LA-1993-876

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1994-03-24
Publisert:	LA-1993-00876
Stikkord:	Kjøpsrett, Avtaleloven
Sammendrag:
Saksgang:	Sandefjord byrett Nr: 93-00106 - Agder lagmannsrett LA-1993-00876 A - Høyesterett HR-1994-00458K . Anket til Høyesterett; anke uten hensyn til ankegjenstandens verdi nektes.
Parter:	Ankende part: Ragnvald Brækken (Prosessfullmektig: Advokat Kristen S. Fari). Ankemotpart: Tremax AS v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Rune Jensen).
Forfatter:	1. Kst. lagdommer Anne Cathrine Frøstrup 2. Lagdommer Trude Sæbø 3. Lagdommer Gunnar Hanssen
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Avtaleloven (1918) §36, Forsinkelsesrenteloven (1976), Panteloven (1980) §2-7, Kjøpsloven (1988) §51, §57

Saken gjelder spørsmålet om krav på erstatning som følge av mislighold av kontrakt.

Ragnvald Brækken inngikk 18. desember 1989 kjøpekontrakt med Tremax AS om kjøp av hyttetomt i Rendalen, gnr 12 bnr 224 tomt nr I 23, samt en hytte av typen Tusenfryd, halvmontering. Det heter videre i kontrakten at "hyttetype bestemmes nærmere leveringstidspunkt" og at ønsket levering av byggesett var "om ca 2 år". Kjøpesummen for tomten ble i kontrakten fastsatt til kr 25000,-.

Vedlagt kontrakten var Tremax leveringsbetingelser hvor det heter i punkt 1:

"Kontrakten er bindende for Tremax A/S etter at den er godkjent av representant med nødvendig fullmakt ved selskapets hovedkontor. Eventuelle tillegg til kontrakten, muntlige som skriftlige, må bekreftes av slik representant."

Dette vilkår ble oppfylt, og skjøtet på tomten ble utferdiget og tinglyst.

Ikke lenge etterpå så Brækken seg nødt til å skrinlegge planene om hyttebygging, og han solgte tomten for kr 25000,- til Arve Bjerklund. Tvisten gjelder hva som skjedde med Brækkens forpliktelse til å bygge hytte på denne tomten. Tremax har hevdet at Brækken fortsatt har ansvaret for denne forpliktelsen, da forpliktelsen ikke er overdratt til Bjerklund, og uansett har ikke Tremax samtykket i dette. Brækken har hevdet at Tremax var orientert om overdragelsen og samtykket i at dette skjedde med frigjørende virkning for Brækken uten at Tremax forlangte at Bjerklund skulle være nødt til å ta på seg forpliktelsen til å bygge en Tremaxhytte.

Tremax tok ut stevning for Sandefjord herredsrett 25. februar 1993, hvor de krevet erstatning for selskapets tap av fortjeneste ved at kontrakten er misligholdt. Sandefjord herredsrett (i dommen betegnet byrett) avsa den 30. juli 1993 dom med slik slutning:

1. Ragnvald Brækken dømmes til å betale Tremax A/S erstatning med 54140 - femtifiretusenetthundreogførti - kroner med tillegg av 15 - femten - prosent morarente regnet fra 10. oktober 91 til betaling skjer.

2. Ragnvald Brækken betaler innen 2-to-uker fra dommens forkynnelse 12300 - tolvtusentrehundre - kroner i saksomkostninger til Tremax A/S.

For sakens nærmere omstendigheter og herredsrettens premisser vises til herredsrettens dom.

Ragnvald Brækken har ved sin prosessfullmektig, advokat Kristen S Fari, rettidig anket over herredsrettens dom. Ankemotparten, Tremax A/S ved styrets formann, har ved sin prosessfullmektig, advokat Rune Jensen, rettidig inngitt anketilsvar.

Hovedforhandling for Agder lagmannsrett ble avholdt i Tønsberg den 16. mars 1994. Ragnvald Brækken møtte, og for Tremax A/S møtte styreformannen, Erik Karlsen. Begge avgav forklaring, og det ble avhørt 3 vitner. Forøvrig ble dokumentert slik rettsboken viser. Dokumentasjonen vil bli nevnt i den utstrekning den får betydning for lagmannsrettens resultat.

Den ankende part, Ragnvald Brækken, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Kjøpet av tomten ble godkjent av hovedkontoret. Prisen var lav fordi Brækken forpliktet seg til å bygge Tremaxhytte.

Da Brækken fant å måtte selge tomten, tok han kontakt med Karlsen, styreformann og ansatt i Tremax. Karlsen sa det var greitt for Tremax at Brækken solgte tomten videre dersom Brækken gjorde oppmerksom på at det fulgte med plikt til å bygge hytte fra Tremax på tomten.

Brækken hadde da fått samtykke fra Tremax til å selge på disse betingelser, slik at han derved selv ble fri fra sine forpliktelser overfor Tremax ved å orientere Bjerklund om den kontrakten Brækken selv hadde inngått.

Brækken opplyste om forpliktelsen slik Tremax ønsket i forbindelse med salget til Bjerklund. Brækken insisterte også på at det skulle stå et eget punkt om det i kvitteringen, som er det eneste skriftlige fra salget, bortsett fra skjøtet. Bjerklund mente imidlertid at det ikke var nødvendig fordi han var kjent med forpliktelsen.

Kjøperen av tomten, Bjerklund, tok også selv kontakt med Tremax etter kjøpet for å undersøke nærmere. Det må være Tremax' risiko at Tremax ikke fulgte opp overfor Bjerklund ved å sikre at Bjerklund oppførte en Tremax-hytte etter at Bjerklund hadde henvendt seg til dem. Brækken ble uansett på dette tidspunkt fri for sin forpliktelse ved at Tremax da hadde akseptert Bjerklund som eventuell ny debitor for kravet.

Brækken på sin side besøkte også Tremax' kontor i Oslo etter at tomten var solgt, rundt årsskiftet 1990/91. Tremax gav ikke da uttrykk for at man hadde krav mot Brækken.

Først 10. september 1991 fikk Brækken brev fra Tremax hvor kravet ble gjort gjeldende.

Tremax kan ikke høres med at de ikke tidligere var klar over at tomten var solgt. Allerede høsten 1990 var Tremax klar over at tomten var solgt til Bjerklund. Dette fremgår av brevene av 10. september 1991, 26. september 1991 og 7. januar 1992.

Fra Brækkens side var det på det rene at Bjerklund hadde overtatt et eventuelt ansvar. Bjerklund var også av den oppfatning på kjøpstidspunktet.

Herredsrettens dom er gal blant annet på det punkt hvor den legger til grunn at samtalen mellom Brækken og Bjerklund utelukkende har gått ut på at Brækken opplyste om at han, Brækken, hadde en forpliktelse overfor Tremax. Brækken presiserte i denne forbindelse at kjøper måtte være innforstått med forpliktelsen til å kjøpe en Tremaxhytte. Brækken hadde oppfylt sine forpliktelser overfor Tremax ved å gjøre Bjerklund oppmerksom på at det skulle oppføres en Tremax-hytte på tomten. Det var ikke slik at Brækken hadde en forpliktelse overfor Tremax til å sikre at det ble opprettet en kontrakt om kjøp av hytte mellom Bjerklund og Tremax.

Subsidiært er grunnlaget for å gjøre ansvar gjeldende overfor Brækken falt bort ved konkludent adferd fra Tremax' side. Etter kjøpet forholdt Tremax seg til Bjerklund.Det gikk likevel 3/4 år før Tremax kontaktet Bjerklund med henblikk på oppfyllelse av kontrakten. Etter at Bjerklund benektet at han hadde forpliktelse overfor Tremax, er det Tremax som har valgt å ikke følge opp saken overfor Bjerklund.

Det gikk klanderverdig lang tid før Tremax rettet henvendelse til Brækken. Tremax er også den profesjonelle part. Hvis Tremax hadde ment at man skulle holde Brækken ansvarlig, i tillegg til Bjerklund, burde man av vanlige lojalitetshensyn i kontraktsforhold tatt det raskt opp med Brækken, ikke vente ett år.

Atter subsidiært, avtaleloven §36 må komme til anvendelse. Brækken solgte i den tro at Tremax var innforstått med salg på de vilkår det skjedde. Lojalitetshensyn i kontraktsforhold tilsier at en eventuell avtalemessig forpliktelse må revideres i Brækkens favør. Det er vist til Jussens Venner hefte I 1993 36 om plikt til lojalitet i kontraktsforhold.

Atter subsidiært, når det gjelder erstatningsutmåling, skal det gjøres fradrag fordi tilknytningsavgifter ca kr 20000,- skulle ha vært inkludert i tomteprisen kr 25000. Dette er utgifter som senere er påløpt for Bjerklund.

Oppfyllelsesinteressen er også mindre enn herredsretten har kommet til. Påslagene er for høyt beregnet.

Det er lagt ned slik påstand:

1. Ragnvald Brækken frifinnes.

2. Ragnvald Brækken tilkjennes saksomkostninger for begge retter.

Ankemotparten har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er uomtvistet at Brækken hadde en forpliktelse vis-a-vis Tremax. Endringer i kontrakten krever skriftlighet og godkjennelse fra hovedkontoret. Det er vist til kontraktens leveringsbetingelser, pkt 1. Disse vilkår er ikke oppfylt.

Subsidiært, for det tilfelle at en muntlig avtale kan være tilstrekkelig, er det likevel ikke inngått noen avtale om overføring av en forpliktelse i dette tilfellet.

Da Brækken henvendte seg til Karlsen i Tremax i anledning salget av tomten, gav Karlsen uttrykk for at Tremax kunne akseptere at Brækken solgte videre tomten og forpliktelsen til hyttekjøp og hytteoppføring. Brækken visste eller forstod at ny kjøper måtte overta forpliktelsene. Det var også årsaken til at han opprinnelig ønsket inntatt skriftlig i avtale med Bjerklund at forpliktelsen påhvilte den nye kjøper.Advokat Fernsjøs brev av 16. desember 1991 på vegne av Brækken må forstås på samme måte. Det heter der: "...fordi Brækken er av den oppfatning at Bjerklund samtidig med at han kjøpte tomta, overtok forpliktelsene etter kjøpekontrakten med Tremax A/S."

Det er først i etterhånd at Brækken hevder det var tilstrekkelig at Tremax var klar over at Bjerklund kjøpte tomten, og at Brækken orienterte Bjerklund.

Det er Brækken som må ha bevisbyrden for at gyldig overføring av forpliktelsen til Bjerklund er skjedd. I så henseende må også leveringsbetingelsene pkt 1 anses som en bevisbyrderegel. Når det gjelder vilkår for såkalt "debitorskifte", er vist til at man i nyere teori bygger på en analogi fra panteloven §2-7 hvor det kreves skriftlighet for å bevise at kreditor har akseptert debitorskifte.

Situasjonen kan sammenlignes med et debitorskifte. Den ankende part har hevdet at Tremax som kreditor i senere konkludent adferd har akseptert skiftet. Men en slik konstellasjon forutsetter en avtale mellom de to debitorer hvor den nye debitor påtar seg forpliktelsen. Det er ikke godtgjort at Bjerklund er rettslig forpliktet overfor Tremax angående hyttekjøp.

Uansett er kravet ikke tapt ved passivitet. Det var naturlig at Tremax avventet situasjonen for å se om Bjerklund ville velge å føre opp en Tremax-hytte på tomten. Tremax reagerte innen rimelig tid.

Avtaleloven §36 kan uansett ikke komme til anvendelse. Det vises til byrettens begrunnelse. Sviktende økonomi er ikke revisjonsgrunnlag.

Det var i Brækkens interesse å sørge for en avklaring. Han har ikke sørget for dette. Tremax har ikke utvist illojalitet.

Det som kreves er oppfyllelse av den såkalte positive kontraktsinteresse. Det er vist til kjøpsloven §51. Når det gjelder erstatningsutmålingen, er det tatt utgangspunkt i et gjennomsnittlig dekningsbidrag, utregnet av Tremax' revisor.

Tilknytningsavgifter kr 20000,- skal ikke fratrekkes. Kjøpesummen for tomten kr 25000,- var for ren tomteverdi.

Det ble lagt ned slik påstand:

1. Ragnvald Brækken dømmes til å betale Tremax A/S erstatning med kr 54140,- med tillegg av 15 % morarente pro anno regnet fra 10. oktober 91 til 31. desember 93 og deretter med 12 % rente pro anno fra 1. januar 1994 til betaling skjer.

2. Ragnvald Brækken tilpliktes å betale sakens omkostninger.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:

Det kan være tvilsomt om leveringsbetingelsene pkt 1 er direkte anvendelige på situasjonen. De synes i første rekke å dekke avtaleendringer mellom kjøper og Tremax i forbindelse med oppføring av hytte. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til dette.

Lagmannsretten legger til grunn at Brækken var klar over sin forpliktelse til å bygge Tremax-hytte på eiendommen. Denne forpliktelsen måtte enten følge salget av tomten eller Tremax måtte oppgi kravet på annen måte for at Brækken skulle bli fri. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta standpunkt om det tvilsomme spørsmålet om Bjerklund forpliktet seg til å føre opp en Tremax-hytte da han kjøpte tomten.

Slik saken ligger an, må Tremax kunne holde Brækken ansvarlig inntil han kan godtgjøre at andre har påtatt seg en klar og uomtvistelig forpliktelse. Når det ikke er godtgjort, har Tremax anledning til å kreve oppfyllelse fra Brækkens side.

Det følger av dette at det er Brækken som i denne saken vis-a-vis Tremax må godtgjøre at Bjerklund har påtatt seg forpliktelsen. Brækken har ikke oppfylt dette kravet. I følge sin egen forklaring insisterte Brækken på at Bjerklund skulle skrive på kvitteringen for kjøpesummen at Bjerklund var klar over forpliktelsen til å bygge Tremaxhytte på tomten. En slik erklæring ville trolig ha vært tilstrekkelig. Bjerklunds etterfølgende henvendelse til Tremax kan ikke fortolkes som en aksept av forpliktelsen.

Brækken er den som har hatt oppfordringen til å sikre bevisene i denne saken. Det er han som var innehaver av en forpliktelse, og det er da han som må kunne godtgjøre at forpliktelsen enten er opphørt eller overført til en annen.

Da det ikke er godtgjort at Brækken besørget at Bjerklund påtok seg den klare og uomtvistelige forpliktelsen til å kjøpe og oppføre Tremaxhytte, er det ikke grunn for lagmannsretten til å ta standpunkt til om Tremax i etterhånd har akseptert et eventuelt debitorskifte. Det bemerkes imidlertid at Tremax' kontakt med Bjerklund var preget av at Tremax vurderte Bjerklund som en aktuell hyttekjøper, og at det ikke deri kan innfortolkes en aksept av Bjerklund som direkte rettslig forpliktet etter den avtale som Brækken i sin tid hadde inngått.

Kravet fra Tremax er ikke bortfalt ved passivitet. Ideelt sett burde Tremax ha reagert tidligere, men det var innen rimelig tid.

Avtaleloven §36 kan heller ikke hjemle revisjon av avtalen i dette tilfellet. Selv om Tremax var mindre profesjonelle enn hva man burde kunne forvente i sin håndtering av saken overfor både Brækken og Bjerklund, er det ikke grunnlag for å karakterisere Tremax' adferd som illojal eller på annen måte slik at det vil virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre avtalen gjeldende.

Det foreligger etter dette et kontraktsbrudd fra Brækkens side, og Tremax har da krav på oppfyllelsesinteressen, jf kjøpsloven §51 jf §57. Det er fremlagt beregninger av dekningsbidrag i normaltilfelle, og som også er anvendt i denne saken. Dette er beregnet til 36,6 % av byggesummen inkludert merverdiavgift og 20 % av monteringssum. Dette utgjør kr 58140, som deretter skal fratrekkes kr 4000,- betalt i håndpenger. Det er ikke holdepunkter for å anta at beløpet er for høyt beregnet, og det legges derfor til grunn ved erstatningsutmålingen.

Kravet om fradrag for tilknytningsavgift kan ikke føre frem. I tillegg til at det ikke er dokumentert at dette skulle være inkludert i salget av tomten til Brækken, er det Bjerklund som har hatt disse utgiftene. Brækken har derfor uansett ikke lidt noe tap.

Anken har ikke ført frem. I henhold til tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner imidlertid at saken bevismessig har budt på slik tvil at det var skjellig grunn til å få prøvet saken i en instans. I henhold til tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 annet ledd oppheves derfor saksomkostningene for herredsretten.

Advokat Jensen har fremlagt omkostningsoppgave kr 16183,- hvorav kr 16000,- utgjør salær i anledning ankesaken. Omkostningsoppgaven legges til grunn.

Dommen er enstemmig. Herredsrettens dom, slutningens punkt 1, blir å stadfeste. Av hensyn til endringene i morarenteloven utferdiges imidlertid ny slutning.

Domsslutning:

1. Ragnvald Brækken dømmes til å betale Tremax A/S erstatning med kr 54140,- med tillegg av 15 % morarente pro anno regnet fra 10. oktober 91 til 31. desember 93 og deretter med 12 % rente pro anno fra 1. januar 1994 til betaling skjer.

2. Ragnvald Brækken dømmes til innen 2-to-uker fra forkynnelsen av dommen å betale til Tremax AS ved styres formann erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten kr 16183 - sekstentusenetthundreogåttitre 00/100.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger ved herredsretten.