HR-1998-78-A - Rt-1998-1824
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-11-26 |
| Publisert: | HR-1998-00078-A - Rt-1998-1824 (453-98) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Borgarting lagmannsrett LB-1996-01870 B/02 - Høyesterett HR-1998-00078 B, nr 47/1998 |
| Parter: | Norske Skogindustrier ASA (Advokat Sverre Landmark - til prøve) mot Kongsberg kommune (Advokat Alf Skogly) |
| Forfatter: | Rieber-Mohn, Gussgard, Stang Lund, Skoghøy, Schei |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §54b, Plan- og bygningsloven (1985) §25, §31, §43 |
Dommer Rieber-Mohn: Saken gjelder fastsettelse av ekspropriasjonserstatning på grunnlag av Kongsberg kommunes begjæring av 15 februar 1996 om forsøkstakst etter plan- og bygningsloven (plbl) §41.
Bakgrunnen for begjæringen var at Hovedutvalget for teknisk sektor i Kongsberg kommune hadde vedtatt forslag til reguleringsplan for Kongsberg Bruk, som eies av Norske Skogindustrier ASA (Norske Skog). I forslaget var ca 30 dekar regulert til campingvirksomhet og friområde. Innenfor campingområdet skulle det kunne oppføres campinghytter m v. Kommunen ønsket å erverve arealet for at planene om campingplass raskt skulle kunne settes ut i livet. Under saksforberedelsen for skjønnsretten tok Norske Skog forbehold om å kreve utvidelse av skjønnet, jf plbl §43. Kommunen erklærte seg villig til å utvide skjønnet til å omfatte hele Norske Skogs eiendom.
Eiendommen er på 44 756,7 m2 og ligger ca 1,5 km nord for Kongsberg sentrum på Lågens vestside mellom Skavangerveien og elven. Strandlinjen er på ca 470 m. Eiendommen består av to flate partier på ulike nivåer og til dels bratte skråninger. På eiendommen er oppført i alt syv bygninger som har vært benyttet til næringsvirksomhet. De fleste er i dårlig stand. Fra ca 1920 til 1992 ble eiendommen brukt til blant annet trelastproduksjon, treimpregnering og trelast- og byggevareutsalg. I 1992 ble virksomheten nedlagt som følge av manglende lønnsomhet.
Etter 1992 sto eiendommen en tid ubenyttet i påvente av en avklaring av reguleringssituasjonen. Et par bygninger har vært utleid, og eiendommen har vært forsøkt solgt.
Kommunens arbeid med reguleringsplan for området tok til i 1993. I mars dette år anførte rådmannen i et forslag til formannskapet at man ikke hadde vesentlig å innvende mot å regulere Kongsberg Bruks eiendom til forretningsvirksomhet, men at det kunne "være like riktig og naturlig å regulere eiendommen til boligformål eller lettere industri". I oktober samme år foreslo imidlertid rådmannen at kommunen skulle erverve eiendommen til campingplass og friområde. Det ble i forslaget fremholdt at Kongsberg, som en utpreget arrangementsby, hadde behov for et sentrumsnært og rimelig overnattingstilbud til de mange turister og gjester som i korte perioder besøkte byen. Det ble i forslaget understreket at det ikke bør være en kommunal oppgave å drive en campingplass, men - heter det - "kommunen bør kanskje opptre mer som en aktør sammen med aktuelle interesserte."
Deretter vedtok kommunen i 1994 forslag til reguleringsplan basert på utnyttelse av eiendommen til camping- og friområde. I arealdelen i gjeldende kommuneplan for Kongsberg (1996-2007) er eiendommen utlagt til byggeområde.
Den 13 juni 1996 avsa Kongsberg byrett skjønn med slik slutning:
"1. Verdien av gnr. 7693 bnr. 1 i Kongsberg settes til kr 4200000,- firemillionerto hundretusenkroner.
2. Kongsberg kommune tilpliktes å erstatte Norske Skogindustrier A/S kr 33120, - trettitretusenetthundreogtjue - i saksomkostninger.
Oppfyllelsesfristen er 2-touker fra skjønnets forkynnelse."
