LA-1992-387
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-01-05 |
| Publisert: | LA-1992-00387 |
| Stikkord: | Eiendom, Servituttlova, Tomtefestelova |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tinn og Heddal herredsrett Nr.: 91-00324 - Agder lagmannsrett LA-1992-00387 A. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1993-00415K . |
| Parter: | Ankende part: Leif Haave (Prosessfullmektig: Thorstein Vale). Ankemotpart: Otto Isaachsens dødsbo (Prosessfullmektig: Borgar Veiding). |
| Forfatter: | |
| Lovhenvisninger: | Servituttlova (1968), Tomtefesteloven (1975) §16, Tomtefesteloven (1975), Tvistemålsloven (1915) §180, Servituttlova (1968) §18, §19, §5, §6, §7 |
År 1993 den 5. januar vart rett sett på nytt på kontoret til Agder lagmannsrett i Skien med dei same domarane som tidlegare. Etter rådlegging og røysting for stengde dører sa retten slik dom:
Ved skøyte dagsett 21. mars 1955 avhende Ambros Haave den faste eigedomen gnr. 42 bnr. 79 i dåverande Heddal kommune til Otto Isaachsen. Arealet, som var på om lag 10,5 da., var hausten før utskilt frå garden Høybø, gnr. 42 bnr. 1. I skøytet vart det teke inn desse vilkåra: "Tomten skal bare kunne benyttes som boligtomt. Uten samtykke av eieren av Høibø gnr. 42 bnr. 1 kan ingen del av tomten avhendes, bortleies eller overlates noen til benyttelse." Av kjøpesummen på kr 10.000 skulle kr 2.000 svarast kontant mot skøyte og kr 4.000 i fire årlege terminar, medan resten skulle gjerast opp i form av ei alltidvarande årleg avgift på kr 200.
Kjøparen sette opp hus på tomta og busette seg der med familien sin. I 1960 vart det frådelt og selt ei bustadtomt frå bnr. 79. Både Ambros Haave og Otto Isaachsen er seinare avlidne. Ved reguleringsplan godkjend i 1989 er det utlagt tomter til tre nye bustadeiningar på bnr. 79. Mellom rettsetterfylgjarane til dei opphavlege avtalepartane har det vorte tvist om forståinga av den skøyteklausulen som gjeld samtykke til visse disposisjonar. Bakgrunnen er at Leif Haave, noverande eigar av bnr. 1, meiner han har rett til vederlag i pengar som vilkår for å samtykke i utparsellering av nye tomter frå bnr. 79. Eigarane av bnr. 79, dødsbuet til Otto Isaachsen v/dei tre borna hans, har gått til sak mot Haave for å få dom for at han ikkje kan krevje økonomisk vederlag som vilkår for samtykke.
Tinn og Heddal heradsrett sa dom i tvisten 12. mars 1992 med slik domsslutning:
"1. Eieren av Høibø - gnr. 42 bnr. 1 i Notodden - kan ikke sette økonomisk vederlag som betingelse for å gi samtykke til overdragelse, utparsellering eller bortleie vedrørende gnr. 42 bnr. 79 i Notodden.
2. Leif Haave dømmes til å betale saksomkostninger med kr 27.880,- -kronertjuesyvtusenåttehundreogåtti00/100- innen 14 - fjorten - dager."
Den nærare faktiske bakgrunnen for tvisten, partsutsegnene for heradsretten og grunngjevinga for resultatet går fram av domen.
