LA-1993-673 (1)
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-27 |
| Publisert: | LA-1993-00673 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedenes herredsrett nr. 92-00425 A - Agder lagmannsrett LA-1993-00673 A. Anket til Høyesterett - anken nektet fremmet, se HR-1995-00714K . |
| Parter: | Ankende part: Halvor Bråten (Prosessfullmektig: Advokat Pål Christensen). Ankemotpart: Lydia Aslaksen (Prosessfullmektig: Advokat Hilde Vale). |
| Forfatter: | Lagdommer Steinar Thomassen, formann. Lagdommer John Årseth. Ekstraord. lagdommer Haakon Askildsen |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §27, Tvistemålsloven (1915) §16, §172, §180, §356, §377, Servituttlova (1968) §9 |
Halvor Bråten eier eiendommen gnr. 70 bnr. 56 i tidligere Moland kommune. Eiendommen er en "bryggeparsell" på ca. 25 m2 med en strandlinje på ca. 6 meter og ligger i Gjerdal ved Staubø. Halvor Bråten fikk skjøte på eiendommen 31. januar 1990. Den tidligere eier Olaf Benny Sørensen har flere slike mindre bryggeparseller i området, med tilsammen ca. 100 meter strandlinje.
Den 19. august 1980 utstedte Olaf Benny Sørensen følgende erklæring:
"Undertegnede Olaf Benny Sørensen tillater herved Anker Gundersen bryggerett på min eiendom. Bryggen skal deles i to like deler mellom meg O.B. Sørensen og Anker Gundersen."
Anker Gundersen fikk denne erklæring tinglyst, etter at det med skrivemaskin ble tilføyet "70/56 i Moland". Bryggeretten er således tinglyst som heftelse på bryggeparsellen gnr. 70 bnr. 56. I 1990 overdro Anker Gundersen bryggeretten til Lydia Aslaksen.
Den nåværende eier av gnr. 70 bnr. 56, Halvor Bråten, tok 3.juni 1992 ut stevning mot Lydia Aslaksen ved Nedenes herredsrett. Det ble prinsipalt anført at Anker Gundersen ikke hadde noen bryggerett på gnr. 70 bnr. 56, subsidiært at bryggeretten bare var en personlig rett for Anker Gundersen for hans levetid, og at den derfor ikke var overførbar. Lydia Aslaksen kunne derfor ikke bygge noen rett på overdragelsen fra Anker Gundersen. Lydia Aslaksen tok til motmæle i tilsvar av 3. september 1992 og påsto seg frifunnet. Hun anførte prinsipalt at den bryggerett Gundersen ervervet i 1980 var en stedsevarig og overførbar rettighet, subsidiært at hun under enhver omstendighet hadde vunnet rett ved god tro ved overdragelsen fra Anker Gundersen til henne i 1991.
Nedenes herredsrett - sorenskriver Tore Lindseth - avsa den 13.mai 1993 dom med slik domsslutning:
1. Lydia Aslaksen frifinnes.
2. Halvor Bråten betaler innen 14 - fjorten - dager i saksomkostninger til Lydia Aslaksen 19968,- nittentusennihundreogsekstiåtte - kroner.
Herredsretten la til grunn at Lydia Aslaksen hadde vært i god tro med hensyn til bryggerettens stedsvarige og overførbare karakter. Rettigheten var tinglyst, og den grunnleggende betraktning er at den som i god tro kontraherer med en person som i grunnboken er oppført som berettiget, også skal kunne stole på at forholdet er i orden og eventuelt vinne rett dersom så viser seg ikke å være tilfelle, jfr. tinglysingsloven §27. Herredsretten fant etter dette ikke behov for å gå inn på partenes øvrige anførsler.
Når det forøvrig gjelder sakens faktiske bakgrunn, partenes anførsler for herredsrettens og herredsrettens avgjørelsesgrunner, vises til herredsrettens dom.
