HR-2006-741-U - Rt-2006-531
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2006-05-03 |
| Publisert: | HR-2006-00741-U - Rt-2006-531 |
| Stikkord: | Sivilprosess, Midlertidig forføyning, Avtalerett |
| Sammendrag: | Saken gjaldt krav om midlertidig forføyning i forbindelse med oppføring av ny bolig etter bustadoppføringslova, og reiste spørsmål om virkningene av entreprenørens heving av avtalen. |
| Saksgang: | Sandnes tingrett (sak nr. 05-170591TVA-SNES) - Gulating lagmannsrett LG-2006-16190 (sak nr. 06-016190KSI-GULA/AVD) - Høyesterett HR-2006-00741-U, (sak nr. 2006/528), sivil sak, kjæremål |
| Parter: | Dan Sletten (advokat Nils Geir Vestvik) mot Nguyen Van Hung og Phamlan Thi (advokat Christel Spannow) |
| Forfatter: | Gussgard, Skoghøy, Øie |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, §404, Bustadoppføringslova (1997) §53, §58 |
(1) Saken gjelder krav om midlertidig forføyning i forbindelse med oppføring av ny bolig etter
bustadoppføringslova, og reiser spørsmål om virkningene av entreprenørens heving av
avtalen.
(2) Nguyen Van Hung og Phamlan Thi inngikk 2. november 2004 avtale med Dan Sletten om kjøp av tomt og oppføring av bolig på gnr. 69 bnr. 2907 i Sandnes kommune. De fikk grunnbokshjemmel til eiendommen i desember 2004. Overtakelse av boligen skulle skje senest 1. august 2005. Det oppstod etter hvert tvist mellom partene, og fremdriften ble forsinket.
(3) Sletten hevet avtalen i november 2005. Van Hung og Thi bestred at det forelå grunnlag for heving, men aksepterte likevel at avtalen ble hevet med virkning for de resterende arbeidene på eiendommen.
(4) Sletten gjorde gjeldende at hevingen innebar at hver av partene skulle tilbakeføre sine ytelser, og at grunnbokshjemmelen til eiendommen skulle overføres til ham. På denne bakgrunn tok han seg inn i det uferdige huset og skiftet alle låser.
(5) Van Hung og Thi begjærte midlertidig forføyning med krav om at Sletten skulle forbys å oppholde seg og utføre arbeid på eiendommen. Sandnes tingrett avsa 6. januar 2006 kjennelse med slik slutning:
- ”1. Dan Sletten forbys å oppholde seg og utføre arbeider på gnr 69 bnr 2907 i Sandnes kommune.
- 2. Dan Sletten betaler i saksomkostninger til Nguyen Van Hung og Thi Phamlan kr 57.500,00 - femtisyvtusen femhundrede kroner - innen 2 - to - uker etter forkynnelse av denne kjennelse, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
- 3. Nguyen Van Hung og Thi Phamlan tilpliktes å innen den 10.02.2006 reise søksmål om kravet.”
(6) Sletten påkjærte kjennelsen til Gulating lagmannsrett, som 24. februar 2006 avsa kjennelse med slik slutning:
- ”1. Sandnes tingretts kjennelse i sak 05-170591TVA-SNES, stadfestes.
- 2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Dan Sletten til Nguyen Van Hung og Thi Phamlan kroner 5.000 - femtusen - inklusive mva, innen to uker fra forkynnelse av denne kjennelse. Ved betaling etter forfall påløper lovens forsinkelsesrente.”
(7) Dan Sletten har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyestereretts kjæremålsutvalg. Han gjør i det vesentlige gjeldende at lagmannsrettens lovtolking er uriktig når retten har lagt til grunn at hevingen bare får virkning for fremtidige ytelser. Virkningen av hevingen reguleres etter hans syn av bustadoppføringslova § 58 jf. § 53 tredje ledd, og partenes ytelser skal tilbakeføres. Det er også vist til § 58 fjerde ledd, som oppfattes som en presisering av rettighetene etter § 53 tredje ledd, og innebærer at entreprenøren kan kreve at heving gis virkning for allerede foretatte ytelser også i tilfeller der avtale om tomten er gjort med andre enn entreprenøren.
(8) Det er nedlagt slik påstand:
- ”1. Sandnes tingretts kjennelse oppheves.
