LA-1992-403
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-05-12 |
| Publisert: | LA-1992-00403 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett - Agder lagmannsrett LA-1992-00403 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Finn Graver (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Nærum). Saksøkt: Sjur Graver (Prosessfullmektig: H.r.advokat A. Abrahamsen). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Lagdommer Åse Berg, formann. Skjønnsmenn: Fhv. herredsagronom Herbjørn Lurås, Stathelle. Fhv. jordbrukssjef Johs. Vesterdal, Skien. Byggmester Gunnar Halvorsen, Heistad. Bonde Asbjørg Ballestad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66 |
Onsdag 12. mai 1993 ble lagmannsrett holdt i Statens Hus, rettssal nr. 4, Gjerpensgt. 16, Skien.
År 1993 den 13. mai fortsatte forhandlingene.
År 1993 den 11. juni ble rett satt på ny på Agder lagmannsretts kontor i Skien med samme skjønnsstyrer og skjønnsmenn som tidligere.
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slik odelsovertakst:
Ved stevning av 13. desember 1988 anla Finn Graver odelsløsningssak mot sin bror Sjur Graver med krav om å få utstedt skjøte på eiendommen Graver, gnr. 332 bnr. 1 i Skien, som Sjur Graver hadde kjøpt av sin far Kittil Mathias Graver ved skjøte tinglyst 15. mars 1988. Skien og Porsgrunn byrett avsa den 6. oktober 1989 dom i saken med slik domssslutning:
"1. Sjur Graver tilpliktes å utstede skjøte til Finn Graver på eiendommen gnr. 332 bnr. 1 i Skien mot betaling av den løsningssum som blir fastsatt ved odelstakst.
2. Sjur Graver dømmes til innen 2 - to - uker etter forkynnelse av denne dommen å betale til Finn Graver saksomkostninger med kr 20.394,- - kronertyvetusentrehundreognittifire 00/100 - ."
Dommen ble anket til Agder lagmannsrett, som den 5. oktober 1990 stadfestet byrettens dom. Lagmannsrettens dom ble deretter påanket til Høyesterett. Anken ble imidlertid ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 1. mars 1991 nektet fremmet for Høyesterett. Lagmannsrettens dom er således rettskraftig.
Etter at Finn Graver begjærte odelstakst, avsa Skien og Porsgrunn den 23. oktober 1991 odelstakst med slik slutning:
"1. Eiendommen Graver, gnr. 332 bnr. 1 i Valebø i Skien, med påhefte av kårrett for Kittil Mathias Graver født xx.xx.1925, - tinglyst 15. mars 1988 - settes til en samlet verdi av kr 680.000,- - kronersekshundreogåttitusen 00/100 - .
2. Finn Graver betaler de lovbestemte utgiftene etter krav fra retten.
3. Finn Graver dømmes til innen 2 - to - uker etter forkynnelse av denne taksten å betale til Sjur Graver v/h.r.advokat A. Abrahamsean, Farsund, saksomkostninger med kr 17.019,60 - - kronersyttentusenognitten 60/100 - ."
Sjur Graver har begjært overtakst.
Overskjønnsforhandling ble holdt i Skien den 12. og 13. mai 1993. Sjur Graver møtte sammen med sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat A. Abrahamsen, og avga forklaring. For Finn Graver møtte prosessfullmektigen, advokat Bjørn Nærum. Ett vitne avga forklaring. Det ble foretatt befaring av den angjeldende eiendom.
Finn Graver har gjort gjeldende at odelstaksten er for høy og at den derfor må reduseres. Det vises blant annet til at taksten i realiteten ligger nær 200.000 kroner over den pris som Sjur Graver betalte for eiendommen i 1988.
Når det gjelder selve eiendommen, vises til byrettens beskrivelse som i hovedtrekk finnes dekkende. Dette innebærer at det er avkastningen av jorda og skogen som vil være fremtredende ved taksten. Bygningene er svært dårlige og må tillegges mindre verdi. Det må videre tas i betraktning at etter at den forrige taksten ble holdt, har prisen på korn og tømmer sunket ytterligere.
Finn Graver har nedlagt slik påstand:
"1. Den ved byretten fastsatte odelstakst settes ned.
2. Finn Graver tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Sjur Graver hevder at odelstaksten er betydelig for lav, og har i det vesentlige anført: Det kan ikke legges vekt på den pris som Sjur Graver betalte da han kjøpte eiendommen av sin far i 1988. Det var ikke markedspris som den gang ble betalt. Videre må det tas hensyn til at Sjur Graver etter overdragelsen har satt i verk utbedringsarbeider, f.eks. gjerding, innsetting av nye vinduer, kalking av jordbruksarealene m.v.
Byretten har vært for negativ i sin vurdering av bygningsmassen på eiendommen. Særlig våningshuset og driftsbygningen har høyere verdi enn det byretten synes å ha lagt til grunn. Videre fremheves eiendommens fine og sentrale beliggenhet, kun ca 25 km fra Skien sentrum. Både den dyrkede marka og skogen ligger samlet og har gode driftsmuligheter. Det medfølger jaktrett og enerett til fiske i bekken og bukta nede ved Norsjø. Videre må det tillegges vekt ved takseringen at en vil kunne utnytte et område ved Norsjø til hyttetomt.
