserte og dyre tiltak inn mot et verneverdig våtmarksområde innerst i kilen. Tiltakene ville neppe kunne realiseres. Et anlegg her ville også skapt problemer i forhold til andre grunneiere, blant annet fordi man vanskelig kunne unngå å overskride midtlinjen.
Anlegget kan under ingen omstendighet kreves fjernet, helt eller delvis. Kostnadene ved fjerning er store i forhold til fordelene, og bryggeforeningen kan ikke bebreides for anlegget, som er godkjent av myndighetene etter en omfattende saksbehandling. Også Aller ville kunne ha påstevnet naboskjønn. Det er ikke grunnlag for å utmåle vederlag da anlegget ikke har påført Aller skade eller ulempe, jf at omsetningsverdien av eiendommene ikke er redusert ifølge innhentet takst.Tokenes Bryggeforening har nedlagt slik påstand:
"Lagmannsrettens dom stadfestes, og Tokenes Bryggeforening tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.
Aller har anført at bnr 43 og 211 må vurderes hver for seg i forhold til de spørsmål saken reiser. Hensett til at bnr 211 er en meget liten tomt, og til regler og praksis når det gjelder bebyggelse i strandsonen, kunne tomten etter alt å dømme ikke bebygges. Jeg har derfor vanskelig for å se at denne anførselen ville kunne føre frem. Slik jeg ser på saken er det imidlertid ikke nødvendig å komme nærmere inn på spørsmålet.
Verken lagmannsretten eller byretten har funnet at Allers strandrett er vesentlig krenket ved flytebryggeanlegget. Lagmannsretten har på dette punkt henholdt seg til byrettens begrunnelse, som jeg i det vesentlige kan tiltre. Jeg finner grunn til å tilføye følgende:
Strandretten er den bruk en grunneier har rett til utenfor eiendommens grenser i sjøen. Retten til sjøverts atkomst - tilflott - til egen strand, til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen og til å kunne bade fra den, er sentrale elementer i strandretten, som påbe ropes i denne sak. Derimot antar jeg at interesser som ikke innebærer en aktiv bruk av sjøområdet, men som er knyttet til å forhindre ulemper av naborettslig karakter, så som støymessige eller estetiske ulemper, i første rekke må forankres i det naborettslige vern som følger av grannelova.
Når det gjelder atkomsten til bnr 43 og bryggen der, som går ut i sjøen til ca 2 meter fra hovedbølets sjøgrunn, ser jeg det i likhet med byretten slik at denne atkomsten heller ikke tidligere var ukomplisert. Båter lå da fortøyet i bøyer utenfor skjæret, på svai eller med feste i land. Som byretten peker på, er båttrafikken etter anlegget av flytebryggen ført vekk fra Allers eiendom til østsiden av bryggeforeningens anlegg. Det bør også understrekes at den fortøyningsmulighet Aller hevder å miste ved sin brygge, er knyttet til å ha båt liggende på hovedbølets sjøgrunn. Dette er en interesse som ikke er beskyttet mot hovedbølets utnyttelse av grunnen på annen måte - her til utlegging av bryggeforeningens anlegg.
Atkomsten til og fortøyning ved bnr 211 og den bryggen som Allers far der anla i 1975, kan vanskelig ses å være nevneverdig redusert etter utlegging av flytebryggen. Aller disponerer et ikke ubetydelig sjøområde utenfor bnr 211. Det er nærmere 40 meter fra det punkt der bryggen er festet til land til nærmeste kant av flytebryggen. Eiendomsgrensen går her 20 meter fra land.
Bademulighetene kan heller ikke sies å være vesentlig forringet i forhold til situasjonen før flytebryggeanlegget, jf det jeg allerede har sagt om forholdene ved skjæret. Anlegget har vel i noen grad redusert muligheten for usjenert bading. Men forventninger om å bade usjenert har Aller ikke kunnet ha. I tillegg til båttrafikken ved skjæret har allmennheten rett til å ferdes på en gangvei langs hennes strand, mellom hagegjerdet og sjøen.
Jeg finner det klart at Allers strandrett ikke er krenket ved bryggeforeningens anlegg. Spørsmålet er så om anlegget er i strid med forbudet mot å sette i verk noe som er til urimelig eller unødig ulempe på naboeiendom, jf grannelova §2.