- 2. Dan Sletten tilkjennes saksomkostninger for alle tre retter.”
(9) Nguyen Van Hung og Phamlan Thi har anført at lagmannsrettens kjennelse er korrekt. De gjør i hovedsak gjeldende at hevingsbestemmelsene i bustadoppføringslova følger de alminnelige obligasjonsrettslige prinsippene om heving, og at hevingsretten i denne saken er begrenset til de gjenstående arbeidene.
(10) Det er nedlagt slik påstand:
- ”1. Kjennelse av 24.02.2006 i Gulating lagmannsrett i sak 06-016190KSI-GULA/AVD 1 stadfestes.
- 2. Dan Sletten dømmes til å betale saksomkostninger til Nguyen Van Hung og Phamlan Thi.”
(11) Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålet er et videre kjæremål, der utvalgets kompetanse er begrenset, jf. tvistemålsloven § 404. Kjæremålet gjelder lagmannsrettens lovtolking, som utvalget kan prøve.
(12) Lagmannsretten har tatt utgangspunkt i bustadoppføringslova § 57 annet ledd, som sier at entreprenøren ikke kan heve avtalen etter at forbrukeren har fått skjøte, med mindre det er tatt forbehold om det, eller forbrukeren ikke holder fast ved avtalen. I kjøpekontrakten var det tatt et forbehold som lød: ”Selgeren har rett til å heve kontrakten og dekke sitt dokumenterte tap gjennom dekningssalg dersom kjøperen vesentlig misligholder betalingsforpliktelsene eller øvrige forpliktelser etter denne kontrakt.” Utformingen ble ansett for generell til at unntaksregelen kunne komme til anvendelse. Det måtte kreves at forbeholdet var relatert til overleveringen av skjøtet for å få anvendelse i et tilfelle som dette. Avtalen om kjøp av grunnen var gjort med entreprenøren, og lovens § 58 fjerde ledd kunne dermed ikke komme til anvendelse.
(13) Det er ikke omtvistet at kjæremålsmotpartene har fått skjøte på eiendommen. Etter § 57 annet ledd første punktum er utgangspunktet da at entreprenøren ikke kan heve avtalen. I teorien er det antatt at bestemmelsen ikke kan tas helt på ordet, jf. Karnov note 224 til lovens § 57, men dette har ikke interesse i kjæremålssaken.
(14) Utvalget kan ikke se at det hefter noen feil ved lagmannsrettens lovforståelse når det gjelder vurderingen av forbeholdet. Heving av hele avtalen etter at kjøper har overtatt eiendommen eller fått tinglyst skjøte eller festeavtale, er så inngripende at det må kreves at det klart fremgår av avtalen at den også skal gjelde i en slik situasjon.
(15) Bestemmelsen i lovens § 58 fjerde ledd er en spesialbestemmelse, og kan ikke forstås slik den kjærende part hevder.
(16) Kjæremålet kan etter dette ikke føre frem.
(17) Utvalget vil imidlertid tilføye at en ikke er enig i det lagmannsretten skriver om at hevingsretten vil være i behold uansett om forbeholdet var tilstrekkelig eller ikke. Lagmannsretten gir uttrykk for det syn at hovedregelen etter bustadoppføringslova § 58 må være at heving fra entreprenørens side bare får virkning fremover ”når grunnen er overført til kjøper og mye av arbeidene er utført”. Dette kan ikke være en riktig lovforståelse. Det følger av § 58 jf. § 53 at når vilkårene for heving etter § 57 annet ledd er oppfylt, kommer den vanlige regel ved heving til anvendelse - ytelsene fra begge sider skal tilbakeføres. I dette tilfellet ville det omfattet både tomta og bygningen. Denne lovforståelse har også støtte i forarbeidene, jf. NOU 1993:20 side 35 og Ot.prp. nr. 21 (1996-97) side 85.
(18) Kjæremålet blir å forkaste.
(19) Saksomkostninger for kjæremålsutvalget tilkjennes i medhold av tvistemålsloven § 180 første ledd og settes til 4 000 kroner med tillegg av mva, samlet 5 000 kroner.
(20) Avgjørelsen er enstemmig.
S L U T N I N G :
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Dan Sletten til Nguyen Van Hung og Phamlan Thi i fellesskap 5 000 - femtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.