HR-2010-1848-A
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2010-11-01 |
| Publisert: | HR-2010-01848-A - Rt-2010-1305 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder krav om prisavslag etter avhendingsloven ved mangel i et fellesareal som direkte berører en eierseksjon i et boligsameie. |
| Saksgang: | HR-2010-01848-A, (sak nr. 2010/778), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | Protector ForsikringASA Julie Storlie (advokat Per M. Ristvedt) mot Kristin Moseby (advokat Thor Tidemann Bjønnes – til prøve) |
| Forfatter: | Matheson, Normann, Matningsdal |
| Lovhenvisninger: | avhendingsloven § 3-9, tvisteloven § 1-3, avhendingsloven § 4-12, eierseksjonsloven § 6, eierseksjonsloven § 23, avhendingslova § 4-12 |
NORGES HØYESTERETT
Den 1. november 2010 avsa Høyesterett dom i
HR-2010-01848-A, (sak nr. 2010/778), sivil sak, anke over dom,
Protector ForsikringASA
Julie Storlie (advokat Per M. Ristvedt)
mot
Kristin Moseby (advokat Thor Tidemann Bjønnes – til prøve)
G I V N I N G :
(1) Dommer Matheson: Saken gjelder krav om prisavslag etter avhendingsloven ved mangel
i et fellesareal som direkte berører en eierseksjon i et boligsameie.
(2) Julie Storlie overdro ved kjøpekontrakt 1. juni 2005 sin leilighet i Tostrup terrasse 1A på
Skarpsno i Oslo til Kristin Moseby. Kjøpesummen var 1 510 000 kroner. Leiligheten,
som har et boareal på 36 kvadratmeter, er en av seks eierseksjoner i en bygning som ble
oppført i 1892. Seksjonen ligger i det som opprinne lig var husets kjeller. Kjelleren ble i
1934 ominnredet til to atskilte boligenheter. Disse ligger til dels under bakkenivå ettersom
terrenget på stedet er skrånende.
(3) Storlie hadde overtatt leiligheten fra sin far omkring årsskiftet 2002/2003. Før innflytting
anla hun blant annet nytt gulv i gang, stue og kjøk ken. Stubbloftsleiren i bjelkelaget under 2
gulvene ble skiftet ut og erstattet med mineralull og varmefolie. Stubbloftsleiren ble
sluppet ned i kryprommet og ble liggende under bjelkelaget.
(4) De opprinnelige kjellerveggene i leiligheten var i mur og granitt. Innerveggene var derfor
ikke helt rette. De ble rettet opp ved at det ble satt nytt reisverk på innsiden av
grunnmurveggen som så ble beslått med plater.
(5) I mai 2005 la Storlie leiligheten ut for salg gjennom eiendomsmegler. Hun tegnet
eierskifteforsikring hos Protector Forsikring ASA – heretter Protector.
(6) Mosebyovertok leiligheten 8. august 2005. Kort tid etter overtakelsen oppdaget hun
forhold som indikerte at det var rotter i gulv- og veggkonstruksjonene. Dette ble bekreftet
gjennom undersøkelser fra blant annet et skadedyrfi rma. ¯rsaken til at skadedyr hadde
trengt inn ble imidlertid ikke klarlagt, og det ble lagt ut gift og satt opp feller i et forsøk
på å begrense plagen.
(7) I perioden som fulgte ble det foretatt befaringer av flere sakkyndige med formål å bringe
årsak og skadeomfang på det rene, og etter hvert også for å utarbeide og kostnadsberegne
en varig utbedringsmetode. Sameiet Tostrup Terrasse 1A ble etter hvert også involvert i
prosessen.
(8) Den 5. februar 2007 ble gulv, vegger og tak åpnet for inspeksjon. Leiligheten ble fra det
tidspunkt ubeboelig for Moseby som fra da av måtte finne seg erstatningsbolig. Etter
åpningen fikk man den første indikasjonen på at det var foretatt endringer i de
opprinnelige bygningsmessige konstruksjonene i seksjonen.
