LA-1992-560
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-04-22 |
| Publisert: | LA-1992-00560 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik byrett Nr.: 91-00359 - Agder lagmannsrett LA-1992-00560 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1993-00649K . |
| Parter: | Ankende part: C. (Prosessfullmektig: Advokatfullmektig Frode Samuelsen). Ankemotpart: B. (Prosessfullmektig: Advokat Kolbjørn Andersen) |
| Forfatter: | Førstelagmann Arne Christiansen, formann. Lagdommer John Årseth. Lagdommer Gunnar Hanssen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, Skifteloven (1930) §31 |
Ektefellene B og A inngikk i 1978 avtale om skifte av deres separasjonsbo. Det ble bl.a. avtalt at B skulle overta boets hytte på V og A den felles bolig, et hus i U, for henholdsvis 110.000 og 375.000 kroner, for begge eiendommers vedkommende med forkjøpsrett for den annen ektefelle. Hvis forkjøpsretten ikke ble benyttet skulle den del av salgssummen som oversteg de foran nevnte beløp deles likt mellom dem. A giftet seg på nytt i 1981 med C . Han døde i 1983. Det ble foretatt offentlig skifte etter ham ved Larvik skifterett. Ved skifteovertakst ble verdien av den eiendom A hadde overtatt på skifte med B satt til 485000 kroner. B gjorde gjeldende sin forkjøpsrett på skiftet, men frafalt kravet. C overtok den faste eiendom etter skiftetakst. Endelig slutning og utlodning ble foretatt 30. desember 1987. Ved skjøte 2. september 1988 overdro C eiendommen videre for 875.000 kroner. Ved stevning 10. mai 1991 til Larvik byrett reiste B søksmål mot C med krav om halvparten av gevinsten ved videresalget. Byretten avsa 8. mai 1992 dom med slik domsslutning:
"1. C plikter å betale B halvparten av gevinsten ved salg av eiendommen "D", gnr. XXXX, bnr. XX i Larvik i henhold til forkjøpsrettsavtale av 4. september 1978.
C skal betale til B kr 250.000,- - kronertohundreogfemtitusen - .
Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Byretten la til grunn at forkjøpsretten ikke falt bort ved As død. Retten bygget videre på at B ikke hadde frafalt sin rett etter skifteavtalen fra 1978 med virkning for fremtidige salg. Nærmere om sakens fakta, partenes anførsler og byrettens begrunnelse for avgjørelsen fremgår av dommen.
C har påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Ankeforhandling ble holdt i Skien 14. og 15. april 1993. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og forklarte seg. Det ble ført 5 vitner, herav ett ved bevisopptak, som alle var nye for lagmannsretten. Videre ble det dokumentert en rekke skriftlige bevis, som vil bli nevnt i den utstrekning det er av betydning for avgjørelsen. Saken står for lagmannsretten stort sett i samme stilling som for byretten.
Cs anførsler kan sammenfattes slik:
Det fastholdes at B under skiftet etter A frafalt å gjøre gjeldende rett etter 1978-avtalen både under skiftet og senere. Det fremgår av rettsbok for skiftesamling 6. november 1986 at dommerfullmektigen hadde hatt en telefonsamtale med B der hun frafalt sine rettigheter på denne måten, og en etterfølgende telefonsamtale med hennes daværende juridiske rådgiver, advokat Jan Erik Granmo, som bekreftet at rettighetene ble frafalt. I brev til advokat Granmo 2. mars 1987 har skifteretten referert hans uttalelse om at B frafalt kravet om forkjøpsrett både i forbindelse med skiftet og for fremtiden, og skifteretten ba "for ordens skyld" om en bekreftelse på dette. Selv om slik bekreftelse ikke skulle være sendt fra advokat Granmo, må den passivitet som har vært utvist, lede til at rettighetene anses frafalt. Det må legges til grunn at advokat Granmo videresendte brevet fra skifteretten til B . Det er også grunn til å anta at hun har vært kjent med sammenhengen gjennom kontakt med sine barn, som var loddeiere i boet. Hun var således klar over at C overtok eiendommen i den tro at det ikke ville bli gjort gjeldende noen forkjøpsrett for fremtiden og burde ha sagt fra hvis hun mente å ha sine rettigheter i behold.
Subsidiært gjøres gjeldende at forkjøpsretten er bortfalt på annet grunnlag. Det anføres tre grunnlag i denne sammenheng.
For det første hevdes at forkjøpsretten bare gjelder for partenes levetid og således bortfalt ved As død. Skulle den gjelde for lengre tid, hadde det vært naturlig om det var inntatt bestemmelser om indeksregulering av oppgjøret. Det vises videre til at avtalen ikke er tinglyst og heller ikke kan tinglyses. Det er enighet mellom partene om at forkjøpsrettsbestemmelsen ikke kan gjøres gjeldende på skifte, og det er da lite rimelig at den kan brukes senere. Spørsmålet må også ses i lys av forkjøpsretten til den hytte som B overtok i 1978; hvis denne retten er bortfalt ved As død, taler gjensidigheten i klausulen om forkjøpsrett for at også forkjøpsretten til bolighuset er bortfalt.
Alternativt gjøres gjeldende at forkjøpsretten, som ikke er tinglyst, ble ekstingvert ved at C i aktsom god tro overtok eiendommen under den forutsetning at B hadde gitt avkall på sine rettigheter for fremtiden.
Som et tredje alterantivt grunnlag anføres at forkjøpsretten må settes til side etter avtaleloven §36. Det vises til at C førte inn betydelige midler i fellesboet med A gjennom salget av sin tidligere bolig, og at kravet fra B først ble reist i 1991.
Atter subsidiært gjøres det gjeldende at et eventuelt krav fra B bare kan gjelde differansen mellom kjøpesummen ved videresalget og det beløp C overtok eiendommen for på skiftet. I hvertfall må det gjøres fradrag for 50.000 kroner for et uthus som er oppført på eiendommen etter avtalen av 1978.
C har nedlagt slik påstand:
"1. C frifinnes.
2. B tilpliktes å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
B har i hovedsak anført følgende:
Det bestrides at B har frafalt sine rettigheter slik det hevdes fra den annen side. Forkjøpsretten kunne ikke brukes på skifte eller overfor gjenlevende ektefelle som arving, og det er grunnen til at hun ikke utøvet retten i disse relasjoner. Hun har derimot aldri ment å oppgi sin rett for senere anledninger. Det foreligger ikke noen aktiv oppgivelse fra hennes side. Det er fra det annen side ikke antydet noe om hva som skulle være motytelsen for en oppgivelse, og den ankende part må ha bevisbyrden for sin anførsel om at retten er frafalt. Nedtegnelsene i rettsboken fra 6. november 1986 om samtalene med B og advokat Granmo er gjort uten at disse var til stede, og mulighetene for misforståelser er store. B har ikke fått utskrift av rettsboken og har heller ikke gjennom sine barn fått forståelsen av at hun skulle ha frafalt sine rettigheter for fremtiden. Advokat Granmos oppdrag var bare å skrive til skifteretten for å gjøre kjent at hun fastholdt sin forkjøpsrett under skiftet. Hun hadde ingen plikt til å ta stilling til spørsmålet om hun ville gjøre gjeldende sine rettigheter senere. Skiftet kunne gjennomføres uten noen avklaring på dette punkt, og det forhold at det ikke ble reist søksmål om forkjøpsretten innen den frist skifteretten fastsatte etter skifteloven §31, har ingen preklusiv virkning for retten.
Det bestrides videre at forkjøpsrettsklausulen skulle være begrenset til As levetid. Klausulen var avtalt av hensyn til barna og for å sikre at eiendommen ble i familien. Eiendommen var i sin tid utskilt fra Bs barndomshjem. Klausulen gjelder deling av overskuddet ved et videresalg, og det er ikke rimelig med en indeksregulering i denne relasjon.
C kan ikke påberope seg aktsom god tro som grunnlag for en ekstinksjon av den utinglyste forkjøpsrett. Hun må ha vært klar over forkjøpsretten allerede da hun giftet seg med A . Hennes angivelig gode tro baserer seg ikke på noe direkte utsagn fra B, men bare på en annenhånds fremstilling av hva B skal ha gitt uttrykk for.
Det er heller ikke grunnlag for å tilsidesette Bs rettigheter etter avtaleloven §36. C tok kontakt med eiendomsmegler for å videreselge eiendommen bare to måneders tid etter at hun hadde fått hjemmelen til denne. Det ble ikke tatt kontakt med den familie som eiendommen skrev seg fra. Bs krav innebærer ikke noe tap for C; det er tale om deling av en stor gevinst som C har realisert ved videresalget. Allerede under bobehandlingen måtte C ha vært klar over at eiendomsprisene var i stigning og at eiendommens verdi lå over det skiftetaksten viste. Hele hennes handlemåte er preget av en spekulativ illojalitet.
