LA-1993-978
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-17 |
| Publisert: | LA-1993-00978 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett Nr. 93-01074 - Agder lagmannsrett LA-1993-00978 A. |
| Parter: | Ankende part: Nuhi og Mene Nuhaj (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Granmo). Ankemotpart: Husbanken, avd. invandr.og flyktn.bolige (Prosessfullmektig: Advokat Daniel Lund). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Ola Rygg, formann 2. Lagdomar Erling Strand 3. Lagdomar Asbjørn Nes Hansen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §33, §36, Ektefelleloven (1927) §7, Husleieloven (1939) §35, Husleieloven (1939), Forsinkelsesrenteloven (1976) §2 |
Saka gjeld krav om betaling av husleige. Ankepartar er ektemakane Nuhi og Mene Nuhaj og ankemotpart er Husbanken, avdeling for innvandrar- og flyktningebustader (heretter for det meste kalla SIFBO). Ankepartane, som er etniske albanarar frå Kosovo-provinsen i det tidlegare Jugoslavia, kom til Noreg i 1988. I mars 1990 flytte familien inn i ny rekkjehusbustad på Birkeland-feltet i Gran kommune på Hadeland. Det var det dåverande Selskapet for innvandrer- og flyktningeboliger som hadde sett opp bygget, som inneheldt sju bustader, og i fyrste omgang leigt ut husværa til Gran kommune for 2-årsbolken 23. mars 1989 til 23. mars 1991. Mellom ankepartane og kommunen vart det, etter det ein veit, ikkje gjort noka skriftleg avtale.
Av ymse grunnar vart SIFBO og kommunen samde om at kommunen, etter at 2-årsbolken var ute, ikkje lenger skulle vera avtalepart, og at SIFBO med verknad frå 1. april 1991 skulle gjera husleigeavtale direkte med dei som budde i husværa. Det er usemje om det har kome i stand ei gyldig avtale mellom ektemakane Nuhaj og SIFBO. Familien heldt fram med å bu i rekkjehusbustaden iallfall til og med februar 1992. Dei fekk krav om husleige frå SIFBO, men betala ikkje. SIFBO har kravt Nuhaj for husleige frå april 1991 til mars 1992 med kr 6.770 i månaden, i alt kr 81.240, med tillegg av renter og kostnader, og det er dette kravet tvisten gjeld.
Skien og Porsgrunn byrett sa dom i saka 17. september 1993 med slik domsslutning:
"1. Nuhi Nuhaj og Mene Nuhaj dømmes in solidum til å betale Husbanken, avdeling Innvandrer og Flyktningeboliger kr 81.240,- - åttientusentohundreogførti - med tillegg av renter pr 26. november 1992 kr 14.474,- - fjortentusenfirehundreogsyttifire -, samt 15 - femten - % renter av kr 81 240,- - åttientusentohundreogførti - fra den 26. november 1992 og frem til betaling skjer.
2. Nuhi Nuhaj og Mene Nuhaj dømmes in solidum til å betale Husbanken, avdeling Innvandrer- og Flyktningeboliger, tilsammen kr 21.312,- - tjueentusentrehundreogtolv - i saksomkostninger.
3. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."
Dei nærare faktiske omstenda i saka, slik byretten heldt det for prova, partsutsegnene og grunngjevinga for resultatet går fram av domen.
Nuhi og Mene Nuhaj, med advokat Jan Erik Granmo som prosessfullmektig, har anka byrettsdomen til Agder lagmannsrett. Anken rettar seg mot provsvurderinga og rettsbruken til byretten. Husbanken, avdeling for innvandrar- og flyktningebustader, med advokat Daniel Lund som prosessfullmektig, har teke til motmæle og påstått domen stadfest. Det var ankeførehaving i Skien 10. oktober 1994, der ankepartane møtte saman med prosessfullmektigen og forklara seg. Det vart oppnemnt rettstolk. For SIFBO møtte inkassokonsulent Ellen Bredesen saman med prosessfullmektigen. Ved sidan av Bredesen gav fire andre vitne forklaring. Det vart dokumentert ein del skriftlege prov som retten kjem attende til så langt det har noko å seia for avgjerda.