(9) Mosebyreklamerte skriftlig overfor Protector 7. februar 2006. Forsikringsselskapet svarte
i brev 21. februar 2006 at skaden ikke var tilstrekkelig dokumentert og ba om ”en
sakkyndig redegjørelse av skadens omfang, årsak og antatt utbedringskostnad.”
(10) I referat fra et sameiermøte 5. mars 2007 hete r det at kjellerleilighetene i sin tid ble
etablert etter godkjenning av bygningsmyndighetene, ”noe som nå innebærer at sameiet
har et ansvar for de problemene som har oppstått”. Det ble i møtet truffet vedtak om at
”[s]ameiet må dekke de kostnadene som oppstår, og samtidig forbeholde seg retten til å
gå på eierskifteforsikringsselskapet”.
(11) I referat fra et senere sameiermøte 18. mars 2 007 heter det at ”den som har grepet inn i
husets opprinnelige konstruksjon, også må ta ansvaret for de problemene som har
oppstått”. Videre heter det at ”[d]ersom eierforsikringsselskapet trenerer saken, må
sameiet ta det økonomiske ansvaret enn så lenge: de tte for å unngå at arbeidet stopper
opp”.
(12) Etter at gulv, vegger og tak var åpnet, ble det utarbeidet to sakkyndigrapporter der
skadeårsaken ble klarlagt. Rapportene er av henholdsvis 28. og 29. mars 2007. En
kortfattet beskrivelse av skadeårsaken finnes i et foreløpig overslag over kostnader til
skadeutbedring, utarbeidet av tømrermester Kjetil E riksen AS 6. juni 2007. Der heter det
blant annet:
”Gammelt bjelkelag med stubbloftsleire ligger med avstand til dårlig ventilert kryprom.
Leira er erstattet med mineralull og varmefolie i bjelkelag har holdt kryprom varmt.
Det er dårlig tetting i overgangene gulv vegg og store rom i veggkonstruksjonen har gitt 3
rottene tilgang til store hulrom i veggene. Veggene er delvis påforet og etterisolert med
7 cm mineralull, mens gammelt utlektet kledning montert på teglvegger, er beholdt.”
(13) For å hindre inntrengning av skadedyr fra grunnen, ble det foreslått å fylle hele
hulrommet under gulvet ved innsprøyting av løs Leca og å støpe over. For tilkomst måtte
hele leiligheten tømmes, gulvet og bjelkelaget samt påforingene på de innvendige
ytterveggene fjernes. Utbedringskostnadene ble i det foreløpige overslaget beregnet til
551 662 kroner inklusive merverdiavgift. Kostnader til utbedring av bad – som ble
beregnet til om lag 175 000 kroner eksklusive merverdiavgift – var da ikke tatt med.
(14) Kristin Moseby fremmet ved brev 17. oktober 2007 gjennom sin advokat krav overfor
Protector under eierskifteforsikringen om prisavslag og erstatning på grunnlag av mangel
etter avhendingsloven § 3-9. Forsikringsselskapet avslo kravet i brev 22. november 2007
under henvisning til at man ikke kunne se at de omfattende problemene kunne
tilbakeføres til arbeider som var gjort i Storlies eiertid. Selskapet mente rotteplagen var et
resultat av manglende vedlikehold fra sameiets side og at dette ikke er omfattet av
selgeransvaret.
(15) Kristin Moseby reiste ved stevning 13. desember 2007 søksmål mot Protector og Julie
Storlie med krav om prisavslag og erstatning. Arbeidet med å utbedre manglene ved
boligen ble satt i gang parallelt med saksanlegget. Utbedringen omfattet også baderommet
og en manglende brannvegg.
(16) Oslo tingrett avsa 31. oktober 2008 dom med slik domsslutning:
”1. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømm es in solidum til å betale til
Kristin Moseby prisavslag med 1.000.000 – enmillion – kroner med tillegg av
lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
2. Kravet om erstatning tas ikke til følge.
3. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømme s in solidum til å betale
180.130 – etthundreogåttitusenetthundreogtretti – kroner i saksomkostninger
til Kristin Moseby med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til
betaling skjer.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen.”
(17) Protector og Julie Storlie anket dommen til Borgarting lagmannsrett som 1. mars 2010
avsa dom med slik domsslutning:
”1. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømm es in solidum til betale til
Kristin Moseby prisavslag med 870 000 – åttehundreogsyttitusen – kroner
med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
2. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømme s in solidum til å betale til
Kristin Moseby erstatning med 200 000 – tohundretusen – kroner med tillegg
av lovens forsinkelsesrente fra forfall og til betaling skjer.
3. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømme s in solidum til å betale
105 036 – etthundreogfemtusenogtrettiseks – kroner i saksomkostninger til
Kristin Moseby.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen.” 4
(18) Av lagmannsrettens dom fremgår at utbedringskostnadene for det alt vesentlige har vært
betalt av sameiet med til sammen 867 710 kroner. Sameiet hadde da etter avtale med
Mosebydekket halvparten av kostnadene med brannveggen som utgjorde 50 958 kroner.
Mosebyble belastet med den andre halvparten. Hun dekket også ytterligere kostnader
som gjaldt arbeider inne i hennes leilighet, herunder den del som måtte anses som
oppgradering av badet ut over tidligere standard, fastsatt til 59 413 kroner.
(19) Protector og Julie Storlie har anket punkt 1 i lagmannsrettens dom til Høyesterett. Av de
870 000 kronene som Moseby ble tilkjent, har selskapet imidlertid påtatt seg å dekke
Mosebys andel av kostnader til brannvegg samt enkelte ytterligere utgifter; i alt 80 000
kroner. Omtvistet beløp for Høyesterett er etter de tte 790 000 kroner med fradrag for
45 000 kroner som omtrent tilsvarer Mosebys sameieandel.
(20) Det foreligger en muntlig avtale mellom Kristin Moseby og sameiet om at Moseby –
dersom hun vinner saken – skal tilbakebetale de utgifter sameiet har hatt i sakens
anledning, det vil si kostnadene til utbedring av de fellesarealene som berører hennes
bruksenhet. Det er for Høyesterett opplyst at samei et og Kristin Mosebyhar inngått avtale
om at et tilbakebetalingskrav sameiet eventuelt måtte ha ikke foreldes så lenge
foreliggende sak verserer.
(21) For Høyesterett er det også opplyst at sameiet ved forliksklage har fremmet et tilsvarende
krav direkte mot Protector, men at den saken er stillet i bero i påvente av utfallet av
nærværende sak.
(22) De ankende parter, Protector Forsikring ASA og Julie Storlie, har i hovedsak gjort
gjeldende:
(23) Det erkjennes for Høyesterett at de utbedrings kostnader som har vært nødvendige for å bli
kvitt rotteplagen og for å sette seksjonen i stand, skyldes en mangel i avhendingslovens
forstand som er dekningsmessig under eierskifteforsikringen.
(24) Det bestrides imidlertid at de ankende parter hefter for et prisavslagskrav svarende til hele
utbedringskostnaden. Dette følger av avhendingslove n § 4-12 første ledd som knytter
prisavslaget til mangel ved ”eigedomen”. Saken gjelder mangler i sameiets fellesarealer –
her de bygningmessige konstruksjonene i huset. Det er sameiets ansvar å utbedre slike
mangler og å fordele kostnadene på de enkelte seksjonseierne. Det er det som er gjort i
foreliggende sak, hvorav Mosebys andel bestemmes av hennes sameiebrøk på 37/467,
svarende til 45 000 kroner. Dette er den mangel som kan tilordnes hennes ”eigedom” –
det vil si eierseksjon.
