HR-2001-616-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-05-10 |
| Publisert: | HR-2001-00616-K |
| Stikkord: | Sivilprosess |
| Sammendrag: | Saken gjaldt videre kjæremål etter begjæring om tvangsfravikelse av leilighet som følge av mislighold med husleiebetalingen. |
| Saksgang: | Oslo namsrett sak nr 00-1761 D - Borgarting lagmannsrett LB-2001-513 K/04 - Høyesterett HR-2001-00616, sivil sak, kjæremål |
| Parter: | Mehar Gruppen AS (advokat Tor Eggesvik) mot Jan Erik Moe (advokat Øyvind Hagelund) |
| Forfatter: | Tjomsland, Flock, Frisak |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §404, Husleiereguleringsloven (1967) §10, §11 |
Saken gjelder begjæring om tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d.
Jan Erik Moe leier leilighet i Konowsgt. 96 i Oslo. Husieren, Mehar Gruppen AS, har 21. september 2000 begjært tvangsfravikelse av leiligheten på grunn av mislighold med husleiebetalingene.
Oslo namsrett avsa 8. januar 2001 kjennelse med slik slutning:
«1. Jan Erik Moe fraviker leilighet i Konowsgt. 96 i Oslo.
2. I saksomkostninger for namsretten betaler Jan Erik Moe til Mehar Gruppen AS kr 24.600,- - kronertjuefiretusensekshundre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen med tillegg av 12 % rente fra forfall til betaling skjer.»
Moe påkjærte kjennelsen til Borgarting lagmannsrett som 13. mars 2001 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Begjæringen om fravikelse tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Mehar Gruppen AS innen 2 - to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse 34.930 - trettifiretusennihundredeogtretti - kroner til Jan Erik Moe.»
Mehar Gruppen AS har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg, og har prinsipalt gjort gjeldende at lagmannsrettens kjennelse må oppheves på grunn av mangelfulle kjennelsesgrunner. Lagmannsretten har ikke tatt stilling til de nærmere faktiske omstendigheter omkring leietakerens vedvarende forsinkelse med leiebetalingen, hvilket stod sentralt i namsrettens vurdering. Det gjøres subsidiært gjeldende at det foreligger en lovanvendelsesfeil dersom kjennelsen skal forstås slik at husleie som uriktig er betalt til en tidligere eier kan kreves tilbakebetalt hos en senere. Det gjøres videre gjeldende at det er uttrykk for uriktig lovanvendelse når lagmannsretten legger vekt på at huseieren har krevet inn ulovlig husleie, ved at det er gjort krav på brensels- og vedlikeholdsutgifter i strid med husleiereguleringsloven §10 tredje ledd og §11 fjerde ledd. Dette kan bare være riktig dersom det er årsakssammenheng mellom det ulovlige husleiekravet og det forhold at det oppstår restanser i innbetalingen av husleie.
Mehar Gruppen AS har lagt ned slik påstand:
«Prinsipalt: Oslo namsretts kjennelse stadfestes.
Jan Erik Moe dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg.
Subsidiært: Lagmansrettens kjennelse oppheves og hjemvises til ny behandling i lagmannsretten.
Jan Erik Moe dømmes til å betale sakens omkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg.»
Jan Erik Moe har bestridt at kjennelsen er mangelfullt begrunnet. Temaet for lagmannsrettens vurdering er om det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleier har hevingsrett. Lagmannsretten kom til at forholdet mellom partene var så uavklart, at vilkårene etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d ikke var oppfylt. Det er foretatt en konkret vurdering av alle de spørsmål som har vært behandlet i saken, herunder spørsmålet om det forelå vesentlig mislighold. Til anførselen om at lagmannsretten uriktig har lagt til grunn at ulovlig leie kan kreves tilbake, anfører Moe at lagmannsretten ikke har tatt standpunkt til om slik tilbakebetaling faktisk kan kreves. Endelig anføres det at lagmannsretten ikke har foretatt en uriktig lovtolking når det legges vekt på at det er krevet ulovlig husleie. Det kan ikke oppstilles et krav om årsakssammenheng mellom det ulovlige husleiekravet og det forhold at en husleierestanse oppstår.
Jan Erik Moe har lagt ned slik påstand:
«1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. Mehar Gruppen AS betaler sakens omkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg, som er kr 2.000.»
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålsutvalgets kompetanse ved videre kjæremål er begrenset ved bestemmelsene i tvistemålsloven §404. I dette tilfelle kan utvalget prøve lagmannsrettens saksbehandling og lovtolkning.
Ved vurderingen av spørsmålet om utleieren åpenbart hadde grunnlag for å heve leieavtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d, la lagmannsretten vekt på at utleieren hadde krevet en leie som blant annet inneholdt et vedlikeholdstillegg som ikke oppfylte vilkårene i husleiereguleringsloven. Lagmannsretten uttalte videre at utleierens unnlatelse av å opprettholde oppvarmingssystemet i gården kunne tenkes å ha gitt leieboeren rett til å holde tilbake deler av husleien. Lagmannsretten tok imidlertid ikke stilling til om leieboeren kunne gis medhold i et krav om tilbakebetaling av ulovlig innkrevet husleie, idet retten uttalte at den summariske saksbehandling som er forutsatt i en sak av denne karakter, ikke ga grunnlag for å ta standpunkt.
Kjæremålsutvalget kan ikke se at lagmannsretten ved dette har gitt sin avgjørelse en mangelfull begrunnelse. Når §13-2 tredje ledd bokstav d stiller krav om at det er åpenbart at utleieren har adgang til å heve leieavtalen, innebærer dette at det kan være tilstrekkelig at retten peker på forhold som gjør at det kan reises tvil om hvorvidt det foreligger vesentlig mislighold fra leietakerens side. Det kan i slike tilfeller ikke oppstilles noe ubetinget krav om at retten må ta stilling til de enkelte poster i det økonomiske mellomværende.
Kjæremålsutvalget kan heller ikke se at lagmannsretten i sin kjennelse har gitt uttrykk for noen uriktig tolkning av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d. Den konkrete lovanvendelse kan utvalget ikke prøve.
Etter dette blir kjæremålet å forkaste.
Kjæremålet har vært forgjeves, og Mehar Gruppen AS må tilpliktes å erstatte Moes saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg. Omkostningsbeløpet settes i overensstemmelse med omkostningsoppgaven til kr 2 000, som i sin helhet gjelder salær.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Mehar Gruppen AS til Jan Erik Moe 2.000 - totusen - kroner med oppfyllelsesfrist 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.