Det avvises at prisnedgangen på korn og tømmer kan tillegges betydning, idet prisene vil variere fra tid til annen og vil derfor ikke være avgjørende for hva en kjøper vil være villig til å gi.
Sjur Graver har nedlagt slik påstand:
"1. Den av underskjønnet fastsatte odelstakst på gnr. 332 bnr. 1, "Valebø" i Skien forhøyes etter lagmannsrettens vurdering.
2. Saksøkeren Finn Graver pålegges å betale de lovbestemte omkostninger ved overtaksten for lagmannsretten.
3. Saksøkte Sjur Graver tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen skal verdsettes i henhold til odelsloven §49. Avgjørende for taksten blir derfor hva en vanlig kjøper vil kunne gi for eiendommen på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet som landbrukseiendom.
Når det gjelder selve eiendommen og dens beliggenhet, viser lagmannsretten til den beskrivelse som byretten har gitt, og som i store trekke kan tiltres. Lagmannsretten finner imidlertid grunn til å tilføye følgende:
Ang. bygningene
Alle bygningene er i dårlig forfatning. Hva våningshuset angår, nevnes spesielt at taket må tekkes om, og en må regne med noe utskifting av taktro samt nye lekter. Gesimser og pannebord må skiftes. Utvendig kledning må delvis skiftes. Vestre vegg trenger ny kledning, resten av kledningen må skrapes og males. Bygningen har en tiltalende stil, men det må påregnes betydelige påkostninger for å sette den i en slik stand at den tilfredsstiller de krav til boligstandard som er vanlig i dag.
Driftsbygningen er stor og urasjonell tatt i betraktning nåtidens behov og driftsformer. Også når det gjelder denne bygningen, er det et stort akkumulert vedlikeholdsbehov, spesielt når det gjelder taktekking og utvendige vegger. Videre bemerkes at det ble konstatert billeangrep og råte. Lagmannsretten antar likevel at det vil kunne svare seg å utbedre bygningen slik at den fortsatt kan nyttes, f.eks. dersom eieren velger å drive med dyr.
Når det gjelder stabburet, skjulet/bryggerhuset og hytta, finner lagmannsretten det tilstrekkelig å vise til byrettens beskrivelse.
Ang. skogen
Etter lagmannsrettens vurdering må den årlige nyttbare tilveksten i skogen totalt vurderes til 250 m3. Videre anslås den midlere driftsveilengden for hele skogen til 800-900 m.
Det tilføyes når det gjelder område 3, at det i dette området er et parti høy bonitet som grenser i øst mot Løvenskiold-Fossum skogen med retning sørover fra kraftlinja. Ellers består marka for det meste av lav bonitet med islett av en del middels bonitet. Lengst oppe i nordøst er det imidlertid et areal av høy bonitet mot naboeiendommen.
Videre tilføyes at det i område 1 finnes mark av super bonitet.
Når det gjelder den påberopte utnyttelse av området ved Norsjø til hyttebygging, finner lagmannsretten å måtte se bort fra dette ved takseringen, idet det ikke finnes påregnelig at det vil bli gitt den nødvendig tillatelse til å føre opp noen hytte på stedet. Det er heller ikke vært søkt om byggetillatelse.
Ang. heftelsen på eiendommen
Tidligere eier, partenes far, som nå er 67 år, har vederlagsfri borett samt rett til brendsel og rett til jakt og fiske så lenge han lever. Hans leilighet er ikke helt adskilt fra den øvrige leiligheten, idet det er felles inngang og baderom. Videre har han soverom i 2. etg., og benytter samme trappeoppgang som eieren. Dette representerer en betydelig minusfaktor - spesielt på bakgrunn av farens spesielle måte å innrette seg på, som blant annet gir seg utslag i rot og uorden i leiligheten. Det må legges til grunn at enhver kjøper ville finne det helt nødvendig å foreta en ombygning av våningshuset slik at det ble separate innganger og bad for hver av leilighetene. Det antas at dette ville la seg gjøre i og med at våningshuset har en relativ stor grunnflate, men det ville selvsagt bety merkostnader som kjøperen ville måtte ta i betraktning.
På grunnlag av de momenter som er nevnt foran om eiendommens størrelse, beliggenhet og beskaffenhet, herunder tidligere eiers borett m.v., har lagmannsretten etter en samlet vurdering funnet at verdien av eiendommen bør settes til kr 750.000.
Saksomkostningsspørsmålet
Overskjønnet er begjært av saksøkte, som har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. I medhold av odelsloven §66, jfr. skjønnsloven §42, jfr. §54a litra a, pålegges saksøkeren å erstatte saksøktes omkostninger ved overskjønnet. Prosessfullmektigen, h.r.adv. A. Abrahamsen, har levert omkostningsoppgave på kr 17.306, hvorav salæret utgjør kr 12.000. Saksøkeren har ikke hatt innvendinger mot oppgaven, som legges til grunn. I tillegg kommer utgiftene til rettsgebyr samt salær og reiseutgifter til skjønnsmennene etter egen oppstilling.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Odelstakst for eiendommen Graver, gnr. 332 bnr. 1 i Skien, settes til 750.000 - sjuhundreogfemtitusen - kroner.
2. Finn Graver plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn å betale som erstatning for saksomkostninger ved overskjønnet til Sjur Graver 17.306 - syttentusentrehundreogseks - kroner, med tillegg av de lovbestemte utgifter ved overskjønnet etter egen oppstilling fra lagmannsretten.