(25) Det kravet Moseby har fremmet mot Protector i foreliggende sak tilhører under enhver
omstendighet sameiet ettersom sameiet er den som har betalt kostnadene med å utbedre
de manglene som berører eierseksjonen. Sameiet har gjennom sin betaling overtatt det
krav Moseby eventuelt måtte ha hatt mot Protector og Storlie. Moseby kan etter
tvisteloven § 1-3 ikke forfølge et slikt krav på ve gne av sameiet.
(26) Protector Forsikring ASA og Julie Storlie har nedlagt slik påstand:
”1. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie frifinnes mot å betale 45 000 kroner
inkl. mva. i prisavslag til Kristin Moseby med tillegg av den til enhver tid
gjeldende rente etter forsinkelsesrenteloven og til betaling skjer. 5
2. Kristin Moseby dømmes til å erstatte Protector F orsikring ASA og Julie
Storlies sakskostnader for Høyesterett.”
(27) Ankemotparten, Kristin Moseby, har i hovedsak gjort gjeldende:
(28) Prisavslag etter avhendingsloven er en objektiv misligholdsbeføyelse knyttet til
eiendommens reduserte verdi på overtakelsestidspunktet i forhold til den verdi
eiendommen skulle ha i henhold til kjøpekontrakten. Formålet er å skape balanse mellom
selgerens mangelfulle ytelse og det vederlaget kjøp eren skal betale. Ved denne
vurderingen er kjøperens tap irrelevant.
(29) Mangelen i bygningskonstruksjonen – og dermed i sameiets fellesareal – berører
bruksenheten direkte. Ved en slik integrert forbindelse mellom fellesarealet og seksjonen,
skal det gis fullt prisavslag svarende til utbedringskostnaden, og ikke et forholdsmessig
avslag etter sameiebrøk. Det følger av Rt. 2003 sid e 387 at selgers ansvar etter
avhendingsloven ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.
(30) Gjenopprettelsen av balansen mellom ytelsene skal foretas med utgangspunkt i
situasjonen på overtakelsestidspunktet. Størrelsen på det prisavslaget Moseby har krav på,
påvirkes dermed ikke av begivenheter som har funnet sted etter overtakelsen. Hennes
krav på prisavslag påvirkes følgelig ikke av at kos tnadene til utbedring er forskuttert eller
betalt av sameiet. Sameiet har lagt ut for arbeidene ettersom den endelige plasseringen av
ansvaret var usikkert. Moseby hadde ikke midler til å bære den økonomiske belastningen
selv, og det hastet med utbedring for å hindre at skadedyrangrepet skulle bre ytterligere
om seg.
(31) Til tross for at utbedringen er foretatt, har Moseby en økonomisk interesse i å forfølge
kravet mot Storlie og Protector, idet hun er eksponert for et tilbakebetalingskrav fra
sameiet. Avtalen om utsatt foreldelse av et slikt krav, viser dette.
(32) Kristin Moseby har nedlagt slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømme s in solidum til å erstatte det
offentliges saksomkostninger for Høyesterett.”
(33) Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.
(34) Avhendingsloven § 4-12 lyder:
Ӥ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit f orholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene
ved å få mangelen retta.”
(35) Lagmannsretten har lagt til grunn at ”det er en direkte årsakssammenheng mellom de
arbeider som ble gjort i 2003 og den omstendighet at rottene fikk fri tilgang” til Mosebys
leilighet. Jeg nevner at det med dette utgangspunktet kan ses bort fra at rotteplagen
skyldtes dårlig vedlikehold av eiendommen fra sameiets side, slik Protector opprinnelig
hevdet. 6
(36) Protector har – som allerede nevnt – for Høyes terett erkjent at rotteplagen med tilhørende
utbedringsbehov, utgjør en mangel ved bruksenheten i avhendingslovens forstand og at
mangelen derfor er dekket av eierskifteforsikringen.
