HR-1998-234-K - Rt-1998-707
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-04-22 |
| Publisert: | HR-1998-00234-K - Rt-1998-707 (206-98) |
| Stikkord: | Tingsrett, Tinglysing, Odelsrett |
| Sammendrag: | Dissens: 2-1 |
| Saksgang: | Gulating Lagmannsrett LG-1997-02111 - Høyesterett HR-1998-00234 K, jnr 49/1998 |
| Parter: | Aina Hodnefjell Østerhus (advokat Th Furustøl v/advokatfullmektig Tove Idsø Berge) |
| Forfatter: | Gjølstad, Rieber-Mohn, Dissens: Bugge |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §12a, Odelsloven (1974) §14, Jordlova (1995) §12, Tvistemålsloven (1915) §404, §10, §3, Forvaltningsloven (1967) §36, Odelsloven (1974), §20, Jordlova (1995) |
Saken gjelder krav om tinglysing av skjøte.
Som ledd i generasjonsskifte inngikk Aina Hodnefjell Østerhus 19 oktober 1997 avtale med sine foreldre, Gunnar og Bergljot Hodnefjell, om kjøp av landbrukseiendommen gnr 50 bnr 4 i Rennesøy. Det ble samtidig avtalt at hennes bror, Lars Gunnar Hodnefjell, skal overta landbrukseiendommen gnr 50 bnr 14 i Rennesøy. Søsteren Randi Harestad har gitt løsningsrettsfrafall overfor broren. De to eiendommene har vært i familiens eie siden før 1939. I 1942 ble gnr 50 bnr 14 skilt ut fra bnr 4. Gunnar Hodnefjell overtok bnr 4 i 1969 og bnr 14 i 1977, og har siden da drevet eiendommene som en enhet. Gunnar og Bergljot Hodnefjell og deres tre barn har erklært at bnr 4 og bnr 14 begge er selvstendige odelseiendommer etter odelsloven §14.
Ved beslutning 7 november 1997 ble skjøte for overdragelse av gnr 50 bnr 4 nektet tinglyst. Tinglysingsdommeren fant at det ikke var tilstrekkelig godtgjort at tinglysing kunne skje uten samtykke fra landbruksmyndighetene etter jordloven §12, jf tinglysingsloven §12a annet ledd.
Aina Hodnefjell Østerhus påkjærte beslutningen til Gulating lagmannsrett, som 21 januar 1998 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Tinglysningsdommerens beslutning stadfestes."
Kjennelsen er avsagt under dissens. Flertallet sluttet seg til tinglysingsdommerens avgjørelse og bemerket:
"Etter flertallets oppfatning kan den private parts oppfatning alene ikke være tilstrekkelig til å godtgjøre at en eiendom oppfyller kravene til "odelseigedom" i odelsloven §14. Dersom spørsmålet har vært prøvet av en domstol er situasjonen avklart og resultatet må kunne legges til grunn ved tinglysning. I andre tilfeller må utgangspunktet være at tinglysningsdommeren kan kreve dokumentasjon, f. eks. i form av uttalelse fra landbruksmyndigheten, for at eiendommen tilfredsstiller kravene i odelsloven §14. Det må ligge utenfor tinglysningsdommerens oppgave å foreta en vurdering som vil kunne kreve landbruksfaglig kompetanse og f. eks. befaring av eiendommen. At landbruksmyndighetens vurdering vil kunne bli gjenstand for overprøving ved domstolene, er en annen sak, men ikke avgjørende i denne sammenheng."
Aina Hodnefjell Østerhus har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Hun har anført at lagmannsretten har tolket tinglysingsloven §12a annet ledd, jf jordloven §12 og odelsloven §14, feil. Lagmannsrettens flertall synes å ha lagt til grunn at overdragelse som skjer etter reglene i odelsloven §14, ikke er unntatt fra jordloven krav om delingssamtykke. Det følger av klar rettspraksis, lovens forarbeider og juridisk teori at det ikke er krav om samtykke fra landbruksmyndighetene ved deling av en driftsenhet som består av flere odelseiendommer etter odelsloven §14. Skjøte kan da heller ikke nektes tinglyst med den begrunnelse at det ikke er gitt samtykke etter jordloven regler.
