HR-2010-1480-A
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2010-09-03 |
| Publisert: | HR-2010-01480-A - Rt-2010-1025 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder spørsmål om lagmannsrettens dom lide r av saksbehandlingsfeil ved at kravet til kontradiksjon ikke har vært oppfylt. |
| Saksgang: | HR-2010-01480-A, (sak nr. 2010/177), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | Erling Pettersen ¯se Carlsen (advokat Kjetil Lundberg – til prøv e) mot Olav Mæland ACE European Group Ltd. (advokat Erik Råd Herlofsen) |
| Forfatter: | Coward, Normann |
| Lovhenvisninger: | avhendingsloven § 3-9, tvisteloven § 11-2, tvisteloven § 11-1, avhendingsloven § 3-1, tvisteloven § 29-21, avhendingsloven § 3-7, tvisteloven § 20-2, ngsloven § 3-8 |
NORGES HØYESTERETT
Den 3. september 2010 avsa Høyesterett dom i
HR-2010-01480-A, (sak nr. 2010/177), sivil sak, anke over dom,
Erling Pettersen
¯se Carlsen (advokat Kjetil Lundberg – til prøv e)
mot
Olav Mæland
ACE European Group Ltd. (advokat Erik Råd Herlofsen)
G I V N I N G :
(1) Dommer Tønder: Saken gjelder spørsmål om lagmannsrettens dom lide r av
saksbehandlingsfeil ved at kravet til kontradiksjon ikke har vært oppfylt.
(2) ¯se Carlsen og Erling Pettersen (heretter kjøpe rne) inngikk i mai 2004 kontrakt med Olav
Mæland (heretter selger) om kjøp av boligeiendommen Langedalen 415, gnr. 298 bnr. 41
i Bergen, med overtakelse 27. juni 2004. Eiendommen ble solgt ”som den er”. Ut på
høsten samme år oppdaget kjøperne lekkasje fra et l oftsvindu i boligens sørvegg og i den
forbindelse fuktskader i ytterveggen. For dette ble det reklamert overfor
eierskifteforsikringsselskapet ACE European Group Ltd. (heretter ACE), idet det ble
krevd erstatning/prisavslag pga. mangler ved bygningen.
(3) Etter befaringer av sakkyndige ble reklamasjonen utvidet til også å gjelde fuktskader i
kjelleretasjen, som var innredet med kjellerstue, tre soveværelser, bad og vaskerom.
Kravet ble avvist, og stevning ble tatt ut 19. april 2007.
(4) Som følge av helseplager i form av hodepine, al lergi og lignende som kjøperne og deres
barn hadde fått etter innflyttingen, foretok Norsk InneklimaKontroll befaring i kjelleren 2
mens saken ennå sto for tingretten. Rapporten viste ”ekstremt høye konsentrasjoner av
muggsoppsporer”. Ved brev 27. august 2007 fra Norsk InneklimaKontroll anbefales ”at
1) Kjelleren isoleres fra resten av huset, eller at 2) huset fraflyttes til nødvendig
renovering og sanering er gjort”.
(5) Med bakgrunn i rapporten og brevet fra Norsk InneklimaKontroll ble selskapet
ABF Service AS ved daglig leder Tor-Egil Arnevig engasjert for avdekking og sanering
av muggsopp i kjelleretasjen og husets sørvegg. I k jelleren ble det avdekket betydelige
fuktskader i kledningen mot yttervegg.
(6) Som følge av de kostnader som var forbundet med å fjerne skadene og årsakene til disse,
herunder opparbeidelse av ny drenering og tetting av grunnmur, nedla kjøperne påstand
om erstatning og/eller prisavslag oppad begrenset til 900 000 kroner. ACE og selger la
ned påstand om frifinnelse med unntak for mangelen ved sørveggen, som det ble erkjent
ansvar for med et beløp oppad begrenset til 100 000 kroner.
(7) Bergen tingrett, satt med fagkyndige meddommere, avsa 26. november 2008 dom med
slik domsslutning:
”1. ACE European Group LTD og Olav Mæland dømmes i n solidum til å betale
¯se Carlsen og Erling Pettersen et prisavslag på kr . 370.000 inkl.mva, pluss
lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
2. ACE European Group LTD og Olav Mæland dømmes in solidum til å betale
¯se Carlsen og Erling Pettersen sakens omkostninger med kroner 157.400
med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.”
(8) I beløpet på 370 000 kroner ligger for det førs te et prisavslag på 70 000 for kostnadene
ved riving og oppbygging av yttervegg mot sør som f ølge av lekkasjen fra loftsvindu og
reparasjon av kjellervindu og betongkonstruksjon under terrasse, også dette på sørveggen.
Retten kom til at selger på disse punktene ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt. Når
det gjaldt øvrige påberopte feil – mangelfull tetti ng av vindu i lyssjakt på vestvegg,
grunnmur, drenering, taknedløp og byggetekniske løs ninger – konkluderte tingretten med
at selger ikke hadde gitt mangelfulle opplysninger. Det ble særlig vist til at det i
salgsdokumentene var opplyst at selger som ufaglært hadde utført bygningsmessige
arbeider på eiendommen, og at dette ga kjøperne opp fordring til selv å undersøke
nærmere. Tingretten kom imidlertid til at eiendommen på grunn av fuktproblemene i
kjelleren var i vesentlig dårligere stand enn kjøpe rne hadde grunn til å regne med ut fra
kjøpesummen og forholdene ellers, og at det av denne grunn forelå en mangel,
jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum. For dette ble kjøperne tilkjent 300 000 kroner i
prisavslag.
(9) Både kjøperne og ACE/selger anket til lagmannsr etten – de sistnevnte med unntak for
prisavslag for manglene som følge av lekkasjen fra loftsvindu på sørveggen. For
lagmannsretten ble kjøpernes krav på prisavslag beg renset oppad til 660 000 kroner.
(10) Gulating lagmannsrett – også denne satt med fagkyndige meddommere – avsa
16. november 2009 dom med slik domsslutning:
”1. I Bergen tingretts dom av 26. november 2008 punkt 1 gjøres den endring at
ACE European Group LTD og Olav Mæland dømmes in sol idum til å betale
¯se Carlsen og Erling Pettersen kroner 75 000 – syt tifemtusenkroner 00/100. 3
2. ¯se Carlsen og Erling Thomas Pettersen dømmes t il å erstatte ACE European
Group LTD og Olav Mæland saksomkostninger for lagmannsretten og
tingretten med kroner 438 866 –
kronerfirehundreogtrettiåttetusenåttehundreogsekstiseks 00/100 – i tillegg
kommer utgiftene til de fagkyndige meddommerne i lagmannsretten.
Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.”
(11) Også lagmannsretten kom til at det forelå mangel ved innmurt kjellervindu og
betongkonstruksjon under terrassen på sørveggen, so m det burde ha vært opplyst om, og
tilkjente i den forbindelse kjøperne et prisavslag på 75 000 kroner. Som tingretten, fant
lagmannsretten at selger for øvrig ikke hadde gitt mangelfulle opplysninger.
Lagmannsretten kom til at selger heller ikke kunne holdes ansvarlig for fuktproblemene i
kjelleren. Det ble i denne forbindelse lagt til grunn at kjellerbadet var uferdig da kjøperne
overtok leiligheten, blant annet med mangelfull ventilasjon, og at problemene derfor
skyldtes kjøpernes egen bruk.
(12) Kjøperne har anket lagmannsrettens dom til Høy esterett. Anken gjelder prinsipalt
saksbehandlingen, subsidiært lovanvendelsen og bevisbedømmelsen. Hovedgrunnlaget
for anken over saksbehandlingen er at kravet til kontradiksjon ikke har vært overholdt.
Det er i anken anført at lagmannsretten har avgjort spørsmålet om det forelå mangel som
følge av fukt i kjelleren på et grunnlag som ikke h ar vært påberopt av ACE/selger.
(13) Høyesteretts ankeutvalg traff 22. februar 2010 følgende beslutning om henvisning av
anken:
”Anken over saksbehandlingen tillates fremmet for så vidt gjelder ankegrunnen
manglende kontradiksjon, jf. tvisteloven §§ 11-1 og 11-2. For øvrig nektes anken
fremmet.”
(14) Ankende parter – ¯se Carlsen og Erling Pettersen – har i det vesentlige gjort gjeldende:
(15) Lagmannsrettens saksbehandling tilfredsstiller ikke kravene til kontradiksjon, og dommen
må derfor oppheves.
(16) Etter tvisteloven § 11-2 første ledd andre punktum kan retten bare bygge på de
påstandsgrunnlag som er påberopt. Kjøperne har unde r hele saken, både for tingretten og
lagmannsretten, som påstandsgrunnlag anført feilkonstruksjon ved kjellerens yttervegger,
i kombinasjon med dårlig drenering/grunnmur. Det er også dette samtlige sakkyndige –
både de som kjøperne engasjerte og de som ble engas jert av ACE – har påpekt som
årsaken til fuktproblemene. Også ACE/selger har konsentrert oppmerksomheten om dette.
Skal en alternativ årsaksforklaring legges til grunn, må dette være påberopt av
ankemotpartene. Den årsaksforklaring som lagmannsretten har lagt til grunn, finnes det
ikke spor av verken i tingrettens dom, anken eller anketilsvaret fra ankemotpartene, deres
sluttinnlegg for lagmannsretten eller i lagmannsrettens gjengivelse av deres
påstandsgrunnlag.
(17) Det anføres videre at saksbehandlingen er i st rid med tvisteloven § 11-1 tredje ledd.
Lagmannsretten har således bygd avgjørelsen på et f aktisk grunnlag partene ikke har hatt
foranledning til å uttale seg om. At bruken av badet og ventilasjon har vært nevnt under
ankeforhandlingen, er ikke nok til at retten kan bygge avgjørelsen på et slikt faktum. Skal
dette skje, må forholdet ha vært trukket fram på en slik måte at partene forstår at dette kan 4
bli av betydning for utfallet. Selv om lagmannsrettens fagkyndige meddommere stilte
spørsmål som berørte badet og bruken av det, er det ikke nok til at lagmannsretten kan
bygge avgjørelsen på det.
(18) At kjøperne ikke har hatt foranledning til å u ttale seg om den årsaksforklaring som
lagmannsretten legger til grunn, vises også ved at det er vesentlige feil i de faktiske
forutsetninger for resonnementet. Disse feil ville ha vært avklart om dette hadde vært
tema i saken.
(19) Ved bevisvurderingen må Høyesterett for øvrig bygge på det skriftlige materialet som
foreligger. Hva partene eller prosessfullmektigene i ettertid måtte si, kan ikke tillegges
vekt når dette ikke kan etterspores i sakens dokumenter.
(20) Brudd på kontradiksjonsprinsippet er en alvorlig prosessuell mangel, som må lede til
opphevelse.
(21) Ankende parter har nedlagt slik påstand:
”1. Lagmannsrettens dom oppheves.
2. Saken hjemvises til lagmannsretten til ny behandling.
3. ACE European Group LTD og Olav Mæland dømmes in solidum til å betale
¯se Carlsen og Erling Pettersen/det offentlige sake ns omkostninger for
Høyesterett.”
(22) Ankemotpartene –ACE European Group Ltd. og Olav Mæland – har i det vesentlige gjort
gjeldende:
(23) Det foreligger ikke brudd på kontradiksjonsprinsippet ved lagmannsrettens dom.
Spørsmålet om bruken av badet har hele tiden vært e t tema i saken. Allerede under
befaring 16. juni 2005 av takstmann Heine Skage ble det påpekt at badet i kjelleren ikke
hadde tilfredsstillende ventilasjon, og at dette var ett av forholdene som måtte utbedres
for at det ikke skulle oppstå mer alvorlige fukt- og råteskader. Det ble også lagt til grunn
av takstmann Øystein Hatleskog i hans rapport fra oktober 2007 at det som var registrert
av fukt- og råteskader, i hovedsak hadde utviklet seg i perioden etter eierskiftet.
