HR-1997-37-K - Rt-1997-144
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1997-01-30 |
| Publisert: | HR-1997-00037-K - Rt-1997-144 (44-97) |
| Stikkord: | Konkurs |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Borgarting Lagmannsrett LB-1996-01398 - Høyesterett HR-1997-00037 K, jnr 270/1996 |
| Parter: | Zahid Mahmood, hans konkursbo (advokat Per Omreng) mot Uzma Zahid (advokat Einar Heiberg) |
| Forfatter: | Bugge, Schei, Flock |
| Lovhenvisninger: | Borettslagsloven (1960) §13, Sameigelova (1965), Tvangsfullbyrdelsesloven (1992), Tvistemålsloven (1915) §404, Dekningsloven (1984) §22 |
Saken gjelder tvangssalg av borettslagsleilighet i medhold av sameieloven §15.
Ved Oslo skifteretts kjennelse av 13 juni 1995 ble Zahid Mahmoods bo tatt under konkursbehandling. Boet innga 30 august 1995 begjæring til Oslo namsrett om oppløsning ved tvangssalg av det sameie som hevdes å bestå mellom konkursdebitor og hans ektefelle Uzma Zahid i deres andelsleilighet i Fossumsletta borettslag.
Uzma Zahid tok til motmæle mot begjæringen.
Oslo namsrett avsa 18 april 1995 kjennelse med slik, rettet, slutning:
"1. Begjæring om tvangssalg av adkomstdokumenter til leierett til leilighet nr. 38 A/23 i Fossumsletta borettslag tas ikke til følge.
2. Zahid Mahmood, hans konkursbo v/bostyret betaler Uzma Zahids saksomkostninger med kr 11450,- som forfaller til betaling to uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen."
Boet påkjærte namsrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett, som 12 juli 1996 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Zahid Mahmoods konkursbo v/bostyret betaler 12 - tolv - % rente p.a. av 11450,- ellevetusenfirehundreogfemti 00/100 - kroner fra 7. mai 1996 til betaling skjer.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Zahid Mamoods konkursbo v/bostyret innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse 5.500 - femtusenfemhundre - kroner til Uzma Zahid."
Boet har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Boet er enig med lagmannsretten i at ektefellene er sameiere i borettslagsleiligheten og at de eier en ideell halvdel hver. Lagmannsretten har etter boets oppfatning tatt feil når den tolker Høyesteretts kjæremålsutvalgs avgjørelser gjengitt i Rt-1992-1663 og Rt-1995-1381 slik at de hindrer salg av hele sameiegjenstanden. Til forskjell fra disse avgjørelser, som begge gjaldt tvangssalg av ektefelles ideelle halvdel i adkomstdokumentene til borettslagsleilighet, dreier denne saken seg om salg av hele leiligheten i henhold til sameieloven §15 tredje ledd. De praktiske vanskeligheter som kan oppstå ved salg av en ideell halvdel av borettslagsleilighet, gjør seg ikke gjeldende ved salg av hele leiligheten.
Videre fremholdes at lagmannsretten har tolket borettslagsloven §13 åttende ledd korrekt, når den har forstått bestemmelsen slik at den ikke er til hinder for overdragelse av borettslagsandel. Dette er i samsvar med professor Kåre Lilleholts artikkel i Lov og Rett 1996 side 59 flg, hvor han kritiserer de ovennevnte kjennelser fra Høyesteretts kjæremålsutvalg. Til tross for denne rettsoppfatning har lagmannsretten likevel kommet til at Uzma Zahids innsigelse mot tvangssalget ikke kan anses klart grunnløs. Dette er en uriktig forståelse av sameieloven §15 tredje ledd. Lagmannsretten har tatt feil når den ikke har lagt sin egen tolking av borettslagsloven §13 til grunn, men vist til at de ovennevnte kjennelser fra Høyesteretts kjæremålsutvalg gjør rettsanvendelsen tvilsom. Å vise til at et rettsspørsmål er tvilsomt, kan ikke brukes som begrunnelse for å unnlate å fremme tvangssalg etter sameieloven §15 tredje ledd. Da lagmannsrettens forståelse av borettslagsloven §13 utvilsomt er riktig, skulle retten fulgt denne rettsoppfatning og kommet til at innsigelsene fra Uzma Zahid var klart grunnløse. Saken dreier seg i realiteten om hvorvidt landets omlag 300 000 borettslagsleiligheter skal kunne gjøres til gjenstand for konkursbeslag. Sterke reelle hensyn tilsier at disse leiligheter ikke settes i en annen stilling ved konkurs enn andre boliger som utvilsomt inngår i konkursboets beslagsrett etter dekningsloven §22. Det er lagt ned slik påstand:
"1. Andelsbrev og borettsbevis nr. 38 A/23 i Fossumsletta Borettslag med tilhørende leierett undergis tvangssalg.
