HR-2011-1844-A - Rt-2011-1254
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2011-09-30 |
| Publisert: | HR-2011-01844-A - Rt-2011-1254 |
| Stikkord: | (Ski-dommen), Tingsrett, Tomtefeste, Innløsning av festetomt |
| Sammendrag: | Saken gjaldt prinsippene for fastsettelse av innløsningssum – herunder valg av kapitaliseringsrentesats – etter Tomtefesteloven (1996) § 37 første ledd, slik bestemmelsen lød før lovendringen 19. juni 2009, og med utgangspunkt i plenumsdommen i Rt-2007-1308. |
| Saksgang: | Follo tingrett 19.11.2009 - Borgarting lagmannsrett 10.12.2010 - Høyesterett HR-2011-01844-A (sak nr. 2011/267), sivil sak, anke over overskjønn |
| Parter: | Finn Halvorsen, Torgeir Christiansen, Ellen Margrethe Christiansen, Erik Helgerud, Janne Helgerud, Ingjerd Johannessen, Turid Braathen (advokat Jan-Erik Sverre - til prøve) mot Johanne Eidevik (advokat Toril Grimsvang Kjøllesdal) |
| Forfatter: | Stabel, Bårdsen, Matheson, Webster, Tjomsland |
| Lovhenvisninger: | Tomtefestelovens (1996) §15, §37, §43, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §38, §43 |
(1) Dommer Stabel: Saken gjelder prinsippene for fastsettelse av innløsningssum – herunder
valg av kapitaliseringsrentesats – etter tomtefesteloven § 37 første ledd slik bestemmelsen
lød før lovendringen 19. juni 2009, og med utgangsp unkt i plenumsdommen i Rt. 2007
side 1308 (Sørheimdommen).
(2) Festerne av åtte sentralt beliggende boligtomter i Ski kommune satte 20. mars 2009 frem
krav om innløsning av sine tomter. Festekontraktene var likelydende og inngått med
samme grunneier i årene 1977–1978. Festetiden var på 99 år, med rett til innløsning etter
festetidens utløp. ¯rlig oppjustert festeavgift var 9 660 kroner per tomt. Verdiene som
råtomt lå mellom 200 000 og 310 000 kroner.
(3) Kravet gjaldt innløsning etter tomtefesteloven § 37 første ledd annet punktum, konkret
angitt til 20 ganger oppregulert festeavgift. Bortfesteren bestred ikke innløsningskravet,
men mente multiplikasjonsfaktoren skulle være 30. Festerne begjærte 26. mai 2009
rettslig skjønn etter tomtefesteloven § 37 annet le dd. Skjønnet var begrenset til å ta
stilling til prinsipper for fastsetting av innløsni ngssummen, jf. tomtefesteloven § 43
tredje ledd. Innløsningskravet var fremsatt før 1. oktober 2009, og endringen i § 37 ved
lov 19. juni 2009 nr. 76 fikk ikke anvendelse.
(4) Follo tingrett avsa 19. november 2009 skjønn me d slik slutning:
”1. Innløsningssummene for festetomter fradelt gnr 137 bnr 310 i Ski kommune
– for festerne Finn Halvorsen, Svein Magne Rød, Ell en Margrethe og Torgeir
Christiansen, Ingebjørg Mjøs, Trine Granby og Øyvin d Thorsen, Janne og
Erik Helgerud, Ingjerd Johannessen samt Turid Braathen – settes til 30 –
tretti – ganger oppregulert festeavgift per 20. mars 2009.
2. For øvrig utsettes skjønnet.
3. Finn Halvorsen, Svein Magne Rød, Ellen Margreth e og Torgeir Christiansen,
Ingebjørg Mjøs, Trine Granby og Øyvind Thorsen, Jan ne og Erik Helgerud,
Ingjerd Johannessen samt Turid Braathen dømmes til in solidum innen 2 – to
– uker fra skjønnets forkynnelse å erstatte Johanne Eidevik sakens kostnader
med 73 419 – syttitretusenfirehundreognitten – kroner med tillegg av lovens
forsinkelsesrente fra forfall til betaling finner sted.”
(5) Skjønnet ble avsagt under dissens, idet rettens leder mente at innløsningssummene skulle
utgjøre 20 ganger oppregulert festeavgift.
(6) Saksøkerne begjærte overskjønn. Borgarting lagmannsrett avsa 10. desember 2010
overskjønn med slik slutning:
”1. Ved innløsning av festetomtene betaler saksøke rne den innløsningssum som
fremgår av overskjønnet.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Finn Halvorsen, Svein Magne
Røed, Torgeir og Ellen M. Christiansen, Ingebjørg M jøs, Øyvind Thorsen og
Trine Granby, Erik og Janne Helgerud, Ingjerd Johannessen og Turid
Braathen en for alle og alle for en til Johanne Agnes Eidevik 66.000 –
sekstisekstusen – kroner.
Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
I tillegg betaler de en for alle og alle for en de lovbestemte utgifter ved
overskjønnet samt omkostningene med skjønnsmedlemme ne.”
(7) Det fremgikk av overskjønnet at det for en av t omtene skulle betales 20 ganger
oppregulert festeavgift, for fire av tomtene 30 ganger oppregulert festeavgift, og for de
resterende tre 25 ganger oppregulert festeavgift. Det ble avsagt under dissens, idet ett
skjønnsmedlem mente at det for alle tomtene skulle betales 20 ganger oppregulert
festeavgift.
(8) Festerne av fem av tomtene har anket overskjønnet t il Høyesterett. Anken gjelder
rettsanvendelsen og saksbehandlingen – skjønnsgrunn ene. Saken står, med unntak av
begrensningen i antall parter, i samme stilling som for de tidligere instanser.
(9) Festerne – Finn Halvorsen, Ellen Margrethe Christiansen, Torgeir Christiansen, Janne
Helgerud, Erik Helgerud, Ingjerd Johannessen og Turid Braathen – har i korte trekk gjort
gjeldende:
(10) Det følger av Rt. 2007 side 1308 at en fester som ikke kan få medhold i sitt krav om
innløsning til 40 prosent av tomteverdien, skal bet ale den kapitaliserte verdi av
oppregulert festeavgift etter vanlig kapitalisering. Det er tapet av den fremtidige
festeavgift, ikke tomteverdien, som er gjenstand for erstatning etter Grunnloven § 105.
(11) Lagmannsrettens anvendelse av 30-gangerregelen for fire av tomtene tyder på at det i
stedet er tomteverdien som er lagt til grunn. Dette må bero på en misforståelse av
Høyesteretts syn i Rt. 2007 side 1308, og vil gi en klar overkompensasjon. Det er heller
ikke grunnlag for å anvende ulik faktor for tomtene. Selv om råtomtverdiene varierer, er
det ikke disse som skal erstattes.
(12) Det er ikke grunnlag for en høyere innløsnings sum enn 20 ganger oppregulert festeavgift.
Det er fast høyesterettspraksis for at kapitaliseringsrentesatsen ved neddiskontering av
fremtidstap som hovedregel skal være fem prosent, jf. Rt. 2008 side 195. Denne satsen
ble også lagt til grunn av Høyesterett i Rt. 2007 s ide 1308. Det foreligger ingen særlige
grunner til å fravike dette.
(13) Finn Halvorsen, Ellen Margrethe Christiansen, Torgeir Christiansen, Janne Helgerud,
Erik Helgerud, Ingjerd Johannessen og Turid Braathen har nedlagt slik påstand:
”1. Borgarting lagmannsretts overskjønn oppheves, og saken hjemvises til fortsatt
behandling ved lagmannsretten.
2. Ankemotpartene pålegges å erstatte ankende parters sakskostnader for
Høyesterett.”
(14) Bortfesteren – Johanne Eidevik – har i korte trekk gjort gjeldende:
(15) Tvungen innløsning av festetomter er ekspropri asjon og utløser krav om full erstatning
etter Grunnloven § 105, jf. Rt. 2007 side 1308. I den saken ville festeavgiften, med en
årlig avkastning på fem prosent, tilnærmet gjenspeile råtomtverdien, jf. avsnitt 44.
Dommen gir ikke grunnlag for at det skal ses helt bort fra tomteverdien når den som her
er høyere, dels betydelig høyere, enn det den oppre gulerte festeavgiften gir utrykk for.
(16) Balansen i kontraktsforholdet tilsier at festere, som allerede er gitt rett til å forlenge
festeforholdet på ubestemt tid og på gunstige vilkår, ikke skal kunne utnytte denne
fordelen når de i stedet velger å kreve innløsning. Det foreligger ingen sterke
samfunnsmessige hensyn som rettferdiggjør at det ik ke da skal betales full tomtepris.
Lovendringen i 2009 retter opp noe av dette, og festerne i vår sak bør under ingen
omstendighet komme bedre ut enn det som nå er lovens ordning, med en erstatning på
25 ganger oppregulert festeavgift.
(17) Høyesterett har i Rt. 2007 side 1308 lagt til grunn en kapitaliseringsrentefot på
fem prosent som et minimum. Det betyr at de konkrete forholdene kan tilsi en annen
multiplikator. Valg av kapitaliseringsfaktor hører under skjønnet og kan variere, blant
annet med markedsmessige forhold. Det er uansett forsvarlig å foreta individuelle
vurderinger slik det her er gjort.
(18) Johanne Eidevik har nedlagt slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Ankende part pålegges å betale sakens omkostninger for Høyesterett.”
(19) Jeg er kommet til at anken fører frem.
(20) Høyesteretts kompetanse ved anke over overskjø nn er begrenset til å gjelde
lagmannsrettens saksbehandling og rettsanvendelse, jf. skjønnsprosessloven § 38.
(21) Saken skal behandles etter tomtefesteloven § 37 slik den lød før lovendringen 19. juni
2009, med de modifikasjoner som fulgte av plenumsavgjørelsen i Rt. 2007 side 1308. Slik
bestemmelsen lød skulle innløsningssummen være 30 g anger årlig oppregulert
festeavgift. I tidsbegrensede festeforhold kunne imidlertid hver av partene kreve
innløsning til 40 prosent av tomteverdien. I Rt. 20 07 side 1308 kom Høyesterett til at
festers krav på innløsning – som anses som ekspropr iasjon – etter 40-prosentregelen
kunne føre til resultater som er i strid med kravet til full erstatning ved ekspropriasjon i
Grunnloven § 105. Bestemmelsen kunne derfor ikke anvendes fullt ut etter sin ordlyd.
(22) Ved drøftelsen av hva som i den konkrete saken lå i full erstatning, innledet
førstvoterende i avsnitt 44 med å slå fast at verdi en av bortfesters eiendomsrett
bestemmes av festeavgiften, fastsatt ved kontrakten og bestemmelsene om
avgiftsregulering i tomtefesteloven § 15 annet ledd. I avsnitt 45 het det videre:
”Når det gjelder festetidens lengde, som etter kontrakten var 99 år, er konsekvensen av
Høyesteretts avgjørelser i dag i sakene om festers rett til forlengelse på samme vilkår
som før, at festeavtalen mellom fondet og Sørheim e r tidsubegrenset. Dette betyr at
verdien av fondets eiendomsrett tilsvarer den kapitaliserte verdi av festeavgiften som
med indeksregulering av avgiften til innløsningstid spunktet 29. september 2005, er
10 188 kroner. Settes kapitaliseringsrenten til 5 prosent, er da eiendomsrettens verdi
203 760 kroner.”
(23) I avsnitt 58 pekte førstvoterende på at innløs ning etter 40-prosentregelen i den saken, ut
fra opplysningene om råtomtverdien, ville gi bortfester en erstatning på mellom 64 600 og
86 000 kroner, mens verdien ved å beholde eiendommen, etter kapitalisering av
festeavgiften, var mer enn 200 000 kroner. Avslutningsvis presiserte han at 40-
prosentregelen bare reiser problemer i forhold til Grunnloven § 105 der den vil føre til at
innløsningssummen blir lavere enn det vanlig kapita lisering av festeavgiften tilsier.
(24) Det er etter dette ikke tvilsomt at det tapet bortfesteren etter Grunnloven § 105 skal ha full
erstatning for, ikke er råtomtverdien, men bortfallet av fremtidig festeavgift. Ved
beregningen av dette tapet har råtomtverdien, selv om den måtte være høyere enn hva
som avspeiles i den oppregulerte festeavgiften, ikke selvstendig betydning. Dette tilsies
også av det som var situasjonen for tomtefesteforhold på det tidspunkt dommen i Rt. 2007
side 1308 ble avsagt, nemlig at alle festeforhold reelt sett er tidsubegrensete, jf.
plenumsdommen i Rt. 2007 side 1281 (Øvre Ullern), som førstvoterende viste til i avsnitt
37.
(25) Bortfesteren har pekt på at førstvoterende i R t. 2007 side 1308 i avsnitt 44 foretar en
sammenligning mellom råtomtverdien og den kapitaliserte festeavgiften. Det fremgår
imidlertid klart av premissene lest i sammenheng at dette er en tilføyelse uten rettslig
betydning.
(26) Når loven ikke kunne anvendes etter sin ordlyd, måtte Høyesterett ta standpunkt til
hvordan innløsningssummen i stedet skulle fastsette s. Tingretten, som også hadde
konkludert med grunnlovstrid, hadde utmålt erstatning etter lovens hovedregel om
30 ganger oppregulert festeavgift. Høyesterett kom til at det ikke var grunnlag for det, og
uttalte i avsnitt 64:
”… Det må antas å samsvare best med Stortingets intensjoner at innløsningssummen i
tilfeller som dette ikke skal gi bortfester en overkompensasjon. Det må derfor skje en
vanlig kapitalisering av festeavgiften oppregulert etter konsumprisindeksen frem til
innløsningstidspunktet som er 29. september 2005, i kke 1. oktober 2006 som tingretten
legger til grunn, jf. Ot.prp.nr.41 (2003-2004) side 47. Den kapitaliserte verdien blir da
den minimumserstatning festeren må betale etter § 37 første ledd 2. og 3. punktum.”
(27) Videre het det i avsnitt 66:
”Jeg er enig med Justisdepartementet i at en kapitaliseringsrente på 5 prosent normalt
vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, jf. proposisjonen side 46. Valg av konkret
kapitaliseringsrente er imidlertid, i mangel av fastsettelse ved lov og forskrift, et
skjønnsspørsmål. Innløsningssummen må følgelig fast settes av skjønnsretten – dersom
partene ikke blir enige. Skjønnet blir derfor å opp heve.”
(28) Jeg forstår uttalelsene slik at det er den vanlige kapitaliseringsrente som skal anvendes.
Det er fast høyesterettspraksis for at det i saker om erstatning ved ekspropriasjon eller
fredning av fast eiendom, personskadesaker og andre saker der det må foretas en
neddiskontering av et fremtidstap, som hovedregel anvendes en kapitaliseringsrente på
fem prosent, jf. senest Rt. 2008 side 195 avsnitt 93. Skal skjønnsretten benytte en annen
faktor, må det foreligge særlige forhold, og det må redegjøres både for faktiske forhold og
metodevalg i skjønnsgrunnene, jf. Rt. 2007 side 135 4.
(29) Med dette som bakgrunn går jeg så over til å vurdere lagmannsrettens rettsanvendelse.
Det fremgår innledningsvis av skjønnsgrunnene at pa rtene var enige om følgende
råtomtverdier:
Erik og Janne M. R. Helgerud 240 000 kroner
Øyvind Thorsen og Trine M Granby 200 000 kroner (ikke parter for Høyesterett)
Ingebjørg Mjøs 240 000 kroner (ikke part for Hø yesterett)
Turid Braathen 310 000 kroner
Torgeir og Ellen Christiansen 310 000 kroner
Finn Halvorsen 260 000 kroner
Ingjerd Johannessen 300 000 kroner
Svein M. Røed 300 000 kroner (ikke part for Høyesterett).
(30) Det var også enighet om at den oppregulerte festeavgiften var 9 660 kroner for alle
tomtene.
(31) I sine innledende felles betraktninger gjengir den samlede lagmannsrett deler av en
oppsummering av rettstilstanden etter Rt. 2007 side 1308 inntatt i RG 2009 side 567, der
det om tidsbegrensede festeavtaler blant annet heter:
”… Hvis 40 % av råtomtverdien utgjør et mindre beløp enn 30 ganger årlig festeavgift,
kan fester kreve at innløsningssummen skal settes t il 40 % av råtomtverdien, men
likevel slik at innløsningssummen minst må utgjøre 20 ganger årlig festeavgift. Man kan
på denne måten si at dersom intet annet er avtalt, utgjør 20 ganger årlig festeavgift ’the
bottom line’.”
(32) Lagmannsretten viser deretter til at Høyesterett i Sørheimdommen kom til at
innløsningssummen minimum skulle utgjøre 20 ganger oppregulert festeavgift forutsatt
fem prosent kapitaliseringsrente. Videre viser den til at Høyesterett i avsnitt 66 la til
grunn at fem prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, og tilføyelsen der
om at valg av konkret kapitaliseringsrente er et skjønnspørsmål.
(33) Ut fra det jeg har sagt tidligere, har lagmannsretten med dette tatt et riktig rettslig
utgangspunkt. Spørsmålet er om dette er fulgt opp i den konkrete rettsanvendelsen.
Flertallets begrunnelse lyder i sin helhet slik:
”Flertallet, rettens leder og skjønnsmedlem Aaslund, bemerker at det er åtte
individuelle festeforhold i denne saken. Spørsmålet om innløsningssummen tilfredstiller
kravet om full erstatning i henhold til Grunnloven § 105 må følgelig avgjøres i forhold
til hver enkelt av saksøkerne.
20 ganger oppregulert festeavgift gir 193.200 kroner. Det vil si at en kapitaliseringsrente
på 5 % bare er tilstrekkelig for Thorsen/Granby. 30 ganger oppregulert festeavgift gir
289.800 kroner og fastsettes for Braathen, Christiansen, Johannessen og Røed. For de
øvrige, Helgerud, Mjøs og Halvorsen, settes kapital iseringsfaktoren til 25, som gir
241.000 kroner.”
(34) Jeg forstår dette slik at bare for tomten Thorsen/Granby der den omforente verdien som
råtomt var 200 000 kroner, ville 20 ganger oppregulert festeavgift gi full erstatning.
Braathen og Christiansen, der denne verdien var 310 000 kroner, og Johannessen og
Røed, med 300 000 kroner, måtte betale 30 ganger op pregulert festeavgift, og Helgerud,
Mjøs og Halvorsen, med henholdsvis 240 000 og 260 0 00 kroner, måtte betale 25 ganger
oppregulert festeavgift.
(35) Jeg kan ikke se det annerledes enn at flertallet med dette har brukt kapitaliseringsfaktoren
som et individuelt tilpasset verktøy for å komme næ rmest mulig det de mener utgjør full
erstatning, nemlig råtomtverdien. Verdien av tomtene for festerne utgjør imidlertid – som
jeg tidligere har redegjort for – den neddiskonterte verdien av festeavgiften. Flertallets
avgjørelse bygger derfor på uriktig lovanvendelse.
(36) Overskjønnet blir etter dette å oppheve. Ved e t nytt skjønn må – i samsvar med det jeg
tidligere har redegjort for – Høyesteretts uttalels e i Rt. 2007 side 1308 om at en
kapitaliseringsrente på fem prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold –
legges til grunn. Skal det benyttes en annen faktor, må det foreligge særlige forhold, og
skjønnsgrunnene må – i samsvar med Rt. 2007 side 13 54 – redegjøre både for faktiske
forhold og metodevalg.
(37) Anken har ført frem. Festerne har krevd saksko stnader for Høyesterett med
122 812 kroner, som omfatter salær inklusive mva. For spørsmålet om sakskostnader
gjelder tvistelovens regler, jf. tomtefesteloven § 43 annet ledd annet punktum og
skjønnsprosessloven § 43 første ledd. Kravet tas ti l følge, med tillegg av ankegebyr for
Høyesterett på 20 640 kroner, i alt 143 452 kroner.
(38) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Overskjønnet oppheves.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Johanne Eidevik til Finn Halvorsen,
Ellen Margrethe Christiansen, Torgeir Christiansen, Janne Helgerud,
Erik Helgerud, Ingjerd Johannessen og Turid Braathen i fellesskap 143 452 –
etthundreogførtitretusenfirehundreogfemtito – krone r innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom.
(39) Dommer Bårdsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(40) Dommer Matheson: Likeså.
(41) Dommer Webster: Likeså.
(42) Dommer Tjomsland: Likeså.
(43) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Overskjønnet oppheves.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Johanne Eidevik til Finn Halvorsen,
Ellen Margrethe Christiansen, Torgeir Christiansen, Janne Helgerud,
Erik Helgerud, Ingjerd Johannessen og Turid Braathen i fellesskap 143 452 –
etthundreogførtitretusenfirehundreogfemtito – krone r innen 2 – to – uker fra
forkynnelsen av denne dom.