LA-1993-496
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-07 |
| Publisert: | LA-1993-00496 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett. 92-01135 - Agder lagmannsrett LA-1993-00496 A. |
| Parter: | Ankende part: Harald Andersen Arne Fjæreide Frode Horgen Ivar Horgen Ottar Horgen Øyvind Horgen Terje Løkeberg Henry Oseberg Carl Johan Samsing Bjørn Aardal Evelyn Aass Arne Pedersen (Prosessfullmektig: Advokat Harald Krogh-Hansen, Tønsberg) Motpart: Mesterhus Tønsberg A/L (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Bydal, Tønsberg). |
| Forfatter: | 1. Førstelagmann Arne Christiansen, formann 2. Lagdommer Steinar Thomassen 3. Tilkalt dommer, herredsrettsdommer Stig Viken |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Mesterhus Tønsberg A/L er et andelslag som i 1970 ble etablert som et fellesorgan for flere selvstendig næringsdrivende byggmestre i Tønsberg-området. I 1987 inngikk Mesterhus Tønsberg A/L (heretter kalt Mesterhus) opsjonsavtaler med 12 grunneiere i området Brekke/Innlaget i Tønsberg kommune, med tanke på privat boligutbygging. Omtrent samtidig inngikk grunneiere i områder kalt Basbergrønningen syd, Basbergrønningen nord og Ilebrekke tilsvarende opsjonsavtaler med firmaene Block Watne og A/S Prosjektfinans. Opsjonsavtalene ble tinglyst som heftelser på den enkelte eiendom.
Den 1. august 1989 inngikk Mesterhus, Block Watne og Prosjektfinans avtaler med Tønsberg kommune om utbygning av de forannevnte områder. Etter avtalen skulle utbyggerne fremme forslag til reguleringsplaner og planlegge/prosjektere vei- vann og avløpsanlegg etc. samt besørge og bekoste arbeidene utført. Tønsberg kommunes andel av utgiftene til felles tekniske anlegg, fellesarealer m.v. var forutsatt holdt innenfor en ramme på 15 mill. kroner.
Som bilag til utbyggingsavtalene var vedlagt kommunal fremdrifts- og etappeplan for utbygging av områdene. Etter planen skulle områdene byggemodnes etter følgende tidsplan: Basbergrønningen syd 1989, Basbergrønningen nord 1990 - 1991, Ilebrekke 1990-1991 og Brekke/Innlaget 1992 - 1994. For Brekke/Innlaget, hvor Mesterhus skulle være utbygger, skulle det etter planen bygges 60 boliger i 1992, 80 boliger i 1993, 100 boliger i 1994 og 80 boliger i 1995.
Fremdrifts- og etappeplanen er av flere årsaker ikke fulgt. Det første område, Basbergrønningen syd, ble først påbegynt i 1991, to år forsinket. I de øvrige områder er intet skjedd, bortsett fra endel nødvendige prosjekteringaarbeider. I området Innlaget hadde Mesterhus engasjert A/S Prosjektfinans til å foreta grunnboringer, planlegge trasé for ledningsnett etc., og til dette hatt en samlet utgift på kr 221.650. Mesterhus hadde også knyttet forretningsmessig kontakt med firma Bygg & Eiendom A/S, som skulle stå for den praktiske utførelse av utbygningen. Bygg & Eiendom A/S skulle således være et driftsselskap for Mesterhus, og endel av andelshaverne i Mesterhus var også aksjonærer i Bygg & Eiendom A/S.
Høsten 1990 innstilte Mesterhus sin virksomhet. Meningen var imidlertid at prosjektet skulle videreføres, og at Bygg & Eiendom fortsatt skulle stå for utførelsen. Grunneierne ble orientert om dette i et møte som Bygg & Eiendom innkalte til i oktober 1990. Det ble i dette møte opplyst hvorfor den opprinnelige fremdriftsplan ikke kunne følges, bl.a fordi markedssituasjonen hadde endret seg.