(37) Spørsmålet i saken er imidlertid hvilket prisa vslagskrav Moseby kan gjøre gjeldende etter
avhendingsloven § 4-12 ettersom mangelen befinner seg i et fellesareal som direkte
berører bruksenheten.
(38) Etter eierseksjonsloven § 6 annet ledd annet punktum forstås med fellesareal ”deler av
eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter”. Hagen mfl., Eierseksjonsloven
Kommentarutgave (1999) side 44, anser blant annet ”hele den bygningsmessige
konstruksjonen med etasjeskiller og yttervegger og vegger mot andre bruksenheter og
fellesarealer” som fellesareal i eierseksjonslovens forstand. Jeg er enig i dette.
Lagmannsretten har altså bygget på en riktig rettsoppfatning når den har lagt til grunn at
manglene ved Mosebys leilighet befant seg i sameiets fellesareal.
(39) Det følger av eierseksjonsloven § 23 første le dd at ”[k]ostnader med eiendommen som
ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter
sameiebrøken”. Hva som er knyttet til den enkelte b ruksenhet, forstås svært vidt.
Eksempelvis vil utgiftene til takvedlikehold være en felleskostnad, selv om det først og
fremst er de øverste seksjonene som har nytte av at taket er tett, jf. Hagen mfl., side 171.
(40) Jeg forstår etter dette de ankende parter slik at ettersom manglene som berører Mosebys
seksjon befinner seg i sameiets fellesareal, er det sameiet som er ansvarlig for å forestå og
bekoste mangelsutbedringen etter prinsippet i eierseksjonsloven § 23 første ledd. De
ankende parter har her pekt på at det er dette sameiet også har gjort, hvoretter de mener
Mosebys prisavslagskrav er begrenset til hennes andel av sameiets utbedringskostnader.
Det anføres at hun som følge av mangelen ikke blir belastet med andre kostnader enn
dette.
(41) De ankende parter hevder de finner støtte for sitt syn i den tidligere nevnte dommen i
Rt. 2003 side 387 – takterrassedommen – der det i avsnitt 29 blant annet heter:
”Jeg er enig i at mangelsvurderingen ved fellesarealer – dersom det skulle dreie seg om
det – vil kunne bli noe annerledes enn når det dreier seg om mangler ved selve
bruksenheten. Forskjellen vil imidlertid normalt bare gi seg utslag i omfanget av et krav
om prisavslag eller erstatning, ikke til spørsmålet om det foreligger en mangel: Mangler
ved fellesarealer berører normalt samtlige sameiere , slik at utgiftene til utbedring må
bæres i fellesskap.”
(42) Det er gjort gjeldende at lagmannsretten tar feil når den med utgangspunkt i avgjørelsen
kommer til at kjøperen kan kreve prisavslag svarend e til hele kostnaden med å utbedre
fellesarealet.
(43) Jeg er ikke enig i dette. Jeg kan – når takterrassedommen avsnitt 29 leses i sammenheng
med avsnitt 30 – ikke se at det er holdepunkter for å oppstille en slik generell rettssetning
som de ankende parter indirekte gjør. Saken i Rt. 2 003 side 387 gjaldt selgerens ansvar
for mangel som følge av fuktinnsig fra en takterras se. Terrassen var del av sameiets
fellesareal. Seksjonen hadde imidlertid en eksklusiv bruksrett til terrassen som var
forbundet med leiligheten med en utgang fra stuen. I avsnitt 30 heter det: 7
”I vår sak gjelder de reparasjonsarbeidene som har begrunnet prisavslagskravet, dels
skader som er oppstått inne i leiligheten og dels skader på selve terrassen. I førstnevnte
tilfelle er det tale om utbedring av skader på selve bruksenheten. Det er ikke omstridt at
seksjonen har en eksklusiv bruksrett til terrassen – noe som også fremgår av
plasseringen med utgang fra stuen. Lagmannsrettens konklusjon er at terrassen er
forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova
– må anses som en del av bruksenheten. Jeg er enig i denne vurderingen. At disse
skadene utgjør en mangel ved salgsgjenstanden kan i kke være tvilsomt. Kjøperne må
kunne kreve disse omkostninger dekket med grunnlag i avhendingslova § 4-12. Et
eventuelt ansvar for sameiet begrunnet i manglende vedlikehold, kan ikke begrense
kjøperens rettigheter etter avhendingslova. Det er ikke holdepunkter for at selgers
ansvar etter avhendingslova er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.”