(24) At forholdene har vært påberopt, er også bekreftet i skriftlige erklæringer fra selger og
ankemotpartenes prosessfullmektig for tingretten og lagmannsretten, advokat Mona
Stieng Gaustad. Advokat Gaustad opplyser at hun for tingretten har anført at bruken av
det uferdige badet medførte en utvikling av fuktpro blemer etter overtakelsen, og at hun
også for lagmannsretten har argumentert for dette.
(25) Det følger også direkte av advokat Lundbergs a nke til Høyesterett at vitnet Tor-Egil
Arnevig ble stilt spørsmål om ventilasjonen på bade t, og om dette kunne ha vært årsaken
til fuktproblemene.
(26) Lagmannsrettens forklaring på årsaken til fuktproblemene har under enhver omstendighet
ikke hatt betydning for lagmannsrettens konklusjon. Det framgår av premissene at
lagmannsretten har lagt hovedvekten på at selger, med unntak for kjellervinduet under
terrassen, ikke har holdt tilbake relevante opplysninger om bygget, men tvert imot vært 5
svært åpen. Det er i denne forbindelse lagt særlig vekt på hans opplysning om at han selv
som ufaglært hadde utført bygningsmessige endringer /påbygg. I dette ligger at kjøperne
har påtatt seg risikoen for følgene av de mangler s om en amatørmessig utførelse
innebærer. Lagmannsrettens årsaksforklaring må således betraktes som
”overskuddsinformasjon”, som ikke har hatt betydning for utfallet av saken.
(27) Ankemotpartene er enige med de ankende parter i at dersom Høyesterett skulle komme til
at det foreligger brudd på kontradiksjonsprinsippet, så er dette en feil som må føre til
opphevelse av lagmannsrettens dom.
(28) Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Erling Pettersen og ¯se Carlsen betaler sakens omkostninger for
Høyesterett.”
(29) Jeg er kommet til at anken må føre fram.
(30) Den ankegrunnen som er tillatt fremmet, er at lagmannsrettens dom ikke tilfredsstiller
kravet til kontradiksjon. Det som hevdes, er at kjø perne ikke har fått anledning til å uttale
seg om faktiske omstendigheter som lagmannsretten har lagt avgjørende vekt på.
Kjøperne har anført at dette strider mot tvistelove n § 11-2 første ledd andre punktum om
at retten bare kan ”bygge på de påstandsgrunnlag som er påberopt”, og dessuten mot
§ 11-1 tredje ledd første punktum om at retten ikke kan ”bygge avgjørelsen på et faktisk
grunnlag partene ikke har hatt foranledning til å uttale seg om”. Jeg finner ikke grunn til
her å gå nærmere inn på om problemstillingen i denne saken faller inn under den ene eller
den andre bestemmelsen i tvisteloven. I Rt. 2005 side 1590 avsnitt 27, som gjaldt
spørsmålet om kravet til kontradiksjon var tilsides att i en voldgiftssak, er kravet til
kontradiksjon gitt følgende formulering:
”I dette må det ligge et krav om at partene gis en foranledning til å uttale seg dersom
avgjørelsen ellers vil komme som en overraskelse på dem fordi voldgiftsretten vil bygge
på noe annet enn det som partene har trukket frem i sine prosedyrer, jf. også det jeg
nettopp har sitert fra avgjørelsen i Rt. 1990 side 8.”
(31) Også i vår sak blir spørsmålet om partene har hatt tilstrekkelig foranledning til å uttale seg
om faktiske forhold som lagmannsretten har bygd sin dom på.
(32) Lagmannsretten har i dommen gitt en redegjørel se for hvordan den ser på årsaken til de
betydelige fuktproblemene som oppsto i kjelleren. Det heter om dette:
”Da huset ble solgt, var ikke badet i kjelleren blitt ferdig innredet. Da kjøperne var på
befaring i huset, var dusjen ikke montert på badet i kjelleren, elektriske installasjoner
var ikke ferdigstilt der, og også installasjon av ventilasjon fra kjellerbadet gjensto.
Etter at kjøperne overtok huset, tok de straks i br uk de tre soverommene i kjelleren og
det nye store badet der. Ventilasjon fra badet var imidlertid ikke etablert. Det var bare
en ventil på badet hvorfra den fuktige og varme luften fra badet kom inn i et heller
kaldt tilstøtende vaskerom, og ikke ut i friluft. D et var med andre ord ikke ordnet med
ventilasjon som sikret at fuktigheten fra dusjing og klestørking på badet ble ført direkte
ut i friluft. Tvert i mot ble nevnte varme og fuktige luft ført fritt rundt i kjelleretasjen.
Derved ble, slik lagmannsretten finner det bevist, begeret bokstavelig talt mer enn fullt
og det sparsomme antallet luftventiler som fantes i kjelleren ble helt utilstrekkelig til å 6
hindre en nærmest eksplosjonsartet utvikling av muggsopp i hele kjelleren. Det gjorde
ikke forholdene bedre at det allerede var en viss fuktighet i grunnmursstrukturen og
således uheldig gode vekstvilkår for muggsopp.
Slik lagmannsretten vurderer forholdene, er med andre ord fuktproduksjonen i badet
pluss den relativt høye temperatur man der har, sam menlignet med de øvrige rommene
i kjelleren og ikke minst vaskerommet – som trolig var det rommet som holdt lavest
temperatur i kjelleren – i kombinasjon med manglende ventilering fra bad og vaskerom,
en klar hovedårsak til muggproblemene. Kort sagt er det kjøpernes egen bruk av den
uferdige kjelleren som er hovedårsak til mugg- og fuktproblemene der.
…
Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at selger ikke kan holdes ansvarlig for de
problemene som er oppstått med mugg og råte i husets kjeller. Det var ingen påvist råte
eller misfarging på treverk eller andre indikasjoner på fuktproblemer som kunne gitt
selger oppfordring til å si noe om dette ved salget. Lagmannsretten finner heller ikke at
dette var opplysninger som selger burde ha skaffet seg. Overbelastningen inntrådte ved
at fukt fra det store badet ikke ble ledet ut av huset, men direkte inn i kjelleretasjen
gjennom et forholdsvis kjøligere tilstøtende vasker om. Det var uttrykkelig påpekt før
salget at ventilasjon fra det nylagte badet i kjelleren var en gjenstående oppgave som
kjøperne måtte ta seg av.”