Østerhus har videre anført at partenes erklæring om at et gårdsbruk består av flere odelseiendommer må være tilstrekkelig og avgjørende i vurderingen av om landbruksmyndighetenes samtykke er nødvendig før skjøte kan tinglyses, jf tinglysingsloven §12a annet ledd. Når partene er enige om at det foreligger flere odelseiendommer, skal de ikke være tvunget til å gå til sak om spørsmålet. Uansett har partene fri rådighet i en slik sak, og vil kunne legge ned felles påstand om antallet odelseiendommer. Slik felles påstand vil retten være bundet av.
Østerhus har krevd saksomkostningene ved kjæremålet til lagmannsretten og det videre kjæremålet til Høyesteretts kjæremålsutvalg dekket av det offentlige, jf tinglysingsloven §10 fjerde ledd jf forvaltningsloven §36.
Aina Hodnefjell Østerhus har lagt ned slik påstand:
"1. Skjøte av 22. oktober 1997 fra Gunnar Hodnefjell til Aina Hodnefjell Østerhus over gnr 50, bnr 4 i Rennesøy antas til tinglysing.
2. Det offentlige v/Sorenskriveren i Ryfylke tilpliktes å dekke Aina Hodnefjell Østerhus sine saksomkostninger ved kjæremål til Gulating lagmannsrett og ved videre kjæremål til Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr 10020,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Saken gjelder et videre kjæremål over en tinglysingsnektelse, og utvalgets kompetanse er begrenset, jf tinglysingsloven §3 annet ledd og tvistemålsloven §404.
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens - flertallets - tolking av tinglysingsloven §12a annet ledd, som slår fast at et dokument som går ut på å stifte eller overdra noen rett som kan rammes av delingsforbudet i jordloven, ikke kan tinglyses uten at departementet har samtykket i delingen, jf jordloven §12.
Det må anses som sikker rett at kravet om samtykke til deling ikke gjelder i tilfeller hvor det foreligger to eller flere eiendommer etter odelsloven §14, jf Rt-1987-173 og Rt-1991-1288, og Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3 utg 1992 63 flg.
Spørsmålet i foreliggende sak er om tinglysingsdommeren kan stille krav til dokumentasjon før tinglysing finner sted, når det kan reises tvil om det foreligger en eller flere eiendommer i odelsloven forstand, og det ikke foreligger samtykke fra Landbruksdepartementet til deling etter jordloven §12. I dette spørsmål er kjæremålsutvalget delt.
Flertallet - dommerne Gjølstad og Rieber-Mohn - er enige med tinglysingsdommeren når han i påtegning av 7 november 1997 anfører:
"Spørsmålet om det foreligger en eller flere odelseiendommer reiser en rekke kompliserte faktiske og rettslige spørsmål. En konkret vurdering av eiendommen ligger utenfor tinglysingsdommerens kompetanse og arbeidsoppgaver. Ved tinglysing må den nødvendige dokumentasjon fremskaffes av partene, evt. i form av erklæringer/attester/vedtak fra andre offentlige myndigheter.
Tinglysingsvesenet kan ikke være avhengig av selv å gjøre vurderinger av svært komplisert rettslig såvel som faktisk art, før et dokument kan antas til tinglysing."
Flertallet viser her også til Austenå, Harbek og Solem: Tinglysingsloven med kommentarer, 9 utg 1990 57: "I forbindelse med spørsmålet om et dokument skal tinglyses, skal tinglysingsdommeren ikke ta standpunkt til kompliserte eller tvilsomme rettsspørsmål."