C har nedlagt slik påstand:
"1. Larvik byretts dom, pkt. 1 i slutningen, stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
3. Den ankende part pålegges å betale renter for hovedstol og omkostninger fra forfallstidspunkt med 15 % p.a."
Lagmannsretten er kommet til at anken må gis medhold. Lagmannsretten bygger sin avgjørelse på at B må anses for å ha oppgitt sine rettigheter etter forkjøpsklausulen med virkning også for tiden etter skiftet av A og Cs fellesbo. I denne forbindelse legger lagmannsretten bl.a. vekt på at gode grunner taler for å fortolke avtaleklausulen slik at den gjelder bare så lenge partene etter avtalen er i live.
Ved brev 6. april 1984 til skifteretten "meldte" B sin forkjøpsrett i boet. Den 19. august 1986 skrev skifteretten til henne under henvisning til hennes brev med frist på 21 dager til å skriftlig å gjøre krav på eiendommen med hjemmel i forkjøpsretten. På vegne av B meddelte advokat Jan Erik Granmo ved brev 3. september 1986 til skifteretten at "det er på det rene at B vil gjøre sin forkjøpsrett til eiendommen D gnr. XX bnr XX i U gjeldende...". I brev 17. oktober 1986 til advokat Granmo satte skifteretten frist til 5. november 1986 for B til å reise søksmål om forkjøpsretten. I rettsbok for skiftesamling 6. november 1986 er følgende protokollert:
"Dommeren redegjorde for at B til skifteretten har opplyst at hennes krav på forkjøpsrett til boets faste eiendom frafalles. Det vil heller ikke bli reist krav om at forkjøpsretts klausulen skal hefte på eiendommen for fremtiden. Advokat Granmo har også pr. telefon bekreftet overfor skifteretten at kravene fra B frafalles, og at det således ikke vil bli reist tvist om disse spørsmål. Skifteretten vil få dette skriftlig bekreftet av advokat Granmo."
Den 2. mars 1987 skrev skifteretten følgende til advokat Granmo:
"Det vises til tidligere korrespondanse vedrørende forkjøpsrett til den faste eiendom D, gnr. XX, bnr. XX i U som tilhører ovennevnte bo, senest Deres brev av 3. september 1986. I en senere telefonsamtale med skifteretten opplyste De at Deres klient, B frafalt kravet om forkjøpsrett både i forbindelse med ovennevnte skifte og for fremtiden. For ordens skyld ber skifteretten Dem sende en skriftlig bekreftelse på dette."
Det er ikke fremlagt noe svarbrev fra advokat Granmo, og det er ingen opplysninger om at slikt svarbrev skal være sendt. Lagmannsretten må legge til grunn at verken B eller advokat Granmo har besvart skifterettens brev.
Det er uomtvistet at B avsto fra å gjøre gjeldende forkjøpsretten overfor den eiendomsovergang som fant sted i forbindelse med skiftet og at dette skjedde i den telefonsamtale hun hadde med dommerfullmektigen, omtalt i det foranstående referat fra rettsboken for 6. november 1986. Av referatet og det etterfølgende brev 2. mars 1987 fra skifteretten fremgår det at frafallet også gjaldt for fremtiden. Dette benektes av B, som i sin partsforklaring har fremhevet at det nettopp var et vesentlig poeng for henne å ha muligheten til å kunne gjøre retten gjeldende senere.
For lagmannsretten fremstår det protokollerte i rettsboken og innholdet i brevet 2. mars 1987 til advokat Granmo som et meget vektig indisium for at B faktisk har ordlagt seg slik som det der fremgår. Hennes utsagn ble avgitt overfor skifteretten, og må få bindende virkning overfor den som overtar eiendommen som et ledd i skifterettens behandling av boet. I sin vitneforklaring har advokat Granmo opplyst at han rutinemessig oversender sine klienter brev han mottar i deres sak. Det har derfor formodningen for seg at brevet 2. mars fra skifteretten er oversendt B og at hun i hvert fall da ble klar over at skiftet foregikk under den forutsetning at hun hadde gitt avkall på å utøve forkjøpsretten for fremtiden. Når verken hun eller advokat Granmo reagerer over brevets innhold, ligger det nær å anta at dette skyldes at innholdet er i overensstemmelse med det B uttalte til dommerfullmektigen forut for skiftesamlingen 6. november 1986. Hvis så ikke var tilfelle, ville de hatt all oppfordring til å si fra, særlig fordi de måtte være klar over at C overtok eiendommen ut fra den forutsetning at den ikke var påheftet noen forkjøpsrett. Det er mest sannsynlig at Bs opptreden har sammenheng med at hun ikke regnet med at det ville bli aktuelt å utøve forkjøpsretten i overskuelig fremtid og at hennes endrede standpunkt nå skyldes den gevinst C oppnådde ved sitt videresalg.
Som nevnt er lagmannsretten kommet til at de beste grunner taler for at forkjøpsretten må fortolkes dithen at den ikke gjelder i en situasjon som den foreliggende. Denne forståelse av avtalen er egnet til å underbygge at B under skiftet ikke har hatt den oppfatning at hun kunne gjøre gjeldende sin forkjøpsrett senere. I sin tur bestyrker dette riktigheten av det som er kommet til uttrykk i rettsboken 6. november 1986, og det forklarer også hvorfor verken B eller advokat Granmo reagerte på skifterettens brev 2. mars 1987. Forkjøpsrettsklausulen lyder slik:
"Begge de faste eiendommer skal klausuleres slik:
1. Ved salg skal B respektive A ha forkjøpsrett til eiendommen for en pris som beviselig kan oppnås ved salg til andre.
2. Dersom forkjøpsretten ikke blir benyttet og eiendommen således selges til andre, skal den annen ektefelle ha krav på halvdelen av det beløp med hvilket salgssummen overstiger kr 110.000,- resp. kr 375.000,- med tillegg av dokumenterbare påkostninger i tiden etter 1. november 1977."
Det er enighet mellom partene om at rettighetene etter klausulen ikke kunne utøves på skiftet etter A ved overdragelse til gjenlevende ektefelle, men B hevder at den gjelder for etterfølgende salg. Lagmannsretten er kommet til at klausulen helst må fortolkes slik at den bortfaller ved en av partenes død og ikke kan gjøres gjeldende overfor salg fra en av partenes rettsetterfølgere. For det første tyder ordlyden nokså klart på at partene bare har hatt for øye salg fra den av ektefellene som fikk vedkommende eiendom utlagt til seg. Det vises i denne sammenheng til at differanseberegningen i pkt. 2 knytter seg til den verdi som ble satt på de to eiendommene ved skifteoppgjøret i 1978. Denne beregningsmåte passer ikke ved salg fra en senere eier som har overtatt eiendommen for en annen pris. Det må videre legges til grunn at retten etter klausulen er personlig, slik at den ikke kan utøves av andre enn vedkommende forkjøpsberettigede ektefelle. Forkjøpsretten til den hytta B fikk utlagt, må derfor anses bortfallt da A døde. Den gjensidighet som ligger til grunn for klausulen, tilsier at også Bs forkjøpsrett til boligeiendommen bortfalt samtidig.
Anken har ført frem fullt ut, og saksomkostningsavgjørelsen reguleres for begge instanser av tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172. Lagmannsretten er kommet til at B i medhold av hovedregelen i §172 første ledd bør erstatte Cs omkostninger for både byrett og lagmannsrett. Cs prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave, som viser tilsammen 89.909 kroner. I beløpet inngår salær til prosessfullmektigen med henholdsvis 18.725 og 48.000 kroner for byretten og lagmannsretten. Det er videre oppført utgifter til 4 vitner - alle advokater - med 10.499 kroner, ankegebyr med 11.875 kroner og reiseutgifter til prosessfullmektig med 810 kroner. Omkostningene overstiger det som anses nødvendig for å få saken betryggende utført. I denne forbindelse påpekes at salærkravet for lagmannsretten ligger unødig høyt, og at flere av de vitner det er påløpt utgifter til, ikke har kunnet tilføre saken opplysninger av nevneverdig interesse. Det tilføyes at ankegebyret utgjør 11.250 kroner. Omkostningene fastsettes etter dette til 70.000 kroner.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
C frifinnes. B dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til C 70000 - syttitusen - kroner som erstatning for saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.