Da skjønnet ble avsagt, var bindende reguleringsplan ikke vedtatt. Skjønnsretten tilsto vederlag etter salgsverdien på eiendommen og fant det i den forbindelse påregnelig at eiendommen ville ha blitt utnyttet til næringsformål.
Norske Skog begjærte deretter overskjønn ved Borgarting lagmannsrett.
Mens saken sto for lagmannsretten, ble reguleringsplan for den sydlige del av eiendommen vedtatt 8 april 1997. Av planen fremgår at en stripe langs Lågen på 6,1 dekar er regulert til friområde og et areal på 2 dekar ved innkjørselen er regulert til trafikkareal, mens et mellomliggende areal på 19,8 dekar er regulert som spesialområde/camping. Ifølge reguleringsbestemmelsenes §2 forutsettes sistnevnte område utnyttet slik:
"Området skal være et åpent område for camping med caravans, husbiler, telt og hytter. Campinghytter skal ha saltak med 22-45 graders takvinkel, og plasseres i.h.t. bebyggelsesplanen. Utnyttelse skal være maks 30% BYA innen hyttesonen. I turistanlegget kan det oppføres bygninger som hytter, appartementshus, sanitæranlegg, kafe, kiosk o.a. med gesimshøyde inntil 8 m. Eksisterende bygninger som inngår i planen er vist, og de kan beholde sine gesimshøyder."
Arealet nord for dette regulerte området er uregulert og utgjør 16,9 dekar. Dette området kan ikke ventes regulert før Statens Vegvesen har tatt stilling til traséen for den nye Numedalsveien.
Den 5 november 1997 avsa Borgarting lagmannsrett overskjønn med slik slutning:
"1. For erverv av gnr 7693 bnr 1 i Kongsberg betaler Kongsberg kommune til Norske Skogindustrier ASA 3 400 000 - tremillionerfirehundretusen - kroner.
2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for lagmannsretten.
3. Norske Skogindustrier ASA betaler de lovbestemte omkostninger med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene."
Lagmannsretten la til grunn at påregnelig utnyttelse av eiendommen var næringsvirksomhet. Ved erstatningsfastsettelsen ble det tatt hensyn til reguleringssituasjonen for eiendommen.
Overskjønnet er av Norske Skog påanket til Høyesterett. Anken gjelder dels rettsanvendelsen (reguleringsplanens betydning for erstatningsutmålingen), dels saksbehandlingen (mangelfulle skjønnsgrunner).
Den ankende part - Norske Skog - har i korthet gjort gjeldende:
Overskjønnets rettsanvendelse er uriktig når retten legger den vedtatte reguleringsplan til grunn for erstatningsfastsettelsen. Riktignok følger det av vederlagsloven §5 - slik den er forstått i rettspraksis - at en reguleringsplan som hovedregel skal legges til grunn ved påregnelighetsvurderingen. Men rettspraksis har etablert to hovedunntak fra denne regel. Det ene følger av det såkalte parkprinsippet, det andre gjelder de såkalte tilegnelsesreguleringer. Det er det sistnevnte unntak som har betydning i denne sak. Den grunnleggende avgjørelse her er plenumssaken fra 1996, i Rt-1996-521 (Lenadommen). Her slo Høyesterett fast at det skal sees bort fra reguleringsplanen når det offentlige innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlige anlegg, slik som veier, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen. Dette synspunkt er videreført for ekspropriasjon til grav- og urnelund, jf Rt-1997-1914 (Tromsø).
Det samme synspunkt må få anvendelse i denne sak. Kongsberg kommune har spilt en meget sentral rolle i utviklingen av planen om en campingplass på eiendommen. Det er den offentlige interesse i billige, sentrumsnære overnattingsplasser for turister som styrer hele planprosessen. Det er derfor sterke grunner som taler for å likestille denne ekspropriasjon med ekspropriasjon til "offentlige anlegg". Eiendommen ligger sentralt og attraktivt til i Kongsberg, og verdireduksjonen som følge av reguleringsplanen blir påtakelig. Alternativ påregnelig utnyttelse til industri- eller boligformål, som rådmannen var inne på i 1993, ville ha gitt vesentlig høyere verdsettelse. Spørsmålet er om grunneieren skal bære kostnadene ved at kommunen ønsker å tilrettelegge disse billige overnattingsplassene.