2. Salgsprovenyet etter fradrag for panteheftelse, fordeles mellom Zahid Mahmood, hans konkursbo og Uzma Zahid med en halvpart på hver.
3. Zahid Mahmood, hans konkursbo, tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett.
4. Zahid Mahmood, hans konkursbo, tilkjennes saksomkostninger for kjæremålsutvalget med kr 4.970 inkludert gebyr, med tillegg av 12% rente p.a. fra forfall."
Kjæremotparten viser til at lagmannsretten etter en konkret vurdering har kommet til at kjæremotpartens innsigelser mot tvangssalget ikke er klart grunnløse, og at vilkårene for tvangssalg etter sameieloven §15 tredje ledd derfor ikke er til stede. Det anføres prinsipalt at lagmannsrettens kjennelse ikke er gjenstand for videre kjæremål, idet den bygger på en konkret skjønnsmessig avgjørelse om hva som anses klart grunnløst. Det er således ikke lagmannsrettens lovtolking som angripes, men vurderinger som kjæremålsutvalget ikke kan prøve, jf tvistemålsloven §404 nr 3.
Subsidiært anføres at lagmannsretten korrekt har kommet til at kjæremotpartens innsigelse mot tvangssalg ikke kan anses klart grunnløs, under henvisning til de omtalte kjennelser fra Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremotparten er derimot uenig med lagmannsretten i at professor Lilleholts tolking av borettslagsloven §13 åttende ledd er riktig.
Tvangssalg etter sameieloven §15 tredje ledd er forbeholdt de helt klare tilfellene, hvor det ikke er noe virkelig grunnlag for en sameier å motsette seg at sameiet oppløses. Det vises til Ot.prp.nr.13 (1964-65) side 48, Thor Falkanger, Tingsrett (1993) side 149-152 og Rt-1988-349. Det foreligger ikke grunnlag for å hevde at tvilsomme rettsspørsmål ikke kan brukes som begrunnelse for å unnlate å fremme tvangssalget etter sameieloven §15 tredje ledd.
For øvrig anføres at lagmannsretten har tatt feil når den legger til grunn at Uzma Zahid ikke er eneeier av leiligheten og har funnet at dette er en klart grunnløs innsigelse fra hennes side.
Kjæremotparten har lagt ned slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. Zahid Mahmoods konkursbo v/bostyret tilpliktes å betale kr 4200,- i sakskostnader for Høyesterett til Uzma Zahid."
Høyesteretts kjæremålsutvalg, som i det videre kjæremål kan prøve lagmannsrettens lovtolking, jf tvistemålsloven §404 første ledd nr 3, finner at kjæremålet må tas til følge og bemerker:
Lagmannsretten har, med bakgrunn i kjæremålsutvalgskjennelsene i Rt-1992-1663 og Rt-1995-1381, funnet at det er slik tvil om konkursboet kan beslaglegge skyldnerens ideelle eierpart i borettslagsleiligheten at ektefellens innvending mot at boet begjærer tvangssalg ikke kan ansees klart grunnløs, jf sameieloven §15 tredje ledd.
Ved kjennelse avsagt 20 desember 1996, lnr 81/1996, har Høyesterett lagt til grunn at bestemmelsen i borettslagsloven §13 siste ledd ikke er til hinder for at det kan tas utlegg i og kreves tvangssalg av en ideell eierpart i adkomstdokumentene til borettslagsleilighet. Høyesterett har for så vidt fraveket kjennelsen i Rt-1995-1381. Utvalget antar at det følger av Høyesteretts avgjørelse at en ektefelles konkursbo på samme måte kan beslaglegge eierparten og kreve tvangssalg på grunnlag av tvangsfullbyrdelseslovens, eller eventuelt sameielovens, regler. Lagmannsrettens avgjørelse bygger således på en lovforståelse som ikke er holdbar. Det samme gjelder namsrettens avgjørelse.
Lagmannsrettens og namsrettens kjennelser blir etter dette å oppheve, slik at det ut fra den riktige lovforståelse kan tas stilling til om Uzma Zahids innsigelse mot tvangssalgsbegjæringen er klart grunnløs.
Etter omstendighetene finner kjæremålsutvalget at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger hverken i det videre kjæremål eller for namsretten og lagmannsretten.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Namsrettens og lagmannsrettens kjennelser oppheves.
Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.