(33) Det har vært flere sakkyndige som har besiktiget kjelleren, og som har gitt sine
redegjørelser for årsaksproblematikken. Den første var takstmann Terje Gjelsvik fra
selskapet Eiendomsvurdering AS, etter oppdrag fra kjøperne. I sin rapport fra mai 2005
etter befaring i januar 2005 skriver han:
”Yttervegg under terreng har feil og mangler som må føre til skader i konstruksjon.
Det er stedvis registrert for høy fuktkvote i vegg. I vegg er det innstøpt trematerialer
ved vindu. Det er og etter hva som er synlig i ventilutsparing i vegg – plast mot
betongmur og isolasjon på innsiden av denne. Dette fører til skader.”
(34) I ny rapport fra februar 2006 uttaler han:
”Erfaringsmessig er utført konstruksjon svært sårba r med hensyn til kondens. Dette
underbygges og med vedlagte utdrag fra NBI 527.205 ”Valg av konstruksjon”.
Bolig i Langedalen har etter foretatt inspeksjon fuktskader i vegger som er
åpnet/kontrollert. Forhudningspapp mot mur er våt og det er relativt sterk mugglukt
fra papp.
Konstruksjonen hadde fungert bedre uten isolasjon enn med. Det er således å
konstatere at det er fuktskader i vegger – foreløpi g registrert i form av muggskader.
Ytervegger anbefales å fjernes og bygges opp iht. NBI sine anbefalinger. Gjelder alle
yttervegger.”
(35) Etter oppdrag av ACE befarte takstmann Heine Skage eiendommen i juni 2005. I
rapporten uttales blant annet om grunnmur mot vest:
”Plastfolien mot grunnmuren må betraktes som feilkonstruksjon. Dampsperre/plastfolie
skal alltid monteres på den varme siden av veggen. Hensikten med dampsperren er å
hindre at varm og fuktig inneluft trekker inn i konstruksjonen. Når dampsperren
monteres mot grunnmuren er det fare for at varm og fuktig inneluft kondenserer mot
grunnmuren.” 7
(36) Den neste som befarte kjelleren var ABF Service AS ved daglig leder Tor-Egil Arnevig.
Som tidligere nevnt, fikk han i oppdrag av kjøperne å avdekke fuktskader og foreta
sanering av sopp- og muggskader. I sin rapport fra oktober 2007 gir han følgende
beskrivelse av ytterveggkonstruksjonen:
”På innsiden av grunnmur er det ”Hillerplater” med puss på innside, Hillerplater
består av trespon og betong. Innenfor Hillerplater med puss er det montert
utforingsvegger bestående av forhudningspapp mot mur, 48 millimeter stenderverk
isolert med 50 millimeter mineralull, plastfolie og sponplater. På bad er det montert et
lag gipsplater og fliser utenpå sponplatene. I vaskerom er det ikke montert
utforingsvegg,”
(37) Avdekkingsarbeidet gjaldt hele underetasjen bortsett fra vaskerom, og han skriver i
rapporten at ”det i hele det avdekkede arealet [ble] registrert kraftig muggsoppvekst på
pussoverflate, forhudningspapp og på isolasjon”.
(38) Om årsaken til muggskadene uttaler han:
”Muggsoppskader av denne typen er vanligvis forårsaket av kondensproblematikk, som
følge av at det er isolert på innsiden av grunnmur. Dette fører til nedfukting av
forhudningspappen som gir god grobunn for muggsoppvekst. … Her har vi i tillegg
Hillerplater som inneholder trespon, disse magasinerer fukten som dannes pga kondens,
noe som igjen fører til muggsoppvekst, og etter hve rt råtesoppetablering.”
(39) I en rapport fra desember 2009, som er vedlagt anken til Høyesterett, utdyper han dette
ytterligere:
”Dette er en konstruksjon som ødelegger seg selv ua vhengig av evt lekkasjer fra utsiden.
Tilførsel av vann fra utside vil selvfølgelig forve rre situasjonen men er ikke nødvendig.
… ¯rsaken til dette er at isolasjonen holder varmen igjen inne, dette betyr at
betongveggen påvirkes mer av utetemperaturen, overflaten blir kaldere og
kondenspunktet (duggpunktet) flyttes inn til pappen som blir fuktig, dette gir god
grobunn for muggsopp og senere råtesopp. Fukten som dannes inne i veggen er nå
innestengt av fuktsperren og grunnmuren, uten mulighet til å luftes ut.”
(40) Jeg nevner at Arnevig også i rapporten fra oktober 2007 omtaler flere fuktinnslag etter
mye nedbør og uttaler i den forbindelse:
”Dette tyder på at enten er overflaten på grunnmuren ekstremt dårlig, og/eller så er
dreneringen dels ødelagt slik at det blir stående e t vanntrykk mot muren i
nedbørsperioder, konklusjonen blir antagelig en kombinasjon av begge forhold.”
(41) Endelig ble kjelleren etter oppdrag fra ACE befart av takstmann Øystein Hatleskog fra
selskapet Myrland & Rygg AS. I sin rapport av oktober 2007 uttaler han:
”Konklusjon bakvegg under terreng:
Her er det påvist noe høy fukt, både i bunnsvill og i luftspalten bak diffusjonsplasten. I
dag tilsier byggeskikken at diffusjonsplast ikke benyttes på kjellervegger som ligger mer
enn 50 % under utvendig terreng. Dette har sin bakgrunn i at alle grunnmurer vil
transportere en viss grad av fukt fra grunnen utenfor. Ved bruk av plast vil fukten ikke
ha mulighet til å ”tørke ut” med påfølgende fare fo r fuktoppbygging og utvikling av
muggsopp inne i konstruksjonen.
I dette tilfellet er årsak til fukt sammensatt av utvendig drens og fuktsikring på utsiden
av grunnmuren, kombinert med bruk av plast. Bruk av plast er imidlertid ikke
forskriftstridig. Boligen er bygget i 1962, og drenering er ikke opplyst utskiftet eller på 8
annen måte oppgradert etter byggeår. Ifølge Byggfor sk har utvendig grunnmurtetting
en forventet levetid med hensyn til utskifting fra 20 til 60 år.”
