HR-1999-1-K - Rt-1999-87

Instans:	Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse
Dato:	1999-01-04
Publisert:	HR-1999-00001-K - Rt-1999-87 (12-99)
Stikkord:	Tingsrett, Tvangsfullbyrdelse, Tinglysing, Midlertidig forføyning
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om tinglysing av midlertidig forføyning som forbød overdragelse av en eiendom, jf. Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) § 15-9 fjerde ledd, medførte at skjøte som ble levert til tinglysing samme dag skulle nektes tinglyst.
Saksgang:	Borgarting lagmannsrett LB-1998-2574 K - Høyesterett HR-1999-00001K, jnr 413/1998
Parter:	AS Bazarhallen (advokat John Christian Elden) Thongård AS mot NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS (advokat Geir Sand)
Forfatter:	Gjølstad, Aarbakke, Flock
Lovhenvisninger:	Tinglysingsloven (1935) §20, §7, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-9, Tvistemålsloven (1915) §180, §404

Saken gjelder spørsmål om tinglysing av midlertidig forføyning som forbyr overdragelse av eiendommen, jf tvangsfullbyrdelsesloven §15-9 fjerde ledd, medfører at skjøte som leveres til tinglysing samme dag skal nektes tinglyst.

Eiendommene gnr 208 bnr 645 og bnr 827 i Oslo var tilbudt for salg av AS Bazarhallen. NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS innga bud på 9 millioner kroner, og hevder at eiendomsmegleren aksepterte budet på vegne av selgeren. Senere samme dag innga Olav Thon et høyere bud på eiendommene. Selgeren aksepterte budet, og det ble senere inngått kjøpekontrakt og utstedt skjøte til Thongård AS.

NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS har 3 juli 1998 tatt ut stevning ved Oslo byrett mot AS Bazarhallen og Olav Thon. Sammen med stevningen fremsatte saksøkeren begjæring om midlertidig forføyning gående ut på at de saksøkte forbys å overdra eiendommen til andre enn saksøkeren.

Oslo byrett avsa 6 juli 1998 kjennelse med slik slutning, punkt 1:

"AS Bazarhallen og Olav Thon forbys å overdra eiendommen gnr. 208 bnr. 645 og gnr. 208 bnr. 827 i Oslo til andre enn NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS inntil rettskraftig dom foreligger."

I byrettens rettsbok er videre fastsatt følgende:

"Nærværende kjennelse (midlertidig forføyning) blir å tinglyse på grunnboksbladet til gnr. 208 bnr. 645 og gnr. 208 bnr. 827 i Oslo i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §15-9 fjerde ledd."

Den midlertidige forføyning er tinglyst i grunnboken den 7 juli 1998.

Samme dag mottok Oslo byskriverembete skjøte på de samme gårds- og bruksnummer til Thongård AS. Skjøtet ble dagbokført 7 juli 1998. Byskriveren meddelte AS Bazarhallen og Thongård AS, ved brev til advokat John Christian Elden 8 juli 1998, at skjøtet ble nektet tinglyst. Begrunnelsen var at overskjøtingen var i strid med den midlertidige forføyning, som var tinglyst som en urådighet på eiendommene.

Advokat Elden innga 20 juli 1998 kjæremål til Borgarting lagmannsrett over byskriverens avgjørelse. Ved brev 30 juli 1998 til partene meddelte byskriveren at tinglysingsnektelsen var omgjort. I brevet heter det:

"Oslo byskriverembete har vurdert saken på nytt og finner å kunne omgjøre sin tinglysingsnektelse. Ved avgjørelsen er det blant annet lagt vekt på at den midlertidige forføyningen og hjemmelsoverføringen ble dagbokført samme dag, og således har sideordnet prioritet, jf. tinglysingsloven §20 annet ledd."

NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS erklærte kjæremål til Borgarting lagmannsrett mot byskriverens omgjøringsbeslutning. I kjæremålssaken er også Thongård AS gjort til part. Borgarting lagmannsrett avsa kjennelse 23 oktober 1998 med slik slutning:

"1. Saken vedrørende Olav Thon avvises.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

2. Oslo byskriverembetes avgjørelse av 30 juli 1998 i sak nr. 126/98 oppheves.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler AS Bazarhallen og Thongård AS - in solidum - kr 18090,- - attentusenognitti kroner - til NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."

Advokat Elden har på vegne av AS Bazarhallen og Thongård AS påkjært lagmannsrettens kjennelse, slutningens punkt 2 og 3. Kjæremålet er supplert med senere prosesskrift. - De kjærende parter har i det vesentlige anført:

Lagmannsretten har uriktig lagt til grunn at det er motstrid mellom kjennelsen om midlertidig forføyning og skjøtet. Videre er det uriktig når lagmannsretten synes å ha bygget på at tinglysingen av skjøtet er et "skritt for å gjennomføre overføring av eiendomsretten" til eiendommen. Overdragelsen av eiendommen skjedde den 1 juli 1998 - betaling skjedde, skjøte ble utferdiget og Thongård AS overtok alle eierbeføyelser. Den del av byrettens midlertidige forføyning som retter seg mot AS Bazarhallen, var således gjenstandsløs allerede på det tidspunkt kjennelsen ble avsagt. Forføyningen kan ikke ha tilbakevirkende kraft. Overskjøtingen er således ikke i strid med forføyningen.

Lagmannsretten synes uriktig å ha lagt til grunn at tinglysingen av skjøtet er nødvendig for gjennomføringen av overdragelsen. Tinglysing er uten betydning for forholdet mellom partene, og er heller ikke nødvendig for at erververen skal få den faktiske rådighet over eiendommen. Eiendomsretten er overført i og med skjøtet og tiltredelsen av eiendommen. Tinglysingen har et rent rettsvernsformål. Lagmannsretten har lagt til grunn feil lovforståelse ved sin avgjørelse. Det er ingen holdbar grunn til å nekte skjøtet tinglyst.

