LA-1993-558
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-12-01 |
| Publisert: | LA-1993-00558 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik herredsrett Nr. 92-00611 - Agder lagmannsrett LA-1993-00558 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Knut Aaby). Ankemotpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Ingar Stenrud). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, formann, eks.ord. lagdommer Finn Elseth, herredsrettsdommer Stig Viken |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §33, Kjøpsloven (1988), Avhendingslova (1992) |
Det ble avsagt slik dom:
Larvik byrett avsa den 22. april 1993 dom med slik domsslutning:
"1. Kjøpekontrakt av 7. august 1990 mellom B og A heves.
2. A dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra denne doms forkynnelse å betale saksomkostninger til B med kr 76113,- - kronersyttisekstusenetthundreogtretten -."
Saksforholdet og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens domsgrunner.
A ved advokat Knut Aaby har påanket dommen til Agder lagmannsrett. B, nå B har imøtegått anken og påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg den 8. og 9. november 1993. Begge parter møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 12 vitner, hvor av ett var nytt for lagmannsretten. Videre ble det foretatt befaring av den omtvistede hytte, samt dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
Den ankende part ved advokat Aaby har i hovedsak anført:
De skadene som er avdekket i hyttas nordvegg samt skilleveggen mellom kjøkken og stue, nemlig råte og stokkmaur, forelå før A kjøpte hytta av C. A eide hytta i ca 1 1/2 år. Da A kjøpte hytta, fikk han opplyst at det var lagt nytt tak og satt på nytt pipebeslag. Videre så han at mesteparten av nordveggen hadde fått nytt panel. C opplyste at det hadde vært råte i denne veggen, men at disse skadene var utbedret. Når det i kontrakten mellom C og A står at kjøperen er kjent med feil/mangler i bunnstokk og i nordveggen, stemmer dette ikke med Cs opplysning om at råteskadene var utbedret. Kontrakten mellom C og A hadde C fått satt opp hos advokat, og han hadde den med på hytta da C og A møttes der for at A skulle betale kjøpesummen. Dette var om ettermiddagen/kvelden i februar måned, og det er ikke elektrisk lys i hytta. Det var derfor mørkt der inne, og C - som er avhengig av lesebriller - greide ikke å lese gjenom kontrakten. Han undertegnet likevel. Da han kom hjem, leste han kontrakten, og så det som sto om hans kjennskap til mangler i bunnstokk og nordvegg. Han ringte da C for å få kontrakten endret på dette punkt, og sendte sitt eksemplar til C for retting. Til tross for purring ble dette aldri gjort. Cs forklaring i retten kan ikke tillegges avgjørende vekt, da han har psykiske problemer og vanskelig for å greie stress.
A så ingen feil eller mangler ved hytta i den tiden han eide og brukte den. I særdeleshet så han aldri maur eller "mel" fra treverk som et resultat av maurens virksomhet.
Det er ikke sannsynlig at A, dersom han hadde kjent til råteskader, ville betalt mer for hytta enn C ga da han kjøpte den ett år tidligere. A betalt kr 160000,- samt kr 25000,- "under bordet", mens C kjøpte hytta for kr 140000,-. Det er ikke riktig at As kjøp inkluderte innbo av vesentlig betydning.
A kunne ikke ha noen plikt til å underrette B om kontrakten med C, ettersom C hadde fortalt at råteskadene var utbedret. Da A solgte hytta, ble fru B oppfordret til å se nøye på den fordi den var så gammel. Hun kunne også benyttet seg av sakkyndig bistand, dersom det er slik at hun på grunn av nylig gjennomgått operasjon ikke selv orket å gå så mye rundt. Man må anta at fru B ville kjøpt hytta selv om hun var blitt kjent med As kontrakt med C når hun også hadde fått høre at C hadde sagt at råteskadene var utbedret. Det foreligger således ikke noe grunnlag for ugyldighet.