Ankepartane v/advokat Granmo har i hovudsak halde fram:
Mene Nuhaj er ikkje bunden av underskrifta si på leigekontrakten med SIFBO. Ut frå hennar eiga forklaring skreiv ho under på dokumentet under omstende som gjer at SIFBO ikkje kan byggja nokon rett på underskrifta, jf. avtalelova §33. Dersom lagmannsretten er i tvil om kva faktum som skal leggjast til grunn, må tvilen gå utover ankemotparten, som har late vera å stemna flyktningekonsulent Eva Grønberg som vitne. Saka er dermed dårlegare opplyst på dette punktet enn ho elles ville ha vore.
Ikkje under noko omstende kan underskrifta til Mene ha nokon verknad for Nuhi Nuhaj og føra til at han vert bunden. Den eine ektemaken kan ikkje binda den andre med omsyn til avtaler om leige av bustad. Nuhi har forklara at han ikkje fekk vita at kona hadde skrive under leigekontrakten før han møtte i forliksrådet.
SIFBO har ikkje noko anna rettsleg grunnlag for å krevja husleige av ektemakane Nuhaj. Det har aldri vore noko rettshøve mellom SIFBO og Nuhaj, men derimot mellom SIFBO og Gran kommune. Kommunen har på si side late Nuhaj bruka husværet utan at det skulle svarast vederlag. Familien vart tilvist bustaden, dei var utan arbeid og inntekt og betala ikkje husleige. Rettshøvet mellom kommunen og Nuhaj har vore eit brukslån som fell utanom verkeområdet for husleigelova. Ettersom Gran kommune ikkje stelte leigeobjektet til rådvelde for utleigaren - frigjorde bustaden - då den avtala leigetida gjekk ut i mars 1991, måtte kommunen framleis hefta som leigetakar i høve til SIFBO. Husleigekravet må difor i tilfelle rettast mot kommunen og ikkje mot Nuhaj, og ankepartane må frifinnast i søksmålet her. - Om kommunen i tilfelle kan krevja regress hjå Nuhaj, må avgjerast ut frå dei særskilde omstenda ved rettshøvet mellom kommunen og Nuhaj.
Ektemakane Nuhaj kan ikkje reknast å ha vorte bundne på eit passivitetsgrunnlag. Nuhi sa klårt frå at han ikkje ville skriva under husleigekontrakten. Han kom med husleigekrava til flyktningekonsulent Grønberg, som sa at dette trong han ikkje tenkja på. SIFBO kan heller ikkje byggja noko krav på at Nuhaj urettkome har nytta bustaden. I høve til Gran kommune hadde Nuhaj avtale om brukslån av husværet og det var såleis ikkje urettkome av ektemakane å halda fram med å bu der. SIFBO kan ikkje blanda seg inn i rettshøvet mellom Nuhaj og kommunen.
Ankepartane har for lagmannsretten sett fram slik påstand:
"1. Nuhi Nuhaj og Mene Nuhaj frifinnes.
2. Husbanken, avd. innvandrer- og flyktningeboliger (SIFO) dømmes til å betale sakens omkostninger for by- og lagmannsrett."
Ankemotparten v/advokat Lund har i hovudsak halde fram:
Som byretten med rette har lagt til grunn, er det tale om ordinær sak om innkrevjing av husleige. Det har kome i stand gyldig leigekontrakt mellom ektemakane Nuhaj og SIFBO ved at Mene har skrive under kontrakten. Ektefellelova frå 1927 gjeld i dette høvet, og underskrifta til Mene må etter §7 i lova binda ektemannen òg, av di det galdt avtale om leige av sams bustad. Det må vera det same kven av ektemakane som har skrive under leigekontrakten. Det vart gjeve grundig informasjon til alle busette på Birkeland-feltet om at SIFBO skulle gjera avtale med den einskilde. Det vart gjeve informasjon både i møte der alle var innkalla og ved at flyktningekonsulenten kontakta dei som ikkje hadde møtt fram. Men særleg dei albansktalande flyktningane vegra seg mot å skriva under leigekontraktar. I denne situasjonen må det leggjast til grunn at ankepartane var klår over nyordninga, og at dei ikkje kunne bu gratis i bustadene utan omsyn til økonomi.
Det er lite sannsynleg at Eva Grønberg fekk Mene til å skriva under leigekontrakten utan at Mene skjøna kva det galdt. Det er òg lite sannsynleg at Mene ikkje fortalde ektemannen om at ho hadde skrive under. Under alle omstende har ankepartane fått tilsendt krav om husleige. Det er lite sannsynleg at dei fekk høyra på flyktningekontoret at dei berre kunne sjå bort frå krava.