(44) Avgjørelsen slår klart fast at i de tilfeller der det fellesareal som har mangel er ”forbundet
med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses
som en del av bruksenheten”, vil selgerens ansvar etter avhendingsloven § 4-12 omfatte
hele utbedringskostnaden. I avgjørelsen er det uttr ykkelig slått fast at selgers ansvar i så
måte ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.
(45) Med utgangspunkt i takterrassedommen finner jeg det ikke tvilsomt at
gulvkonstruksjonen i foreliggende sak er et fellesområde som i forhold til
avhendingsloven må anses forbundet med bruksenheten og dermed er en del av denne. I
takterrassedommen hadde fuktinnsiget fra fellesarealet riktignok gjort skade på selve
bruksenheten. Det er likevel vanskelig å se at situasjonen som lå til grunn for
takterrassedommen av den grunn er prinsipielt forskjellig fra situasjonen i foreliggende
sak.
(46) Det kan spørres hva som etter dette blir tilba ke av mangler i fellesareal som bare gir
seksjonskjøperen krav på prisavslag etter seksjonen s andel av utbedringskostnaden. Etter
min oppfatning må førstvoterendes uttalelse i avsni tt 29, lest i sammenheng med
avsnitt 30, her forstås slik at mangler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter
seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører sa mtlige sameiere; dette i motsetning
til mangler i fellesareal som bare berører Øn enkelt seksjon. Grensedragningen mot hva
som er mangel i fellesareal med et primæransvar for sameiet etter eierseksjonsloven § 23,
er dermed ikke nødvendigvis sammenfallende med hva som er mangel i fellesareal med et
primæransvar for selgeren av seksjonen etter avhendingsloven. Førstvoterendes uttalelse i
takterrassedommen avsnitt 30 må forstås slik at hva som er del av bruksenheten må
bedømmes særskilt ”i forhold til avhendingslova”.
(47) En redegjørelse for hvordan den rettslige situ asjonen må forstås, er gitt av Benestad
Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer, side 288 der det heter at
”dersom det er tale om fellesareal som er nært knyttet til den aktuelle bruksenheten, vil
selger hefte fullt ut for utbedringskostnadene. Det gjelder til tross for at
bygningskroppen normalt er et sameieansvar, jf. Wyller s. 502. Således vil for eksempel
selger hefte for de fulle utbedringskostnadene der det er vann- eller soppskade i
bygningskroppen mellom den solgte leiligheten og naboleiligheten, se Borgarting
lagmannsretts dom av 13. mai 2002 (LB-2001-002999). Det er tilfellet til tross for at
naboseksjonen også har nytte av utbedringen. Der tilknytningen til den solgte seksjonen
er fjernere, for eksempel der det er tale om et soppangrep på kaldloftet, eller mangler
ved utvendige grøntarealer, vil selger normalt bare hefte for den andelen som faller på
eierseksjonen i henhold til sameiebrøken.” 8
(48) Jeg kan ut fra min tidligere redegjørelse slut te meg til dette.
(49) Det er anført at Moseby som følge av sameiets betaling i realiteten forfølger sameiets
eventuelle krav på å bli holdt skadesløs av Storlie , eventuelt av Protector som hennes
forsikringsselskap i forbindelse med eierskiftet.
