HR-2011-1947-A
| Instans: | Norges Høyesterett |
|---|---|
| Dato: | 2011-10-18 |
| Publisert: | HR-2011-01947-A - Rt-2011-1299 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | Saken gjelder heving av avtale om salg av boligeiendom på grunn av manglende betaling av kjøpesummen og krav om erstat ning for tap som følge av kontraktsbrudd. |
| Saksgang: | HR-2011-01947-A, (sak nr. 2011/524), sivil sak, anke over dom |
| Parter: | Kathrine Nitter John Arne Elvsborg (advokat Andreas Gundersen Aven – til prøve) mot Ingeborg Romnes Arne Kristiansen (advokat Ellen Dehn Arvesen – til prøve) |
| Forfatter: | Kallerud, Webster, Noer |
| Lovhenvisninger: | avhendingsloven § 4-10, forsinkelsesrenteloven § 3, avhendingsloven § 3-8, avhendingsloven § 4-15, avhendingsloven § 5-3, avhendingsloven § 5-4, tvisteloven § 20-2 |
NORGES HØYESTERETT
Den 18. oktober 2011 avsa Høyesterett dom i
HR-2011-01947-A, (sak nr. 2011/524), sivil sak, anke over dom,
Kathrine Nitter
John Arne Elvsborg (advokat Andreas Gundersen Aven – til prøve)
mot
Ingeborg Romnes
Arne Kristiansen (advokat Ellen Dehn Arvesen – til prøve)
G I V N I N G :
(1) Dommer Kallerud: Saken gjelder heving av avtale om salg av boligeiendom på grunn av
manglende betaling av kjøpesummen og krav om erstat ning for tap som følge av
kontraktsbrudd.
(2) Arne Kristiansen og Ingeborg Romnes la våren 2007 eneboligen Lachmannsvei 17 i Oslo
ut for salg. I salgsprospektet ble det opplyst at Hafslund Nett AS har en transformator i
kjelleren. Det samme fremgikk av en egenerklæring fra selgerne til megleren, og av
taksten som var utarbeidet i forbindelse med salget.
(3) Forut for at eiendommen ble lagt ut for salg, hadde selgerne en periode hatt et barnebarn
boende hos seg og de hadde derfor henvendt seg til Hafslund for å få opplysning om
mulig stråling fra transformatoren. I brev av 28. juni og 26. juli 2004 ga Hafslund blant
annet noe generell informasjon om elektromagnetiske felter og om ”grenseverdier for
menneskers eksponering” for slike felt. Avslutningsvis i brevet av 26. juli 2004 uttalte
Hafslund: ”Vedrørende elektromagnetisk felt på over liggende terrasse og i Deres bolig,
vil feltene fra nettstasjonen ligge langt under de anbefalte verdier.” Denne opplysningen 2
ble tatt inn i salgsprospektet. Brevene fra Hafslund var lagt fram under visningen av
boligen sammen med prospektet, taksten og egenerklæringen.
(4) Eiendommen ble overdratt til John Arne Elvsborg og Kathrine Nitter ved kjøpekontrakt
undertegnet 1. juni 2007. Kjøpesummen var 4 950 000 kroner, hvorav 10 prosent ble
betalt ved kontraktsinngåelsen. Restkjøpesummen sku lle betales ved overtakelse av
eiendommen 1. september samme år.
(5) I e-post 8. juni 2007 til eiendomsmegleren ga en av kjøperne uttrykk for at
”magnetfeltene er sterkere enn vi ble kjent med før vi kjøpte boligen”, og at kjøperne
derfor ”ønsker … å heve kjøpet”.
(6) Hafslund målte 2. august 2007 strålingsnivået i stuen over nettstasjonsrommet til
0,8 mikrotesla. Ellers i huset var det under 0,1 mikrotesla. På vinterstid kunne strålingen
ifølge Hafslund forventes å komme opp i 2–3 mikrote sla i stuen.
(7) Kjøperne krevde 21. august 2007 retting, subsid iært at de var berettiget til å holde tilbake
deler av kjøpesummen. Selgerne godtok ikke kravene. Kjøperne overtok likevel ikke
eiendommen til avtalt tid, og betalte ikke inn ytterligere av kjøpesummen.
I en rapport av 30. oktober 2007 fra Norsk Elektrokontroll AS som kjøperne innhentet,
anslås kostnadene med å flytte transformatoren ut av huset til 500 000–750 000 kroner
uten merverdiavgift.
(8) Kjøperne fastholdt at den elektromagnetiske str ålingen var en mangel ved eiendommen.
De krevde at mangelen måtte rettes, jf. avhendingsloven § 4-10 og opplyste at de ville
gjøre gjeldende tilbakeholdsrett, formentlig i komb inasjon med et krav om prisavslag.
Selgerne bestred at huset hadde noen mangel og fastholdt kontrakten. I brev av 4. februar
2008 fikk kjøperne en siste frist til å overta eiendommen, og ble varslet om at selgerne
ellers ville heve avtalen og sette i verk dekningssalg. Kjøperne betalte fortsatt ikke
ytterligere av kjøpesummen og overtok ikke eiendomm en. Selgerne hevet avtalen, og
dekningssalg ble iverksatt. Huset ble 14. mai 2008 solgt for 4 175 000 kroner.
(9) Selgerne tok 2. desember 2008 ut stevning med krav om erstatning for kontraktsbrudd. I
kravet inngår differansen mellom opprinnelig salgssum og det dekningssalget innbrakte,
utgifter til dekningssalget, utgifter påløpt fordi selgerne ble sittende med eiendommen
etter avtalt overtakelsestidspunkt og renter, totalt 1 493 314 kroner.
(10) Kjøperne tok til motmæle og viste til at huset hadde en mangel på grunn av
elektromagnetisk stråling. De tok også ut stevning i motsøksmål med krav om erstatning
begrenset oppad til 1 401 500 kroner. I hovedsak gjaldt kravet tilbakebetaling av
forskuddet på 10 prosent av kjøpesummen og erstatni ng for prisfall på kjøpernes leilighet
etter avtalt overtakelsesdato.
(11) Oslo tingrett kom til at det ikke forelå noen mangel ved eiendommen, og at selgerne
hadde rett til å heve avtalen på grunn av betalingsmislighold. Selgerne ble tilkjent
erstatning. Etter rettens oppfatning var det ikke grunnlag for kjøpernes erstatningskrav.
(12) Tingretten avsa 11. juni 2009 dom med slik domsslutning: 3
”I hovedsøksmålet:
1. Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg dømmes in solidum innen 2 – to –uker
fra dommens forkynnelse til å betale erstatning til Ingeborg Romnes og Arne
Kristiansen med 1.493.314 –
enmillionfirehundreognittitretusentrehundreogfjorten – kroner. Etter forfall
påløper renter i samsvar med lov om forsinket betal ing, til betaling skjer.
2. Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg dømmes ins olidum innen 2 – to – uker
fra dommens forkynnelsen til å betale saksomkostninger til Ingeborg Romnes
og Arne Kristiansen med 113.027 – etthundreogtrettentusenogtjuesyv –
kroner inklusive mva med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punkt um fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
I motsøksmålet:
1. Ingeborg Romnes og Arne Kristiansen frifinnes.
2. Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg dømmes i n solidum innen 2 – to –
uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Ingeborg
Romnes og Arne Kristiansen med 48.440 – førtiåttetusenfirehundreogførti –
kroner inklusive mva med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter
forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punkt um fra utløpet av
oppfyllelsesfristen til betaling skjer.”
(13) Kjøperne påanket tingrettens dom i sin helhet til Borgarting lagmannsrett, dog slik at
motkravet ble begrenset til forskuddet på kjøpesumm en. Lagmannsretten kom til at
eiendommen ikke hadde noen mangel, og mente dette var avgjørende for
hevingsspørsmålet. Anken i hovedsøksmålet ble derfo r forkastet. I motsøksmålet ga
lagmannsretten kjøperne medhold i at de hadde rett til å kreve tilbake forskuddet på
kjøpesummen.
(14) Lagmannsrettens dom av 21. januar 2011 har slik domsslutning:
”I hovedsøksmålet:
Anken forkastes.
I motsøksmålet:
Ingeborg Romnes og Arne Kristiansen betaler Øn forbegge og begge for Øn innen 2 – to
– uker fra dommens forkynnelse 495.000 – firehundreognittifemtusen – kroner til John
Arne Elvsborg og Kathrine Nitter, tillagt rente i henhold til forsinkelsesrenteloven § 3
fra forfall til betaling skjer.
I begge søksmål:
John Arne Elvsborg og Kathrine Nitter betaler Øn fo r begge og begge for Øn innen 2 – to
– uker fra dommens forkynnelse 106.250 – etthundreogsekstusentohundreogfemti –
kroner til Ingeborg Romnes og Arne Kristiansen i saksomkostninger for
lagmannsretten.”
(15) Kjøperne anket lagmannsrettens dom i hovedsøks målet til Høyesterett. Anken gjelder
lagmannrettens bevisbedømmelse og lovanvendelse. La gmannsrettens dom i
motsøksmålet er rettskraftig.
(16) Under saksforberedelsen for Høyesterett har pa rtene – etter anmodning fra forberedende
dommer – inngitt et felles prosesskrift som er ment å belyse nærmere enkelte forhold
knyttet til den elektromagnetiske strålingen i boligen, og de opplysninger som var gitt om
dette i salgsprosessen. Saken står i det vesentlige i samme faktiske stilling som for de
tidligere instanser. 4
(17) De ankende parter – Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg – har i korte trekk gjort
gjeldende:
(18) Eiendommen hadde en mangel, jf. avhendingsloven § 3-8 og § 3-9. Kjøperne hadde fått
beroligende opplysninger om at eiendommen var strålingsfri og trygg. I realiteten er det
slik elektromagnetisk stråling i huset at det innebærer økt risiko for blodkreft hos barn.
(19) De uriktige opplysningene faller inn under avhendingsloven § 3-8, som pålegger selgerne
et objektivt mangelsansvar dersom eiendommen ikke svarer til opplysningene som ble gitt
i salgsprosessen. Kjøperne hadde fått opplyst at ba re terrassen var eksponert for stråling,
at strålingen kan sammenlignes med stråling fra varmekabler, og at de elektromagnetiske
feltene lå langt under anbefalte verdier. Intet av dette var korrekt. De uriktige
opplysningene virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven § 3-8 annet ledd.
(20) Eiendommen var på grunn av strålingen også ”i vesentleg ringare stand enn kjøparen
hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og t ilhøva elles”, jf. avhendingsloven
§ 3-9. Kjøpesummen tok utgangspunkt i en strålingsf ri eiendom. Når korrekte
opplysninger om transformatoren ble lagt frem, falt eiendommen i verdi. Frykten og
utryggheten knyttet til strålingen er en omstendighet som gjør eiendommen i dårligere
stand enn kjøperne kunne forvente.
(21) Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg har nedlagt slik påstand:
”Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg frifinnes og tilkjennes sakskostnader for
tingrett, lagmannsrett og Høyesterett.”
(22)
Ankemotpartene – Ingeborg Romnes og Arne Kristiansen – har i korte trekk gjort
gjeldende:
(23) Kjernen i saken er selgernes hevingsrett og krav på erstatning fordi kjøperne ikke betalte
som avtalt. Selv om det skulle være en mangel ved eiendommen, kunne kjøperne bare
holde tilbake så mye av kjøpesummen som var nødvend ig for å dekke deres krav, ikke
hele kjøpesummen, jf. avhendingsloven § 4-15. Deres manglende betaling er et
mislighold av avtalen som – uansett om det foreligger en mangel – gir selgerne
hevingsrett både etter kjøpekontraktens bestemmelse r om betalingsforsinkelse og etter
avhendingsloven § 5-3 første ledd. Erstatningskrave t er hjemlet i avhendingsloven § 5-4.
(24) Det var for øvrig ingen mangel ved eiendommen. Salgsdokumentene var korrekte, og
ikke egnet til å gi forventninger om strålingsfritt hus. Transformatorstasjonen var lett
synlig og godt merket. På samme måte som i Rt. 2007 side 464 (høyspentmastdommen),
overstiger ikke strålingen i huset dagliglivets risiko på andre områder. Selgerne har gitt
alle opplysninger de hadde om transformatoren. Det kan da ikke lede til
mangelskonstatering at kjøperne etter at kontrakten er inngått ble engstelige for at
strålingen kunne være farlig.
(25) Ingeborg Romnes og Arne Kristiansen har lagt ned slik påstand:
”1. Anken forkastes.
2. Ingeborg Romnes og Arne Kristiansen tilkjennes sakens omkostninger.” 5
(26) Mitt syn på saken
(27) Jeg ser først på spørsmålet om selgerne hadde rett til å heve avtalen.
(28) Etter avhendingsloven § 5-3 første ledd kan en selger av fast eiendom heve avtalen
dersom forsinkelse med å betale kjøpesummen innebær er et vesentlig avtalebrudd. I
punkt 3.3 i kjøpekontrakten er fastsatt at betaling mer enn 30 dager for sent regnes som
vesentlig forsinkelse. Avhendingsloven kan utenfor forbrukerkjøp fravikes ved avtale,
jf. § 1-2 første ledd. Det er intet grunnlag for å sette til side kontraktsbestemmelsen, og
jeg legger derfor denne til grunn.
(29) En kjøper som gjør gjeldende mangelskrav, kan etter avhendingsloven § 4-15 holde
tilbake ”så mykje av kjøpesummen som er nødvendig f or å sikre at kravet vert dekt”. Det
samme følger av punkt 10.3 i kjøpekontrakten.
(30) Bare 10 prosent av kjøpesummen, 495 000 kroner , ble betalt. Det er klart at kjøperne på
grunn av den mangel de mente forelå, ikke kunne holde tilbake hele den resterende del av
kjøpesummen.
(31) Ved å ikke overta eiendommen og ikke betale kjøpesummen har kjøperne opptrådt som
om de hadde hevet kjøpet. Det er imidlertid på det rene at de – etter å ha skaffet seg
juridisk bistand – ikke har gjort gjeldende krav om heving. Den påståtte mangel kunne
derfor i høyden begrunne krav om retting eller pris avslag og tilbakeholdelse av en
forholdsmessig del av kjøpesummen. Når hele kjøpesu mmen bortsett fra forskuddet ble
holdt tilbake, er det er etter mitt syn klart at kjøperne vesentlig misligholdt sin
betalingsforpliktelse. Dette ga selgerne rett til å heve.
(32)
Jeg går så over til selgernes erstatningskrav.
(33) Kjøpekontrakten har ikke spesifikke bestemmels er om erstatning på grunn av
betalingsmislighold. Kravet må derfor vurderes etter avhendingsloven § 5-4 første ledd
om ”skadebot for tap på grunn av forseinka betaling”.
(34) Det er ikke tvil om at kjøperne etter denne be stemmelsen er ansvarlig for tap selgerne
lider som følge av at det oppnås lavere pris ved et forsvarlig gjennomført dekningssalg.
Også utgifter knyttet til at selgerne ble sittende med eiendommen etter avtalt
overtagelsestidspunkt, kostnader ved dekningssalget og renter kan kreves erstattet,
jf. Harald Benestad Anderssen: Avhendingsloven med kommentarer side 379.
(35) Kjøperne har ikke tatt til motmæle mot beregni ngen av selgernes erstatningskrav. Deres
anførsler knyttet til mangelsspørsmålet må – i alle fall for Høyesterett – oppfattes som
innsigelser mot selgernes rett til å heve på grunn av betalingsmislighold. Det er således
ikke påstått at den anførte mangelen skal føre til reduksjon eller bortfall av selgernes
erstatningskrav. Jeg går derfor ikke inn på dette.
(36) Selgernes erstatningskrav må på denne bakgrunn godtas fullt ut. Kjøpernes motkrav er
som nevnt rettskraftig avgjort. Anken må etter dette forkastes. 6
(37) Ankemotparten har vunnet saken fullstendig. De ble ved lagmannsrettens dom tilkjent
sakskostnader for tingretten og lagmannsretten. Denne avgjørelsen er jeg enig i. I samsvar
med hovedregelen i tvisteloven § 20-2 må de også tilkjennes sakskostnader for
Høyesterett.
(38) Sakskostnadskravet for Høyesterett utgjør 104 625 kroner, inkludert merverdiavgift. Jeg
legger oppgaven til grunn.
(39) Jeg stemmer for denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg Øn
for begge og begge for Øn til Ingeborg Romnes og Ar ne Kristiansen i fellesskap
104 625 – etthundreogfiretusensekshundreogtjuefem – kroner innen 2 – to – uker
fra forkynnelsen av denne dom.
(40) Dommer Webster: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med
førstvoterende.
(41) Dommer Noer: Likeså.
(42) Kst. dommer Arnesen: Likeså.
(43) Dommer Skoghøy: Likeså.
(44) Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
D O M :
1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for Høyesterett betaler Kathrine Nitter og John Arne Elvsborg Øn
for begge og begge for Øn til Ingeborg Romnes og Ar ne Kristiansen i fellesskap
104 625 – etthundreogfiretusensekshundreogtjuefem – kroner innen 2 – to – uker
fra forkynnelsen av denne dom.
Riktig utskrift bekreftes: