LA-1992-559
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-04-13 |
| Publisert: | LA-1992-00559 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandefjord byrett Nr.: 92-00011 - Agder lagmannsrett LA-1992-00559 A. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1993-00588K . |
| Parter: | Ankende part: Carl Otto Kielland, Thomas Kielland (Prosessfullmektig: Advokat Christian N. Sibbern). Ankemotpart: Ingar Aarøe (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Hallenstvedt). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Ola Rygg, formann. 2. Lagdommer Gunnar Hanssen. 3. Eks.ord. lagdommer Finn Elseth |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §22, Skylddelingsloven (1909) §23, Tvistemålsloven (1915) §153, §172, §180, Tinglysingsloven (1935) §12a, Jordloven (1955) §55, §1, §24, §2, Delingsloven (1978) §4-3, Plan- og bygningsloven (1985) §114 |
Tirsdag 23. mars 1993 ble lagmannsrett holdt i Håndverkeren, Kammegt. 6, Tønsberg.
År 1993 den 13. april ble rett satt på ny på Agder lagmannsretts kontor i Skien for avsigelse av dom med rettens formann til stede. De øvrige dommerne har undertegnet dommen ved sirkulasjon, jfr. tvistemålsloven §153.
Det ble avsagt slik dom :
Tvistespørsmålet er om løsningsrett kan gjøres gjeldende til et bebygd strandstykke på litt over ett dekar som selges fra en odelseiendom, jfr. odelsloven §22.
Dagfinn Aarøe, som var bestefar til den ankende part Ingar Aarøe, kjøpte i 1926 Kloppløkken - gnr. 77 bnr. 6 i Sandefjord kommune, en landbrukseiendom på ca 20 dekar. Han overtok samtidig et tilgrensende strandstykke på ca 1,1 dekar, som tidligere hadde vært ervervet fra eiendommen York, gnr. 77 bnr. 23, og tillagt Kloppløkken for å sikre eiendommen egnet strandareal mot Kloppløkkilen. I tvist mellom daværende eier av York og Dagfinn Aarøe avsa Sandar herredsrett den 15. mai 1937 dom gående ut på at Aarøe hadde full eiendomsrett til strandstykket, og at eieren av York skulle begjære skylddelingsforretning og utstede skjøte. Strandstykket ble fradelt gnr. 77 bnr. 23, gitt bnr. 30 og overskjøtet til Dagfinn Aarøe i 1937.
Lagmannsretten har forstått det slik at Dagfinn Aarøe var på hvalfangst som maskinist frem til annen verdenskrig brøt ut. I sommerhalvåret dyrket han jorda og drev fiske fra Kloppløkkilen. Rundt 1935 oppførte han en liten sjøbod på strandstykket der han bl.a. tørket og oppbevarte fiskeredskaper og lagret drivved som han sanket i fjæra. I krigsårene livnærte Aarøe seg av fiske og dyrking av innmarken på Kloppløkken, som er på ca 15 dekar. Etter krigen var han også enkelte år på hvalfangst. Aarøe drev fiske fram til sin død. Rundt 1950 utvidet han sjøboden med ett isolert rom. På somrene i første halvdel av 1960-årene bodde Dagfinn Aarøe og hans ektefelle periodevis i sjøboden, trolig fordi hovedbygningen ble leiet ut til sommergjester.
I 1968 overdro Dagfinn Aarøe gnr. 77 bnr. 6 og 30 til sin sønn Rolf Aarøe, som overdro eiendommen videre til sin sønn - vitnet - Rolf Henning Aarøe i 1980. Ingen av Dagfinn Aarøes etterkommere, som begge har vært sjøfolk, har selv dyrket jorda eller drevet fiske fra Kloppløkken. Innmarken er for tiden bortforpaktet.
I 1986 leiet Rolf Henning Aarøe ut strandstykket med sjøboden som fritidshus til Bo Hansen, som er far til de ankende parter Carl-Otto og Thomas Kielland. Hansen fikk da rett til å foreta reparasjoner og fornyelser av sjøboden og brygge med fradrag for utgifter til dette i den årlige leien. I 1987 førte Hansen opp et nytt fritidshus på ca 40 m2 og fjernet den gamle sjøboden.
Ved skjøte av 1. desember 1989 ble strandstykket - gnr. 77 bnr. 30 - overdratt fra Rolf Henning Aarøe til Carl-Otto og Thomas Kielland for kr 200.000,-. Skjøtet ble tinglyst 15. samme måned. På grunnlag av delingsforbudet i jordloven §55 og tinglysingsloven §12a annet ledd har Ingar Aarøe protestert mot overdragelsen. I brev fra Vestfold fylkeslandbrukskontor av 16. januar 1991 er det uttalt at salg av gnr. 77 bnr. 30 ikke trenger delingssamtykke etter jordloven §55, idet bnr. 6 og bnr. 30 ikke kan betraktes som en driftsenhet i jordloven forstand.
Sandefjord bygningsråd har den 22. mai 1991 i medhold av plan-og bygningsloven §114 utferdiget forelegg mot Carl Otto og Thomas Kielland gående ut på bl.a. at alle innlagte innstallasjoner til vann og avløp i fritidshuset skal fjernes, og at bruken av bygningen til fritidsformål skal opphøre. Kiellandbrødrene har bragt forelegget inn for Sandefjord byrett som ved dom av 9. oktober 1992 har opphevet forelegget på de nevnte punkter. Sandefjord kommune har anket dommen til Agder lagmannsrett.
På vegne av Ingar Aarøe har advokat Gunnar Hallenstvedt den 13. desember 1991 reist sak ved Sandefjord byrett mot Carl Otto og Thomas Kielland med påstand om at Aarøe har odelsløsningsrett til gnr. 77 bnr. 30. Advokat Christian N. Sibbern har tatt til motmæle på vegne av Kiellandbrødrene. Den 24. juni 1992 avsa Sandefjord herredsrett - dommerfullmektig Tordis Hove Pedersen som enedommer - dom i saken med slik domsslutning:
1. Ingar Aarøe, født xx.xx.1954 har løsningsrett til gnr. 77 bnr. 30 i Sandefjord etter odelstakst.
2. Karl-Otto Kielland og Thomas Kielland pålegges å utstede skjøte på gnr. 77 bnr. 30 i Sandefjord mot betaling av den løsningssum som blir fastsatt ved endelig odelstakst.
3. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger.
Når det gjelder sakens bakgrunn for øvrig, partenes anførsler for herredsretten og dens avgjørelsesgrunner, vises det til herredsrettens dom.
På vegne av Carl-Otto og Thomas Kielland har advokat Christian N. Sibbern i rett tid påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Herredsrettens saksbehandling - uklare domsgrunner -, subsidiært dens bevisbedømmelse og rettsanvendelse er angrepet. Advokat Gunnar Hallenstvedt har tatt til motmæle på vegne av Ingar Aarøe.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg 23. mars 1993. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger. Det ble foretatt befaring av den omtvistede eiendom i Kloppløkkilen, Sandefjord, avhørt 4 vitner og foretatt slik dokumentasjon som lagmannsretten vil nevne i den utstrekning den har hatt betydning for rettens avgjørelse. Under ankeforhandlingen frafalt de ankende parter påstanden om opphevelse av herredsrettens dom.
Carl-Otto og Thomas Kielland har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Det følger av odelsloven §22 første ledd 1. punktum at strandstykket ikke kan løses på odel. Strandstykket, som er tomt til et fritidshus må anses "fråskild" i loven forstand. Det er vist til Pedersen og Strøm: Kommentar til odelsloven side 64 og til RG-1986-782. Det er ikke grunnlag for å tolke loven §22 slik at løsningsfrihet forutsetter et samtykke fra fylkeslandbruksstyret etter jordloven §55. Det må være tilstrekkelig at jordbruksmyndighetene i ettertid, som i dette tilfellet, uttaler at det ikke er nødvendig med samtykke. At løsningsfriheten etter odelseloven §22 også omfatter tomt til fritidshus, er ikke tvilsomt.
Strandstykket har idag ingen betydning for en landbruksmessig drift av Kloppløkken. Påberopte muligheter for fiske med havn fra strandstykket er helt urealistiske. Den landbruksmessige betydning av selve Kloppløkken er også svært liten.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Ingar Aarøe har ikke løsningsrett til gnr. 77 bnr. 30 i Sandefjord.
2. Carl-Otto Kielland og Thomas Kielland tilkjennes saksomkostninger for begge retter.
Ingar Aarøe har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Ingar Aarøe tar sikte på å erverve både strandstykket og selve Kloppløkken for å etablere et kombinasjonsbruk med dyrking av jorda og fiske. Han har allerede startet ålefiske og har planer om å utvide dette.
Det foreligger ikke "frådeling" av gnr. 77 bnr. 30 i odelsloven forstand. Strandstykket er ikke utskilt fra bnr. 6, men fra bnr. 23. Det foreligger heller ikke samtykke til deling av bnr. 6 og 30 etter jordloven §55, slik odelsloven §22 krever. Det er her vist til Thor Falkanger: Odelsrett og åsetesrett side 58 og Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentarer side 119. En grunnleggende forutsetning for odelsfrihet er at fylkeslandbruksstyret har vurdert delingen som landbruksmessig forsvarlig og gitt sitt samtykke. Et brev i ettertid fra juridisk konsulent ved fylkeslandbrukskontoret om at delingen ikke trenger samtykke er ikke tilstrekkelig. Brevet er for øvrig basert på uriktige opplysninger om faktum.
Subsidiært gjøres det gjeldende at tomt til fritidshus ikke omfattes av odelsloven §22. Bestemmelsen om odelsfritak omfatter bare tomt til bolighus.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Sandefjord byretts dom av 24. juni 1992 - domsslutningens pkt. 1 - stadfestes.
2. Carl-Otto og Thomas Kielland tilpliktes å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten vil bemerke:
Som nevnt innledningsvis ervervet Dagfinn Aarøe i 1926 både Kloppløkken gnr. 77 bnr. 6 og det tilgrensende strandstykke gnr. 77 bnr. 30. Lagmannsretten er derfor enig med byretten i at landbrukseiendommen består av to bruksnummer som tilsammen tilfredsstilte og tilfredsstiller kravet til odlingsjord og som begge allerede fra 1926 har vært gjenstand for odelshevd. At strandstykket først ble fradelt eiendommen York gnr. 77 bnr. 23 og overskjøtet til Aarøe i 1937, er her uten betydning. Det er heller ikke avgjørende at strandstykket ikke ble sammenføyet med Kloppløkken, slik skylddelingsloven av 20. august 1909 §23 (nå delingsloven av 23. juni 1978 nr. 70 §4-3) gir anledning til. Det er enighet om at Ingar Aarøe, som barnebarn av Dagfinn Aarøe, har odelsrett til bnr. 6. Det springende punkt er om han også har rett til bare å løse strandstykket - gnr. 77 bnr. 30 - som i seg selv ikke tilfredsstiller kravet til odlingsjord.
Hovedregelen må være at den som har odelsrett også har løsningsrett til parseller som fraselges odelseiendommen. Dette må gjelde selv om parsellen i seg selv ikke fyller kravet til odlingsjord, jfr. odelsloven §1 og §2. Salget medfører ikke at odelsretten til det frasolgte tapes, jfr. Falkanger l.c. side 57. Unntak fra denne hovedregel følger imidlertid bl.a. av odelsloven §22. Etter §22 første ledd 1. punktum kan "fråskild tomt til bustadhus....eller liknande" ikke løses på odel.
Da strandstykket - gnr. 77 bnr. 30 - ble overdratt til Carl-Otto og Thomas Kielland i 1989, fremsto parsellen som en tomt der det var oppført et fritidshus. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at en slik bebygd eiendom i og for seg faller inn under den nevnte unntaksbestemmelsen i odelsloven §22 første ledd. Det kan her vises til Rt-1981-281 og Rt-1988-330.
Lagmannsretten antar at uttrykket "fråskild" i odelsloven §22 første ledd har en mer omfattende betydning enn begrepet deling i delingslovenens kapittel 3. Det må også omfatte salg av en parsell fra en odelseiendom selv om parsellen - som i dette tilfellet - har eget bruksnummer og opprinnelig er fradelt en annen eiendom. Når en særskilt matrikulert del av en jordbruksmessig driftsenhet blir solgt, må dette således etter lagmannsrettens mening anses som en fradeling i forhold til loven §22.
Mer tvil volder spørsmålet om det i "fråskild" ligger et krav om at fylkeslandbruksstyret skal ha godkjent salget i medhold av jordloven §55 annet ledd, jfr. første ledd. Det følger etter lagmannsrettens mening av tinglysningsloven §12a at tinglysning av skjøtet til Carl-Otto og Thomas Kielland ikke skulle ha skjedd før fylkeslandbruksstyrets samtykke forelå.
Odelsloven §22 første ledd avløste §1 punkt 2 a i lov av 16. juli 1907 om forandringer og tillegg til lovgivningen om odels- og åseteseretten. Den gamle loven hadde en lignende, men mer begrenset bestemmelse om odelsfrihet for visse hustomter, jfr. Rygg og Skarpnes l.c. side 117 pkt. 1-4. Det synes imidlertid å være en forutsetning for odelsfrihet etter den nye loven at det foreligger nødvendig samtykke fra offentlige myndigheter til deling av eiendommen, herunder fylkeslandbruksstyrets samtykke etter jordloven §55, selv om dette ikke er kommet direkte til uttrykk i loven ordlyd eller forarbeidene, jfr. Falkanger l.c. side 58. Et slikt vilkår synes også å være forutsatt i den nevnte høyesterettsavgjørelse inntatt i Rt-1981-281 på side 303. Et slikt krav om myndighetenes samtykke vil gi odelsberettigede en rimelig grad av beskyttelse mot utparsellering av odelseiendommen, og vil dessuten stille bestemmelsen i odelsloven §22 første ledd 1. punktum på linje med bestemmelsen om odelsfrihet for småbruk i odelsloven §24. Det kan ikke ses å være noen grunn til at delingssamtykke skal være et vilkår for odelsfrihet etter §24 men ikke etter §22.
Når det som i det foreliggende tilfelle ikke er søkt om og ikke gitt delingssamtykke etter jordloven §55, kan den fraskilte parsell etter lagmannsrettens mening som utgangspunkt ikke anses odelsfri. Unntak må imidlertid gjelde hvis det ligger slik an at det i etterhånd kan fastslås at samtykke ville ha vært kurant. Etter lagmannsrettens mening er dette nettopp situasjonen i denne saken. Selv om det formodentlig er uriktig at delingssamtykke var unødvendig, slik det er lagt til grunn i brev av 16. januar 1991 fra fylkeslandbrukskontoret i Vestfold til advokat Gunnar Hallenstvedt, synes det klart for lagmannsretten at nødvendig samtykke i dette tilfellet ville ha blitt gitt. Det omhandlede strandstykket har, i hvert fall etter forholdene nå, liten eller ingen betydning for driften av Kloppløkken som landbrukseiendom. Verdien av bnr. 30 ligger i all hovedsak i egnetheten som tomt for et fritidshus, og det var som nevnt også oppført et nytt fritidshus der før parsellen ble solgt til brødrene Kielland.
Etter dette kan løsningskravet fra Ingar Aarøe ikke føre frem.
Anken har ført frem, og saksomkostningsspørsmålet må avgjøres på grunnlag av tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172. Saken har reist uavklarte spørsmål om forståelsen av odelsloven §22 første ledd 1. punktum. For lagmannsretten har saken fortont seg så tvilsom at det var rimelig grunn for Ingar Aarøe til å la den komme for retten. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsrett eller lagmannsrett.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Ingar Aarøe har ikke løsningsrett til gnr. 77 bnr. 30 i Sandefjord kommune.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.