Subsidiært anføres at det foreligger saksbehandlingsfeil ved at lagmannsretten ikke har drøftet om byrettens kjennelse etter sitt innhold er til hinder for tinglysing av skjøtet. Den midlertidige forføyning kan bare rette seg mot en eventuell videre overdragelse fra Thongård AS, og ikke mot den allerede foretatte overdragelse. Det kan da ikke være grunnlag for å nekte denne overføring tinglyst. Kjennelsesgrunnene er ikke tilstrekkelige til å prøve lovforståelsen på dette punkt.

Det er nedlagt slik endelig påstand:

"1. Prinsipalt: Oslo byskriverembetes beslutning av 30.07.98 stadfestes.

Subsidiært: Borgarting lagmannsretts kjennelse av 23.10.98 oppheves.

2. AS Bazarhallen og Thongård AS tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg."

NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS har inngitt tilsvar og i det vesentlige anført: Primært synes kjæremålet å gjelde spørsmålet om lagmannsretten har tolket Oslo byretts kjennelse om midlertidig forføyning korrekt. Dette er ikke et spørsmål om lovtolking, men om tolking av byrettens avgjørelse, noe som ikke kan påkjæres videre. Dette er på linje med eksempelvis tolking av et rettsforlik, jf Rt-1987-238.

Under enhver omstendighet er lagmannsrettens tolking av byrettens kjennelse om midlertidig forføyning korrekt. Det må ses hen til sakens egentlige bakgrunn; et tilfelle av dobbeltsuksesjon der hensikten med den midlertidige forføyning er å stanse gjennomføringen av salget inntil det er avklart hvem som er berettiget til å bli eier av eiendommen. Dermed forhindres også at Thongård AS får rettslig råderett over eiendommen. Overføring av full rettslig råderett over en eiendom som ledd i en overdragelse, vil først skje ved tinglysingen.

Det er nedlagt slik påstand:

"I Prinsipalt

Kjæremålet avvises.

II Subsidiært

Kjæremålet forkastes.

III I begge tilfelle

Kjæremotparten tilkjennes omkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr 3000.-."

I senere prosesskrift har kjæremålsmotparten reist prosessuelle innvendinger mot nye grunnlag og anførsler fra de kjærende parters side. De kjærende parter har bestridt at det er fremført noe nytt og har dessuten vist til at tvistemålsloven ikke inneholder regler om preklusjon av kjæremålsgrunner.

Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at det gjelder et videre kjæremål hvor utvalgets kompetanse er begrenset etter tvistemålsloven §404. Utvalget kan bare prøve lagmannsrettens saksbehandling og lovtolking, §404 nr 2 og nr 3.

Lagmannsretten uttaler om byrettens kjennelse av 6 juli 1998 om midlertidig forføyning:

"I henhold til kjennelsen er det ikke adgang til å overføre eiendommene til Thongård AS. Det spiller i denne forbindelse ingen rolle om skjøte er utstedt før kjennelsen. Kjennelsen må forstås slik at ytterligere skritt for å gjennomføre overføring av eiendomsretten til andre ikke skal foretas så lenge forbudet er i kraft."

Det fremgår av dette at lagmannsretten har lagt til grunn at forbudet mot overdragelse innebærer et forbud mot tinglysing av skjøte, selv om skjøtet var eldre enn kjennelsen om midlertidig forføyning. Lagmannsrettens tolking av byrettens kjennelse kan utvalget som følge av den begrensede kompetanse ikke overprøve. Utvalget finner ikke at det foreligger noen saksbehandlingsfeil i form av mangelfulle kjennelsesgrunner på dette punkt. Slik utvalget ser det, kan det ikke kreves noen nærmere drøftelse av hvorledes byrettens kjennelse skulle forstås.

Ut fra sin forståelse av byrettens kjennelse har lagmannsretten videre ved tolking og anvendelse av tinglysingsloven §7 fjerde ledd funnet at forbudet i kjennelsen gir grunnlag for å nekte tinglysing av skjøtet. Det heter om dette:

"Etter tinglysingsloven §7 fjerde ledd skal tinglysingsdommeren nekte tinglysing når vilkårene for tinglysing ikke er til stede.

Avgjørelsen treffes på grunnlag av dokumentet selv og de andre dokumenter og bevis som foreligger. I dette tilfelle vil det ene dokumentet, kjennelsen, etter sitt innhold være grunnlag for at det andre dokumentet om hjemmelsoverføring ikke kan tinglyses.

Tinglysingsloven §20 annet ledd løser ikke spørsmålet. Det er likegyldig om kjennelsen som nedlegger forbud mot overdragelse, er innkommet til tinglysing eller om dommeren på annen måte er kjent med innholdet."

Utvalget kan ikke se at lagmannsretten her har bygget på uriktig tolking av tinglysingsloven §7.

Kjæremålet blir etter dette å forkaste. De prosessuelle spørsmål som er reist i tilknytning til de kjærende parters prosesskrift av 2 desember 1998 finner utvalget etter dette ikke grunn til å gå inn på.

Kjæremålsmotparten har krevd saksomkostninger som i det siste prosesskriftet er oppgitt til 5 000 kroner. Kravet tas til følge, jf hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd.

Kjennelsen er enstemmig.

S L U T N I N G :

1. Kjæremålet forkastes.

2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler AS Bazarhallen og Thongård AS én for begge og begge for én til NCC EegHenriksen Eiendom AS 5 000 - femtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.