LA-1992-667

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-12-13
Publisert:	LA-1992-00667
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Larvik byrett Nr 91-00523 - Agder lagmannsrett LA-1992-00667 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet. HR-1994-00311.
Parter:	Ankende part: Inger Kristin Jacobsen, Randi Westerberg (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde, Porsgrunn.) Motpart: Aase og Ole Utklev (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Sørlie, Larvik).
Forfatter:	1. Lagmann Ola Rygg, formann. 2. Lagdommer Erling Strand. 3. Kst. lagdommer Anne Cathrine Frøstrup
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, Jordloven (1955)

Den 1/12 1953 inngikk Ingjerd Kristine Dolven, som satt i uskiftet bo, kjøpekontrakt med sin svigersønn Ole Utklev om overdragelse av Dolven Søndre, gnr. 134 bnr. 4 og 10 i Brunlanes, nå gnr. 4134 bnr. 4 og 10 i Larvik, for kr 100000,- hvorav kr 65000,- for den faste eiendommen og kr 35000,- for gårdens besetning, maskiner og redskaper. Det het i kjøpekontrakten at selger og kjøper var enige om at salget ikke omfattet et skogstykke på ca 150 mål, som selgeren skulle beholde. Likeså skulle selgeren beholde "den nye hovedbygning, staburet, haven og rett til bruk av garagen." Videre het det bla.: " Foran nevnte eiendom må ikke skjilles fra gårdsbruket ved skjifte, men overtas av gårdens eier etter en rimelig takst."

Ole Utklevs hustru, Aase Utklev, var etter det opplyste som den eldste av Ingjerd Dolvens tre døtre best odelsberettiget til Dolven Søndre.

Den 22/12 1953 utstedte Utklev en pantobligasjon til Ingjerd Dolven på kr 70000,- med sikkerhet i eiendommen. I pantobligasjonen heter det bl.a.:

"Av beløpet kan kr 50000,- kun oppsis av kreditor i de første 15 år fra 1. desember 1953 mens de resterende kr 20000.- kan oppsis av begge parter når som helst med 6 - seks - måneders varsel,- som også skal gjelde de kr 50000,- etter utløpet av de 15 år.

Den skyldige kapital forrentes med sparebankens utlånsrente til enhver tid, dog ikke over 5%, og betales til kreditor halvårlig,-."

I den fremlagte kopien av pantobligasjonen er den trykte teksten om avdragsterminer overstrøket, og det er ikke skrevet noe ellers i den om avdrag.

Det ble ikke utstedt skjøte etter kjøpekontrakten. Verken kjøpekontrakten eller pantobligasjonen er tinglyst.

Den 13/6 1989 døde Ingjerd Dolven, 96 år gammel.

Ved stevning av 18/5 1990 - byrettens sak nr. 523/91 A (54/90A) - anla Aase Utklevs søster, Randi Westerberg, sak mot Aase og Ole Utklev om eiendomsforholdene til gården hvor hun bl.a. bestred gyldigheten av kjøpekontrakten.

Ved stevning av 21/5 1990 - byrettens sak nr. 524/91 A (48/90A) - anla også den tredje søsteren, Inger Kristin Jacobsen, sak mot Aase og Ole Utklev om eiendomsforholdene til gården og deres betaling til boet.

I stevningene var påstandene noe forskjellige, men senere ble det lagt ned felles påstand, slik det fremgår av byrettens rettsbok side 2.

Den 1/6 1992 avsa Larvik byrett dom med slik domsslutning i "sak nr 523/91A (54/90A):

1. Eiendommen "Dolven Søndre" gnr. 4134 bnr. 4 og 10 i Larvik tilhører Ole Utklev med unntak av et skogstykke på ca 150 da, den nyeste hovedbygning, stabburet og et hagestykke på ca 10 da, alt i henhold til kjøpekontrakt av 1. desember 1953 mellom Ingjerd Dolven og Ole Utklev.

2. Forøvrig frifinnes Ole og Aase Utklev.

3. Randi Westerberg dømmes til å betale saksomkostninger med kr 16000,- - kronersekstentusen -.

4. Oppfyllelsesfristen for pkt. 3 settes til 14 - fjorten - dager fra denne doms forkynnelse.

Sak nr 524/91A (48/90A):

1. Eiendommen "Dolven Søndre" gnr. 4134 bnr. 4 og 10 i Larvik tilhører Ole Utklev med unntak av et skogstykke på ca 150 da, den nyeste hovedbygning, stabburet og et hagestykke på ca 10 da, alt i henhold til kjøpekontrakt av 1. desember 1953 mellom Ingjerd Dolven og Ole Utklev.

2. Forøvrig frifinnes Ole og Aase Utklev.

3. Inger Kristin Jacobsen dømmes til å betale saksomkostninger med kr 16000,- - kronersekstentusen. 4. Oppfyllelsesfristen for pkt. 3 settes til 14 - fjorten - dager fra denne doms forkynnelse."

Punktene 1 og 2 i domsslutningen for de to saknummer var i samsvar med påstanden fra Aase og Ole Utklev.

Når det gjelder partenes anførsler for byretten, vises til dennes domsgrunner.

Inger Kristin Jacobsen og Randi Westerberg, med advokat Jon Holte som prosessfullmektig, anket dommen til Agder lagmannsrett. Advokat Jon I. Lunde har senere overtatt som deres prosessfullmektig.

Aase og Ole Utklev, med advokat Steinar Sørlie som prosessfullmektig, har imøtegått anken.

Ankeforhandling ble holdt i Skien den 25/11 1993. Inger Kristin Jacobsen og Ole Utklev avga partsforklaringer. Foruten prosessfulllmektigene møtte videre Aase Utklev og Hans Westerberg med fullmakt fra Randi Westerberg. Det ble ikke avhørt vitner.

Når det gjelder de ankende parters påstand og anførsler står saken til dels i en annen stilling for lagmannsretten enn for byretten. Blant annet er ikke anførselen om at kjøpekontrakten er ugyldig fremsatt for lagmannsretten.

Inger Kristin Jacobsen og Randi Westerberg har i hovedsak anført:

I 1969 og en tid fremover sluttet Ole Utklev å betale renter etter pantobligasjonen fordi han - etter det han selv har forklart - ville presse Ingjerd Dolven til å utstede skjøte på eiendommen. Den 5/2 1970 sa hun opp gjenstående fordring, kr 44000,-, til betaling med seks måneders varsel. Det hadde hun rett til etter oppsigelsesvilkårene i pantobligasjonen. Ole Utklev har imidlertid ikke betalt noe av beløpet etter at det forfalt i august 1970.

Prinsipalt anføres at dette er et vesentlig mislighold fra Utklevs side som gir boet rett til å heve kjøpekontrakten, slik at eiendommen Dolven Søndre i sin helhet går inn i boet. På bakgrunn av at Utklev i mange år har hatt fordelene av eiendommen uten å ha betalt den, må boet ha rett til å heve uten at det ytes noe økonomisk vederlag til ham i den forbindelse.

Utklevs anførsel om at han ikke har misligholdt fordi Ingjerd Dolven nektet å gi ham skjøte som motytelse for kjøpesummen, er uholdbar. Det bestrides at Ingjerd Dolven motsatte seg å søke om fradeling av og utstede skjøte på det Utklev hadde kjøpt. Utklev ga tvert i mot uttrykk for at han ikke ønsket skjøte bare på denne delen av gården. I 1969 gikk han imidlertid hardt på henne for å få skjøte på hele eiendommen, men tilbød bare kr 30000,- i tillegg for det hun hadde unntatt fra salget. Det var åpenbart et alt for lite beløp som hun ikke kunne godta, hvilket fremgår av hennes brev av 24/2 1971 til Randi Westerberg. Av brevet fremgår ellers at hun nok kunne selge skogen, men etter takst av fagfolk, hvilket Utklev ikke ville ha. Han ville selv bestemme prisen - kr 30000,-, som nevnt. Brevet viser at hun ikke har vært så uvillig til å ordne med skjøte som Utklev vil ha det til. Det var ikke urimelig at hun ville selge etter takst, slik kjøpekontrakten forutsatte ved skifte.

Det er under enhver omstendighet på det rene at Utklev ikke kunne forsvare seg mot oppsigelsen av pantobligasjonen med å forlange overdragelse av hele gården.

Dersom Ingjerd Dolven skulle utstedt skjøte til Utklev på den delen av gården som ble solgt til ham, ville det ha vært nødvendig med en deling av den, noe som det er usannsynlig at landbruksmyndighetene ville samtykket i, særlig etter at jordloven trådte i kraft den 1/1 1956. Utklev bør ikke kunne unnlate å betale med den begrunnelse at Ingjerd Dolven ikke ga ham et skjøte som forutsatte en deling man ikke ville fått tillatelse til. Kjøpekontrakten inneholder dessuten intet om at det skulle foretas skylddeling og utstedes skjøte. Det kan heller ikke utledes av at man brukte formen pantobligasjon når det gjaldt restkjøpesummen. Pantobligasjonen fungerte bare som et gjeldsbrev mellom partene.

At Utklev ikke fremsatte krav om skjøte før etter 17 år, da han forsøkte å overta hele eiendommen, viser at det har vært driften som betød mest, og ikke hjemmelen. Ingjerd Dolven hindret ham ikke på noen måte i den fysiske rådighet over det han hadde overtatt.

Det bestrides at Utklevs økonomi i 1970 var så svak at han ikke kunne betale restkjøpesummen uten å ta opp pantelån på eiendommen, slik at han av den grunn måtte ha hjemmelen til den.

Oppsigelsen fra Ingjerd Dolven er ikke trukket tilbake. På den annen side gjorde hun, så vidt vites, ikke noe for å få tvangsinndrevet beløpet. Hun gjorde heller ikke misligholdsbeføyelser gjeldende. Det må ses på bakgrunn av at hun i september 1972 ble rammet av hjerneslag som førte til at hun tapte taleevnen og ble sterkt lammet. Utklev har imidlertid hele tiden uberettiget unnlatt å betale restkjøpesummen, og har således fortsatt misligholdet som stadig påførte Ingjerd Dolven - nå boet - større tap. Selv om det har gått lang tid, må boet kunne heve kjøpet, noe Ingjerd Dolven ikke var i stand til på grunn av sykdom og høy alder.

Subsidiært hevder de ankende parter at kjøpekontraktens vilkår nå må revideres med hjemmel i avtaleloven §36, slik at Utklev tilpliktes å betale et tillegg til det som siden 1970 har stått ubetalt av kjøpesummen. Med den prisutviklingen det har vært for fast eiendom og den alminnelige endringen av pengeverdien, vil det være høyst urimelig om han nå, 23 år etter at lånet ble sagt opp, ikke skulle betale mer til boet for den faste eiendommen enn det som var ca 2/3 av kjøpesummen for den i avtalen for 40 år siden. Kr. 44000,- står nå i et voldsomt misforhold til verdien. Misforholdet blir særlig fremtredende når det ses på bakgrunn av at Utklev i 1966 mottok ca kr 7000,- for beiteavløsning og at han i 1968 mottok kr 17136,- fra Statens Vegvesen i forbindelse med avståelse av grunn til vegformål.

Det hevdes at tillegget bør fastsettes skjønnsmessig. I sin påstand har de ankende parter angitt to alternative måter å fastsette tillegget på hvor det ene bygger på at det nå avholdes takst. I det andre er utgangspunktet tatt i en renteberegning av beløpet kr 44000,-, regulert i henhold til endringen i konsumprisindeksen fra 1970, med en rentefot på 5% fra 1970 til og med 1979, og 10% fra 1980 til og med 1993. De ankende parter har beregnet det tillegget som kreves av Utklev etter dette alternativet til kr 213671,-, når den betalte rente på 5% av kr 44000,- uregulert - fratrekkes.

Inger Kristin Jacobsen og Randi Westerberg har lagt ned slik påstand:

"1. Prinsipalt:

Kjøpekontrakt datert 1. desember 1953 mellom Ingjerd Dolven og Ole Utklev heves, idet eiendommen "Dolven søndre" gnr. 4134 bnr. 4 og 10 i Larvik i sin helhet inngår i Ingjerd og Kristian Dolvens dødsbo uten at det fra dødsboets side ytes noe økonomisk vederlag til Ole Utklev i forbindelse med hevningsoppgjøret.

Subsidiært:

Ole Utklev kjennes å være eier til de deler av "Dolven søndre", gnr. 4134 bnr. 4 og 10 i Larvik som ble overdratt ham i h.h.t. kjøpekontrakt datert 1. desember 1953 mellom ham og Ingjerd Dolven mot å innbetale kr 44000,- med tillegg av et beløp fastsatt etter rettens skjønn til Ingjerd og Kristian Dolvens dødsbo.

a) Tillegg fastsettes til differansen mellom 44 % av eiendommens verdi fastsatt ved takst i h.h.t. odels- og åsetesrettens prinsipper, og kr 44000,-.

b) Tillegget fastsettes til differansen mellom kr 44000,-, regulert i h.h.t. endringen i konsumprisindeksen fra 7. aug. 1970 til betaling skjer, og kr 44000,-.

2. Aase og Ole Utklev tilpliktes å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."

Aase og Ole Utklev har i hovedsak anført:

Det hevdes at byrettens dom er riktig. Utklev har hele tiden klart uttalt at han skal betale restkjøpesummen når skjøte utstedes, slik at det ikke har betydning at dette ikke er med i byrettens domsslutning.

Opprinnelig var Aase og Ole Utklev ansatt på fast lønn hos Ingjerd Dolven. Fra våren 1950 forpaktet Utklev gården, og det ble satt opp forpaktningskontrakt gjeldende frem til våren 1952. Det var imidlertid vanskelig å få til et akseptabelt driftsresultat fordi Ingjerd Dolven ikke ønsket å medvirke til at det ble lagt om til maskinell drift, blant annet kjøp av traktor. Utklev fant derfor ikke å kunne forlenge forpaktningsavtalen etter forpaktningstidens utløp. Inggjerd Dolven forsøkte å få en annen forpakter, men lykkedes ikke, og begynte å forhandle med Utklev om salg av gården, hvilket ledet frem til kjøpekontrakten av 1/12 - 1953. Mens forhandlingene pågikk hadde Utklev fortsatt forpaktningsforholdet.

Aase og Ole Utklev hevder at kjøpekontrakten av 1953 er bindende for boet, og at det ikke er grunnlag for hevningskravet. Utklev har ikke gjort seg skyldig i mislighold av kjøpekontrakten, fordi Ingjerd Dolven som motytelse for kjøpesummen pliktet å søke om fradeling av det han hadde kjøpt og gi ham skjøte på det - eventuelt på hele gården om de hadde blitt enige om det. Utklev bestrider at han ikke ba om skjøte på det området kjøpekontrakten gjaldt, selv om han helst ville kjøpt resten også.

Utklev hevder at det helt fra begynnelsen var forutsetningen at han skulle ha skjøte på det området han kjøpte, og at Ingjerd Dolven heller ikke har bestridt det. Han ba henne også flere ganger om skjøte, men det ble ikke noe av, selv om han kunne hatt behov for å belåne eiendommen i forbindelse med investeringer. Av hensyn til familieforholdet ønsket ikke Utklev å sette saken på spissen. I 1968/1969 skulle Utklev foreta et større planeringsarbeid på det området han hadde kjøpt. Planeringen berørte ikke den delen av eiendommen Ingjerd Dolven hadde holdt igjen. Blant annet for å kunne få tilskott til arbeidet trengte han underskrift fra svigermoren, som fortsatt var hjemmelsinnehaver. Hun nektet imidlertid å underskrive de nødvendige doklumenter. Utklev mener det hadde sammenheng med at hun ville presse ham til å gi et tilleggsareal til en av de ankende parter. Det brakte ham i en meget vanskelig situasjon, og han sa han ikke kunne fortsette å betale renter dersom hun ikke oppfylte sin del av avtalen ved å medvirke til gi ham skjøte på det han hadde kjøpt - eventuelt hele eiendommen. Utklev hevder at Ingjerd Dolven pliktet å søke om deling av eiendommen etter kjøpekontrakten, slik at han kunne få skjøte. Det bestrides at det kan legges til grunn at det var umulig for henne å gi ham skjøte, selv om det etter 1/1 - 1956 var vanskeligere å få samtykke til deling enn før. Det vises til at det i taksten som Brunlanes kontrollnemnd holdt 20/2 - 1953 uttales følgende i forbindelse med at Ingjerd Dolven skulle beholde en del av eiendommen:

"Nemnda finner at dette ikke vil hemme eller genere gårdens drift og da eiendommen skal selges til eierens datter og svigersønn vil alt falle tilbake til eiendommen ved selgerens død."

Dette tyder på at utsiktene til å få delingstillatelse - også etter 1956 - ikke kan ha vært dårlige.

Uansett var Ingjerd Dolven forpliktet til å medvirke til å søke om deling når Utklev ba om det for å få skjøte. Etter at hun den 5/2 1970 hadde sagt opp restkjøpesummen, tilbød han henne beløpet, men mot skjøte. Det vises til at han hadde søkt Brunlanes Sparebank om lån til innfrielse av beløpet, og at han den 10/2 1970 hadde fått lånetilsagn på kr 40000,-, mot 1. prioritets pant i eiendommen, som han imidlertid ikke hadde hjemmelen til. Når Ingjerd Dolven fortsatt vegret seg for å gi ham skjøte, oppsto intet mislighold fra hans side fordi hun må anses å ha vært i kreditormora. De ankende parter har da selvsagt heller ikke rett til å gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser. Selv om Ingjerd Dolven på grunn av familiesituasjonen kanskje ikke har sett det som så presserende å etterkomme kravet om skjøte, setter familieforholdet den manglende oppfyllelse fra hennes side rettslig sett ikke i noen annen stilling ved bedømmelsen av om hun var i kreditormora.

Ingjerd Dolven gjorde ikke hevningskrav gjeldende. Hennes forutsetning var hele tiden at Utklev og den eldste datteren skulle fortsette driften av gården. Blant annet med bakgrunn i de investeringer som er gjort på gården, og at familien Utklev i over 40 år har innrettet sin tilværelse på den som hjem og arbeidsplass, skal det meget sterke grunner til for at kjøpet skal kunne heves. Slike grunner foreligger under enhver omstendighet ikke.

Ole Utklev har videre bestridt de ankende parters krav om revisjon av kjøpekontrakten. Det hevdes at vilkårene for det etter avtaleloven §36 ikke er til stede.

Det var ikke manglende balanse i kjøpekontrakten av 1953. Heller ikke etterfølgende forhold eller omstendighetene for øvrig gir grunnlag for revisjon av kontrakten. De beregningsmodellene de ankende parter har presentert for det tillegget de krever, viser hvor urimelig kravet er. Når det gjelder bakgrunnen for at restkjøpesummen ikke er betalt, må det som foran nevnt tas i betraktning at Ingjerd Dolven var i kreditormora fordi hun ikke ville gi Utklev skjøte. Manglende skjøte har opp gjennom årene påført Utklev betydelige ulemper.

Ole og Aase Utklev har lagt ned slik påstand:

"1. Larvik byretts dom i sak nr 523 og 524/91 A stadfestes.

2. Inger Kristin Jacobsen og Randi Westerberg tilpliktes in solidum å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten skal bemerke:

Ingjerd Dolven ble enke i 1935, og satt i uskiftet bo frem til hun døde i 1989. Etter det som er kommet frem sto hun fra begynnelsen av 1950 årene ikke selv for driften av gården, men forpaktet den noen år til Utklev. I 1953 ble det tatt opp forhandlinger med Utklev om kjøp av det meste av gården, og disse ledet frem til kjøpekontrakten av 1. desember samme år. Det er sannsynlig at en viktig del av bakgrunnen for at kjøpekontrakten ble inngått var at hun ikke ville foreta de investeringene Utklev mente var nødvendige for tidsmessig drift, slik han har forklart. For øvrig tyder kjøpekontrakten på at det har vært hennes mening at den eldste datteren og hennes mann på sikt skulle overta hele gården, jfr. det som er uttalt om at det hun holdt igjen ikke måtte skilles fra gårdsbruket ved skifte, men overtas av gårdens eier etter en rimelig takst. Når en ser bort fra at Ingjerd Dolven ville at de to yngre døtrene skulle få tomter, er det ikke noe som tyder på at hun senere endret syn på dette punktet.

Det anses på det rene at Ole Utklev i faktisk henseende opptrådte som eier i forhold til den delen av gården han hadde kjøpt, bortsett fra at han ikke fikk skjøte på den. Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for å legge til grunn annet enn at Utklev frem til 1969, da han en kort periode ikke betalte renter, i det alt vesentlige oppfylte sine plikter etter kjøpekontrakten. Det er noe uklart om han de første årene etter at kontrakten var inngått ba svigermoren søke fradeling av det han hadde kjøpt og gi ham skjøte på det. Lagmannsretten legger til grunn at han gjorde det, slik han har anført. Det er sannsynlig at han i forskjellige relasjoner ville ha behov for hjemmelen til det han hadde kjøpt. Ingjerd Dolven må anses å ha vært pliktig til på forlangende å ta skritt til å skaffe Utklev hjemmel som motytelse for de vilkårene han på sin side skulle oppfylle da kjøpekontrakten ble inngått. I dette tilfelle var det nødvendig med tillatelse til fradeling, og hun må da anses å ha vært forpliktet til å medvirke til å søke om det. Lagmannsretten er enig med byretten i at salg av fast eiendom normalt forutsetter at selgeren plikter å utstede skjøte til kjøperen. En kjøpekontrakt om fast eiendom må anses å inneholde denne forpliktelsen for selgeren, når det ikke er tatt reservasjoner. Det er det ikke gjort i dette tilfelle. Kjøpekontrakten og den pantobligasjonen Ole Utklev utstedte tyder snarere på at partene har hatt som forutsetning at han skulle ha skjøte på det han kjøpte.

Selv om det hendte at Utklev ba svigermoren om skjøte, kan det ikke ses at han har gått særlig hardt på henne for å få det før i 1969 da han trengte hjemmelen eller underskrift av hjemmelsinnehaver i forbindelse med et større planeringsarbeid, og hun nektet det. I den forbindelse unnlot han også å betale renter noen terminer. En del av bakgrunnen for at situasjonen mellom Ingjerd Dolven og svigersønnen hadde tilspisset seg i 1969, synes også å ha vært at det oppsto uenighet om et tilleggsareal til den ene av de ankende parter. Det hele endte med oppsigelsen av restkjøpesummen, kr 44000,-, i brevet av 5/2 1970, slik det fremgår av anførslene foran.

I brev av 16/2 1970 til Ingjerd Dolven fra advokat Ambjørn Næss, som også var formann i styret for Hedrum Sparebank, ble det pekt på at Ole Utklev ikke hadde fått skjøte. Brevet konkluderer med at den eneste naturlige løsning synes å være at det blir ordnet med skjøte snarest mulig.

Det er på det rene at Utklev gjorde fremstøt overfor svigermoren om å få kjøpt også resten av eiendommen, og få skjøte på det hele, men at det ikke lykkedes ham. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at han også tilbød henne restkjøpesummen, på det vilkår at hun ga ham skjøte på det han hadde kjøpt etter kjøpekontrakten. Hans forklaring på dette punkt bestyrkes ved at han har fremlagt lånetilsagn, datert 10/2 1970, fra Brunlanes Sparebank på kr 40000,- mot sikkerhet i "form av 1. prioritet pant i Deres eiendom på Dolven.". På bakgrunn av Utklevs forklaring og lånetilsagnets dato, er det sannsynlig at tilbudet om betaling av restkjøpesummen mot skjøte ble fremsatt i god tid før summen forfalt til betaling, 6 måneder etter oppsigelsen. Under henvisning til det som er sagt foran, anses kjøpekontrakten å ha vært en avtale som forutsatte samtididig ytelse og motytelse i den forstand at Ingjerd Dolven ikke bare pliktet å gi Utklev disposisjonsretten til det han hadde kjøpt, men at hun i alle fall på forlangende også pliktet å medvirke til å skaffe ham skjøte på det. Det vises i denne sammenheng til Augdahl: Den norske obligasjonsretts almindelige del, utg. 1978 79 flg. Når Ingjerd Dolven i 1970 ikke var villig til å søke om å få området fradelt, slik at skjøte kunne utstedes, måtte Utklev slik lagmannsretten ser det, kunne holde restkjøpesummen tilbake uten at det representerte mislighold fra hans side. Det kan ikke være avgjørende om han hadde mulighet til å skaffe pengene til veie uten pantelån på gården.

Selv om vilkårene for deling normalt var strenge, finner ikke lagmannsretten å kunne legge til grunn at det var umulig å få samtykke til det, slik forholdene var, jfr. det som foran er sitert fra taksten til Brunlanes kontrollnemnd. Under enhver omstendighet anses Ingjerd Dolven å ha vært forpliktet til å søke om fradeling, noe det som nevnt legges til grunn at hun ikke ville.

Lagmannsretten vil for øvrig bemerke at det skal meget til for å heve en overdragelse etter så lang tid, der kjøperen både økonomisk og driftsmessig har innrettet seg på kjøpet. Det er heller intet som tyder på at Ingjerd Dolven noen gang gjorde hevningsinnsigelse gjeldende eller at hun ville endre det som var bestemt i kjøpekontrakten om at den eldste datteren og hennes mann skulle overta gården.

Hevningskravet tas etter dette ikke til følge.

De ankende parter har subsidiært anført at kjøpekontraktens vilkår må revideres med hjemmel i avtaleloven §36.

Lagmannsretten finner ikke tilstrekkelig grunnlag for å foreta en revisjon, selv om resten av hovedstolen etter kjøpekontrakten og pantobligasjonen, kr 44000,-, i dag representerer en langt mindre verdi enn beløpet gjorde i 1953 da handelen ble inngått eller i 1970 da Ingjerd Dolven sa opp restkjøpesummen. Det er ikke holdepunkter for å legge til grunn at det opprinnelig har vært økonomisk ubalanse i kjøpekontrakten eller at det er inntrådt etterfølgende omstendigheter som har forrykket balansen i selgerens disfavør. Ut fra et rent økonomisk balansesynspunkt kan man med endringen av pengeverdien og rentenivået, nå se at det ideelle for boet hadde vært om Utklev hadde betalt de kr 44000,-, uten å kreve skjøte. Det ville nok gitt Ingjerd Utklev mer enn de 5 % som var maksimalrenten etter kjøpekontrakten, og som Utklev har betalt. Lagmannsretten finner imidlertid at det også ved spørsmålet om revisjon etter avtaleloven §36 må legges vesentlig vekt på at det var Ingjerd Dolvens vegring av å søke om fradeling og utstede skjøte som gjorde at Utklev rettmessig holdt tilbake beløpet i 1970. Han foretok også fremstøt senere for å få ordnet med skjøte, uten at det lykkedes ham. Det legges etter det opplyste til grunn at det skjedde før hun var blitt for syk til at hun ville kunnet medvirke til det.

Etter en totalvurdering er lagmannsretten kommet til at det ikke er grunn til å ta til følge de ankende parters krav om revisjon av avtalen, og tilplikte Utklev å betale et tilleggsbeløp til boet.

Anken har etter dette ikke ført frem, og Inger Kristin Jacobsen og Randi Westerberg bør tilpliktes å erstatte Aase og Ole Utklev deres saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, som det ikke sees å være grunn til å gjøre unntak fra. Lagmannsretten finner å kunne fastsette erstatningen i samsvar med prosessfullmektigens omkostningsoppgave til kr 20000,-, som utgjør hans salær.

Lagmannsretten er enig i byrettens omkostningsavgjørelse, og byrettens dom blir å stadfeste.

Dommen er enstemmig.

Slutning :

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Inger Kristin Jacobsen og Randi Westerberg tilpliktes in solidum å erstatte Aase og Ole Utklev i fellesskap saksomkostninger for lagmannsretten med - 20000.- tyvetusen kroner innen - 2 - to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.