Subsidiært vert det halde fram at det omstendet at ankepartane heldt fram med å bu i husværet og visste at det skulle betalast husleige, må føra til at dei vert ansvarlege i høve til SIFBO. Dei kunne ha flytt dersom dei meinte husleiga var for høg. Og det heng ikkje saman at dei i januar, februar og mars 1991 søkte kommunen om husleigerefusjon samstundes som det vert hevda at dei hadde avtale om eit vederlagsfritt brukslån. Dersom ankepartane vert frifunne, ville det innebera at det vart gjort skilnad på leigetakarane på Birkeland-feltet. Dei andre flyktningefamiliane valde anten å betala husleige eller å flytta.
Ankemotparten har sett fram slik påstand:
"1. Skien og Porsgrunn byretts dom av 17. september 1993 stadfestes, med den endring at det løper renter med 15 % p.a. frem til 31. desember 93 og med 12 % p.a. fra 1. januar 94 til betaling skjer.
2. Nuhi Nuhaj og Mene Nuhaj dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er komen til eit noko anna resultat enn byretten.
Sentralt i saka står dåverande flyktningekonsulent Eva Grønberg. Ho var tilsett ved det interkommunale flyktningekontoret for Hadeland, som var eit samarbeidstiltak mellom tre kommunar. Det er opplyst at kommunane var lokale representantar for SIFBO kring i landet. Som tilsett ved flyktningekontoret må difor Grønberg i praksis reknast å ha vore representant for SIFBO i kontakt med ankepartane. Av omsyn til å få saka best mogeleg opplyst, ville det ha vore naturleg for SIFBO å stemna Grønberg som vitne for lagmannsretten. Når dette ikkje er gjort, har lagmannsretten på visse punkt berre forklaringane til ankepartane å halda seg til ved avgjerda av saka, og det må få konsekvensar for kva faktiske omstende som vert lagde til grunn.
Ansvarstilhøvet med omsyn til innbetaling av husleige i den tid Gran kommune stod som formell leigetakar av bustadene i Birkeland II-feltet synest ikkje å ha vore heilt ryddig. Etter det som er opplyst, stod det ved årsskiftet 1990/91 ute monalege husleigerestansar, som då vart betala inn til SIFBO av kommunen. Familien Nuhaj synest på si side ikkje å ha betala leige til kommunen, men det er opplyst at for månadene januar og februar 1991 gav sosialkontoret stønad til å dekkja heile husleiga. For mars månad fekk familien tilbod om delvis dekning med kr 3 014, men Nuhi skal ha avslege dette av di han ikkje fekk dekt alt. Korleis husleiga for denne månaden vart ordna, er ikkje opplyst.
Grunngjevinga for at SIFBO med verknad frå 1. april 1994 skulle leiga ut bustadene direkte til dei som budde der, lét til å henga saman med ei endring av den økonomiske ansvarsfordelinga mellom staten og kommunane når det galdt flyktningepolitikken. Medan staten tidlegare hadde dekt alle utgifter som kommunane hadde til flyktningar, skulle mesteparten dekkjast av kommunane frå 1. januar 1991. Kommunen ynskte å trekkja seg ut av utleigehøvet, medan på den andre sida SIFBO ynskte å koma i nærare kontakt med leigebuarane.
Lagmannsretten er ikkje i tvil om flyktningekontoret sett under eitt gav grundig informasjon til leigebuarane om endringane som skulle skje med omsyn til leigekontraktar. Det avgjerande i saka her er likevel kva opplysningar som nett familien Nuhaj fekk, og på dette punktet har det ikkje vore anna provføring enn forklaringane til ankepartane. Lagmannsretten må då leggja til grunn at Nuhi våren 1991 fekk spørsmål frå Eva Grønberg om å skriva under leigekontrakt med SIFBO, men nekta dette. Han skal ha nemnt for Grønberg at familien ikkje hadde økonomi til å betala ei husleige på kr 6770, at bustaden var større enn familien trong og at dei gjerne kunne flytta til annan bustad etter avgjerd av kommunen. Nuhi har forklara at han ikkje nemnde noko om dette etterpå for Mene, som ikkje var til stades under samtala mellom Nuhi og Grønberg.
Om lag to veker etter den nemnde samtala kom Grønberg heim til ankepartane og hadde på nytt husleigekontrakten med seg. Ved dette høvet var Mene åleine heime. Etter det Mene forklarar, skal Grønberg ha hatt dårleg tid, og bede Mene skriva under på eit dokument medan Grønberg stod i gangen og venta. Mene skal ikkje ha fått opplyst kva dokumentet galdt. Ho har forklara at det ikkje var uvanleg at ho vart beden om å skriva under på ymse dokument som galdt skule, helseteneste o.l., og gjekk ut frå at det var noko slikt i dette høvet òg. Føresetnadene for verbal kommunikasjon mellom Mene og Grønberg må ha vore dårlege. Mene kunne på den tid lite norsk, og Grønberg meistra på si side ikkje albansk eller serbo-kroatisk. Mene har forklara at ho ikkje nemnde noko om denne underskrifta for ektemannen seinare, ettersom ho ikkje la noko vekt på det.
I brev 13. mars 1991 frå flyktningekontoret v/Eva Grønberg vart fleire underskrivne leigekontraktar sende inn til SIFBO, m.a. kontrakten som Mene hadde skrive under - med opplysning om at det galdt "leil. 14 Nuhi Nuhaj". I brevet bad flyktningekontoret òg om at dei som ikkje hadde skrive under, måtte få brev frå SIFBO med "informasjon (trussel) om mulig utkastelse". Det er ikkje opplyst at ektemakane Nuhaj på noko tidspunkt vart kjende med dette brevet.
Ved avgjerda av om det har kome i stand ei gyldig husleigeavtale mellom SIFBO og ein eller båe av ankepartane, basert på den skriftlege kontrakten, må lagmannsretten byggja på dei prov som er førde for retten. Ein kan ikkje sjå at det er grunnlag for å setja til sides dei forklaringane som ankepartane har kome med på dette punktet. Det må takast utgangspunkt i at Grønberg - som SIFBO må identifiserast med - visste at Nuhi ikkje var viljug til å skriva under husleigekontrakten. Det var då klårt uheldig at Grønberg eit par veker seinare fekk Mene til å skriva under kontrakten utan å gje den informasjon som trongst og utan å kopla inn ektemaken.
Ut frå det som er forklara om omstenda då Mene skreiv under kontrakten, er lagmannsretten komen til at underskrifta i dette tilfellet ikkje kan reknast å fylla krava til ei gyldig viljesutsegn. Ut frå provføringa må det leggjast til grunn at Mene ikkje visste kva ho skreiv under på, og at Grønberg må ha skjøna det. Det har såleis ikkje - på grunnlag av underskrifta til Mene - kome i stand ei avtale, og lagmannsretten treng ikkje gå inn på tilhøvet til avtalelova §33. SIFBO kan etter dette ikkje byggja nokon rett på underskrifta på leigekontrakten.
Det er på det reine at familien Nuhaj heldt fram med å bu i bustaden, og at dei fekk krav og purringar frå SIFBO om betaling av husleige. Om dette har ankepartane forklara at dei gjekk til flyktningekontoret med krava og fekk vita at dette skulle verta ordna. Men slik lagmannsretten vurderer prova i saka, er det ikkje sannsynleg at Eva Grønberg eller andre kan ha sagt til ankepartane at husleigekrava var dei uvedkomande. Ankepartane må òg, iallfall etter kvart, ha vorte kjende med at andre leigebuarar måtte betala husleige, eventuelt med hjelp frå sosialkontoret, eller at dei flytte. Ein av dei næraste grannane vart såleis mykje nytta som tolk ved kontakten mellom flyktningekontoret og dei albansktalande flyktningane. I høve til andre kom ankepartane likevel uheldig ut ved at dei ikkje klårt fekk eit val mellom å skriva under leigekontrakten eller å flytta.
Det som har kome fram om at ankepartane skal ha søkt om sosialhjelp til å dekkja buutgiftene for januar til april og for oktober til november 1991, kan vanskeleg takast som uttrykk for at dei har godteke at dei var ansvarlege for ei husleige på kr 6.770 i månaden. Det har ikkje vore noka provføring om korleis søknadene vart fremja. Lagmannsretten kan ikkje sjå bort frå at ankepartane har skrive under skjema som har vorte lagde fram for dei, utan at dei hadde full forståing av kva det galdt.