Leif Haave, med advokat Thorstein Vale som prosessfullmektig, har anka heradsrettsdomen til Agder lagmannsrett. Anken rettar seg både mot saksførehavinga, provsvurderinga og rettsbruken til heradsretten. Dødsbuet etter Otto Isaachsen, med advokat Borgar Veiding som prosessfullmektig, har teke til motmæle og påstått domen stadfest. Det var ankeførehaving i Skien 17. desember 1992, der partane møtte saman med prosessfullmektigane. Ved sidan av Leif Haave og Dan Otto Isaachsen gav eit vitne forklaring for lagmannsretten. Prosessfullmektigane dokumenterte nokre skriftlege prov, som vert nemnde nedanfor så langt det trengst for avgjerda. Saka står i det meste i same stode for lagmannsretten som for heradsretten. Det er opplyst at ankemotparten har svara oppjustert årleg avgift for åra 1988-90, men ikkje betalt noko for seinare år. Mellom partane i denne saka har det ikkje vore nokon tvist for domstolane om indeksregulering av avgifta.
Det ankeparten Leif Haave v/advokat Vale har halde fram for lagmannsretten, kan samanfattast slik:
Klausulen må tvillaust reknast som ein negativ servitutt; det går klårt fram av tingsrettsleg litteratur og av rettspraksis. Og det rettslege innhaldet av klausulen er heilt klårt. Det er ei einskild "boligtomt" som er seld, ikkje fleire tomter. Servitutten inneber eit utparselleringsforbod, jf. ordlegginga "ingen del av tomten". Kravet om samtykke gjeld difor ikkje ved overdraging av heile bnr. 79.
Det ville vere meiningslaust om ikkje eigaren av bnr. 1 kunne krevje økonomisk vederlag dersom servitutten skal fråvikast. Seljaren Ambros Haave ville sikre seg del i ein framtidig økonomisk vinst ved utparsellering av tomter. Det kan ein sjå av det låge vederlaget som vart avtala. Ved pristaksten er det teke omsyn til at seljaren heldt seg unna del i framtidig økonomisk utnytting av arealet. Takstmennene må ha vore kjende med kva vilkår kjøparen skulle ta over tomta på. Ankemotpartane har elles ikkje ført prov for at kjøparen svara vederlag utover dei kr 10.000 som er fastsett i skøytet. Under alle omstende har det opphavlege vederlaget for tomta ikkje noko å seie for spørsmålet om kva rettshavaren kan krevje ved sletting av klausulen. I det stykket er det berre spørsmål om kva servitutten er verd.
Det ankemotparten krev, er at klausulen skal slettast utan noko vederlag i det heile. Skulle dødsbuet høyrast med det, måtte det liggje føre eit avtalegrunnlag, og det gjer det ikkje. Heller ikkje ligg det føre anna rettsgrunnlag for å avkipe ein servitutt utan vederlag for den økonomiske verdien han representerer. Det kan ikkje byggjast noko på at rettshavaren viste velvilje og ikkje kravde vederlag då han samtykte i at det vart frådelt ei tomt til ekteparet Øfsdahl i 1960.
I spørsmålet om skøyteklausulen er ein negativ servitutt, må ankeparten frifinnast så langt ankemotparten hevdar at klausulen fell utanfor verkeområdet for servituttlova. Og når heradsretten har gjeve dom for at servitutten skal falle bort utan vederlag, har det i røynda skjedd ei avskiping av servitutten i form av ein fastsetjingsdom. Dette er ein saksførehavingsfeil, med di avskiping av servituttar prosessuelt skal skje ved skjøn, jf. servituttlova §18 og §19, og på grunnlag av dei materielle reglane i §5, §6 og §7 i lova. Ut frå dette er det grunnlag for å avvise saka, slik ho no er fremja.
Leif Haave har sett fram slik påstand for lagmannsretten:
"Leif Haave frifinnes og saken avvises, og Leif Haave tilkjennes saksomkostninger hos Otto Isaachsens dødsbo for herredsrett og lagmannsrett."