(42) Hatleskog avga ny rapport i januar 2008. Her opplyser han, med referanse til Mycoteam,
som hadde hatt materialprøver til mikrobakteriell a nalyse, at skadebildet er ”typisk for
utforte vegger under terreng hvor det ligger forhudningspapp mot murverket. ¯rsak er
ofte en kombinasjon av fuktinnslag og kondensering”.
(43) Det kan i de sakkyndiges rapporter være nyanseforskjeller og ulik vektlegging av
årsaksfaktorer når fuktproblematikken skal forklares – noen kan synes å legge
hovedvekten på bruken av isolasjon som medfører kondens der varm luft støter mot kald
grunnmur, andre på innsig av fukt pga dårlig drenering/fuktsikring på utsiden av
grunnmur. Felles for samtlige synes imidlertid å være at bruk av plast/diffusjonssperre
medfører at fukten blir stående i forhudningspappen mot grunnmuren, som igjen medfører
mugg og mulig råteskade i treverk. Forklaringen knytter seg altså til måten kjellerens
yttervegger er konstruert på – av enkelte karakterisert som en feilkonstruksjon.
(44) Dette er en forklaring som etter min mening klart atskiller seg fra den beskrivelsen som
lagmannsretten gir, og som jeg har gjengitt. Etter lagmannsrettens syn skyldes
muggsoppoppblomstringen kjøpernes egen bruk av bade t, som på grunn av dårlig
ventilasjon medfører høy fuktighet i luften i kjell errommene. Ingen av de nevnte
sakkyndige har vært inne på denne forklaringen, med unntak for en bemerkning fra Heine
Skage, som jeg skal komme tilbake til.
(45) Spørsmålet er om denne forklaringen har vært p åberopt av ankemotpartene eller vært
framme i saken på en slik måte at kjøperne har hatt foranledning til å argumentere mot
den under ankeforhandlingen.
(46) Jeg må si meg enig med kjøperne i at det ikke er mulig å etterspore en argumentasjon fra
ankemotpartene i sakens dokumenter som viser at det har vært argumentert med den
årsaksforklaring som lagmannsretten har lagt til grunn – dette gjelder således så vel
ankemotpartenes tilsvar og prosesskrift for tingretten og tingrettens gjengivelse av
ankemotpartenes anførsler, som anke og anketilsvar til lagmannsretten, sluttinnlegg for
lagmannsretten og lagmannsrettens gjengivelse av ankemotpartenes
anførsler/påstandsgrunnlag.
(47) I sin skriftlige erklæring til Høyesterett utt aler ankemotpartenes daværende
prosessfullmektig at hun har ”i prosedyren for tingretten understreket at badet ble tatt i
bruk uten at de gjenstående arbeidene var utført og anført at dette medførte en utvikling
av fuktproblemer etter overtagelse”. Det er ingen grunn til å tvile på at bruken av badet og
ventilasjonsforholdene har vært tema under tingrettens behandling. Jeg viser til at
takstmann Heine Skage i sin rapport av juni 2005 påpekte at ventilasjon fra nytt bad i
underetasjen da var uferdig: ”Ventilasjonskanalen er kun ført gjennom veggen og inn på
vaskerommet. Kanalen må føres videre gjennom grunnm uren og ut i det fri.” At nytt bad i
underetasjen ikke hadde tilfredsstillende ventilasjon, var av de forhold han spesielt
påpekte måtte utbedres for at det ikke skulle oppstå alvorlig fukt- og råteskader.
(48) Når jeg likevel vanskelig kan se at dette har vært anført på en slik måte at det kunne
danne det rettslige grunnlaget for en frifinnelse for ankemotpartene, har det – ut over at en
slik argumentasjon ikke lar seg etterspore i det skriftlige materialet – sammenheng med at 9
tingretten la til grunn at fuktproblemene skyldtes ”feilkonstruksjon” sammen med
manglende drenering. I en parentes uttaler tingretten følgende:
”Retten finner ikke at kjøperne på bakgrunn av den informasjon de fikk i forkant av
kjøpet har overtatt risikoen for manglene i kjeller en. Fuktproblemene i huset skyldes
altså manglende drenering og feilkonstruksjoner. Det er liten tvil om at dette er et
forhold som allerede forelå da kjøperen overtok eie ndommen, og dermed må tas i
betraktning ved vurderingen av om leiligheten har en mangel i avhendingslovens
forstand, jf. avhendingsloven § 3-1 annet ledd, jf § 2-4, annet ledd.”
(49) Denne drøftelsen er gjort i forbindelse med vu rderingen av om kjøperne hadde krav på
prisavslag etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum fordi eiendommen er ”i vesentleg
ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva
elles”. Som jeg tidligere har redegjort for, var det nettopp på dette grunnlag at tingretten
tilkjente kjøperne prisavslag på 300 000 kroner. Je g finner det klart at tingretten med
”feilkonstruksjoner” her sikter til de forklaringer de sakkyndige har gitt på
fuktproblemene, og som jeg har redegjort for. Det framgår av rettsboken at, med unntak
for Skage, som jo var den som hadde påpekt manglende ventilasjon, var de øvrige tre ført
som vitner for tingretten. Det foreligger ingen opplysninger om at de skulle ha gitt en
annen forklaring på fuktproblemene enn det som går fram av rapportene.
(50) Siden årsaksspørsmålet må antas å ha hatt en v esentlig betydning for tingrettens
avgjørelse, ville det være å forvente at ACE/selger en hadde imøtegått dette i deres anke
eller i anketilsvaret til kjøpernes anke til lagman nsretten, dersom man var av den
oppfatning at dette var feil, og at årsaken var slik lagmannsretten har lagt til grunn. Jeg
kan på denne bakgrunn vanskelig se at denne argumentasjonen forut for
ankeforhandlingen har vært brakt fram av ankemotpartene på en slik måte at kjøperne
hadde foranledning til å gå nærmere inn på den.
(51) Spørsmålet blir da om dette likevel ble gjort under selve ankeforhandlingen. For
lagmannsretten ble de samme tre sakkyndige ført som vitner, og heller ikke her er det
opplysninger som tyder på at de har gitt avvikende forklaring sammenlignet med det som
har vært uttalt i rapportene. Ankemotpartenes daværende prosessfullmektig uttaler i sin
skriftlige erklæring om dette:
”Undertegnede har også i prosedyren for lagmannsretten understreket at badet ble tatt
i bruk uten at de gjenstående arbeidene var utført og argumentert for at dette medførte
en utvikling av fuktproblemer etter overtagelse. Et av hovedtemaene i saken var
hvorvidt det var mulig at det ikke var problemer som følge av fukt i kjellerne så lenge
selger bodde i huset. Ny bruk av badet var et sentralt tema som følge av dette.”
(52) I kjøpernes anke til Høyesterett heter det om dette:
”Riktignok ble vitnet Tor-Egil Arnevig under sin vitneforklaring i lagmannsretten –
etter domstolens eget initiativ – stilt enkelte spø rsmål rundt ventilasjonen på badet.
Ankende parts advokat spurte så om ventilasjonsløsn ingen på badet kunne ha årsak i
fuktproblemene, noe som vitnet svarte avkreftende på. Temaet ble siden ikke nevnt, og
ikke i noen av prosedyrene.”
(53) Som tidligere nevnt har Arnevig avgitt en rapport av desember 2009, som er vedlagt
kjøpernes anke til Høyesterett. Rapporten er en kom mentar til lagmannsrettens dom. Her
kommer han med en rekke innvendinger mot lagmannsrettens forklaring på
fuktproblemene. Jeg finner grunn til å referere disse, da dette igjen er egnet til å kaste lys 10
over i hvilken grad lagmannsrettens årsaksforklaring ble gjort til gjenstand for bevisføring
og argumentasjon under ankeforhandlingen:
”I avsnitt 7 er det beskrevet ”Det var bare en ventil på badet hvorfra den fuktige og
varme luften fra badet kom inn i et heller kaldt tilstøtende vaskerom, og ikke ut i
friluft”. Dette er feil. Det beskrives videre at varm og fuktig luft ble fø rt fritt rundt i
kjelleretasjen. Og at dette har ført til en eksplos jonsartet utvikling av muggsopp i
kjelleren.
Kommentar:
I badet var det 2 stk ventiler, en ventil mot vaskerom (i denne var det montert en
fuktstyrt vifte), og en ventil ut i vegg mot nord. … I vaskerom er det et hull i yttervegg, i
dette er rør fra sentralstøvsuger ført ut (Ø 5 cm) men fortsatt god åpning rundt røret.
Det er tidligere opplyst fra kjøper at dør til vask erom alltid var lukket, det er sannsynlig
at dette er riktig siden rommet ikke er oppvarmet. Det er ikke luftspalter verken ved
terskel eller overkarm på dør til bad, eller på dør til vaskerom.
Dette betyr at når luftfuktigheten i badet øker så starter viften, denne vil da hente luft
via ventil i yttervegg og dermed skape overtrykk i vaskerom. Med lukket dør er det
overveiende sannsynlig at luften vil velge minste motstands vei og presses ut via åpning i
yttervegg, og ikke bre seg ut til øvrige rom i kjel leren.
Vaskerommet er for øvrig det eneste rommet i kjelle ren som det ikke ble registrert
muggsoppskader i. Dersom vaskerommet skulle være utsatt for slike fuktpåkjenninger
som er beskrevet i dommen, ville rommets lave temperatur, og dermed også lave
overflatetemperatur på yttervegg, ført til kraftig kondensering og gode vilkår for
muggsoppvekst. En evt fuktbelastning av denne typen ville føre til kondens på
veggoverflater og ikke inne i påforingsveggene, …
Lagmannsrettens vurdering, konkluderer med at det er kjøpernes bruk av kjelleren
som er hovedårsak til fukt og muggproblemer der. Dvs at fukt i form av vanndamp
produsert i huset, skal ha trengt inn i ytterveggskonstruksjonen fra innsiden og ført til
”en nærmest eksplosjonsartet utvikling av muggsopp.” Dette er feil. Fukt produsert
inne i huset ville aldri klare å trenge inn i ytterveggkonstruksjonen, fuktsperren
(plastfolie) som var montert på alle utforingsvegger vil forhindre dette.”
(54) Det er ikke Høyesteretts oppgave i denne saken å ta stilling til hva som har vært årsaken
til fuktproblemene. Når jeg likevel har funnet grunn til å referere så vidt mye av Arnevigs
innvendinger mot lagmannsrettens årsaksforklaring, er det fordi det er all grunn til å tro at
dersom dette virkelig hadde vært et sentralt tema under ankeforhandlingen, så ville disse
innvendingene vært framført av Arnevig for retten. Det er videre grunn til å tro at dersom
han hadde kommet med innvendingene, så ville det ha vært naturlig at de ble kommentert
og eventuelt imøtegått av lagmannsretten, noe det i kke er spor av i lagmannsrettens
premisser. Det er også grunn til å tro at om årsaksforklaringen som lagmannsretten
redegjør for, ble anført som en innvending mot det de sakkyndige har lagt til grunn, ville
kjøperne ha krevd befaring, noe som ikke ble gjort. Endelig er det forhold at det
foreligger klare feil i de faktiske forutsetninger for lagmannsrettens resonnement – at det
bare er ”en ventil på badet hvorfra den fuktige og varme luften fra badet kom inn i et
heller kaldt tilstøtende vaskerom, og ikke ut i fri luft” – et moment som peker i retning av
at dette ikke har vært en del av sakens faktum som kjøperne har hatt foranledning til å gå
nærmere inn på.
(55) Jeg må etter dette konkludere med at lagmannsrettens forklaring på fuktproblemene i
kjelleren ikke har vært påberopt eller framholdt å ha slik betydning for saken at det har
gitt kjøperne en tilstrekkelig foranledning til imø tegåelse. Lagmannsrettens dom lider
derfor av saksbehandlingsfeil ved at kravet til kontradiksjon ikke har vært oppfylt. 11
(56) Spørsmålet blir da om det er nærliggende at fe ilen kan ha hatt betydning for
lagmannsrettens avgjørelse, jf. tvisteloven § 29-21 første ledd. Brudd på
kontradiksjonsprinsippet regnes som en alvorlig saksbehandlingsfeil, og etter praksis skal
det ikke mye til før en slik feil vil bli ansett å kunne ha hatt virkning på resultatet, jf. for
eksempel Rt. 2008 side 708 avsnitt 20.
(57) Ankemotpartene hevder at det lagmannsretten uttaler om årsaken til fuktproblemene, ikke
har hatt betydning for resultatet – det er selgers oppfyllelse av sin opplysningsplikt
kombinert med kjøpernes kunnskap om at selger selv, uten fagmessige forutsetninger,
hadde utført bygningsmessige arbeider, som har vært avgjørende for lagmannsrettens
konklusjon. Jeg er enig i at dette har vært avgjøre nde momenter for lagmannsretten, på
samme måte som for tingretten, når den er kommet til at det ikke foreligger mangler etter
avhendingsloven § 3-9 første punktum, jf. §§ 3-7 og 3-8. Jeg har imidlertid vanskelig for
å se at ikke feilen kan ha hatt betydning for vurderingen av om prisavslag skulle gis etter
§ 3-9 andre punktum. Jeg viser til tingrettens vurdering av dette spørsmålet, som jeg
tidligere har vært inne på, der feilens karakter av feilkonstruksjon sammen med
manglende drenering framstår som en vesentlig premiss for avgjørelsen. Jeg har vanskelig
for å tro at tingretten ville ha kommet til samme resultat dersom den hadde lagt til grunn
at problemene hovedsakelig skyldtes forhold kjøper selv hadde ansvaret for.
(58) At lagmannsrettens forklaring på fuktproblemene har hatt innvirkning på resultatet, mener
jeg dessuten framgår direkte av det lagmannsretten uttaler under overskriften ”Samlet
vurdering av eiendommen”. Lagmannsretten uttaler:
”Hensett til det som lagmannsretten ovenfor har funnet bevist med hensyn til de ulike
problemene som kjøperne har påberopt i relasjon til eiendommen, finner
lagmannsretten heller ikke at en samlet eller kumulativ vurdering av disse forholdene
kan gi grunnlag for å karakterisere eiendommen som mangelfull utover at retten har
kommet til at selger har et ansvar etter avhendingsloven § 3-7 for sin manglende
opplysning om det innmurte vinduet og betongkonstruksjonen på sydsiden av husets
grunnmur.
…
Slik lagmannsretten vurderer eiendomsforholdene samlet sett står salgssummen ikke i
misforhold til den boligeiendommen som kjøperne ove rtok, med unntak for at de har
krav på å få dekket utbedringskostnadene for det gjenmurte vinduet og
betongkonstruksjonen på boligens sydvegg.
Dette helhetsbilde endres ikke av at en takstmann nå har anført at eiendommen på
grunn av muggskadene og det som ellers er revet ned og avgravd, ikke har høyere
salgsverdi enn 300 000 kroner. Det siste beløpet sp eiler etter lagmannsrettens
oppfatning ikke engang tomteverdien i markedet verken da kjøpet ble gjennomført,
eller i dag.”
(59) Det som her er sitert, er, slik jeg leser det, lagmannsrettens vurdering av om prisavslag
skal gis etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Når konklusjonen er at dette etter en
”samlet vurdering”, hensett ”til det som lagmannsretten ovenfor har funnet bevist med
hensyn til de ulike problemene som kjøperne har påb eropt”, ikke skal skje, kan jeg
vanskelig se det annerledes enn at det forhold at lagmannsretten har funnet at kjøperne
selv må bære ansvaret for muggskadene i kjelleren, også inngår i denne vurderingen. Slik
jeg leser både tingrettens og lagmannsrettens dommer, er det muggsopproblemet i
kjelleren som er den helt sentrale mangel som kjøpe rne har påberopt. Jeg finner det derfor 12
klart at feilen her kan ha virket inn på avgjørelse ns innhold, og at lagmannsrettens dom
må bli å oppheve.
(60) Jeg forstår anken slik at denne ikke gjelder prisavslaget på 75 000 kroner for innmurt
vindu og betongkonstruksjon under treterrasse på sydveggen, jf. lagmannsrettens dom
side 9–10. Anken blir derfor å oppheve så langt den er påanket.
(61) De ankende parter har vunnet fram med anken og skal etter tvisteloven § 20-2 første ledd
tilkjennes sakskostnader for Høyesterett. Siden de er innvilget fri sakførsel for
Høyesterett, vil det i dette tilfelle bety at saksk ostnadene skal tilkjennes staten.
Bevisbildet i saken har vært uklart for så vidt som partenes prosessfullmektiger har hatt
ulike oppfatninger om hva som har funnet sted både i tingretten og i lagmannsretten med
hensyn til bevisføring og argumentasjon vedrørende den forklaring på fuktproblemene
som lagmannsretten har lagt til grunn. Jeg er derfor kommet til at tungtveiende grunner
tilsier at ankemotpartene fritas for å dekke sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd
bokstav a.
(62) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom oppheves så langt den er påanket.
2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.
(63) Dommer Coward: Jeg har opplevd saken som problematisk, både fordi det kan være
uklart hva som nærmere skjedde av bevisførsel og pr osedyre i lagmannsretten, og fordi
dommen kan etterlate tvil om hva dommerne så som avgjørende.
(64) Jeg er imidlertid kommet til et annet resultat enn førstvoterende. Slik jeg oppfatter det,
ligger forskjellen ikke først og fremst i uenighet om hva som på ulike stadier av saken er
kommet frem om bruken av badet i kjelleren, og om hvordan de store fuktproblemene er
oppstått; den ligger særlig i ulikt syn på hvilken betydning årsaksspørsmålet har hatt for
lagmannsrettens resultat.
