LA-1992-757
| Instans: | Agder lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-06-01 |
| Publisert: | LA-1992-00757 |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tinn og Heddal herredsrett - Agder lagmannsrett LA-1992-00757 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøker: Gunnulf Veåsen (Prosessfullmektig: Advokat Per Lykke). Saksøkt: Andres Øverbø (Prosessfullmektig: Advokat Helge Aarnes). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Lagdommer Gunnar Hanssen Skjønnsmenn: Bonde Gerd Kolle, Ulefoss, Skogbrukssjef Erling Gaaserud, Sauland, Gårdbruker John Nyheim, Gransherad, Herredskogm./pensjonist Erik Grønskei, Gransherad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Konsesjonsloven (1974) |
Tirsdag 1. juni 1993 ble lagmannsrett holdt i Tinn og Heddal sorenskriverkontor, Notodden.
År 1993 den 2. juni fortsatte forhandlingene.
År 1993 den 2. juli ble rett satt påny på sorenskriverkontoret på Notodden med samme skjønnsstyrer og skjønnsmenn som tidligere.
Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slik odelsovertakst:
Ved skjøte av 26. april 1991 ble landbrukseiendommen Veåsen gnr. 2 bnr. 2 og 4 i Tinn kommune overdratt fra Anne Veåsen til saksøkte Andres Øverbø for kr 380.000,-. Kjøpesummen var fastsatt av Landbruksdepartementet som vilkår for den konsesjon Øverbø hadde fått etter konsesjonsloven. Ved stevning til Tinn og Heddal herredsrett av 14. juni 1991 reiste advokat Per Lykke odelsløsningssak mot Øverbø på vegne av Gunnulf Veåsen. Anne Veåsen hadde vært gift med Gunnulf Veåsens bror Herbjørn, som i sin tid overtok odelsgodset fra sine og Gunnulfs foreldre. Advokat Helge Aarnes tok opprinnelig til motmæle i løsningssaken på vegne av Øverbø, men frafalt under saksforberedelsen for herredsretten kravet om å bli sittende med eiendommen. Øverbø har nedlagt påstand om at odelstaksten fremmes.
Den 13. juli 1992 avsa Tinn og Heddal herredsrett - dommerfullmektig Per Morten Sending med to skjønnsmenn - odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstaksten over eiendommen Veåsen, gnr. 2, bnr. 2 og 4 i Tinn kommune settes til kr 385.000,- - kronertrehundreogåttifemtusen 00/100 -.
2. De lovbestemte utgifter over odelstaksten, herunder utgifter til skjønnsmenn, betales av Gunnulf Veåsen.
3. Gunnulf Veåsen betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelstaksten saksomkostninger til Andres Øverbø ved adv. Helge Aarnes kr 19.110,- - kronernittentusenetthundreogti oo/100 -."
Når det gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og dens skjønnsgrunner, vises det til herredsrettens odelstakst.
På vegne av Andres Øverbø har advokat Helge Aarnes i rett tid begjært odelsovertakst med påstand om at taksten økes. Advokat Per Lykke har tatt til motmæle på vegne av Gunnulf Veåsen med påstand om at taksten settes lavere enn kr 385.000,-, herunder at alternativ takst for en påstått bruksrett til verksted i driftsbygningen økes.
Lagmannsrettens skjønnsforhandlinger ble holdt på Notodden 1. juni 1993. Den 2. juni samme måned ble det foretatt befaring av odelsgodset som ligger på Hovin i Tinn kommune. Begge partene, som møtte sammen med sine prosessfullmektiger, har forklart seg for retten. Det ble ikke avhørt vitner i saken. Det er foretatt en del dokumentasjon som lagmannsretten vil nevne i den ustrekning den har betydning for odelstaksten.
Andres Øverbø har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Hva som skal legges til grunn for odelstaksten følger av odelsloven §49. Retten skal fastsette en bruksbestemt salgsverdi. At det hviler odelsrett på eiendommen, skal ikke tas i betraktning som verdiforringende moment. Det er eiendommens verdi på taktstidspunktet som er avgjørende.
Ved verdsettelse av skogen må retten se hen til at rentenivået har gått ned, noe som må få den betydning at kapitaliseringsfaktoren må settes høyere enn det som har vært vanlig de siste årene. Retten må legge til grunn et langsiktig rentenivå for sine vurderinger. I tillegg til en kapitalisering av eiendommens bruksverdi må det tas hensyn til ekstraverdier som bl.a. boverdien for våningshuset og verdien av de øvrige bygninger på eiendommen. Gårdsturisme er en mulig inntektskilde for denne eiendommen.
Markedet har vist at Veåsen er mer verdt enn slike takster som legges til grunn for avgjørelse av konsesjonsspørsmålet. Andres Øverbø var villig til å gi kr 460.000,- for eiendommen mens en annen byder ville gi kr 450.000,-.
Andres Øverbø har nedlagt slik påstand:
"1. Overtakst fremmes.
2. Taksten økes.
3. Saksøkte tilkjennes sakens omkostninger."
Gunnulf Veåsen har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Utgangspunkt for verdsettelsen er den bruksverdi odelsgodset har som landbrukseiendom. Det er ikke eiendommens gjenanskaffelsesverdi som skal erstattes. Heller ikke skal det legges avgjørende vekt på markedskreftene. I dette tilfellet må det tas hensyn til at eiendommen er under middels størrelse, og at det ikke kan gi tilstrekkelig inntektsgrunnlag for en familie. Den ligger dessuten i et grissgrendt strøk, slik at dens boverdi er meget begrenset. Boligen er for øvrig gammel og lite tidsmessig. Odelstaksten kan i dette tilfellet ikke settes høyere enn den verdi konseksjonsmyndighetene har godtatt, og som er høyeste lovlige pris.
Også driftsbygningene har liten verdi. De er gamle og uhensiktsmessige med stort behov for utbedringer. Det må fastsettes en alternativ takst for Gunnulf Veåsens rett til å bruke verkstedet.
Skogen representerer eiendommens største aktivum, men er likevel neppe verdt mer enn ca kr 100.000,-. Det foreligger en ny driftsplan som viser at skoggrunnens gjennomsnittlige bonitet er lav. Dagens tømmerpriser, som er meget lave, må legges til grunn for den avkastning som kan påregnes. Gårdsturisme for denne eiendommen er ikke påregnelig.
Gunnulf Veåsen har nedlagt slik påstand:
"1. Taksten settes lavere enn kr 385.000,-.
2. Under forutsetning av at taksten settes høyere enn kr 385.000,-, økes den alternative taksten på bruksretten til verkstedet.
3. Under forutsetning av at taksten på eiendommen settes lavere eller tilsvarende kr 385.000,- frafalles kravet om alternativ takst på bruksretten til verkstedet.
4. Saksøker tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten vil bemerke:
Veåsen, gnr. 2 bnr. 2 og 4 er en landbrukseiendom beliggende ca 700 meter over havet på Hovinheia i Tinn kommune. Den ligger ca 10 km fra Austbygda sentrum. Eiendommen består av to teiger - Heimeteigen og Veåsstaulen - samt en ideell andel i et fjellsameie. I følge jordregisteret utgjør innmarka, som ligger i Heimeteigen, 33 dekar. Av dette er ca 10 dekar fulldyrket jord mens resten er enten overflatedyrket jord eller gjødslet beite. I følge en nylig utarbeidet skogbruksplan utgjør Heimeteigens skogareal 653,5 dekar. Av dette er 471,2 dekar produktiv skog. Veåsstaulen har et produktivt skogareal på ca 50 dekar. Dette arealet ligger i Fjellsetdalen, ca 5 km fra bebyggelsen på Heimeteigen. Fjellsameiet er på noe over 1.000 dekar.
Den fulldyrkede jorda er relativt flat og lett tilgjengelig fra bebyggelsen, men trenger kultivering. Den overflatedyrkede jorda ligger også nær bebyggelsen, men er brattlendt og benyttes idag til sauebeite.
Produktivt skogareal på de to teigene utgjør i følge skogbruksplanen tilsammen ca 520 dekar, fordelt med 48 prosent på middels og 52 prosent på lav bonitet. Skogens produksjonsevne er beregnet til 128 m3 pr. år mens tilveksten for tiden utgjør 97 m3. Balansekvantum er vurdert til 86 m3. Skogbestanden er beregnet til 3.914 m3. Av denne utgjør gran 1.662 m3 (42 prosent), furu 2.092 (53) og løv 160 m3 (4). 87 prosent av bestanden er karakterisert som gammel skog - hogstklasse 5.
På Heimeteigen er det våningshus, stabbur, driftsbygning, garasje, smie, saghus og en tømret låve. Våningshuset, som har en grunnflate på ca 70 m2 og er oppført i to etasjer, er fra 1860. Det er påbygd og utbedret flere ganger. Våningshuset ble opprinnelig laftet, men har fått to tilbygg i bindingsverk. Utvendig er to av husets vegger kledd med eternitplater, ett tilbygg med stående panel og resten som laftede vegger. På taket er det gammel takstein. Det er tolags vinduer av eldre type. Huset er ført opp på en solid grunnmur av stein med kjeller under det hele. Innvendig er veggene kledd med panel eller plater mens gulvene er dekket med vinylbelegg eller tregulv. I første etasje er det et romslig kjøkken, en stue og bad med vannklosett og badekar. I annen etasje er det et stort soverom, et barnerom og et syrom. Nær våningshuset er det også oppført et meget gammelt laftet stabbur.
Driftsbygningen, som ble oppført i 1945, er på ca 200 m2. Den er solid fundamentert på steinblokker med gjødselkjeller. Låvebru mangler. På taket er det lagt trespon som må skiftes ut. Driftsbygningen er nå innredet med sauefjøs og lagringsrom for høy. En del av det som nå er innredet til sauefjøs har tidligere vært benyttet til verksted av Gunnulf Veåsen og hans bror. På Veåsen er det også en tømret låve på ca 60 m2 som ble oppført rundt 1860. Låven, som står på steinfundamenter og har bølgeblikk på taket, nyttes til oppbevaring av redskap o.l. I tillegg er det en dobbel garasje, en laftet smie og et saghus.
Når det gjelder verdsettelsen av eiendommen, er lagmannsretten kommet til samme resultat som herredsretten og kan på vesentlige punkter tiltre herredsrettens begrunnelse. I tilleg vil lagmannsretten bemerke:
Det følger av odelsloven §49 første ledd at verdsettelsen skal skje på grunnlag av en slik bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig ut fra forholdene på stedet og som dessuten er forenlig med at den hovedsaklig benyttes til landbruksformål. Rettens utgangspunkt er at den skal søke å komme frem til en bruksbestemt salgsverdi basert på driftsøkonomiske betraktninger for eiendommen. I tillegg må retten legge vekt på andre egenskaper ved odelsgodset som bl.a. eiendommens beliggenhet og bygningenes størrelse og standard. Dette gjelder spesielt i de tilfeller der eiendommen ikke har en slik størrelse eller karakter at den gir tilstrekkelig økonomisk grunnlag for en familie. Det er eiendommens verdi på taksttiden lagmannsretten skal søke å komme frem til.
Eiendommen Veåsen har ikke en slik størrelse at den alene kan gi en familie et tilstrekkelig inntektsgrunnlag. Eiendommen vil nødvendigvis måtte ha karakter av et støttebruk. I vurderingen av en bruksbestemt salgsverdi for eiendommen vil skogen utgjøre en viktig faktor. Som nevnt utgjør samlet produktivt skogareal ca 520 dekar med et balansekvantum på 86 m3. Størstedelen av skogen er hogstmoden. Det følger av en nylig utarbeidet skogbruksplan at skogen må karakteriseres som relativt lettdrevet, og at det ikke er behov for større investeringer i veger for å drive ut et foreslått kvantum på 769 m3 i løpet av en tiårsperiode. Det vil imidlertid være behov for nyplanting og stell av skogen på vanlig måte. Lagmannsretten har lagt en kapitaliseringsrentefot på 7 prosent til grunn for sin verdsetting av skogen. Retten har i tillegg lagt vekt på bestokning og driftsforholdene i skogen samt bygningenes beskaffenhet og eiendommens beliggenhet.
Den fulldyrkede jorda, som er begrenset til ca 10 dekar, kan nyttes til grasproduksjon. Øvrig innmark kan nyttes til sauebeite. Andres Øverbø opplyser å ha 38 vinterforede sauer, men har de siste par årene måttet kjøpe høy. Andelen i fjellsameiet gir rett til fjellbeite for sau og fiske i et par vann. Til eiendommen ligger også rett til å være med på elgjakt.
Våningshuset er godt innvendig vedlikeholdt og har en rimelig bra standard selv om det neppe tilfredsstiller tidens krav til bolig. Det trenger betydelig utvendig vedlikehold som opprusting av vinduer og fasader. Driftsbygningen trenger som nevnt låvebru, nytt tak og en bedret atkomst til gjødselskjeller, men er ellers egnet som sauefjøs og til lagring av for. Øvrige bygninger antas å være av liten verdi.
Bebyggelsen på Veåsen ligger fint til på Hovinheia med en storslagen utsikt over Tinnsjøen. Den ligger imidlertid så vidt avsides til at utparsellering av boligtomter ikke er realistisk. Det samme gjelder hyttetomter selv om det er en del hytter i området, bl.a. en inntil tunet som tilhører en bror av Gunnulf Veåsen. Lagmannsretten finner heller ikke å kunne legge til grunn at gårdsturisme er en påregnelig inntektskilde for eiendommen, men legger til grunn at Andres Øverbø skaffer seg inntekter gjennom lafting og salg av mindre hus.
Lagmannsretten er kjent med at Veåsen har vært forsøkt solgt på det åpne marked, og at Andres Øverbø bød kr 460.000,- for eiendommen. Retten er også kjent med at en annen interessert har budt kr 450.000,-. Det er imidlertid lagmannsrettens oppfatning at slike priser på eiendommen er urealistiske og ikke uten videre kan legges til grunn. Bakgrunn for Øverbøs bud var bl.a. at han er delvis uføretrygdet og hadde en ikke ubetydelig kontantsum som han kunne investere i eiendommen uten tanke på forrentning. Disse budene antas i stor grad å ha vært påvirket av andre og subjektive betraktninger enn slike driftsøkonomiske hensyn som er loven utgangspunkt.
Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at odelstaksten passende bør settes til kr 385.000,-. Dette betyr at retten ikke behøver ta stilling til spørsmålet om alternativ takst for den mulige rettigheten til et verksted.
Andres Øverbø har ikke oppnådd en bedre avgjørelse ved overskjønnet og tilkjennes derfor ikke saksomkostninger. Det vises til hovedregelen i skjønnsloven §54a første ledd sammenholdt med §54 første ledd. Lagmannsretten kan ikke se at herredsrettens skjønn lider av slike feil eller at avgjørelsen har vært så tvilsom at han bør tilkjennes saksomkostninger. På den annen side kan ikke lagmannsretten se at det har vært åpenbart urimelig av Andres Øverbø å begjære overskjønn. Av den grunn er det heller ikke grunnlag for å pålegge ham og erstatte Gunnulf Veåsens saksomkostninger. Det er enighet om at Gunnulf Veåsen skal erstatte Andres Øverbøs saksomkostninger for herredsretten.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning :
1. Verdien av eiendommen Veåsen gnr. 2 bnr. 2 og 4 i Tinn kommune settes til 385.000 - trehundreogåttifemtusen - kroner.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.