LA-1993-169

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-02-10
Publisert:	LA-1993-00169
Stikkord:	Skjønnsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett - Agder lagmannsrett LA-1993-00169 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Skien kommune (Prosessfullmektig: Advokat Lars Skjelbred, Skien). Saksøkt: Ragnhild Nilssen (Prosessfullmektig: Advokat Jon I. Lunde, Porsgrunn).
Forfatter:	4 skjønnsmenn - Mindretall: Lagdommer Gunnar Hanssen
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §42, §43, §3, §8, §9, §32

De sentrale spørsmål i saken er hvilken pris som skal settes på skoggrunn avstått til veg, om vilkårene for kommunens overtagelse av industriareal er oppfylt og hvilken pris som skal betales for dette.

På vegne av Ragnhild Nilssen har Erik Odd Nilssen den 27. september 1988 gitt samtykke til avståelse av et areal på ca 7,5 dekar av gnr. 221 bnr. 34 i Skien kommune til etablering av en ny parsell på Trommedalsvegen, som også er adkomstveg til Rødmyr industriområde. Som vilkår for samtykket påtok kommunen seg å regulere et areal på ca 21,5 dekar av eiendommen mellom den nye parsellen og den gamle Trommedalsvegen til industriområde. Kommunen påtok seg videre å opparbeide en leggeplass for tømmer. Oppgjør i saken skulle skje etter avtale med kommunen, men slik at makeskifte av en industritomt med kommunen kunne være aktuelt. Dersom enighet om oppgjør ikke fant sted, skulle arealet/arealene erstattes ved skjønn.

Kort tid etter at Skien kommune hadde tatt grunnen i besittelse ble skogen avvirket, vegen anlagt og i det arealet som skulle reguleres til industri - en ganske dyp dal mellom den nye vegen og den gamle Trommedalsvegen - lagt en kulvert og fylt på overskuddsmasser.

Partene kom ikke til enighet om oppgjøret og Skien kommune begjærte skjønn ved Skien og Porsgrunn byrett. Den 25. november 1992 ble det avhjemlet skjønn med slik slutning:

"1. Skien kommune betaler erstatning til saksøkte med tillegg av renter som bestemt, slik det går frem av skjønnet ovenfor.

2. Skien kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

3. Skien kommune betaler innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse saksomkostninger til saksøkte ved adv. Jon Isak Lunde med kr 34 770,- - trettifiretusensjuhundreogsytti -."

Når det gjelder sakens bakgrunn, herunder alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger, partenes anførsler for byretten og byrettens skjønnsgrunner, vises det til underskjønnet. Byretten fastsatte erstatningen for veggrunnen til kr 50,- pr. m2. Den kom videre til at det ikke var grunnlag for innløsning av industriarealet, men fastsatte en erstatning på kr 150000,- for at kommunen uten tillatelse hadde fylt industriarealet med overskuddsmasser.

Både Skien kommune og Ragnhild Nilssen har i rett tid begjært overskjønn til Agder lagmannsrett. Kommunen har nedlagt påstand om at erstatningene settes ned mens Ragnhild Nilssen påstand går ut på at hun skal ha full erstatning for grunn og ulemper.

Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Skien 11. og 12. august 1993. Etter anmodning fra partene ble forhandlingene utsatt til avklaring av skjønnsforutsetningene. Overskjønnsforhandlingene ble avsluttet med prosedyre 14. januar 1994. Under overskjønnsforhandlingene i august 1993 møtte Erik Odd Nilssen på vegne av Ragnhild Nilssen sammen med prosessfullmektigen. Fra Skien kommune møtte overingeniørene Torleif Roligheten og Tor Arnesen sammen med kommunens prosessfullmektig. Under overskjønnsforhandlingene var partene enige om følgende tillegg i skjønnsforutsetningene: - i det regulerte industriområdet begrenses byggelinjen til 10 meter fra regulert vegkant, - kommunen erstatter det tap grunneier påføres ved etablering av leggeplass for tømmer, - partene er enige om at lagmannsretten har kompetanse til å fastsette mulig erstatning som følge av oppfylling av industriarealet med overskuddsmasser.

Det ble for øvrig foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken og som lagmannsretten vil komme tilbake til i den utstrekning den har betydning for rettens avgjørelse.

Skien kommune har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:

Arbeidstillatelsen, som må tolkes etter sin ordlyd, gir ikke grunnlag for innløsning av industriarealet. Skien kommune har sørget for regulering av arealet til industri og har innfridd betingelsene for erverv av veggrunnen. Det er uheldig at kommunen ikke sikret seg skriftlig tillatelse før den anla kulverten og deponerte overskuddsmassene. Dette skjedde imidlertid på grunnlag av muntlig avtale med grunneier og representerer en fordel for denne når arealet likevel er regulert til industri. Eiendomsretten kan ikke under noen omstendighet ha gått over på kommunen. Heller ikke plan- og bygningsloven §43 nr. 1 gir grunnlag for å utvide ekspropriasjonen til å omfatte industriarealet. Avståelse av veggrunnen fører ikke til at eiendommen, som er på ca 80 dekar innmark og nærmere 500 dekar skog, mister en vesentlig del av sin verdi.

Byggelinjen, som vil bli redusert til 10 meter fra regulert vegkant, gir ikke grunnlag for erstatning etter plan- og bygningsloven §32. Kommunen aksepterer at lagmannsretten har kompetanse til å fastsettes erstatning for den anlagte kulvert og oppfylling av industriarealet, men gjør gjeldende at vilkårene for erstatning ikke er til stede. Erstatningen skal i tilfelle utmåles på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §3 første ledd, jf. §8 og §9, slik at mulige fordeler for grunneieren kommer til fradrag. Fordi arealet er regulert til industri, har det vært fordel med oppfylling selv om massene ikke har vært de beste.

Det foreligger ingen avtale om at kommunen skal erstatte veggrunnen etter en pris for utbyggingsgrunn. Det skal fastsettes erstatning basert på grunnens salgsverdi som skogbruksareal. Den nye vegen ble anlagt gjennom et jord- og skogbruksområde. Det gjelder dessuten en fylkesveg og ingen intern veg som gir grunnlag for anvendelse av noe strøksprinsipp.

Dersom retten kommer til at kommunen er forpliktet til å overta industriarealet, skal også dette erstattes etter verdien som skogareal. Ikke i noe tilfelle skal erstatningen fastsettes som for opparbeidet industrigrunn.

Den avsavnsrente byretten har fastsatt bør stadfestes.

Skien kommune har nedlagt slik påstand:

"1. Skjønnet fremmes.

2. De tilkjente erstatninger nedsettes."

Ragnhild Nilssen har ved sin prosessfullmektig sammenfatningsvis gjort gjeldende:

Arbeidstillatelsen sett i sammenheng med at Skien kommune har tatt det regulerte industriarealet i bruk som fyllplass må føre til at kommunen er forpliktet til å erverve det. Slik arealet nå ligger er det ødelagt, dels fordi kulverten gjør det meget vanskelig å utnytte grunnen til industriformål og dels fordi de påfylte masser har vist seg uegnet. Som en følge av oppfyllingen har andre dumpet forskjellige ting på eiendommen. Grunneieren har trodd at kommunen hadde overtatt arealet og har derfor ikke protestert. I alle tilfelle må kommunen ha bevisbyrden for at den ikke har overtatt grunnen. Også plan- og bygningsloven gir grunneier hjemmel for å pålegge kommunen innløsning av industriarealet.

Det følger av arbeidstillatelsen at kommunen er forpliktet til å erstatte både veggrunn og industriareal som byggegrunn. Det samme følger for øvrig av bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven. For industriarealet er dette åpenbart. Det er regulert til industriformål og skal erstattes som sådant. Veggrunnen ligger inntil industriområdet på Rødmyr og representerer i realiteten en intern veg til dette. Under enhver omstendighet er det påregnelig at veggrunnen på grunn av sin beliggenhet ville ha blitt regulert til utbyggingsformål.

Det må fastsettes erstatning for det produksjonstap grunneieren lider som følge av den planlagte leggeplassen for tømmer.

Avsavnsrenten bør økes, i alle fall til også å omfatte rentesrente, fordi det har gått så lang tid siden grunnen ble avstått. I denne perioden har grunneier hatt lån og betalt 13-14 prosent årlig rente.

Det er nedlagt slik påstand:

"A. Generelle påstander:

1. Skjønnet fremmes.

2. Saksøkte tilkjennes full erstatning for grunnavståelse og ulemper.

3. Saksøker pålegges å betale de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene.

4. Byrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

5. Saksøker pålegges å betale saksøkte v/advokat Jon I. Lunde, utgifter til teknisk og juridisk bistand.

B. Spesielle påstander:

Det kreves erstatning for:

Prinsipalt:

1. Veiareal, ca 7.5 dekar og areal mellom gammel og ny vei (innløsning), alt verdsatt som industriareal.

2. Areal og ungt skogsvirke på dette, som nå tas i bruk til leggeplass, ca 3 dekar.

3. Vanskelig atkomst til, og arronderingsskade på resteiendommen.

Subsidiært:

1. Veiareal, ca 7,5 dekar, verdsatt som industriareal.

2. Byggeklausulering av tilstøtende arealer.

3. Ulemper p.g.a. at man må fjerne ubrukelige masser.

4. Ulemper p.g.a. at man må innrette seg i forhold til kulverten og godtgjørelse for å ha kulverten liggende på saksøktes eiendom.

5. Arronderingsskader, jfr. pkt. 2 og 4.

6. Jfr. Prinsipal påstand pkt. 2 og 3.

I begge tilfeller:

Saksøker skal tilkjennes dekning av sitt avsavnstap, før og etter at skjønnet er rettskraftig.

C. Spesiell forutsetning:

Ekspropriantene bygger innen 01. november 93 leggeplass for tømmeret i skogen. Denne skal ligge på det sted som er angitt på vedlagte kartutsnitt. Plassen skal være forskriftsmessig utført."

Lagmannsretten vil innledningsvis bemerke at den legger ekspropriasjonserstatningsloven bestemmelser til grunn ved erstatningsfastsettelsen for avstått grunn. Dette gjelder både den ervervede veggrunn og mulig ervervet industriareal. Retten ser det slik at dette følger av arbeidstillatelsens siste avsnitt. Lagmannsretten kan ikke være enig med Ragnhild Nilssen i at det som er inntatt i tillatelsens nest siste avsnitt om makeskifte skal forstås slik at erstatningen skal fastsettes som for ferdig opparbeidet industritomt på Rødmyr.

Når det gjelder veggrunnen, et areal på ca 7,5 dekar, er lagmannsretten kommet til at det må erstattes som skoggrunn. Da veggrunnen ble ervervet i 1988, var arealene avsatt til jord- og skogbruk. Dette fremgår av vedtatte oversikts- og detaljplaner. Lagmannsretten ser det slik at før veggrunnen ble ervervet og vegen bygget gikk grensen mellom landbruksområder og byggeområder i den gamle Trommedalsvegen. Først ved reguleringsplan, godkjent av Skien kommunestyre 22. juni 1993, ble grunnen regulert til offentlig trafikkområde og det tilgrensende området i øst til byggeområde - industri. For fremtiden vil grensen mellom landbruk- og utbyggingsområder ligge i den nye vegen. Lagmannsretten kan ikke være enig med Ragnhild Nilssen i at den nye vegen er begrenset til å være atkomst til industrifeltet på Rødmyr. Den har fortsatt sin funksjon som gjennomgangsveg vestover selv om trafikken ikke er særlig stor. Mot en slik bakgrunn er lagmannsretten kommet til at skogbruk var den påregnelige utnytting av grunnen, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd.

Til skogbruk var imidlertid grunnen særdeles godt egnet med svært god bonitet, lettdrevet og sentralt beliggende. Erstatningen fastsettes passende til kr 1,50 pr. m2. Ragnhild Nilssen har allerede fått utbetalt erstatning for påstående virke.

Når det gjelder spørsmålet om Skien kommune har ervervet og skal betale erstatning for den grunn som ligger mellom den gamle og den nye Trommedalsvegen - industriarealet - har lagmannsretten delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet - de fire skjønnsmennene - er kommet til at kommunen må sies å ha ervervet dette arealet på ca 21,5 dekar. Flertallet legger for sin del avgjørende vekt på at kommunen har tatt arealet i bruk og i betydelig grad vanskeliggjort Ragnhild Nilssens anvendelse av det. Kommunen har plassert en kulvert midt i arealet og på den måten forringet hennes muligheter til å anvende det til industriformål. Kommunen har dessuten oppe på kulverten deponert store mengder overskuddsmasser som har vist seg lite egnet til byggegrunn. I tillegg kommer den omstendighet at grunneieren hele tiden har trodd at kommunen ville overta arealet, noe kommunens representanter må ha vært klar over. Mot en slik bakgrunn finner flertallet at kommunen må overta arealet og betale erstatning for grunnen.

Som nevnt kan ikke flertallet se at arbeidstillatelsen avgjør hvilken grunnpris kommunen skal betale. Erstatningen må fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven §5. Som nevnt er dette arealet regulert til industriområde, og flertallet er kommet til at det må erstattes som tbyggingsgrunn. Da det ble ervervet, var det imidlertid på ingen måte opparbeidet. Det grenset riktignok til den gamle Trommedalsvegen og hadde en hensiktsmessig beliggenhet på Rødmyr, men forutsatte omfattende grunnarbeider for å kunne nyttes til industriformål. Flertallet er kommet til at erstatningen passende kan settes til kr 20,- pr. m2.

Med det resultat flertallet er kommet til er det ikke grunnlag for å tilkjenne ulempeserstatning, verken for arronderingsulemper eller det kommunen har gjort på industriarealet.

Lagmannsrettens mindretall - rettens formann - er kommet til, på samme måte som byretten, at Skien kommune ikke har ervervet industriarealet, og at det derfor ikke skal fastsettes noen grunnerstatning. Mindretallet kan for sin del ikke se noe grunnlag for eiendomsovergang verken i den gitte arbeidstillatelsen eller i den omstendighet at kommunen har anlagt kulvert og fylt igjen den dype dalen med overskuddsmasser. Dette gir - slik mindretallet ser det - grunneier krav på erstatning, men ikke krav på at kommunen skal overta grunnen. Mindretallet kan heller ikke se at Ragnhild Nilssen kan kreve innløsning etter plan- og bygningsloven §42 første ledd eller utvidelse av ekspropriasjonen i medhold av §43 nr. 1.

Mindretallet finner grunn til å beklage at Skien kommune ikke sikret seg skriftlig samtykke før den anla kulverten og fylte igjen industriarealet med overskuddsmasser. Dersom samtykke hadde vært innhentet, hadde grunneier kunnet delta i plassering av en kulvert slik at den uhensiktsmessige plassering den har fått kunne ha vært unngått. Selv om de påfylte overskuddsmassene er gjenstand for setninger og ikke uten videre kan bygges på de første årene, kan ikke mindretallet se at det på sikt forringer arealet som utbyggingsområde. Massene vil på sikt gjøre arealet mer anvendelig. Plassering av kulverten midt i industriarealet er derimot meget uheldig og fører til en forringelse av verdien som mindretallet skjønnsmessig fastsetter til kr 200000,-. Mindretallet kan ikke se at byggelinjene, som nå er redusert til 10 meter fra den regulerte vegkanten, betinger erstatning. Med den omregulering som har funnet sted kan heller ikke mindretallet se at det er grunnlag for erstatning for arronderingsmessige ulemper.

Partene er enige om at Skien kommune skal anlegge en leggeplass for tømmer på ca 3 dekar. De er også enighet om hvor denne skal ligge, og at den skal utføres forskriftsmessig. En enstemmig lagmannsrett har videre forstått det slik at partene er enige om at retten skal fastsette erstatning for tap av påstående virke og tapt skogproduksjon. Erstatning for påstående skog og tapt framtidig skogproduksjon settes til kr 6000,-.

Lagmannsretten er enig med byretten i at avsavnsrenten passende kan settes til 12 prosent og tiltrer byrettens begrunnelse på dette punkt. Retten er ikke enig i at det bør tilkjennes rentesrente. Avsavnsrente for erverv av veggrunn og industriareale beregnes fra tiltredelse 27. september 1988. Avsavnsrente knyttet til leggeplass for tømmer beregnes fra arbeidet med denne starter opp.

I dette tilfellet har begge parter begjært overskjønn, slik at bestemmelsene om saksomkostninger i skjønnsloven §54 første ledd, jf. §54a siste ledd kommer til anvendelse. Skien kommune pålegges å erstatte Ragnhild Nilssen sakens omkostninger for lagmannsretten som av advokat Jon I. Lunde er oppgitt til kr 44246,-, hvorav salæret utgjør kr 43750,-. Advokat Lars Skjelbred har protestert mot salæroppgaven fra advokat Lunde, men lagmannsretten har etter omstendighetene funnet de oppgitte omkostninger nødvendige.

Overskjønnet er avsagt med slik dissens som fremgår ovenfor.

Slutning:

1. Skien kommune betaler erstatning til Ragnhild Nilssen som fastsatt ovenfor med tillegg av 12 - tolv - prosent rente av erstatningsbeløpene fra tidspunkter som bestemt.

2. Skien kommune v/ordføreren pålegges å erstatte Ragnhild Nilssen sakens omkostninger for lagmannsretten med 44246 - førtifiretusentohundreogførtiseks - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.