På den andre sida tyder søknadene på at ankepartane må ha vore klår over at det var ei husleige som skulle betalast, både medan kommunen stod som leigetakar i høve til SIFBO og seinare. Rettnok hadde familien i dei føregåande åra fått dekning av det offentlege til alle utgifter til livsopphald og bustad, men iallfall etter kvart hadde ektemakane kome noko i arbeid. På den tida som saka her gjeld, har Nuhi opplyst å ha fått om lag kr 3.000 i månaden i arbeidsløysetrygd og Mene noko tilsvarande i arbeid som morsmålslærar. Inntektene hennar lét likevel til å ha svinga frå månad til månad. Ho skal ha hatt ei inntekt på om lag kr 8.000 i april 1991. Elles er ikkje dei økonomiske tilhøva for familien i det aktuelle tidsromet fullt klårlagde for lagmannsretten.
Ankepartane kan etter dette ikkje høyrast med at dei hadde grunn til å rekna med at dei kunne halda fram med å bu i husværet, utan kontrakt og utan nokon skyldnader til å betala for seg, same korleis økonomien var. Ut frå den faktiske åtferda både til ankepartane og SIFBO må det vera grunnlag for å sjå det slik at det har kome i stand eit rettshøve direkte mellom dei om leige av bustaden. Men det nærare innhaldet av eit slikt leigehøve med omsyn til husleiga kan ikkje seiast å vera fastsett. Slik lagmannsretten vurderer saka, er det difor spørsmål om ei utfylling av rettshøvet på dette punktet. Ankepartane måtte gå ut frå at dei - ut frå sin trong for bustad og sine økonomiske tilhøve - ikkje kunne avkrevjast ei husleige på kr 6770 i månaden, men ein klårt mindre sum enn det. Denne føresetnaden må ha vore synleg for SIFBO, ved den kontakt det var mellom Eva Grønberg og ankepartane i samband med husleigekrava. Den uklåre rettstilstanden som er skapt, må elles i større mon gå utover SIFBO som den profesjonelle parten i tilhøvet.
Utfyllinga av rettshøvet med omsyn til fastsetjinga av husleige må gjerast etter skjøn. Ein nemner i den samanhengen at føresegna i husleigelova §35 om nedsetjing av avtala husleige berre rettar seg mot tilfelle der leiga står i mishøve til verdien av utleigeobjektet. Dei omstende som er relevante i høve til føresegna i avtalelova §36, vil derimot kunna gje rettleiing i dette tilfellet. Lagmannsretten er komen til at leiga høveleg kan setjast til kr 3.000 i månaden for det tidsromet det gjeld, frå april 1991 til mars 1992. Etter dette har SIFBO eit krav mot ankepartane på kr 36.000 når ein ser bort frå renter, og lagmannsretten gjev dom for kravet.
Lagmannsretten kan ikkje sjå at SIFBO har krav på forseinkingsrente i dette høvet. Så lenge husleigekravet ikkje har vore fastlagt, kan det vanskeleg seiast at kravet har forfalle, jf. lov om renter ved forsinket betaling m.m. §2 fyrste leden. I alle fall er det ikkje tale om eit vanleg betalingsmishald frå ankepartane si side. Spørsmålet er likevel om ankepartane bør svara ei rentegodtgjersle som kompensasjon for den økonomiske føremonen ved ikkje å betala husleige i rett tid, t.d. lik renteavkastinga ved innskot i bank. Det rettslege grunnlaget for ei slik renteplikt er uklårt, og slik omstenda er i denne saka, meiner lagmannsretten at det ikkje bør gjevast dom for renteplikt. Etter at oppfyllingsfristen i domen er ute, bør det derimot svarast vanleg forseinkingsrente med 12% p.a.
Saka må reknast å vera dels vunnen og dels tapt, og kvar av partane bør bera kostnadene sine både for lagmannsretten og byretten, jf. tvistemålsloven §180 andre leden, jf. §174 fyrste leden. Ankepartane har fri sakførsle for lagmannsretten.
Domen er samrøystes.
Slutning:
1. Nuhi Nuhaj og Mene Nuhaj vert dømde til - éin for båe og båe for éin - å betala Husbanken, avdeling for innvandrar- og flyktningebustader 36.000 - trettisekstusen - kroner innan 2 - to - veker etter at domen er forkynt, og deretter med tillegg av 12 - tolv - prosent årleg rente til betaling skjer.
2. Kvar av partane ber sine eigne kostnader for byretten og lagmannsretten.