Den 6. januar 1992 skrev advokat Krogh-Hansen til Mesterhus på vegne av grunneierne og meddelte at grunneierne ønsket å heve opsjonsavtalene. Mesterhus A/L under avvikling var representert av advokat Bjørn Bydal, som den 6. mars 1992 meddelte advokat Krogh-Hansen at Mesterhus arbeidet med å finne en annen utbygger som var villig til å overta opsjonsavtalene, og at Mesterhus ikke godtok grunneiernes hevning av avtalene. Det ble anført at opsjonsavtalene ikke hjemlet noen hevningsrett for grunneierne.
Den 11. september 1993 tok advokat Krogh-Hansen ut stevning ved Tønsberg byrett på vegne av de 12 grunneierne i Brekke/Innlaget-området, med påstand om hevning av opsjonsavtalene og sletting av avtalene som heftelse på eiendommene. Mesterhus, v/advokat Bjørn Bydal, tok til motmæle og påsto frifinnelse. Under de senere forhandlinger for Tønsberg byrett rettet saksøkte sin påstand, idet det også ble nedlagt påstand om at Mesterhus hadde rett til å overdra opsjonsavtalene. Byretten fant at endringen innebar et motsøksmål. Saksøkeren motsatte seg ikke dette, og byretten behandlet derfor også motsøksmålet.
Tønsberg byrett avsa den 16. mars 1993 dom med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet.
1. Mesterhus Tønsberg A/L frifinnes.
I motsøksmålet.
2. Mesterhus Tønsberg A/L har rett til å overdra opsjonsavtale.
3. Harald Andersen, Arne Fjæreide, Frode Horgen, Ivar Horgen, Ottar Horgen, Øyvind Horgen, Terje Løkeberg, Henry Oseberg, Carl Johan Samsing, Bjørn Aardal, Evelyn Aass, og Arne Pedersen tilpliktes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Mesterhus Tønsberg A/S kr 10000 - kronertitusen - i saksomkostninger i hovedsøksmålet med tillegg av gebyr kr 2850,- i motsøksmålet.
4. - og kr 3850,- - kronertretusenåttehundreogfemti - i motsøksmålet."
Når det ellers gjelder sakens faktiske bakgrunn, partenes anførsler og påstander for byretten og byrettens vurdering av de faktiske og rettslige spørsmål saken reiste, vises til byrettens dom.
Advokat Harald Krogh-Hansen har den 15. mai 1993 påanket dommen på vegne av de 12 grunneierne.
Mesterhus, v/advokat Bjørn Bydal, har inngitt tilsvar den 18. juni 1993 og har påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg den 22. og 23. september 1994. På vegne av de ankende parter møtte Henry Kristoffer Oseberg sammen med prosessfullmektigen, advokat Krogh-Hansen. For ankemotparten møtte styremedlem/byggmester Reidulf Sander Stenbakk sammen med prosessfullmektigen, advokat Bydal. Partene avga forklaring, og det ble ført tre vitner. Det ble fremlagt flere skriftlige bevis, som vil bli nevnt i den utstrekning de har hatt betydning for saken.
De ankende parter v/advokat Krogh-Hansen har sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Etter det foreliggende avtaleverk er det på det rene at ansvaret for fremdriften skulle ligge hos utbyggeren. Etter opsjonsavtalen var Mesterhus forpliktet til straks avtalen var undertegnet å rette søknad til kommunen om privat regulering, og å utarbeide reguleringsplan. Det gikk hele to år før det forelå en utbyggingsavtale med kommunen. Etter utbyggingsavtalen er det utbyggeren, Mesterhus, som skulle fremme forslag om regulering og som skulle ha ansvaret for utarbeidelse av endelig reguleringsplan, detaljprosjektering og gjennomføring tilpasset fremdrifts- og etappeplan for utbyggingen. Kommunen skulle refundere utgiftene til tekniske anlegg innenfor en ramme på 15 mill. kroner, og disse midler ble skaffet til veie og stilt til disposisjon for utbyggingen.
Til tross for at kommunens midler var tilgjengelige, foretok ikke Mesterhus seg noe for å komme igang med utbyggingen av Innlaget. Selv om det kan medføre riktighet at markedet etter hvert sviktet og økonomien i Mesterhus ble dårligere, fritar ikke dette Mesterhus for de forpliktelser som følger av opsjonsavtalen. Dessuten er det Mesterhus som etter avtalen hadde risikoen for et sviktende marked, selv om det under pkt. 3.00 i utbyggingsavtalen fremgår at fremdriften til en viss grad skulle kunne tilpasses markedet.
Mesterhus foretok seg ikke engang noe for å utarbeide reguleringsplan for området. Etter opsjonsavtalen forfalt en del av kjøpesummen for tomtearealene med kr 30,- pr. m2 innen 14 dager fra endelig stadfestet og godkjent reguleringsplan. Mesterhus' sendrektighet har således påført grunneierne tap, og det foreligger et klart mislighod fra Mesterhus' side.
Mesterhus foretok seg heller ikke det tilstrekkelige med hensyn til å føre frem hovedkloakkledning til tomteområdet. Kloakken er ført frem til Brekke-krysset, men først i 1992. Dette arbeidet kunne vært utført minst et år tidligere. Det er ikke riktig, slik byretten har lagt til grunn, at Mesterhus' arbeide med detaljert reguleringsplan ikke kunne gjennomføres før kommunen hadde lagt frem hovedledning til området. Etter utbyggingsavtalen var det som nevnt utbyggerne som skulle legge ledningsnettet, mens kommunen skulle refundere utgiftene innen rammen på 15 mill. kroner. Det var ikke kommunen som bremset på fremdriften, men Mesterhus' egen vurdering av markedet førte til utsettelser. Dersom Mesterhus hadde satt noe inn på å oppfylle sine forpliktelser etter avtalen med grunneierne, hadde det ikke vært noe i veien for at det i god tid før 1992 kunne vært oppført hus på Innlaget, slik som forutsatt i kommunens prioriterings- og fremdriftsplan for boligbyggingen.
Den manglende oppfølgning fra ankemotpartens side representerer et mislighold som leder til at opsjonsavtalene må kunne settes til side i medhold av avtaleloven §36, idet det vil virke klart urimlig om avtalene fortsatt skal kunne gjøres gjeldende. Allerede fra 1992 hadde man med et fallert Mesterus å gjøre, som inntil da ikke hadde gjort noe som helst for å oppfylle sin plikt etter avtalen med de ankende parter. Konsekvensen av manglende reguleringsplan er at Mesterhus i realiteten oppnår utsettelse med betalingen av kjøpesummen. Dette er klart i strid med forutsetningene i avtalen mellom partene. Det forelå derfor i 1992 grunnlag for hevning av avtalen.
Subsidiært anføres at når Mesterhus intet hadde gjort inntil 1992, og dessuten har innstilt sin virksomhet, er det all grunn til å forvente fortsatt misligholdelse av opsjonsavtalene. Det foreligger således antesipert mislighold som må gi de ankende parter hevningsrett. Et vesentlig moment ved denne vurdering er at Tønsberg kommune nå har vedtatt en ny kommuneplan, hvoretter utbygging av Innlaget er skutt ut til etter år 2000. Dette er en ny opplysning som ikke var kjent da saken ble behandlet i byretten. At de ankende parter skal måtte vente på oppgjør kanskje frem til etter århundreskiftet fremstår som en klar urimelighet som må gi adgang til hevning. Om man i denne forbindelse bygger på antesipert mislighold eller læren om bristende forutsetninger vil være en smaksak.
Ankemotparten har hevdet at Mesterhus har rett til å overdra opsjonsavtalene til en annen utbygger, og har villet overlate utbyggingen til Bygg & Eiendom A/S. De ankende parter bestrider at opsjonsavtalene gir Mesterhus noen slik overdragelsesrett. Avtalene er egentlig ikke annet enn en foreløpig avtale om fremtidig kjøp av tomtegrunn. Grunneierne har da en åpenbar interesse i å selv å kunne velge ny kontraktspartner når den opprinnelige kontraktspartner må trekke seg. Når Mesterhus ikke er i stand til å oppfylle avtalen, må de ankende parter være ubundet og frie til å inngå avtale med med en annen utbygger.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Opsjonsavtaler mellom Mesterhus Tønsberg A/L på den ene side og Harald Andersen gnr 98 bnr 1 og 2, Arne Fjæreide gnr 97 bnr 3, Frode Horgen gnr 97 bnr 1, Ivar Horgen bnr 97 bnr 11, Ottar Horgen gnr 97 bnr 19, Øyvind Horgen gnr 97 bnr 26 og 33, Terje Løkeberg gnr 97 bnr 5, Henry Oseberg gnr 98 bnr 11 og 20, Arne Pedersen gnr 97 bnr 4, Carl Johan Samsung gnr 95 bnr 14, Bjørn Aardal gnr 95 bnr 5 og Evelyn Aass gnr 98 bnr 33 - på den andre side heves.
2. Opsjonsavtalene slettes som heftelser på de ovennevnte bruksnummer.
3. Mesterhus Tønsberg A/L dømmes til å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."
Mesterhus v/advokat Bjørn Bydal har sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Da opsjonsavtalene ble inngått i 1987 forelå ingen tidsramme for når områdene skulle bebygges. Den tidligere generalplan hadde heller ingen bestemmelser om dette. På avtaletidspunktet kunne derfor ikke grunneierne ha noen klar forventning om når utbygging kunne skje. Dette ville måtte avhenge av behovet for boliger og kommunens utbyggingsplanlegging.
Mesterhus har ikke misligholdt opsjonsavtalene. Mesterhus gikk straks inn i forhandlinger med kommunen, slik avtalen med grunneierne forutsatte. Opsjonsavtalens pkt. 2 tredje ledd nr. 1 forutsetter at det skulle forhandles med kommunen og settes opp en utbyggingsavtale for bl.a. å avklare forholdet til kommunens boligutbyggingsprogram, herunder utbyggingstakt, boligformer, arealdisponering etc. Etter forhandlinger ble utbyggingsavtale inngått 1. august 1989. De ankende parter har ikke anført at det inntil dette tidspunkt forelå noe mislighold fra Mesterhus' side. Det eventuelle mislighold må derfor ha funnet sted i tidsrommet fra 1. august 1989 til de ankende parter fremsatte krav om hevning 6. januar 1992. Ankemotparten bestrider at Mesterhus i dette tidsrom har mislighodt opsjonsavtalene.
Opsjonsavtalenes mangel på tidsrammer må forstås slik at utbygging av Innlaget skulle skje når det var behov for boliger og når det var naturlig og mulig for Mesterhus å foreta utbygging. Denne forutsetning må innfortolkes i avtalene. Det kan med andre ord ikke forlanges at Mesterhus skulle ha utarbeidet reguleringsplan omgående, slik de ankende parter synes å mene, uavhengig av kommunens generelle prioriterings- og fremdriftsplaner for boligutbyggingen. Slike kommunale planer skulle innpasses - og ble også innpasset - i utbyggingsplanen. Etter planens pkt. 3.00 skulle fremdriften i utbyggingen "så langt mulig" skje i samsvar med den utarbeidede fremdrifts- og etappeplan, dog slik at "disse til en viss grad kunne tilpasses markedet". Det uforutsette som senere skjedde var at bunnen falt helt ut av markedet. Den opprinnelige utbyggingstakt ble derved helt urealistisk.
De ankende parter har som støtte for sine anførsler om mislighold fra Mesterhus' side, vist til den fremdrifts- og etappeplan som er vedlagt som dokumenent 1 til utbyggingsavtalen, og har kritisert Mesterhus for at planen ikke er fulgt. Til dette bemerker ankemotparten at denne avtale er inngått mellom Mesterhus og Tønsberg kommune. Grunneierne er ikke parter etter avtalen, og de kan derfor ikke påbrope seg avvik fra utbyggingsavtalen som grunnlag for mislighold fra ankemotpartens side. At det måtte skje en forskyvning som i utbygningstempoet i forhold til hva som ble forventet da utbyggingsavtalen ble inngått, har ikke Tønsberg kommune hatt noen bemerkninger til. Unsett hvordan man ser på dette, vil ikke det foreliggende avvik fra utbyggingsavtalen kunne bebreides Mesterhus som mislighold. I henhold til kommunens fremdrifts- og etappeplan skulle Basbergrønningen syd utbygges først, og her var det planlagt ferdige boliger i 1989. Imidlertid kom ikke utbyggingen i gang før i oktober 1990. Mesterhus var ikke utbygger i dette feltet. Frem til idag er Basbergrønningen syd fremdeles ikke ferdig utbygget, og det er ikke skjedd noe i Basbergrønningen nord eller i Ilebrekke. Det er helt urealistisk å tenke seg at Innlaget kunne ha "sneket i køen" og blitt utbygget uavhengig av de andre feltene. Ankemotparten viser til vitneforklaring fra kst.byingeniør Per Ole Bing-Jacobsen, som forklarte at kommunen ville ha motsatt seg en slik "sniking" og også ha motsatt seg en samlet samtidig utbygging av alle feltene. Utbyggingstakten og prioriterings- og fremdriftsplanen var utarbeidet av kommunen, og kommunens endring av de opprinnelige forutsetninger skyldtes utelukkende at det på grunn av konjunkturnedgangen ikke ble behov for så mange boliger som utbyggingsavtalen opprinnelig forutsatte. Noe mislighold fra Mesterhus' side kan det i denne forbindelse ikke være tale om. Konklusjonen blir at det ikke forelå noe mislighold da de ankende parter fremmet krav om hevning av opsjonsavtalen 6. januar 1992.
I tiden etter januar 1992 er Mesterhus satt helt ut av spill, ikke på grunn av insolvens, men fordi de ankende parter da sa opp avtalen og ikke lenger ville ha noen forbindelse med sin kontraktspart etter opsjonsavtalen. Det må da være åpenbart at det ikke kan bebreides Mesterhus at det ikke har skjedd noen utvikling etter 1992. For øvrig er det nå vedtatt ny kommuneplan som skyver en eventuell utbygging av Innlaget ut til etter år 2000. Heller ikke dette forhold er en omstendighet som kan lede til at opsjonsavtalen med Mesterhus kan settes til side i medhold av avtaleloven §36. De ankende parter vil være i nøyaktig samme situasjon, uansett hvilken utbygger de måtte knytte forbindelse med. Heller ikke en annen utbygger ville kunne starte boligbygging i Innlaget tidligere.
Subsidiært anføres at dersom de ankende parter skulle få rett til hevning og medhold i at de kan stilles fritt til å inngå ny avtale med en annen utbygger, vil Mesterhus i utgangspunktet måtte ha krav på å få erstattet de omkostninger som er påløpet i forbindelse med det prosjekteringsarbeide som er utført. Disse kostnader beløper seg til kr 221650,-. Imidlertid er Mesterhus innforstått med ikke å bli stillet gunstigere enn hva forholdet vil bli om opsjonsavtalene blir overdratt til Bygg & Eiendom A/S, som har tilbudt kr 100000 for å tre inn som utbygger.
At det nå foreligger insolvens hos Mesterhus er helt uinteressant for saken. Det har hele tiden vært forutsetningen at Mesterhus kunne knytte til seg partnere, eller å dele utbyggingen med andre selskaper. Dette skjedde også på en meget tidlig tidspunkt, og grunneierne har vært klar over dette. Allerede i 1990 var Bygg & Eiendom A/S med som utbygger. Det var således Bygg & Eiendom A/S som innkalte til det informasjonsmøte som ble holdt den 10. oktober 1990. Dersom grunneierne skulle ha innvendinger mot at andre enn Mesterhus sto som utbyggere, måtte de ha protestert tidligere.
Når det ellers gjelder spørsmålet om opsjonsavtalenes overdragbarhet anføres: Avtalen forutsetter at skjøte på den enkelte boligtomt ikke skulle utstedes før hele kjøpesummen var betalt fullt ut. Grunneierne løper derfor ingen risiko om det skjer et skifte på utbyggersiden, og har ingen grunn til å motsette seg overdragelse. Det har hele tiden vært forutsetningen at andre enn Mesterhus kunne komme med som utbyggere. Senere er som nevnt Bygg & Eiendom A/S kommet inn, og også det kommunale boligbyggelag. At Mesterhus også kunne trekke seg helt ut og eventuelt overdra sine rettigheter til andre, har også hele tiden vært en klar forutsetning fra Mesterhus' side. At det i kontraktsforhold kan skje et slikt personskifte er for øvrig i samsvar med teori og praksis, jfr. således Kai Krüger: Norsk kontraktsrett, side 100. Hovedregelen er at både pengekrav, rettigheter og krav på naturalprestasjoner kan avhendes fritt når annet ikke fremgår.
Mesterhus har nedlagt slik påstand:
"1. Tønsberg byretts dom av 16.mars 1993 med retting av 10.mai 1993 stadfestes.
2. Mesterhus Tønsberg A/L tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem, og skal bemerke:
Opsjonsavtalene inneholder ingen tidsrammer. Det kan således ikke utledes av opsjonsavtalene når utbyggingen av Innlaget skulle skje. Dette ville avhenge av den reguleringsplan som forutsetningsvis skulle lages og av den utbyggingsavtale som Mesterhus måtte inngå med kommunen. Ifølge opsjonsavtalens pkt. 2 annet ledd skulle Mesterhus "straks rette søknad til kommunen om privat regulering og igangsette det nødvendige arbeidet for gjennomføring av utbyggingen". De ankende parter synes å ha forstått dette slik at Mesterhus var forpliktet til å utarbeide reguleringsplan straks, og at Mesterhus hadde misligholdt opsjonsavtalen da godkjent regulerinsplan enda ikke forelå i januar 1992.
Denne forståelse av opsjonsavtalen er lagmannsretten uenig i. Opsjonsavtalens pkt. 2 pålegger ikke Mesterhus å utarbeide reguleringsplan, men kun å søke om privat regulering. Dette gjorde da også Mesterhus straks etter at opsjonsavtalene var inngått. Den videre fremdrift i utbyggingsplanene forutsatte kontraktsforhandlinger med kommunen, hvorunder det bl.a. skulle avklares forholdet til kommunens boligbyggingsprogram, herunder utbyggingstakt, boligformer, arealdisponering etc. Videre skulle klarlegges forholdene omkring vann- og avløpsforhold, vei- veilys og antenneforhold, kostnader til eksterne anlegg og andre forhold av interesse for utbyggeren, jfr. avtalens pkt. 2 tredje ledd. At dette arbeide nødvendigvis måtte bli tidkrevende og at det derfor måtte forventes å gå adskillig tid før det kunne fremmes forslag om reguleringsplan og utarbeides en mer detaljert plan for utbyggingen, må ha vært temmelig åpenbart for alle parter.
Nå synes de ankende parter å akseptere at mislighold ikke var inntrådt 1. august 1989, da utbyggingsavtalen mellom utbyggerne og kommunen ble inngått. Det bebreides imidlertid Mesterhus at det ikke skjedde noen videre fremdrift inntil januar 1992. Lagmannsretten deler ikke dette syn. Allerede opsjonsavtalen forutsetter at utbyggingen måtte skje i samsvar med kommunens utbyggingsprogram og utbyggingstakt, jfr. pkt. 2 tredje ledd. Dette innebærer at de ankende parter måtte finne seg i at kommunen foretok en prioritering med hensyn til i hvilken rekkefølge de aktuelle felter skulle bygges ut. Dette skjedde også, og Innlaget kom sist i prioritetsrekken, med forventet utbygging i 1992. At det derfor tidligst kunne bli utbygging i 1992, var noe de ankende parter hadde vært klar over allerede fra 1989, og som de etter lagmannsrettens oppfatning måtte avfinne seg med. Det kan da ikke hevdes at det forelå mislighold fra Mesterhus' side i januar 1992.
De ankende parter har likevel hevdet at Mesterhus etter opsjonsavtalen uansett har vært forpliktet til å gjøre ferdig reguleringsplanarbeidet, hvilket ville ha utløst betalingsplikt overfor grunneierne med kr 30,.- pr.m2. Det er anført å være mislighold av avtalen mellom partene at dette ikke har skjedd. Heller ikke dette er lagmannsretten enig i. At det enda ikke foreligger noen endelig reguleringsplan og at utbyggingen er blitt forsinket, skyldes forhold som ikke kan bebreides Mesterhus, men har bl.a.sin årsak i nødvendige kommunale prioriteringer og markedsutviklingen. Avtalene ble inngått i en tid med stor byggeaktivitet og stor etterspørsel etter boliger. Dette marked endret seg dramatisk etter 1989, og det var ikke lenger behov for å holde den samme utbyggingstakt. Dette er den reelle grunn til at hverken Basbergrønningen nord, Ilebrekke og Brekke/Innlaget er utbygget. At forholdet ble slik kan ikke bebreides Mesterhus. Lagmannsretten er enig med ankemotparten i at forholdet ville ha blitt det samme om en annen utbygger enn Mesterhus hadde vært part i avtalen med de ankende parter, eller om de ankende parter selv skulle ha stått for utbyggingen. Slik markedssituasjonen utviklet seg synes det utvilsomt at en utbygging i den opprinnelig planlagte målestokk ville ha ført til at en mengde boliger hadde blitt stående usolgte. At Mesterhus i denne situasjon skulle være forpliktet til å ferdigstille reguleringsplan for Innlaget, og deretter i henhold til opsjonsavtalens pkt. 4 b utbetale grunneierne kr 30,-. pr.m2, tilsammen 6 mill. kroner, kan ikke utledes av opsjonsavtalen, og ville forøvrig fremstå som en helt åpenbar urimelighet.
De ankende parter har bestridt at Mesterhus har rett til å overdra sine rettigheter etter opsjonsavtalene til Bygg & Eiendom A/S, og har hevdet at slik overdragelse isåfall er avhengig av grunneiernes samtykke. Det anføres at hvis Mesterhus selv ikke vil eller kan oppfylle opsjonsavtalen, må de ankende parter kunne heve og kreve opsjonene slettet som heftelser på eiendommene.
Lagmannsretten finner det utvilsomt at opsjonsavtaler som de foreliggende må kunne overdras, og at overdragelse ikke kan være avhengig av grunneiernes samtykke. Det kan forøvrig av opsjonsavtalene utledes at partene selv har forutsatt overdragelse til en annen utbygger som en aktuell mulighet, jfr. opsjonsavtalens pkt. 5. Avtalen inneholder ingen regel om at grunneiernes samtykke kreves dersom utbyggingsretten overdras. I mangel av slik bestemmelse må den obligasjonsrettslige hovedregel om at rettigheter og krav på naturalprestasjoner fritt kan overdras medmindre det motsatte er avtalt, komme til anvendelse, jfr. Kai Krüger: Norsk kontraktsrett, side 100. Forøvrig bemerkes at de ankende parter ikke løper noen risiko for tap ved at en annen utbygger, f.eks. Bygg & Eiendom A/S overtar, idet avtalen forutsetter at det ikke skal utstedes skjøte på boligtomtene før grunneierne har fått endelig oppgjør. For øvrig var aksjonærene i Bygg & Eiendom A/S stort sett de samme personer som var andelshavere i Mesterhus Tønsberg A/L. Reelt sett blir således motparten i kontraktsforholdet stort sett den samme som om Mesterhus hadde drevet videre med Bygg & Eiendom A/S som driftsselskap.
Anken har ikke ført frem, og saksomkostningsspørsmålet avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd. De ankende parter bør derfor erstatte Mesterhus' omkostninger, idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten.
Advokat Bjørn Bydal har innsendt omkostningsoppgave og beregnet seg salær med kr 36000,-. De ankende parters prosessfullmektig har ikke hatt innsigelser mot salærkravet, som legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre byrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Tønsberg byretts dom stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Harald Pedersen, Arne Fjæreide, Frode Horgen, Ivar Horgen, Ottar Horgen, Øyvind Horgen, Terje Løkeberg, Henry Oseberg, Carl Johan Samsing, Bjørn Aardal, Evelyn Aass og Arne Pedersen - en for alle og alle for en - kr 36000,- trettisekstusenkroner 00/100 - til Mesterhus Tønsberg A/L v/advokat Bjørn Bydal, som erstatning for saksomkostninger ved lagmannsretten.