LA-1993-730
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1994-01-05 |
| Publisert: | LA-1993-00730 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon, Ekspropriasjonserstatningsloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedenes herredsrett - Agder lagmannsrett LA-1993-00730 B. Rettskraftig. |
| Parter: | Saksøkjar: Staten v/vegsjefen i Aust-Agder (prosessfullmektig: Juridisk konsulent Trygve M. Johnsen, Arendal). Saksøkt: Finn Rosseland, Arne Rosseland, Per Rosseland, Gerd Malmanger, (prosessfullmektig: Advokat Pål Christensen, Arendal). |
| Forfatter: | Lagdomar Asbjørn Nes Hansen, skjønsstyrar, med skjønsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, §4 |
Eigedomen gnr. 444 bnr. 2 i Arendal, tidlegare Øyestad kommune, er ved reguleringsplan eigengodkjend 13. juni 1991, "Vegstasjon Stoa", utlagd til tomt for offentlege bygningar. Det er føresetnaden at tomta skal nyttast til vegstasjon/biltilsynsstasjon. Eigaren og vegsjefen i AustAgder har kome til semje om at eigedomen skal overtakast av vegvesenet. Prisen skal fastsetjast ved rettsleg skjøn - avtaleskjøn, jf. skjønnslova §4. Nedenes heradsrett avheimla skjøn den 19. mai 1993 og fastsette ein pris på kr 426000, som svarar til kr 12 pr. m2. Vegvesenet vart pålagt å betala 10 % årleg rente av vederlaget frå overtakingstidspunktet 1. desember 1992.
Dei saksøkte, Finn Rosseland, Arne Rosseland, Per Rosseland og Gerd Malmanger, med advokat Pål Christensen som prosessfullmektig, har kravt overskjøn ved Agder lagmannsrett. Overskjønskravet gjeld den skjønsmessige fastsetjinga av prisen, som vert hevda å vera monaleg for låg. Saksøkjaren, med juridisk konsulent Trygve M. Johnsen som prosessfullmektig, har teke til motmæle og har halde fram at dei topografiske tilhøva vil krevja større investeringar til opparbeiding og planering, og det vil redusera salsverdien.
Det var overskjønsførehaving i Arendal 14. desember 1993. Ved sidan av prosessfullmektigane møtte overingeniør Torbjørn Mykland for vegsjefen og Finn Rosseland av dei saksøkte, og dei forklara seg båe for retten. Retten var på synfaring til den eigedomen som skal verdsetjast, og gav partane høve til å påvisa det dei meinte hadde noko å seia for verdsetjinga.
Under overskjønsførehavinga vart partane samde om at den fastsette rentegodtgjersla på 10 % p.a., jf. vederlagslova §10 tredje punktum, kan verta ståande. Rentefastsetjinga er såleis ikkje emne for overskjøn, og lagmannsretten går ikkje nærare inn på det.
Saksøkjaren har halde fram at eigedomen må takserast etter salsverdien som er den høgste for eigarane, men at det må gjerast frådrag for investeringar i vegsystemet, jf. vederlagslova §5 fjerde ledd. Det gjeld omlegging av riksveg 9 (noverande rv. 42) med ny bru over jernbanen og over E 18 og kryss på Stoa, med samla kostnader på 8,1 mill. kroner i 1985. Før desse tiltaka kom, hadde eigedomen ikkje tilfredsstillande tilknyting til det offentlege vegnettet. Med omsyn til etterspurnaden i marknaden, er det kanskje berre vegvesenet som er interessert i eigedomen i dag. Det vil vera vanskeleg for andre å utvikla eigedomen. Når det gjeld prisnivået, er det vist til overskjønet for MyraBråstad-området, der lagmannsretten i 1986 fastsette eit vederlag på kr 8 pr. m2 for grunnen og til eit overskjøn frå 1987 for areal tilhøyrande Myrene Industrier AS på Harebakken med ein m2-pris på kr 10. Desse avgjerdene gjev ei god rettleiing om prisnivået i dag og. Vegvesenet har røynsle for at prisnivået ved friviljuge avtaler har lege fast i nominelle kroner sidan midten av 1980-åra. Den manglande byggjeaktiviteten har ført til at prisane har stabilisert seg. Når det gjeld denne eigedomen, må det og takast omsyn til dei store opparbeidingskostnadene, slik heradsretten har gjort.
Saksøkjaren har har sett fram slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Staten tilkjennes saksomkostninger."
Dei saksøkte har halde fram at eigedomen har ei attraktiv plassering, nær utbygde område, og at ein pris på kr 12 pr. m2 er monaleg for låg. Ved sidan av dei to overskjøna som er nemnde ovanfor, er det vist til eit skjøn frå 1985 for Stølen-Sprøkilen-området, der vederlag for grunnen vart fastsett til kr 14 pr. m2. Av friviljuge overdragingar er det lagt fram kjøpekontrakt for eit 1000 m2 stort areal sentralt på Stoa-området, som vart omsett for kr 150 pr. m2 i 1992. Det viser eit høgt prisnivå i nokså nærliggjande område. Dei saksøkte er samde med saksøkjaren i at ein etter vederlagslova §5 fjerde ledd må justera for offentlege investeringar i vegnettet i området. Men det må i dette stykket takast omsyn til at eigedomen kunne ha fått vegutløysing på ein rimelegare måte. Det er vist til ei planløysing som eit rådgjevande ingeniørfirma arbeidde med i 1986.
Dei saksøkte har sett fram slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. De saksøkte tilkjennes full erstatning samt dekning av sine saksomkostninger ved overskjønnet."
Lagmannsretten viser til at båe partar har påstått skjønet fremja, og retten kan heller ikkje sjå at det er noko til hinder for å fremja overskjønet. Det er tale om eit avtaleskjøn, men slik at verdsetjinga skjer etter oreigningsrettslege reglar. Retten har lagt prinsippet i Grunnlova §105 om fullt vederlag og reglane i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagslova) til grunn for verdsetjinga. Eigedomen er verdsett ut frå tilhøva på overtakingstida, jf. vederlagslova §10 andre punktum. Skogen som stod på eigedomen, er i all hovudsak avverka, og eigarane har fått oppgjer for den.
Partane er samde om at salsverdien er den høgste og at eigarane difor har krav på den, jf. vederlagslova §4, og det er lagmannsretten samd i. Etter §5 i lova er det då spørsmål om å koma fram til den prisen som det må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal. Det fylgjer av §5 annet ledd at det skal leggjast vekt på kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. Og det skal leggjast vekt på kva slag prisar som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med.
Eigedomen gnr. 444 bnr. 2 er på 35500 m2 og ligg på nordsida av E 18 nær ved det utbygde Stoa-området, som er eit kommunikasjonsmessig knytepunkt. I vest grensar eigedomen til ny trasé for rv. 42 og i aust til jernbanen. I den tidlegare generalplanen for dåverande Øyestad kommune var eigedomen vist som jord- og skogbruksområde, og ikkje som ein del av industriområdet på Stoa. Men det ligg ikkje føre opplysningar om at generalplanen var gjord rettsleg bindande ved vedtekt til bygningslova. Etter dette må det byggjast på at det ikkje var direkte rettslege hinder for bruksendring før reguleringa til tomt for vegstasjon/biltilsynsstasjon. Ved vurderinga av den påreknelege utnyttinga må det i dette tilfellet, der føremålet med reguleringa berre kan oppfyllast av saksøkjaren, for så vidt vera rett å sjå bort frå planen. Noko anna synest heller ikkje saksøkjaren å ha hevda.
Lagmannsretten er komen til at det ville vera pårekneleg med ei utbygging av eigedomen og at det ville vera ein etterspurnad i marknaden basert på ein slik endra bruk. Retten legg i denne samanhengen vekt på at eigedomen har ei plassering som gjer han til ein naturleg del av Stoaområdet. Med den utbygginga som har skjedd på Stoa, har dette området fått ei slik tyngde og tiltrekningskraft at det ikkje kan samanliknast med andre område som har vore trekt fram. Det omstendet at det til no har vore liten avsetnad for ferdig planert utbyggingsgrunn i områda Longum Park og Moland Park, kan heller ikkje utan vidare overførast til Stoaområdet. Og retten har lagt vekt på at eigedomen gnr. 444 bnr. 2 har ei lagleg plassering sett i høve til resten av Stoa-området.
Slik lagmannsretten ser det, ville det ha vore pårekneleg med utnytting av eigedomen til lettare industriverksemder, service og handel. Men det ville knapt ha vore grunnlag for å selja heile arealet under eitt til éin kjøpar. Det ville difor ha vore pårekneleg med ei inndeling av eigedomen i mindre tomter, tilpassa terrengtilhøva. Dermed ville ein og ha redusert kostnadene til opparbeiding. Tilknytinga til vass- og kloakknettet ville ikkje ha vore meir kostbart her enn for anna råtomtareal.
Det er semje mellom partane om at dei investeringane i vegsystemet som saksøkjaren har trekt fram, i tid ligg innanfor 10-årsfristen etter vederlagslova §5 fjerde ledd. Den verdiauken som desse investeringane har tilført eigedomen, skal det såleis ikkje takast omsyn til. Som båe partar har halde fram, skal retten koma fram til kva vanlege kjøparar ville gje for eigedomen når ein tenkjer seg området utan dei nemnde investeringane i nye vegar. Det vert då spørsmål kva tankar ein kjøpar ville gjera seg om vegutløysing for eigedomen, og i kva grad den mangelfulle vegtilknytinga ville trekkja prisen nedover. Slik lagmannsretten ser det, er det minst to alternative vegtilknytingar som hadde vore aktuelle utanom den løysinga som er gjennomførd. For det fyrste kunne eigedomen ha fått tilkomst frå den tidlegare traséen for rv. 42 ved kryssing av jernbanelina, slik dei saksøkte har peika på. Men det ville truleg og ha vore aktuelt å vurdera ei tilknyting over eigedomen til Arendals Bryggeri.
Når det gjeld den nærare prisfastsetjinga, har retten merka seg dei framlagde skjøna. Men desse gjeld område som må reknast å vera mindre attraktive enn i saka her. Det talar for å setja prisen noko høgare enn i dei nemnde skjøna. Den framlagde avtala for eit mindre areal midt inne i Stoaområdet viser på den andre sida ei så høg prissetjing at det ikkje kan gje noka rettleiing for det allmenne prisnivået. Mangelen på tilfredsstillande vegtilknyting, når ein ser bort frå den gjennomførde omlegginga av rv. 42, må trekkja prisen nedover. Vidare har retten lagt til grunn at det ville ha vore pårekneleg med ei utparsellering av eigedomen i mindre tomter. Men med ei slik løysing ville avsetnaden av tomter ha teke tid, og det må difor gjerast ei viss neddiskontering for å koma fram til salsverdien i 1992, slik retten skal gjera.
Lagmannsretten har kome fram til ein pris på kr 14 pr. m2. Ut frå det oppgjevne arealet på 35500 m2 vert prisen saksøkjaren skal betala, sett til kr 497000.
Dei saksøkte har oppnådd ei betre avgjerd enn ved underskjønet, og skal difor ha dekt sine naudsynte utgifter i samband med overskjønet, jf. skjønnslova §54a første ledd bokstav a), jf. §54 første ledd. Advokat Christensen har gjeve inn kostnadsoppgåve med eit salær på kr 8000, som retten legg til grunn. Saksøkjaren bør og i høve til dei saksøkte bera dei lovbundne utgiftene med overskjønet, medrekna godtgjersle til skjønsmennene, etter særskild oppgåve frå lagmannsretten.
Overskjønet er samrøystes.
Slutning:
1. For overtaking av eigedomen gnr. 444 bnr. 2 i Arendal skal Staten v/vegsjefen i Aust-Agder betala til Finn Rosseland, Arne Rosseland, Per Rosseland og Gerd Malmanger 497000 - firehundreognittisjutusen - kroner, med tillegg av 10 - ti - prosent årleg rente som fastsett av underskjønet, rekna frå 1. desember 1992.
2. Innan 2 - to - veker etter at overskjønet er forkynt, betalar saksøkjaren til dei saksøkte 8.000- åttetusen - kroner i sakskostnader for lagmannsretten, med tillegg av dei lovbundne utgiftene med overskjønet.