Det får uheldige konsekvenser dersom uttrykket "offentlig anlegg" tolkes for snevert. Likhetsprinsippet tilsier at også ekspropriasjon som følge av sterke offentlige interesser i utnyttelsen av arealet, vurderes på samme måte som offentlige anlegg. De saker i rettspraksis hvor reguleringplanen er lagt til grunn som bindende ved erstatningsfastsettelsen, skiller seg alle sterkt fra saksforholdet i denne sak, som er nokså parallell med saken i Rt-1997-1914.
Som selvstendig ankegrunn for den del av det uregulerte område som ikke forventes regulert til friområde, anføres at vederlagsloven §5 annet ledd - påregnelighetsvurderingen - er uriktig anvendt. Lagmannsretten har ikke konkludert med hensyn til hva som er den sannsynlige utnyttelse av området. Retten har begrenset seg til å konstatere at reguleringssituasjonen er uklar og redusert erstatningen på det grunnlag. Dette er feil rettsanvendelse, subsidiært anføres at skjønnsgrunnene er mangelfulle på dette punkt.
Norske Skogindustrier ASA har lagt ned slik påstand:
"1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til lagmannsretten for ny behandling.
2. Norske Skogindustrier ASA tilkjennes saksomkostninger."
Ankemotparten - Kongsberg kommune - har sammenfatningsvis anført:
Den vedtatte reguleringsplan må i dette tilfellet være bindende for skjønnet. Saken skiller seg på et avgjørende punkt fra den situasjon som forelå i de to saker som er påberopt av ankende part. I vår sak er eiendommen regulert til næringsvirksomhet og ikke til et offentlig formål. Drift av campingplass er næringsvirksomhet. I Lenasaken ble det ekspropriert til veianlegg og i Tromsøsaken til grav- og urnelund. Reguleringsplanen førte i disse sakene til at eiendommen ble uten markedsverdi. I vår sak har eiendommen fått en markedsverdi som følge av reguleringens innhold. Eieren kan da ikke kreve erstatning begrunnet i at om et annet næringsformål var valgt i reguleringsplanen, så ville det gitt høyere verdi for arealet. Norske Skog har i denne sak også faktisk fått en høy pris for sin eiendom.
Det er ingen mangler ved overskjønnet. Det er i alle henseender - også for det uregulerte området - grundig, ryddig og entydig.
Kongsberg kommune har lagt ned slik påstand:
"1. Overskjønnet stadfestes.
2. Norske Skogindustrier ASA dømmes til å betale saksomkostninger til Kongsberg kommune for Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.
Partene er i saken enige om, og de tidligere instanser har lagt til grunn, at eiendommen til Norske Skog skal erstattes på grunnlag av salgsverdien, jf lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom av 6 april 1984 nr 17 §4 og §5 første ledd, jf annet ledd 1. punktum. Hovedspørsmålet i saken er om den vedtatte reguleringsplan fra 1997 skal være bindende ved vurderingen etter lovens §5 annet ledd om hva som er "den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Her er utgangspunktet utvilsomt. I en rekke dommer har Høyesterett slått fast den klare hovedregel at gjeldende regulering skal legges til grunn for hva som er påregnelig utnyttelse. Jeg viser til avgjørelse i Rt-1998-1140, særlig side 1160, Rt-1998-1025, særlig side 1029 og Rt-1997-1471, særlig side 1474. Det er i to kategorier tilfelle gjort unntak fra hovedregelen. Den første knytter seg til de arealer innenfor et utbyggingsområde som tjener beboernes felles interesser, så som parkeringsplasser, veier, friområde osv. Ved verdsettelsen av disse fellesarealer skal det sees bort fra reguleringsplanen, og arealene skal erstattes som bebyggelige. Den annen kategori - som påberopes i vår sak - er den hvor det i henhold til reguleringsplanen blir ekspropriert til offentlige anlegg i et område hvor alternativet ville ha vært en utbygging på eierens hånd. Da skal det sees bort fra reguleringsplanen ved påregnelighetsvurderingen. Jeg viser her til Rt-1996-521 (Lena), der en veiutbygging ble ansett som et offentlig anlegg, og til Rt-1997-1914 (Tromsø), der en grav- og urnelund ble ansett på samme måte, med den følge at det ble sett bort fra reguleringsplanen ved verdsettelsen.
I vår sak er eiendommen regulert til campingplass med hjemmel i plbl §25 nr 6. Det er her tale om en regulering til næringsvirksomhet. Selv om det nok foreligger offentlige interesser i å få etablert et campingområde nær Kongsberg sentrum, er dette etter min mening ikke et reguleringsformål som kan likestilles med et offentlig anlegg i vanlig forstand. Det er ikke engang hevdet at det i alminnelighet er det offentlige som anlegger og driver campingplasser. Jeg kan heller ikke se at det er noe som tilsier at en i dette tilfellet bør se bort fra reguleringsplanen ved vurderingen av hva som er den fremtidige påregnelige utnyttelsen av området. Hvilken rolle kommunen vil spille i gjennomføringen av reguleringen og drift av campingplass her, anser jeg uten betydning for erstatningsfastsettelsen.
Jeg går så over til anførslene vedrørende den uregulerte del av eiendommen. Det avsnitt i overskjønnet som ankende part angriper, lyder slik:
"Lagmannsretten har festet seg ved at det i 1997 er overdratt to mål industritomt på Skrubbemoen for 93 kr/kvm. For et så stort areal som denne sak gjelder, vil prisen være noe lavere. Dertil kommer den prisdempende effekt som reguleringen medfører for utnyttelse av deler av eiendommen, jf plan- og bygningsloven §31 første ledd. Full pris kan heller ikke fastsettes på de nå uregulerte arealer, Ikke fordi de er uregulert, men fordi utnyttelsen er begrenset. Arealet langs Skavangerveien ovenfor bebyggelsen, har vært benyttet til lagerformål. Slik eiendommen er påvist for lagmannsretten og med de grunnforhold som eksisterer, finnes dette areal fortsatt bare å kunne anvendes som utelager. Under enhver omstendighet er den reguleringsmessige siden uavklart og vil neppe bli avklart før om meget lang tid. Den nordligste del av eiendommen som skrår bratt mot Lågen, har bare et smalt flatt område, hvorfor denne del av eiendommen har en meget begrenset anvendelsesmulighet."
Avsnittet er etter min mening ikke helt klart i alle deler for så vidt gjelder det uregulerte arealet. Jeg er imidlertid kommet til at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til at lagmannsrettens rettsanvendelse kan overprøves. Jeg kan heller ikke se at denne rettsanvendelsen er uriktig. Det står for meg som nokså klart at lagmannsretten ikke har funnet det uregulerte arealet langs Skavangerveien egnet til annet enn utelager. Dette har etter lagmannsrettens skjønn medført en reduksjon i forhold til det prisnivå for indistritomter som her har vært ansett retningsgivende for skjønnet. Om det skulle hefte noen tvil ved denne vurderingen, har lagmannsretten tilføyd at prisen under enhver omstendighet måtte reduseres fordi arealet var uregulert. Som nevnt har lagmannsretten lagt til grunn at det er omsetningsverdien for eiendommen som næringsareal en skal frem til. Jeg kan ikke se at det er noen feil ved rettsanvendelsen når det ved fastsettelse av verdien som næringsareale er lagt en viss vekt på at arealet er uregulert.
Ved avgjørelsen av spørsmålet om saksomkostninger kommer tvistemålsloven §180 første ledd til anvendelse, jf skjønnsprosessloven §54b første ledd. Anken har ikke ført frem. Avgjørelsen har ikke budt på tvil, og jeg kan ikke se det er grunnlag for annet enn å pålegge ankende part å betale saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningene fastsettes i samsvar med oppgaven til kr 63.160. Av dette beløp er kr 1.060 utlegg.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Norske Skogindustrier ASA til Kongsberg kommune 63.160 - sekstitretusenetthundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Dommer Gussgard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Stang Lund: Likeså.
Dommer Skoghøy: Likeså.
Dommer Schei: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Norske Skogindustrier ASA til Kongsberg kommune 63.160 - sekstitretusenetthundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.