(65) Ankemotpartenes – selgersidens – hovedanførsel for Høyesterett er at lagmannsrettens
teori om den mest sannsynlige årsaken til fuktproblemene ikke var det faktiske grunnlaget
som retten bygde sin avgjørelse på: Avgjørelsen ble bygd på en samlet vurdering av de
manglene og bevisene som kjøperne hadde påberopt. O g denne vurderingen endte opp i at
retten – med ett mindre unntak – ikke fant det bevist at det forelå en mangel i
avhendingslovens forstand.
(66) Jeg følger i det vesentlige denne måten å se l agmannsrettens dom på. Kjøperne hadde
fremsatt innvendinger mot en rekke forhold ved huset. I sine bemerkninger uttaler
lagmannsretten innledningsvis at den først vil vurd ere enkeltforhold som kjøperne har
påberopt som mangelfulle, og deretter foreta en samlet vurdering av disse forholdene.
Retten drøfter så i særskilte punkter boligens grun nmur, drenering, takrenner, innmurt
vindu under treterrasse på sydveggen, lyssjakt/vindu i grunnmuren på husets vestside, og
til slutt mugg og fukt i underetasjen. 13
(67) For det innmurte vinduet kom retten til at selgeren hadde et ansvar etter avhendingsloven
§ 3-7 for manglende opplysning, og fastsatte et prisavslag på 75 000 kroner for dette. På
de andre punktene fant retten ikke grunnlag for ansvar. For Høyesterett har saken dreid
seg om grunnlaget for lagmannsrettens vurdering på ett av de seks punktene – spørsmålet
om mugg og fukt i underetasjen. Førstvoterende har gjengitt store deler av rettens
uttalelser om dette. Jeg forstår disse uttalelsene noe annerledes enn han gjør.
(68) For meg ligger det sentrale i lagmannsrettens drøftelser på dette punktet i hvordan
situasjonen var ved overtakelsen, ikke hva som var årsaken til de problemene som senere
oppstod.
(69) Det er på det rene at behovet for å få ordnet ventilasjonen fra badet i kjelleren var påpekt i
takstmann Skages rapport fra juni 2005, som blant annet ble nevnt i kjøpernes stevning til
tingretten. Takstmann Hatleskog fremhevet i sin rapport fra oktober 2007 som sannsynlig
at ”det som registreres av fukt og vekst av muggsopp i hovedsak har utviklet seg i
perioden etter eierskiftet”. Selgersidens prosessfullmektig for lagmannsretten uttaler i sin
erklæring til Høyesterett at ”[e]t av hovedtemaene i saken var hvorvidt det var mulig at
det ikke var problemer som følge av fukt i kjellern e så lenge selger bodde i huset. Ny
bruk av badet var et sentralt tema som følge av det te”. Det kan heller ikke være tvilsomt
at partene hadde hatt anledning til å uttale seg om bruken av badet, og også hadde gjort
det. Og når det gjelder situasjonen ved overtakelsen, legger retten til grunn selgerens
opplysning om at han ikke hadde opplevd mugg- eller fuktproblemer. Retten viser videre
til selgerens utsagn om at han og hans samboer aldri ville vurdert å innrede kjelleren med
soverom for barn hvis de hadde hatt den minste anelse om at det var problemer i kjelleren
som kunne ha negativ innflytelse på barnas helse. Retten har tidligere beskrevet selgeren
som ”en heller usedvanlig oppriktig selger hensett til hans mange opplysninger om
egeninnsats og arbeider utført av andre enn fagfolk ”.
(70) I sin samlete vurdering uttaler retten at salgssummen ikke stod i misforhold til den
boligeiendommen som kjøperne overtok, med unntak fo r det innmurte vinduet. Retten
uttaler også at den ikke på noe punkt fant at selgerne hadde gitt uriktige opplysninger om
eiendommen, slik kjøperne hadde anført, jf. avhendi ngsloven § 3-8.
(71) Jeg oppfatter det som lagmannsretten dermed har vurdert avhendingslovens regler om
mangler når en eiendom som her er solgt ”som den er”, se § 3-9, og konkludert med at det
– med det nevnte unntaket – ikke var noen mangel: Retten har ikke funnet at det var gitt
manglende eller uriktig opplysning om eiendommen, se §§ 3-7 og 3-8, og retten har uttalt
at salgssummen ikke stod i misforhold til den boligeiendommen kjøperne overtok, jf.
§ 3-9 andre punktum. Jeg peker for ordens skyld på at det ikke har vært en oppgave for
Høyesterett å ta stilling til om rettens bevisbedøm melse og rettsanvendelse her er riktig;
kjøpernes anke på disse punktene er ikke tillatt fr emmet.
(72) Når førstvoterende kommer til at kravet til ko ntradiksjon ikke er oppfylt, legger han
avgjørende vekt på det lagmannsretten etter hvert u ttaler om hvordan de omfattende
skadene kan ha oppstått. Men dette oppfatter jeg nærmest som overskuddsinformasjon fra
rettens side: Retten kunne, slik den så på saken, ha stoppet før den kom så langt, men
opplevde vel et behov for å forklare mer – noe som kan ha sammenheng med at det deltok
fagkyndige meddommere. 14
(73) Er retten utenfor de spørsmålene som den ser s om avgjørende i saken, må kravene til
kontradiksjon i hvert fall stilles lavere enn når det gjelder bevis i sentrale spørsmål. Slik
jeg oppfatter lagmannsrettens dom, ser jeg ikke grunn til å gå nærmere inn på
bevisførselen og argumentasjonen i retten om det ne vnte årsaksspørsmålet. Etter min
mening foreligger det uansett ikke saksbehandlingsfeil som må lede til opphevelse,
jf. vilkåret i tvisteloven § 29-21 – ”hvis det er nærliggende at feilen kan ha hatt betydning
for den avgjørelse som er anket”. Jeg mener etter d ette at anken må forkastes.
(74) Dommer Møse: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
annenvoterende, dommer Coward.
(75) Dommer Normann: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende, dommer Tønder.
(76) Dommer Gjølstad: Likeså.
(77) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Lagmannsrettens dom oppheves så langt den er påanket.
2. Sakskostnader for Høyesterett tilkjennes ikke.
Riktig utskrift bekreftes: