LA-1993-909
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-04 |
| Publisert: | LA-1993-00909 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn namsrett Nr 93-01754 - Agder lagmannsrett LA-1993-00909 A. |
| Parter: | Ankende part: A. Ankemotpart: B borettslag v/X boligbyggelag. |
| Forfatter: | Lagdommerne Erling Strand, Steinar Thomassen, Gunnar Hanssen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §384, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-30, §11-31, §11-51, §119, §364, §380, Borettslagsloven (1960) §18, §11-34, §12-6, §16-2, §2-12, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Under henvisning til lov om borettslag §18 tredje ledd sendte borettslaget B v/ X Boligbyggelag den 25/11-1992 begjæring til Skien og Porsgrunn namsrett om tvangsauksjon over partialobligasjon og andelsbrev nr. 4413 med tilhørende leierett i borettslaget. Obligasjonen og leieretten tilhørte A. Namsmannen i Skien og Porsgrunn avholdt "1. gangs tvangsauksjon" over leiligheten den 27/1-1993. Ingen bud ble avgitt. Den 18/5- 1993 begjærte borettslaget ny tvangsauksjon, og den 18/5-1993 avholdt namsmannen "2. gangs tvangsauksjon" over leiligheten. Heller ikke ved denne auksjonen ble det avgitt bud.
Den 1/7-1993 begjærte borettslaget igjen tvangssalg over adkomstdokumentene til leieretten, og den 23/9 s.å. avholdt namsmannen "3. gangs tvangsauksjon". Det ble avgitt ett bud - fra C - på kr 85000,-. A var varslet til auksjonen, men møtte ikke. Budet ble antatt av saksøkeren under auksjonsmøtet.
Den 5/10-1993 avsa Skien og Porsgrunn namsrett kjennelse med slik slutning:
"Det avgitte bud på kr 85000,- fra C stadfestes.
Auksjonsomkostningene settes til kr 3229,- med tillegg av 3 % oppkreversalær."
Namsrettens begrunnelse for stadfestelsen fremgår av dens kjennelse.
A har anket namsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett.
Borettslaget B v/ X Boligbyggelag og kjøperen, C, har imøtegått anken.
Lagmannsretten har besluttet at ankesaken skal gå over til skriftlig behandling etter tvistemålsloven §380, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §2-12. Partene har ikke hatt noe å bemerke til dette.
Den ankende part, A, har anført at det er feil saksbehandling når namsretten har avgjort saken etter tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 og ikke etter loven av 1992. Auksjonsbegjæringen kom inn etter ikrafttredelsesdatoen for den nye tvangsfullbyrdelsesloven, 1/1-1993. Den nye loven skulle derfor vært anvendt. Namsretten hadde ikke anledning til stadfeste et bud som var så lavt, når taksten av 11/8-1993 viser at leilighetens normale salgsverdi var kr 135000,-.
Anken er satt opp på namsrettens kontor og er også undertegnet av dommer, jfr. tvistemålsloven §364 første ledd, jfr. §119. Det er ikke lagt ned påstand, men lagmannsretten finner at det fremgår tilstrekkelig klart at anken gjelder opphevelse av namsrettens kjennelse.
B Borettslag v/ X Boligbyggelag har i tilsvaret anført at når begjæringen om første gangs tvangsauksjon ble sendt 29/11-1992, skal den tidligere tvangsfullbyrdelseslov gjelde for auksjonen, jfr. overgangsbestemmelsen i loven av 1992, §16-2. Det hevdes at det samme må gjelde for tredje gangs tvangsauksjon, som er en fortsettelse av saken som lå til grunn for første gangs tvangsauksjon. Videre anføres at ved tredje gangs tvangsauksjon plikter namsmannen å stadfeste budet, uten hensyn til takst eller salgsverdi, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §158 tredje ledd. I senere prosesskrift har borettslaget anført at tredje gangs tvangsauksjon ble gjennomført av namsretten uten at retten har gitt til kjenne betenkeligheter med hensyn til saksbehandlingen og anvendelse av overgangsregler. Videre hevdes at et eventuelt tvangssalg etter den nye tvangsfullbyrdelsesloven sannsynligvis ikke vil medføre høyere pris, ut fra den stand leiligheten er i.
Borettslaget har lagt ned slik påstand:
"1. Stadfestelseskjennelsen avsagt av Skien og Porsgrunn namsrett den 5. oktober 1993 opprettholdes.
2. Ankemotparten, B borettslag, tilkjennes dekning av sakens omkostninger."
Kjøperen på tvangsauksjonen, C, har anført at det ikke kan forventes høyere pris så lenge leiligheten er i meget slett forfatning. Hun har blant annet vist til at det er vannskade på badet.
C har ikke nedlagt påstand.
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter overgangsbestemmelsen i §16-2 første ledd i tvangsfullbyrdelsesloven av 1992 gjelder reglene i loven for saker om tvangsfullbyrdelse der begjæringen om tvangsfullbyrdelsen inngis etter at loven er trådt i kraft, d.v.s. etter 1/1-1993. Den nye loven antas å få anvendelse for en gjentatt tvangsauksjon som er begjært etter ikrafttredelsen, selv om den første auksjonen var avholdt før dette tidspunktet, jfr. Falkanger, Flock og Waaler: Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer, side 916, og Falkanger: Tvangsfullbyrdelsesloven. Supplementshefte, side 8 og 9.
Etter dette gjaldt reglene i tvangsfullbyrdelsesloven av 1992 kapittel 12 for tvangsauksjonen, jfr. §12-6 første ledd hvor det heter at "Tvangssalget gjennomføres etter bestemmelsene i kapittel 11 avsnitt II og III så langt de passer."
Lagmannsretten finner at tvangsauksjonen ble holdt etter reglene om tredje gangs tvangsauksjon i den tidligere lov hvor §158 tredje ledd 1. punktum er en sentral bestemmelse. Etter reglene i den nye loven gjelder namsrettens kontroll med oppnådd pris hele tiden, mens den etter tidligere lov §158 tredje ledd opphørte ved tredje gangs auksjon, jfr. Falkanger m. fl. l.c. side 642. Etter gjeldende lov §11-34 kan det ikke ankes fordi prisen er for lav, jfr. §11-30, men det kan ankes dersom det ikke kan ses om namsretten har vurdert forholdet, jfr. Falkanger m. fl. l. c. side 601. A møtte ikke under tvangsauksjonen og hans innvending ble ikke fremsatt før stadfestelsen. Lagmannsretten finner etter omstendighetene at det ikke bør være til hinder for at hans anke over saksbehandlingsfeilen fremmes, idet vilkårene etter §11-31 første ledd siste punktum, særlig siste alternativ, anses å være til stede.
Lagmannsretten finner at anken bør føre frem. Namsretten kan ikke ses å ha vurdert prisen, slik gjeldende lov forutsetter, jfr. §11- 51 første ledd, jfr. §11-30. Som nevnt ble saken feilaktig behandlet som en tredje gangs tvangsauksjon etter tidligere lov. Lagmannsretten finner det videre sannsynlig at saksbehandlingsfeilen kan ha virket bestemmende på avgjørelsens innhold, jfr. tvistemålsloven §384. Det vises i denne sammenheng til at taksten av 11/8-1993 fastsatte "normal salgsverdi i nåværende stand" til kr 135000,-"
Namsrettens kjennelse blir etter dette å oppheve.
Saksomkostninger er ikke påstått.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
Namsrettens kjennelse oppheves.