Ankemotparten, dødsbuet etter Otto Isaachsen, har samanfatningsvis halde fram:
Dødsbuet har kravt fastsetjingsdom for å få fastlagt det rettslege innhaldet av skøyteklausulen. Det er ikkje tale om avskiping av klausulen, slik ankeparten hevdar. Det avgjerande i saka er ei tolking av det omstridde vilkåret i heimelsdokumentet for bnr. 79. Klausulen legg band på det juridiske rådveldet over eigedomen og kjem då utanfor verkeområdet for servituttlova; det fylgjer klårt av lovmotiva. Det kan ikkje leggjast anna i klausulen enn at eigaren av bnr. 1 skal samtykke i seinare overdraging av bnr. 79 eller delar av arealet. Om bakgrunnen for klausulen veit ein ikkje noko visst. Men ein må sjå atterhaldet om samtykke i samanheng med det som er fastsett om at tomta berre kan nyttast til bustadføremål. Dette var i ei tid med stor bustadbygging på Notodden, og området ikring vart teke i bruk til bustadtomter. Ved eit krav om samtykke kunne eigaren av bnr. 1 føre kontroll med at grunnen vart nytta til bustadføremål og til at utnyttinga vart tilpassa utbygginga på resten av eigedomen hans. I tillegg kan grunngjevinga ha vore at seljaren ville sikre seg mot å få dårlege betalarar som skyldnarar for den årlege avgifta som skulle svarast.
Det er ikkje noko grunnlag i skøytevilkåra for å setje krav om økonomisk vederlag som vilkår for samtykke. Då måtte det ha gått tydeleg fram av skøytet. Tvil på dette punktet må gå utover seljaren, som hadde advokat til å hjelpe seg og truleg til å føre dokumentet i pennen. Kjøparen dreiv ein fabrikk den gongen, og tok fyrst til som advokat seinare. Og det var seljaren som vil selje frå ei så stor tomt; kjøparen ynskte seg i utgangspunktet ei mindre tomt.
Kjøpesummen for bnr. 79 talar mot at seljaren skulle ha nokon del i ein framtidig økonomisk vinst ved utparsellering. Pristaksten svarar til det som på den tid var gjengs pris pr. m. Under alle omstende er det ikkje noko slikt mishøve mellom det vederlaget kjøparen har svara og den faktiske verdien av tomta at det av den grunn kan ha vore særskilt nærliggjande for seljaren å sikre seg del i ein framtidig økonomisk vinst ved utparsellering.
Lagmannsretten legg vidare vekt på at den opphavlege seljaren i 1960 samtykte i at det frå bnr. 79 vart frådelt og selt ei tomt for kr 5.000, utan at han - etter det ein veit - kravde noko vederlag eller sette andre vilkår for samtykket. Dette må tale for at han hadde den same oppfatninga av samtykkeklausulen som ankemotparten gjer gjeldande, og er ein ikkje uviktig tolkingsfaktor når det rettslege innhaldet av klausulen skal fastleggjast.
Lagmannsretten er som nemnt komen til at det ikkje kan setjast vilkår om økonomisk vederlag ved samtykke til dei før nemnde rettslege disposisjonane over bnr. 79. Ein viser til det heradsretten har nemnt om at det må vere sakleg grunn for å nekte samtykke, jf. det prinsippet som no går fram av tomtefestelova §16 tredje leden. Kva som då ville vere sakleg grunn for nekting i vår sak, treng lagmannsretten ikkje gå nærare inn på.
Anken har ikkje ført fram og domen i heradsretten vert stadfest. Ankeparten bør bere kostnadene til ankemotparten for lagmannsretten i samsvar med hovudregelen i tvistemålsloven §180 fyrste leden. Det er ikkje grunnlag for å frita ankeparten for kostnadsansvaret. Advokat Veiding har gjeve inn kostnadsoppgåve med eit salær på kr 23.000 og retten godtek oppgåva, som det ikkje har kome merknader til. Lagmannsretten er samd i kostnadsavgjerda til heradsretten.
Domen er samrøystes.
Domsslutning:
1. Domen i heradsretten vert stadfest.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Leif Haave til dødsbuet etter Otto Isaachsen v/advokat Borgar Veiding 23.000 - tjuetretusen - kroner innan 2 - to - veker etter at domen er forkynt.