(50) Jeg er ikke enig i dette.
(51) Et prisavslagskrav etter avhendingsloven § 4-12 er som nevnt innledningsvis, en objektiv
misligholdsbeføyelse som har til formål å gjenoppre tte balansen mellom de ytelser
partene hadde avtalt i kjøpekontrakten. Det fremgår i så måte av forarbeidene til § 4-12,
jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) på side 108 at
”utgangspunktet bør vere ei forholdsmessig avkorting av kjøpesummen også der det
dreier seg om mangel ved fast eigedom. Ein slik berekningsmåte sikrar i størst grad det
føremålet prisavslaget skal fremje, nemleg balansen mellom seljaren og kjøparen si
yting.”
(52) Når salgsgjenstanden ikke svarer til det kjøpe ren har betalt for, er altså lovens ordning at
dette skal kompenseres ved at vederlaget justeres ned. For slik vederlagsjustering gjelder
intet krav om at kjøperen har lidt et tap. Det avgj ørende er hvorvidt eiendommen ved
overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand har lavere verdi enn lagt til grunn i
kjøpekontrakten.
(53) Jeg kan med utgangspunkt i balansesynspunktet ikke se at det for Mosebys krav mot de
ankende parter spiller noen rolle at sameiet har betalt for utbedringen. Selgeren av en
mangelfull eiendom kan til reduksjon av sitt eget lovbestemte misligholdsansvar ikke
påberope seg den hjelp og støtte til mangelsutbedri ng som kjøperen måtte ha fått fra
tredjeparter. Synspunktet er i god harmoni med det alminnelige utgangspunkt om at en
kjøper også kan kreve fulle reparasjonskostnader et ter markedets priser, selv om han
utfører utbedringen selv, eventuelt med betalt elle r ubetalt hjelp fra andre, jf. Bergsåker,
Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendings loven (2003) side 330.
(54) Sameiets betaling av utbedringskostnadene kan etter min oppfatning heller ikke likestilles
med at sameiet har fått Mosebys prisavslagskrav overdratt til seg. Det er følgelig ikke slik
at Mosebygjennom søksmålet forfølger et krav som i kke lenger tilhører henne. Sameiets
betaling av utgiftene må anses som en forskuttering av kostnadene i en situasjon der
ansvarsforholdene ikke var endelig klarlagt og der det hastet med å iverksette utbedringen
for å hindre at skadedyrangrepet skulle bre ytterligere om seg. Moseby har akseptert – og
er også allerede møtt med – et tilbakebetalingskrav fra sameiet. Det kan for hennes rett til
å få prisavslagskravet pådømt i forholdet mellom se g selv og de ankende parter ikke ha
betydning at sameiet har rettet et tilsvarende krav mot Protector. Dette kravet er da også
stillet i bero i påvente av avgjørelsen i nærværend e sak.
(55) De ankende parter har etter dette tapt saken fullstendig. Avgjørelsen har ikke voldt tvil.
Moseby har krevd at Protector og Storlie dømmes til å erstatte det offentliges
sakskostnader for Høyesterett ettersom hun har vært innvilget fri sakførsel. Omkostninger
er krevd med 60 075 kroner inklusive merverdiavgift. Kravet tas til følge.
(56) Jeg stemmer for denne 9
D O M :
1. Anken forkastes.
2. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømmes en for begge og begge for en til
å erstatte det offentliges sakskostnader for Høyest erett med 60 075 –
seksitusenogsyttifem – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
(57) Dommer Tønder: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(58) Dommer Bårdsen: Likeså.
(59) Dommer Normann: Likeså.
(60) Dommer Matningsdal: Likeså.
(61) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. Protector Forsikring ASA og Julie Storlie dømmes en for begge og begge for en til
å erstatte det offentliges sakskostnader for Høyest erett med 60 075 –
seksitusenogsyttifem – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.
Riktig utskrift bekreftes: