LA-1993-328
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-11-18 |
| Publisert: | LA-1993-00328 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredrett Nr. 92-00117 - Agder lagmannsrett LA-1993-00328 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Flekkefjord kommune (Prosessfullmektig: H.r.adv. Tor N. Rekve). Motpart: Christiania Bank & Kreditkasse A/S (Prosessfullmektig: Adv. Arne Sætra). |
| Forfatter: | Førstelagmann Arne Christiansen, formann, lagdommer Asbjørn Nes Hansen, eks.ord.lagdommer Haakon Steen |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §114, §115, Tvistemålsloven (1915) §180, Panteloven (1980) §1-4, §1-5, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-20 |
Det ble avsagt slik dom:
Flekkefjord kommune har reist søksmål mot Christiania Bank & Kreditkasse - heretter kalt Kreditkassen - med krav om at kommunen på grunnlag av et rettsforlik tinglyst 8. juli 1988 på en rekke eiendommer i Flekkefjord kan kreve tvangsauksjon med prioritet foran en pantobligasjon til Kreditkassen på 2,5 millioner kroner som ble tinglyst 13. desember 1988, til dekning av et krav på 748970 kroner som kommunen har tatt utlegg for ved forretning avholdt 23. september 1991 og tinglyst 9. oktober 1991. Flekkefjord herredsrett avsa dom i saken 15. februar 1993 med slik domsslutning:
"1. Christiania Bank & Kreditkasse A/S frifinnes.
2. Flekkefjord kommune v/ordføreren dømmes til innen 14 - fjorten - dager å betale kr 17000,- - syttentusenkroner - som erstatning for saksomkostninger til Christiania Bank & Kreditkasse A/S v/adv. Arne Sætra."
Det nevnte rettsforlik ble inngått 9. april 1986 mellom kommunen og eieren av eiendommene, Flekkefjord hotellbygg A/S som senere endret firma til Trelleviken A/S. Saken var reist av Flekkefjord hotellbygg A/S for å få prøvet rettmessigheten av forelegg utferdiget av bygningsrådet etter §114 i plan- og bygningsloven. Forliket gikk ut på at Flekkefjord hotellbygg innen visse frister skulle foreta nærmere oppregnede sikrings- og vedlikeholdsarbeider på bygningene og rydding av tomtegrunn. Det var videre avtalt at forliket ikke skulle være til hinder for nye pålegg og forelegg fra bygningsrådet. I tilfelle salg av eiendommene skulle selgeren forplikte kjøperen til å oppfylle forliket. Forliket ble ikke etterlevet og teknisk hovedutvalg utferdiget 13. mars 1990 forelegg om riving av bygningene og ryddiggjøring av tomten. Eieren reiste ikke søksmål til prøvelse av det nye forelegg. Bystyret besluttet 14. juni 1990 å rive bygningene. Ved Flekkefjord herredsretts uteblivelsesdom 11. juli 1991 ble Trelleviken A/S dømt til å betale kommunen 735000 kroner som refusjon for rivingsutgiftene, og dommen er grunnlaget for det foran nevnte utlegg. Nærmere om sakens faktiske sammenheng, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens avgjørelsesgrunner framgår av herredsrettens dom.
Flekkefjord kommune har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand 3. november 1993. Partene var representert bare ved sine prosessfullmektiger. Det ble ikke avhørt noen vitner. Det ble dokumentert enkelte skriftlige bevis. For herredsretten nedla kommunen påstand prinsipalt om at rettsforliket ga grunnlag for å begjære auksjon med prioritet for refusjonskravet foran bankens obligasjon, subsidiært om at rettsforliket hadde panterett for et beløp svarende til refusjonskravet. Under ankeforhandlingen har kommunen prinsipalt opprettholdt sine anførsler knyttet til den subsidiære påstand for herredsretten. For øvrig står saken i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Kommunens anførsler kan sammenfattes slik:
I normalsituasjonen har kommunen ingen særlig fortrinnspanterett i vedkommende eiendom for refusjon av utgifter til tvangsfullbyrdelse av forelegg etter plan- og bygningsloven §115. I den foreliggende sak tilsier imidlertid reelle hensyn at kommunens refusjonskrav får samme prioritet som rettsforliket, og at kommunen kan kreve tvangsauksjon for refusjonskravet som bedre prioritert rettighetshaver enn banken. Forlikets økonomiske realitet, som opprinnelig knyttet seg til en forpliktelse for eieren til å foreta de arbeider forliket påbød, må, ved at kommunen har utført disse arbeider, anses som flyttet til de utgifter som kommunen har hatt og som eieren pliktet å betale fordi han har forsømt sin plikt etter forliket. Dersom kommunens syn ikke gis medhold, vil banken få en uberettiget fordel ved at den forpliktelse som følger av den foranstående heftelse, og som i tilfelle må overtas utenom kjøpesummen, ikke har den samme pristrykkende virkning som før rivingen, slik at banken oppnår en bedre dekning. Det påpekes videre at banken ikke vil ta noe initiativ til å få eiendommen realisert. På den annen side har kommunen hatt utgifter som følger av dens samfunnsmessige ansvar for og plikt til å sørge for sikring av farlige eller skjemmende byggverk. Gjennom tinglysningen av forliket er plikten til utbedring og omkostningene med dette gitt notoritet utad.
For at forliket skal kunne brukes som auksjonsgrunnlag, må det anses å inneholde en pengeforpliktelse. Fra kommunens side hevdes at forliket innebærer en latent pengeforpliktelse som kan knesettes med pantsikkerhet i ettertid. Rettsforliket er tuftet på påleggs- og foreleggssystemet i plan- og bygningsloven §114 og §115, et system som gir adgang til å pålegge eieren forpliktelser og rett for kommunen til å utføre vedkommende arbeid. Det er ikke grunn til å stille de økonomiske konsekvenser av kommunens arbeider i noen annen stilling enn de økonomiske følger som forliket ville ha medført for banken om bygningene fremdeles hadde eksistert. Det er ikke ukjent i norsk rett at det for ytelser og forpliktelser av økonomisk karakter må innfortolkes en subsidiær pantesikret pengeforpliktelse, f.eks. for kårytelser.
Dersom kommunen ikke gis medhold i sin påstand om å kunne begjære tvangsauksjon på grunnlag av rettsforliket, hevdes subsidiært at banken må respektere det bedre prioriterte forlik for 735000 kroner, som svarer til utgifter kommunen er påført, eventuelt 300000 kroner, som arbeidene beskrevet i forliket ble anslått til da dette ble inngått. Pkt. 2 i påstanden er ment å dekke også kommunens subsidiære syn.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
"1. Flekkefjord kommune kan fremme tvangsauksjon over gnr. 67 bnr. 29 og 110, gnr. 70 bnr. 15, 36, 44 og 45 og gnr. 203 bnr. 327, 402 og 604 i Flekkefjord, som saksøker med utgangspunkt i rettsforliket, tinglyst 08. juli 88.
2. På tvangsauksjon over gnr. 67 bnr. 29 og 110, gnr. 70 bnr. 15, 36, 44 og 45 og gnr. 203 bnr. 327, 402 og 604 i Flekkefjord har Flekkefjord kommune prioritet for sitt krav med kr 748970,- med tillegg av 18 % rente p.a. av kr 735000,- fra 01. april 91 til betaling skjer og utgifter foran Christiania Bank og Kreditkasse A/S' pantobligasjon på kr 2500000,-.
3. Christiania Bank og Kreditkasse A/S, Kristiansand, dømmes til å betale Flekkefjord kommunes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Banken har i hovedsak anført følgende:
Forliket inneholder etter sin ordlyd ingen panterett som kan gi grunnlag for å begjære tvangsauksjon, og det er heller intet som tyder på at partene har ment å stifte slik rett. Det bestrides at det kan trekkes paralleller med føderåd slik kommunen gjør.
Selv om det skulle anses å foreligge panterett, ville denne mangle rettsvern fordi spesialitetsprinsippet ikke er etterlevet, jfr. panteloven §1-4 første ledd. Unntak fra denne betingelse krever en særlig hjemmel, eksempelvis som i loven §1-5 bokstav c.
Det påpekes videre at det ikke er den nære sammenheng mellom forlikets forpliktelser og refusjonskravet som kommunen hevder. Refusjonskravet er ikke basert på forliket og knytter seg til riving etter plan- og bygningsloven §114 og §115, mens forliket gjelder sikring, vedlikehold og opprydding. Forlikets bestemmelser om rett for kommunen til å gi nye pålegg og forelegg kan ikke sette spørsmålet i noen annen stilling. Denne bestemmelse inneholder ikke annet enn hva som ellers ville gjelde, og er medtatt for at kommunen ville reservere seg mot å bli møtt med den innsigelse at tiltakene etter forliket var uttømmende.
For å få dekning av sine utlegg må kommunen gå veien om dom og utlegg, og det er nettopp denne fremgangsmåte kommunen har fulgt. Det virker derfor underlig når kommunen nå hevder at forliket gir det nødvendige grunnlag for tvangsauksjon.
Banken har nedlagt slik påstand:
"1. Flekkefjord herredsretts dom i sak nr. 92-00117 A stadfestes.
2. Christiania Bank og Kreditkasse A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten. Lagmannsretten kan i det vesentlige slutte seg til herredsrettens bemerkninger om det grunnlag som er opprettholdt for lagmannsretten. Kommunens argumentasjon for lagmannsretten går ut på at det til forliket er knyttet en avtalemessig panterett for et beløp svarende til kommunens refusjonskrav. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke er grunnlag for å konstatere et slikt pantesikret pengekrav i det foreliggende tilfelle. Forlikets ordlyd gir ingen støtte i denne retning og partene har neppe hatt tanker om en subsidiær pengeforpliktelse utstyrt med pantesikkerhet da forliket ble inngått. I så fall er det nærliggende å anta at det ville vært sørget for pantesikring av det fremtidige krav ved et skadesløsbrev eller en gjort pantobligasjon.
Kommunens argumentasjon tar utgangspunkt i at et refusjonskrav etter plan- og bygningsloven §115 i normalsituasjonene ikke er utstyrt med panterett, men hevder at det i det foreliggende tilfelle er en slik forbindelse mellom kravet og rettsforliket, at det bør kunne konstateres en panteheftelse for kravet med den prioritet forliket har. Etter lagmannsrettens oppfatning har kommunens rimelighetsbaserte argumentasjon relevans først og fremst som begrunnelse for at kommunens krav burde vært utstyrt med legalpanterett. Kommunens betraktninger er derimot ikke egnet til å konstatere en panterett på avtalemessig grunnlag.
At visse andre rettigheter f.eks. føderåd, kan være utstyrt med pantesikkerhet uten uttrykkelig avtale eller annen hjemmel, kan ikke anføres til støtte for kommunens påstand. At det for slike spesielle rettsområder har festnet seg en rettsoppfatning om panterett, gir ikke tilstrekkelig grunnlag for uten ytterligere holdepunkter å konstatere en slik rett i et tilfelle som det foreliggende.
Pkt. 2 i kommunens påstand er ment å regulere også den situasjon som oppstår hvis banken begjærer auksjon på grunnlag av sin obligasjon. Kommunen gjør subsidiært gjeldende at det foranstående forlik i et slikt tilfelle må anses å representere en pengeforpliktelse - svarende til refusjonskravet, eventuelt til 300000 kroner - som må dekkes av auksjonssummen før banken kan godskrive seg noen del, selv om forliket ikke kan anses utstyrt med panterett. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Forliket representerer ingen pengeheftelse. Det pålegges eieren bare en handleplikt. Heftelsen skal da dekkes utenfor kjøpesummen, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §11-20 første ledds fjerde punktum. Banken skal derfor godskrives auksjonssummen ubeskåret så langt dens krav rekker. Forliket får ingen annen virkning enn at auksjonskjøperen ved budgivningen må vurdere hvilke økonomiske byrder forliket vil innebære for ham som eier. Så vidt skjønnes må forpliktelsene etter forliket i det vesentlige være bortfalt etter at bygningene er revet.
Anken har vært forgjeves, og kommunen bør erstatte banken dens utgifter for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Erstatningen fastsettes i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave til 13000 kroner. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Flekkefjord kommune dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale 13000 - trettentusenkroner - til Christiania Bank & Kreditkasse som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.