Spørsmålet er hvem som skal ha risikoen for skjulte feil og mangler ved hytta. Det vises her til ansvarsfraskrivelsen i punkt 8 i kjøpekontrakten mellom A og fru B. Kontrakten ble lest opp for partene av eiendomsmegleren før den ble undertegnet. Ettersom det ikke er bevist at A kjente til mangler ved hytta, må ansvarsfraskrivelsen legges til grunn. Slike ansvarsfraskrivelser er tillagt vekt i rettspraksis, mens man i praksis derimot ofte har sett bort fra helt generelle klausuler, slik som at noe selges "slik det er". I rettspraksis er det også lagt vekt på at når det er tale om eldre bygninger, er det naturlig å ha med en slik ansvarsfraskrivelsesklausul. Det forhold at hytta var meget gammel, burde også ført til at fru B hadde foretatt en grundigere undersøkelse enn vanlig, ettersom man må regne med mangler ved eldre hus. Det vises til RG-1982-153, RG-1990-1199 og RG-1990-1409. Det er etter dette ikke grunnlag for å heve kjøpet.
Når det gjelder ankemotpartens subsidiære påstand om prisavslag, bestrides også at det er grunnlag for dette. Subsidiært, dersom retten kommer til at det er grunnlag for prisavslag, kan man ikke bygge på det overslag fra firmaet Økonomibygg som ankemotparten har lagt frem. Det vises til at den ankende parts sakkyndige vitne, Arne Ask, har lagt til grunn et langt lavere beløp, nemlig kr 25000,- pluss merverdiavgift. Dette er tilstrekkelig til å utbedre skadene i nordveggen og skilleveggen mellom kjøkken og stue. Når det gjelder taket, kan A ikke i noe fall være ansvarlig for at dette er mangelfullt lagt, samt eventuelle råteskader under det nye taket. Han fikk opplyst av C at taket var nylagt, og han hadde da ingen oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser av det.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: A frifinnes.
Subsidiært: I tilfelle prisavslag: at avslaget fastsettes etter rettens skjønn.
2. A tilkjennes sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankemotparten ved advokat Stenrud har i hovedtrekk anført:
Den ankende part oppfylte ikke sin opplysningsplikt da han solgte hytta til ankemotparten. Det anføres at han enten visste om manglene ved hytta, eller burde vite om dem. Det er tale om omfattende skader, og den ankende part er bygningskyndig. Dette står uttrykkelig i kontrakten mellom ham og C, som han kjøpte hytta av. Der står det også at den ankende part hadde besiktiget bygget nøye, samt at han var kjent med feil/mangler i nordveggen og i bunnstokk. Når dette står i kontrakten mellom C og A, kan det ikke være noen annen forklaring enn at partene hadde drøftet dette før kontrakten ble skrevet. C forlangte kr 200000,- for hytta, og ifølge hans vitneforklaring ville A bare betale kr 185000,- fordi det var mangler i veggen og bunnstokken. A har forklart at C sa til ham at all råte bak den nye kledningen på nordveggen var utbedret. Når A likevel ikke ville betale den pris C forlangte, må det enten skyldes at han hadde mistanke om at ikke all råte var utbedret, eller at han selv hadde sett dette. A kan ikke høres med at han underskrev kontrakten uten å ha lest den. Hvis dette er riktig, må han likevel ha ansvaret for det som står i kontrakten når han har undertegnet den.
Såvel tidligere eier C som fru B oppdaget små hauger med "støv" i hytta, som må antas å skrive seg fra stokkmaur. Det er da forbausende at A i sin eiertid ikke så noe slikt "støv".
Når det gjelder forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt, vises til avhendingsloven, som ikke gjelder i denne saken, men som stort sett er en kodifisering av eldre rett. Spørsmålet er behandlet i Ot.prp.nr.66 (1990-91). En kjøper kan ikke gjøre gjeldende en mangel som han burde oppdaget, eller dersom han uten rimelig grunn har unnlatt å følge selgers oppfordring om å undersøke eiendommen. Da fru B kjøpte hytta, hadde hun nettopp gjennomgått en større operasjon, og var ikke frisk nok til å bevege seg særlig. Hun hadde derfor rimelig grunn til ikke å foreta en nøye undersøkelse av hytta. Det er for øvrig tvilsomt om hun ville oppdaget mangler som A selv angivelig ikke hadde sett. Det følger videre av forarbeidene til avhendingsloven at selgers opplysningsplikt slår igjennom overfor kjøpers undersøkelsesplikt. Selger må gi opplysninger som han har grunn til å tro at kjøper ikke kjenner til, selv om kjøperen kunne oppdaget mangelen. I dette tilfelle er det tale om mangler inne i veggen, som det ikke var lett for kjøper å oppdage. Opplysningsplikten gjelder ikke bare mangler selgeren positivt kjente til, men også mangler som han måtte kjenne. I dette uttrykket ligger at han ikke hadde noen rimelig unnskyldning til å være uvitende.
Ankemotparten vil hevde at avtalen om kjøp av hytta er ugyldig, fordi selgeren ikke oppfylte sin opplysningsplikt. Hadde han gitt alle relevante opplysninger, ville hun ikke kjøpt hytta. Det vises til avtaleloven §33. I alle fall foreligger det en vesentlig mangel, som må gi rett til å heve kjøpet.
Subsidiært kreves prisavslag. Det vises her til prisoverslaget fra Økonomibygg, som anslår prisen for utbedring av skadene i vegg til kr 65000,- eksklusive merverdiavgift. I tillegg kommer kr 21400,- pluss merverdiavgift for utbedring av taket. Den ankende parts sakkyndige vitne har bare gitt et løst muntlig overslag i retten over hva utbedringene vil koste.
Det bestrides at den ankende part ikke er ansvarlig for manglene ved taket fordi han av sin selger fikk høre at taket var nylagt. Han må ha observert at det drysset "støv" fra taket, og det burde gitt et varsel om at det fortsatt var mangler der også.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Kontrakten mellom A og B heves og A tilbakebetaler kr 215000 med tillegg av 15 % rente fra forliksklagens behandling den 3. august 92 til betaling skjer.
2. Subsidiært: B tilkjennes prisavslag beregnet oppad til kr 86400,- med tillegg av merverdiavgift samt 15 % rente fra 3. august 1992 til betaling skjer.
3. At A betaler saksomkostningene for byretten med kr 76113,- med tillegg av 15 % rente fra 10.5.93 til betaling skjer.
4. At A betaler sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Det er ikke omtvistet i saken at det forelå mangler ved den hytta B kjøpte av A. Det var betydelige råteskader og angrep av stokkmaur i såvel nordveggen som i skilleveggen mellom stue og kjøkken. Retten legger til grunn at skadene er gamle. Det skal her bemerkes at C i 1987 kjøpte hytta av D, og i kjøpekontrakten heter det at kjøperen var kjent med at det forelå en taklekkasje og diverse skader i tak og vegger som følge av dette. Det vises også til det de sakkyndige vitner har forklart for retten.
Videre legger retten til grunn at det er tale om en skjult mangel. Tømmeret i veggene er ødelagt innenfra, og det kan ikke antas at det var mulig å se utenpå veggene at de var skadet.
I kjøpekontrakten mellom A og B har selgeren fraskrevet seg ansvar for skjulte feil og mangler, herunder sopp og råte. Videre heter det i ansvarsfraskrivelsesklausulen at selger garanterer at han ikke kjenner til slike feil eller mangler som det ikke er opplyst om. Det er klart at A ikke ga noen opplysninger til fru B om kjennskap til eller mistanke om råteskader.
Spørsmålet blir etter dette om A har oppfylt sin opplysningsplikt. Han har selv i retten forklart at han, da han kjøpte hytta av C, så at det var ny kledning på utsiden av nordveggen, og fikk opplyst at det hadde vært råte i veggen. Han hevder imidlertid at C sa at all råte var fjernet. Han mener derfor at det ikke var noen grunn til å fortelle fru B om dette.
I kjøpekontrakten mellom C og A heter det i punkt 2: "Bygningen er nøye besiktiget av kjøperen, som er bygningskyndig. Selgeren fraskriver seg ethvert ansvar og risiko for eventuelle skjulte eller åpenbare feil og mangler, det være seg råteskader eller annet. Det nevnes spesielt at kjøperen er kjent med feil/mangler i bunnstokk og i nordveggen." A har forklart at han ikke leste denne klausulen da kjøpekontrakten ble undertegnet den 6. februar 1989 på hytta. C hadde fått satt opp kontrakten hos en advokat, og ettersom det var mørkt på hytta da kontrakten ble undertegnet, leste han den ikke. Han oppdaget imidlertid klausulen da han kom hjem, men hevder at han da ringte til C, og at de ble enige om at setningen om at kjøperen kjente til feil/mangler i bunnstokk og i nordveggen skulle tas ut. Dette siste er benektet av C i hans forklaring for retten.
Det er klart at C og A hadde snakket sammen og besiktiget hytta før C fikk satt opp kjøpekontrakten. Etter rettens syn er det ingen annen sannsynlig forklaring på at C fikk tatt inn i kontrakten setningen om at kjøperen var kjent med feil/mangler i bunnstokk og i nordveggen enn at dette hadde sin bakgrunn i det partene hadde snakket om, eventuelt det A hadde sett. Det er klart at C forklarte A at den nye kledningen på nordveggen var satt opp av polakker C hadde engasjert, uten at C hadde vært til stede da arbeidet ble gjort. Etter rettens syn må det i hvert fall ha heftet en viss usikkerhet ved om dette arbeidet var skikkelig utført. Dette stemmer også med Cs forklaring i retten om at A brukte forholdet vedrørende nordveggen som argument for å prute ned kjøpesummen.
Det er etter dette uten betydning om A leste gjennom kjøpekontrakten eller ikke før han underskrev den.
Retten finner videre at A burde opplyst fru B om dette forholdet før han solgte hytta til henne. Riktignok ble fru B oppfordret til å undersøke hytta, men hun ville neppe oppdaget manglene uten å bryte opp noe av kledningen. A burde da opplyst om den reparasjon som var foretatt i
Cs eiertid og den mulighet for fortsatt råteskade i veggen som må ha vært lagt til grunn da A kjøpte hytta av C. Derimot finner lagmannsretten, i likhet med byretten, det ikke bevist at A kjente til angrepet av stokkmaur, og viser for så vidt til byrettens domsgrunner. Når det gjelder manglene ved den takreparasjon som ble utført i Cs eiertid, finner lagmannsretten at A ikke visste eller burde vite om disse. Han fikk opplyst av C at taket var reparert, og det var lett å se at det var lagt på nye plater. Det var også satt på nytt pipebeslag. Det er nå konstatert at arbeidet ikke var skikkelig fagmessig utført, men for å oppdage dette måtte man gå opp på taket og foreta en nærmere undersøkelse. Det skal her også bemerkes at mens det i kjøpekontrakten mellom D og C uttrykkelig er nevnt at det foreligger taklekkasje, er det i kontrakten mellom C og A ikke tatt inn noen passus om at kjøperen var kjent med slik skade. Hertil kommer at fru B også kunne oppdaget manglene ved taket dersom hun hadde foretatt en nærmere undersøkelse. Man kan klarligvis ikke forlange at hun personlig skulle undersøkt taket, men hun hadde full anledning til å la hytta besiktige av en sakkyndig før hun kjøpte den. I betraktning av at det er tale om en svært gammel hytte, kunne dette vært naturlig.
Spørsmålet er dernest om skadene i veggen skal betraktes som en vesentlig mangel, som gir kjøperen rett til å heve kjøpet, eller om kjøperen skal tilkjennes prisavslag. I det siste tilfelle kreves det ikke at mangelen er vesentlig. At det foreligger en mangel, er klart, og grunnlaget for prissvaslag er således til stede.
Lagmannsretten er kommet til at mangelen ikke er så vesentlig at den bør gi grunnlag for hevning. Riktignok var det store skader i såvel nordveggen som skilleveggen mellom stue og kjøkken, og det hefter en viss usikkerhet ved om det ikke kan være råteskade også i den del av nordveggen som foreløpig ikke er revet. Det er imidlertid ikke tale om store arealer, og det må være fullt mulig å foreta en tilfredsstillende utbedring av veggene uten uforholdsmessig arbeidsinnsats og bruk av materialer. Dersom kjøperen får et prisavslag som dekker utgiftene ved å få veggene i fullgod stand, må hun være tjent med dette. Hun vil da få en fullt brukbar hytte. Det skal her også bemerkes at ettersom hytta er svært gammel - den eldste delen er over 200 år - burde kjøperen være forberedt på at det kunne være skjulte feil og mangler som ville kreve reparasjoner.
Ankemotparten har også påstått avtalen ugyldig etter avtaleloven §33. Retten finner ikke at vurderingen her faller annerledes ut enn når det gjelder spørsmålet om hevning, og viser for så vidt til Henriette Løken: Mangler ved eiendomssalg side 185 flg. om forholdet mellom kjøpsloven mangelsregler og avtaleloven ugyldighetsregler. Når man tar i betraktning at kjøperen får et prisavslag som dekker kostnadene ved å utbedre veggen, kan det ikke anses å stride mot redelighet eller god tro at avtalen fastholdes.
Fastsettelsen av prisavslaget må nødvendigvis bli skjønnsmessig. Ankemotparten har fremlagt et overslag fra Økonomibygg som anslår utbedringskostnadene til kr 65000,- eksklusive moms, men det fremgår av overslaget at det hefter en viss usikkerhet ved det. På den annen side har den ankende parts sakkyndig vitne Arne Ask i retten uttalt at veggene bør kunne utbedres for kr 25000,- pluss moms, og et overslag fra den takstmann ankemotparten først fikk til å se på skadene, ligger enda lavere. Etter en samlet vurdering finner retten at prisavslaget skjønnsmessig kan settes til kr 40000,- inkludert moms. Man har da tatt i betraktning at det er mulig at også den del av nordveggen som ennå ikke er revet, kan være noe skadet, slik at i hvert fall deler av den må skiftes ut.
Anken har delvis ført frem, og saksomkostningsspørsmålet må avgjøres etter reglene i tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174. Retten er kommet til at ankemotparten bør få dekket en del av sine saksomkostninger under henvisning til unntaksregelen i §174 annet ledd. Det er da lagt vekt på at den ankende part har tapt saken når det gjelder det grunnleggende spørsmål om han har ansvar for skader i veggen. Ankemotpartens omkostningsoppgave beløper seg til kr 76113,- for byretten og kr 48577,50 for lagmannsretten. For øvrig bemerkes at den ankende part også har påkjært byrettens omkostningsavgjørelse. Ifølge Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 24. september 93 må dette kjæremål anses bortfalt når avgjørelse i hovedsaken treffes, og det skal ikke betales rettsgebyr for kjæremålssaken. Saksomkostninger vedrørende kjæremålet tas med i saksomkostningsavgjørelsen i hovedsaken. Omkostningene vedrørende kjæremålet beløper seg ifølge adv. Stenrud til kr 2200,-. Retten finner at den ankende part bør betale ankemotparten kr 50000,- i delvis erstatning for saksomkostninger.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. A betaler til B kr 40000,- - kronerførtitusen - i prisavslag, med tillegg av 15 % rente fra 3. august 1992 til betaling skjer.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
2. I erstatning for saksomkostninger betaler A til B kr 50000,- - kronerfemtitusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.