Flertallet kan ikke se at de private parters egne erklæringer om at det er to odelseiendommer er tilstrekkelig til at kravet om samtykke etter jordloven §12 ikke gjelder. De hensyn som ligger bak jordloven §12 og tinglysingsloven §12a tilsier etter flertallets syn at den underliggende vurdering etter odelsloven §14 ikke kan være overlatt til de private parters skjønn. I praksis vil det i så fall bare være ved vesentlig og markant tilsidesettelse av de interesser som bestemmelsene skal verne at staten vil kunne få endret en uheldig oppdeling av en jordeiendom. Flertallet finner en viss støtte for sitt standpunkt i Høyesteretts avgjørelse i Rt-1991-1288 flg, som blant annet under henvisning til odelsloven forarbeider slår fast at ved den sammensatte vurdering etter odelsloven §14 skal det foretas en "avveining mellom den tradisjonelle oppfatning og den sterkere vekt enn tidligere som må legges på driftsøkonomiske hensyn og landbruksmyndighetenes avgjørelser etter jordloven", jf dommen side 1292.
Flertallet kan på denne bakgrunn ikke se at lagmannsrettens flertall - ved tilslutningen til tinglysingsdommerens påtegning av 7 november 1997 - har tolket tinglysingsloven §12a annet ledd, jf jordloven §12 og odelsloven §14, uriktig.
Mindretallet - dommer Bugge - ser på det foreliggende rettsspørsmål i det vesentlige på samme måte som den dissenterende dommer i lagmannsretten og tiltrer hans bemerkninger, dog slik at jeg finner det unødvendig å gå inn på betydningen av de nevnte forskrifter av 20 april 1980 om bruk av egenerklæring ved overdragelse av fast eiendom.
Det må legges til grunn at kravet i jordloven §12 om delingssamtykke fra landbruksmyndighetene ikke gjelder ved fordeling av flere odelseiendommer på de odelsberettigede etter regelen i odelsloven §14. Vilkåret etter odelsloven §14 er alene at det dreier seg om eiendommer som hver for seg i lovens forstand "fyller krava til odlingsjord". Dette er ikke en avgjørelse som hører under landbruksmyndighetene. Etter min oppfatning følger det da at det ved tinglysing av hjemmelsoverføring i henhold til slik fordeling, ikke kan kreves fremlagt delingssamtykke etter jordloven eller dokumentasjon for at dette ikke er nødvendig, slik tinglysingsdommeren har gjort i dette tilfelle. Et slikt dokumentasjonskrav gir tinglysingslovens §12a annet ledd ikke hjemmel for, iallfall ikke medmindre det foreligger klare holdepunkter for at det i virkeligheten ikke dreier seg om en fordeling av odelseiendommer, men om eiendomsdeling som rammes av jordloven delingsforbud.
Det kan være grunn til å understreke at det her er tale om en tinglysingsavgjørelse, en registeravgjørelse, fra dommerens side. Den vil ikke innebære at private parters egenerklæringer kan gjøre jordloven delingsforbud illusorisk. Landbruksmyndighetene vil, om de skulle mene at det er tinglyst en eiendomsdeling som ikke er hjemlet i odelsloven §14, ha sine sanksjonsmuligheter etter jordloven i behold, jf lovens §20. Men det vil i så fall være landbruksmyndighetene som må påvise at delingssamtykke er nødvendig, ikke de private parter som må godtgjøre at delingssamtykke ikke er nødvendig.
Jeg finner at tinglysingsdommeren og lagmannsrettens flertall har bygget på en uriktig forståelse av tinglysingsloven §12a annet ledd og at avgjørelsen må oppheves.
I samsvar med flertallets syn blir kjæremålet å forkaste. Spørsmålet om å tilkjenne saksomkostninger blir ikke aktuelt, jf tinglysingsloven §10 fjerde ledd og forvaltningsloven §36 første ledd.
Slutning :
Kjæremålet forkastes.