Halvor Bråten, v/advokat Pål Christensen, har den 14.juni 1993 påanket dommen til Agder lagmannsrett. Advokat Hilde Vale har den 23. august 1993 inngitt tilsvar på vegne av Lydia Aslaksen, og prinsipalt påstått saken avvist, subsidiært at herredsrettens dom stadfestes. Avvisningspåstanden knytter seg til en anførsel om at anken gjelder en formuesverdi under kr 20000, jfr. tvistemålsloven §356. Denne anførsel ble gjort gjeldende allerede under saksforberedelsen for lagmannsretten, som 15.desember 1993 avsa beslutning med slik slutning: "Anken fremmes."
Ankeforhandling var først berammet til 26. juli 1994, men saken måtte da utsettes. Ankeforhandling ble holdt i Arendal den 23. mai 1995. Halvor Bråten møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Lydia Aslaksen kunne på grunn av sykdom ikke møte, og sykemelding ble fremlagt av hennes prosessfullmektig advokat Hilde Vale, som meddelte at Lydia Aslaksen likevel ønsket saken fremmet. Olaf B. Sørensen møtte som vitne og avga forklaring, og det ble dokumentert skriftlige bevis slik dette fremgår av rettsboken.
Den ankende part har i det alt vesentlige gjentatt de anførsler som ble gjort gjeldende for herredsretten. Disse er fyldig gjengitt i herredsrettens dom, som lagmannsretten viser til.
Det anføres således at den bryggerett Anker Gundersen ervervet ved erklæringen i 1980 ikke var knyttet til gnr. 70 bnr. 56. Sørensen eide flere parseller med tilsammen ca. 100 meter strandlinje, og han hadde selv forutsatt at han skulle anvise Anker Gundersen hvor bryggen skulle bygges. Den felles opparbeidelse av brygge som var forutsatt i avtalen mellom Sørensen og Anker Gundersen, ble det for øvrig ikke noe av. Allerede av denne grunn må Anker Gundersens rettighet være bortfalt. At Anker Gundersen uten Sørensens vitende påførte erklæringen gårds- og bruksnummer, og stikk i strid med Sørensens forbud sørget for tinglysing av erklæringen, representerer også et mislighold av avtalen som må lede til at såvel avtalen som Anker Gundersens rettighet er bortfalt.
Videre anføres at bryggeretten var en rent personlig rettighet for Anker Gundersen, og at den derfor ikke kunne overdras videre. Servituttloven §9 første ledd får derfor ikke anvendelse. Bryggeretten skulle forutsetningsvis gjelde for den tid Anker Gundersen hadde interesse av den, eller så lenge han levet. Rettigheten bortfalt derfor ved at han ga den videre til Lydia Aslaksen, eller senest ved hans død.
Det er ellers en rekke momenter som taler for at Anker Gundersen kun var gitt en personlig og uoverførbare rett:
- I erklæringen er rettigheten knyttet til navnet "Anker Gundersen".
- Anker Gundersen hadde ikke noe behov for å avhjelpe manglende bryggerett på en annen eiendom ( hvilket ellers ville være et moment som kunne tale for at man mente å etablere en stedsevarig rett).
- Anker Gundersen betalte ikke noe for bryggeretten.
- Det var ikke meningen at erklæringen skulle tinglyses.
Sørensen formulerte erklæringen med tanke nettopp på dette, idet erklæringen ikke angir noe gård- og bruksnummer.
Den ankende part bestrider at Sørensens innsigelser er tapt ved passivitet, slik ankemotparten synes å hevde. Sørensen reagerte umiddelbart da han 20. august 1980 - allerede dagen etter at erklæringen var skrevet - fikk vite at Anker Gundersen aktet å tinglyse erklæringen. Sørensen tok da kontakt med Anker Gundersen og presiserte at erklæringen ikke måtte tinglyses. Han uttalte også at han trakk tilbake tillatelsen til å anlegge bryggeplass, og han ba Anker Gundersen rive erklæringen i stykker.
At Anker Gundersen likevel hadde gått til det skritt å forfalske erklæringen og å tinglyse bryggeretten som en heftelse på gnr. 70 bnr. 56, fikk Sørensen først vite i 1985. Han tok da straks kontakt med advokat. Dette førte ikke til at Anker Gundersen slettet heftelsen i grunnboken. Sørensen unnlot imidlertid å forfølge saken, fordi Anker Gundersen da allerede var en gammel mann og Sørensen regnet med at det kun ville være i et begrenset tidsrom Anker Gundersen kunne nyttiggjøre seg båt. Sørensen anså det som selvsagt at rettigheten ville bortfalle senest ved Anker Gundersens død.
Herredsrettens domsresultat bygget på feil forståelse av tinglysningsloven §27. At Anker Gundersens rettighet var av rent personlig karakter, medfører som nevnt at rettigheten ikke var overførbar. Det er dette spørsmål tvisten gjelder, med andre ord er det en tvist om rettighetens omfang og karakter, hvilket ikke fremgår av grunnboken. I slike tilfeller blir det ikke tale om ekstinksjon etter tinglysingsloven §27, se Falkanger: Tingsrett side 471. At uriktig eller uklar beskrivelse av rettigheten i grunnboken ikke fører til ekstinksjon etter tinglysingsloven §27, er også lagt til grunn i dom inntatt i RG-1979-202 flg.
Da ankemotparten har fastholdt sin prinsipale påstand om avvisning på grunnlag av ankegjenstandens verdi, bemerkes at den ankende part finner det utvilsomt at en bryggerett som den det her er tale om har en verdi som langt overstiger kr 20000,-. Det er for såvidt tilstrekkelig å vise til lagmannsrettens beslutning av 15. desember 1993 og den takst som ble innhentet i den forbindelse.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Lydia Aslaksen har ikke bryggerett på eiendommen gnr. 70 bnr. 56 i Arendal.
2. Lydia Aslaksen tilpliktes å slette erklæring i grunnboken om at hun har bryggerett på eiendommen gnr. 70 bnr. 56 i Arendal.
3. Lydia Aslaksen tilpliktes å erstatte Halvor Bråten sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Ankemotparten holder fast ved sin prinsipale påstand om avvisning fordi ankegjenstandens verdi ligger under kr 20000,-og viser til hva som tidligere under saksforberedelsen er anført om dette.
For øvrig har ankemotparten sammenfatningsvis anført: Den bryggerett saken gjelder er en stedsesvarlig og overførbar rettighet. Anker Gundersens overdragelse til Lydia Aslaksen er derfor en rettsgyldig transaksjon som den ankende part må respektere.
Anker Gundersen har tidligere vært eier av parsellen. I 1974 kjøpte han den av Halvorsens dødsbo, men mistet den igjen da kommunen benyttet sin forkjøpsrett. I 1977 søkte han om å få kjøpe tilbake parsell nr. 1 (bnr. 56), men fikk avslag av Moland formannskap. Olav Sørensen fikk eiendomsretten til parsellen i forbindelse med en grensejusteringsforretning i 1977. Anker Gundersens tidligere forhold til bryggeparsellen får betydning når man skal forstå den avtale om bryggerett som senere ble inngått mellom Anker Gundersen og Sørensen. Anker Gundersen kunne ikke få eiendomsrett til parsellen, og har måttet nøye seg med det mindre - bruksrett. Det har formodningen mot seg at det var tale om en personlig og tidsbegrenset uoverførbar bruksrett. Anker Gundersen har utvilsomt vært ute etter en stedsevarig rettighet, og derfor har han også sørget for tinglysingen. Det er intet i erklæringens ordlyd som tilsier at ikke også Sørensen har villet gi Anker Gundersen er stedsvarig bryggerett. Hadde han ikke ment det, ville han ha formulert erklæringen anderledes.
Det er ikke grunnlag for å hevde at bryggeplassen skulle være noe annet sted enn på gnr. 70 bnr. 56. Allerede den omstendighet at Anker Gundersen hele tiden hadde hatt særlig interesse for nettopp denne parsellen, viser at det var dette sted det var tale om. Parsellen var dessuten det eneste sted i området hvor det uten bearbeidelse av grunnen kunne anlegges båtplasser.
Det tilbakevises at Anker Gundersen nærmest svikaktig skal ha påført erklæringen "gnr.70 bnr.56 i Moland" for å få den tinglyst. Det mer sannynlige forhold er at Anker Gundersen møtte opp på sorenskriverkontoret og fikk vite at det måtte fremgå hvilken eiendom bryggeretten skulle hefte på, og at han da opplyste - som sant var - at det dreide seg om gnr.70 bnr.56, hvorpå en funksjonær ved sorenskriverkontoret satte erklæringen i skrivemaskinen og gjorde tilføyelsen.
Det er heller ikke riktig, slik den ankende part hevder, at bryggeretten ikke var en naturlig avhjelp av manglende båtplass på en annen eiendom. Anker Gundersen var på denne tid medeier i sitt barndomshjem i Gjerdalen, og denne eiendom hadde ikke båtplass.
Olaf B. Sørensen burde ha vært klar over at Anker Gundersen oppfattet bryggeretten som en stedsevarig rettighet. Han hadde tinglyst den og ville ikke slette heftelsen i grunnboken da Sørensen i 1985 ba ham gjøre det. Sørensen ga seg da, og forfulgte ikke saken videre. Først etter 10 år tok Sørensen spørsmålet opp igjen, og etter 12 år solgte han eiendommen til Halvor Bråten. Av skjøtet fremgår at Bråten ble gjort oppmerksom på "de heftelser som er på ovennevnte eiendom" og det er videre påført skjøtet at "Bråten har erkjent over for selger at han sjøl vil ordne opp med de heftelser som er pålagt ovennevnte eiendom". Ved sin passivitet i 12 år tapte Sørensen sin rett til å påberope seg eventuelle mangler ved bryggerettens stiftelsesgrunnlag, og skjøtet viser klart at både Sørensen som selger og Bråten som kjøper var klar over den heftelse den tinglyste bryggerett representerer.
Ankemotparten anfører at Lydia Aslaksen uansett har fått bryggerett på gnr.70 bnr.56 ved godtroerverv i henhold til tinglysningsloven §27. Hun foretok undersøkelse i grunnboken, og konstaterte at Anker Gundersen hadde en tinglyst bryggerett på gnr.70 bnr.56. Selv om det skulle dreie seg om en personlig servitutt, er hovedregelen at den kan overdras, se Falkanger: Tingsrett side 133. Endatil en servitutt stiftet ved et ugyldig dokument må gi tapt overfor hensynet til grunnbokens positive troverdighet, jfr. Harbek og Solem: Tinglysingsloven med kommentarer side 154.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Prinsipalt: Anken avvises.
2. Subsidiært,for det tilfelle saken realitetsbehandles: Nedenes herredsretts dom stadfestes.
3. I begge tilfeller: Lydia Aslaksen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke: Tvisten gjelder bruksrett til en bryggeplass på en eiendom på ca. 25 m2 og med en strandlinje på 6 meter. Parsellen antas å være stor nok til to båtplasser, og tvisten gjelder en av disse. Det kan etter lagmannsrettens mening være noe tvilsomt om verdien av tvistegjenstanden tilfredsstiller kravet til ankesum. Etter tvistemålsloven §16 sammenholdt med §377 skal imidlertid saken som regel realitetsbehandles når ankeforhandling først er innledet, selv om det under ankeforhandlingen viser seg at anken egentlig skulle ha vært avvist etter §356. Da det heller ikke kan anses åpenbart at verdien av tvistegjenstanden er under kr 20000,-, finner lagmannsretten å burde realitetsbehandle anken.
Olaf Benny Sørensen har som vitne forklart at han kun mente å gi Anker Gundersen er personlig rett for hans levetid, og at plasseringen av bryggen skulle anvises av ham. Det sto derfor åpent hvor bryggen kunne bli anlagt, og det var ikke gitt at bryggen skulle legges på gnr.70 bnr.56. Han ville derfor først ikke utstede noe dokument vedrørende bryggeretten, og den erklæring han senere skrev ble til etter pågang fra Anker Gundersen. I erklæringen unnlot han bevisst å nevne hvilken eiendom bryggeretten skulle knytte seg til, nettopp for å forhindre at den skulle kunne tinglyses. Allerede dagen etter at erklæringen var skrevet, kom han undervær med at Anker Gundersen i strid med forutsetningene ville forsøke å få den tinglyst. Han tok da kontakt med Anker Gundersen og ba ham rive erklæringen i stykker, og regnet også med at dette ble gjort.
Lagmannsretten bemerker at slik erklæringen var formulert ville den ikke kunne tinglyses, idet det ikke var anført på hvilken eiendom heftelsen skulle hvile. Dette var åpenbart årsaken til at det på erklæringen ble tilføyet "70/56 i Moland". Lagmannsretten legger til grunn at denne endring i erklæringen ble utført på sorenskriverkontoret, og at opplysningen om gårds- og bruksnummer ble gitt av Anker Gundersen. Det legges videre til grunn at sorenskriverkontoret godtok Anker Gundersens opplysning uten å forelegge saken for Sørensen som eiendommens hjemmelshaver. Denne fremgangsmåte må anses som en feil ved tinglysingen. Det kan imidlertid ikke ses bort fra at Anker Gundersen selv mente at bryggeretten knyttet seg til gnr.70 bnr.56, slik at han subjektivt sett var lite å klandre. Det er derfor ikke godtgjort at det foreligger en slik sterk ugyldighetsgrunn som nevnt i tinglysingsloven §27 annet ledd, og som ville være til hinder for senere ekstinksjon. At Sørensen selv kunne ha fått den tinglyste heftelse slettet om han hadde gått mer aktivt inn for det, finnes likevel ikke tvilsomt. Etter at Sørensen i 1985 forgjeves hadde bedt Anker Gundersen sørge for slettelse, slo han seg senere til ro med at heftelsen kun var av personlig art med gyldighet for Anker Gundersens levetid. Anker Gundersen var 84 år gammel og bryggeretten ville snart falle bort av "naturlige" årsaker. Det var heller aldri blitt bygget noen brygge, og Anker Gundersen brukte heller ikke lenger parsellen som båtplass.
Lagmannsretten finner - som herredsretten - at spørsmålet om bryggerettens karakter, om den er personlig og tidsbegrenset eller stedsevarig og overførbar, vil måtte bero på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Lagmannsretten legger til grunn at bryggeretten var en personlig rettighet for Anker Gundersen, og at den var tidsbegrenset til hans levetid, eventuelt slik at han kunne benytte seg av rettigheten så lenge han selv hadde behov for den. Anker Gundersen bodde ikke fast i Norge, men oppholdt seg det meste av året i USA. Han var kun hjemme om sommeren, og drev da fiske som hobby. Han hadde behov for et sted å legge båten, som var en liten motorbåt. Anker Gundersen eide ingen fast eiendom som bryggeretten ble knyttet til. Bryggeretten har således alene tjent Anker Gundersens personlige behov. At Sørensen har ment å gi Anker Gundersen en rent personlig rettighet, synes også å fremgå av ordlyden, slik erklæringen ble formulert av Sørensen. At Anker Gundersen fikk rettigheten vederlagsfritt, er også et moment som taler mot at Anker Sørensen fikk en stedsevarig rettighet.
Selv om bryggeretten var en personlig rett for Anker Gundersen, er det ikke derved gitt at den ikke kunne overdras. Også personlige servitutter kan som hovedregel overføres. Spørsmålet blir likevel om Lydia Aslaksen ved overdragelsen i 1991 var i god tro med hensyn til bryggerettens karakter, at hun med andre ord hadde grunn til å tro at det dreide seg om en stedsevarig rettighet. Hva Anker Gundersen måtte ha forklart Lydia Aslaksen i forbindelse med overdragelsen i juli 1991, savnes det opplysninger om. Det er fremlagt et senere brev fra Anker Gundersen til Lydia Aslaksen, datert 29. september 1991, hvor det bl.a. heter: "jeg reiste til Arendal og fikk Tinglyst Brygeret. jeg fikk da oplyst at jeg kunne sælge og gjøre som jeg ville mæd retigheten". Formuleringen tyder på at Anker Gundersen mente at hans bryggerett var overførbar, men hva han måtte ha ment om rettighetens varighet er det ikke sagt noe om. Lydia Aslaksen kan derfor ikke påberope seg brevet som grunnlag for god tro med hensyn til bryggerettens varighet utover Anker Gundersens levetid. Lagmannsretten kan heller ikke se at tinglysingen kan oppfattes som uttrykk for noe mer enn en personlig og tidsbegrenset rett for Anker Gundersen. I grunnboken er som heftelse på gnr.70 bnr.56 innført:
Erklæring, dat.19/8 1980, hvoretter Anker Gundersen har bryggerett på d.br.,m.v.
Lagmannsretten finner ikke at denne grunnbokføring kan gi grunnlag for ekstinksjon etter tinglysingsloven §27. At bryggeretten ikke er tillagt en særskilt eiendom, men kun knyttet til Anker Gundersens navn, må snarere oppfattes slik at rettigheten er av personlig karakter og begrenset til Anker Gundersens levetid. Noen rettighet utover dette har ikke Lydia Aslaksen ervervet, og noe godtroerverv kan ikke lagmannsretten se at det er grunnlag for. Det er opplyst at Anker Gundersen døde for en tid tilbake, hvilket får den betydning at Lydia Aslaksen nå er uberettiget til å benytte bryggeplassen. Lagmannsretten anser punkt 2 i den ankende parts påstand som unødvendig, idet han vil kunne kreve erklæringen slettet når dommen er rettskraftig.
Anken har ført frem, og saksomkostningsspørsmålet avgjøres i henhold til tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd. Lydia Aslaksen bør derfor erstatte Halvor Bråtens omkostninger både for herredsrett og lagmannsrett, idet det ikke finnes å foreligge noen omstendighet som kan betinge fritak etter §172 annet ledd. Advokat Pål Christensen har i omkostningsoppgave datert 23. mai 1995 krevet saksomkostninger for herredsretten erstattet med kr 17350,-, hvorav kr 14500,- er salær og kr 2850,-. rettsgebyr. For lagmannsretten har han krevet kr 16520,- hvorav kr 16000,- er salær og kr 520,- utgifter til saksutdrag. I tillegg kommer ankegebyr med kr 11875, slik at det samlede krav for begge instanser blir kr 45745,- .
Advokat Hilde Vale har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven, som legges til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Det bemerkes at domsavsigelsen er blitt forsinket, hvilket hovedsaklig skyldes at rettens formann var sykemeldt i uke 23 og 24.
Domsslutning:
1. Lydia Aslaksen har ikke bryggerett på eiendommen gnr. 70 bnr. 56 i Arendal.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Lydia Aslaksen til Halvor Bråten v/advokat Pål Christensen kr 45.745,- kroner- førrtifemtusensyvhundreogførrtifem 00/100 - som erstatning for sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.