Lagmannsretten har lagt til grunn at flytebryggeanlegget ikke var til unødig ulempe for Aller. Retten legger avgjørende vekt på at plassering lenger inne i kilen ikke kunne skje uten "betydelige og uforholdsmessige store mudringsarbeider" og at det ville måtte tas hensyn til at man ved plasseringen ikke kunne regne med å overskride midtlinjen, som her danner eiendomsgrensene mellom eiendommene på øst- og vestsiden av kilen.Jeg kan vanskelig se at Høyesterett har grunnlag for å fravike lagmannsrettens bevisvurdering, som også er et resultat av befaring på stedet. Jeg tilføyer at å legge anlegget nordover fra skjæret, etter alt å dømme kunne ha skapt problemer for andre grunneiere, så vel for atkomst som når det gjelder naborettslige ulemper som støy og forringet utsikt.
Det gjenstår å ta stilling til om anlegget er til urimelig ulempe på Allers eiendom.
Den merulempen det er tale om kan etter min oppfatning ikke sies å være urimelig. At anlegget er til sjenanse i forhold til en situasjon uten eller så å si uten båter og båttrafikk i området, sier seg selv. Alternativet for Aller var imidlertid ikke dette, men en situasjon der stadig flere båter ble fortøyet i bøyer på hovedbølets sjøgrunn utenfor skjæret, på svai eller med feste i land. Anlegget har antakelig ført til en noe større konsentrasjon av båter i dette området enn man ellers ville fått. Men ved at båttrafikken nå er ført lenger vekk fra Allers eiendom, til østsiden av flytebryggen, har anlegget ikke utelukkende vært til ulempe for henne. Jeg kan heller ikke se at bryggeanlegget går nevneverdig ut over hva det var grunn til å regne med i utviklingens medfør den gang Allers far kjøpte eiendom mene. At det da var ventelig at behovet for en ordnet småbåthavn i kilen før eller siden ville nedfelle seg i et bryggeanlegg, finner jeg klart. Aller er innforstått med dette, men mener at det var upåregnelig at anlegget ville bli plassert utenfor hennes strand. I denne forbindelse har hun først og fremst vist til de planer som eieren av hovedbølet fremla i 1971 og 1976 for bryggeanlegg nord for skjæret.
Jeg har vanskelig for å se at disse planene kunne gi noen berettiget forventning om hvor et slikt anlegg endelig ville bli plassert. Plassering, størrelse og utforming måtte god kjennes av offentlig myndighet, jf plan- og bygningsloven §70 nr 1. Plassering nord for skjæret var ikke uproblematisk. Dette forutsatte mudring og andre tiltak på sjøgrunnen. Også her måtte det tas hensyn til naboforholdene, både når det gjaldt eiendomsgrensene i sjøen og med henblikk på naborettslige ulemper.
Det følger av det jeg hittil har sagt at anlegget etter min oppfatning ikke har ført til "ei monaleg forverring" av bruksforholdene på Allers eiendom, jf grannelova §2 fjerde ledd. Selv om det er hun som i første rekke rammes av ulempene, kan anlegget således ikke sies å være urimelig i forhold til henne.
Aller har subsidiært hevdet at i hvert fall den sydligste sidebryggen er til urimelig eller unødig ulempe for henne. I dette fikk hun medhold av byretten. Anførselen kan etter min mening ikke føre frem.
Byretten fant at den nordligste sidebryggen lå innenfor naboloven tålegrense mens forlengelsen av hovedbryggen mot syd og den sydligste sidebryggen ble ansett for å være upåregnelig og urimelig. Hvis man først legger til grunn, som jeg gjør, at plasseringen av et bryggeanlegg utenfor Allers eiendom ikke ligger utenfor hva det kunne være grunn til å regne med da hennes far kjøpte eiendommen, må det etter min mening være klart at dette også gjelder et bryggeanlegg av den størrelse vi her står overfor. Det som kanskje kan diskuteres, er om anlegget burde vært lagt ut noe annerledes, for eksempel slik at den sydlige sidebryggen med 18 båtplasser på en eller annen måte ble knyttet til den nordlige sidebryggen, lenger vekk fra Allers eiendom. Jeg har imidlertid vondt for å se at slike endringer i nevneverdig grad kunne ha redusert merulempene ved anlegget.
Anken har ikke ført frem, og lagmannsrettens dom blir å stadfeste. Anette Aller må betale Tokenes Bryggeforenings saksomkostninger for Høyesterett, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Overensstemmende med advokat Haraldsens omkostningsoppgave settes beløpet til kroner 48 000, som etter det opplyste i sin helhet er salær.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Anette Aller til Tokenes Bryggeforening 48 000 - førtiåttetusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.